„Modificarea reglementărilor privind proprietatea pentru a limita disputele în clădirile de apartamente”

Președintele Federației Baroului din Vietnam, Do Ngoc Thinh, a propus modificarea reglementărilor privind proprietatea comună și separată din Legea locuințelor pentru a limita litigiile.

În ultima vreme, disputele din blocurile de apartamente au fost frecvente în legătură cu zona, utilitățile, infrastructura deținută de proprietarii și rezidenții comuni și privați, cea mai intensă dintre acestea fiind divizarea proprietății și a zonei de parcare pentru motociclete și mașini în subsol. Dr. Do Ngoc Thinh, președintele Federației Baroului din Vietnam, membru al Comisiei Judiciare a Adunării Naționale , a răspuns VnExpress despre acest conținut, cu ocazia prezentării proiectului de Lege a locuințelor modificată la cea de-a 5-a sesiune a celei de-a 15-a Adunări Naționale.

- Disputele dintre investitori și rezidenți privind proprietatea asupra apartamentelor durează de mulți ani, dar de ce Legea locuinței și alte reglementări legale, prin modificări și completări, nu au reușit să rezolve complet această situație?

Sistemul documentelor juridice, în ciuda faptului că a fost modificat și completat de nenumărate ori, încă nu reușește să îndeplinească cerințele practice din cauza unor litigii din ce în ce mai complexe. Există cazuri care au apărut încă dinainte de emiterea reglementărilor legale, au durat până în prezent și nu au fost rezolvate complet. Inspecția și soluționarea încălcărilor în acest domeniu nu sunt amănunțite și prompte. Multe locuri au un management lax, mulți investitori sunt lenți în achitarea datoriilor la fondul de întreținere și există semne de încălcare a legii penale care nu au fost abordate de autoritățile competente.

Între timp, consiliul de administrație ales de rezidenți prin intermediul conferinței condominiilor nu și-a promovat încă pe deplin rolul reprezentativ din cauza lipsei unor îndrumări specifice privind funcționarea și legalitatea acestei organizații. Majoritatea consiliilor de administrație actuale ale condominiilor nu au expertiză în gestionarea și operarea condominiilor și nu au primit instruire profesională, astfel încât este dificil să se reprezinte și să se protejeze drepturile legale ale rezidenților atunci când apar litigii cu investitorii.

Avocatul Do Ngoc Thinh vorbește la Adunarea Națională. Foto: Pham Thinh — Avocatul Do Ngoc Thinh vorbește la Adunarea Națională. *Foto: Pham Thinh*

- În opinia dumneavoastră, de ce nu sunt fezabile în practică reglementările legale privind împărțirea utilităților și a zonelor de proprietate comună și privată în clădirile de apartamente?

Drepturile de proprietate comună și proprietate privată au fost stipulate în Legea locuinței din 2014, Codul Civil din 2015 și Regulamentul privind administrarea și utilizarea clădirilor de apartamente (emis prin Circulara nr. 02/2016 a Ministerului Construcțiilor ) și o serie de alte documente de îndrumare relevante. Cu toate acestea, în practică, există încă multe deficiențe, de obicei litigii privind locurile de parcare.

Conform Circularei 02, suprafața și echipamentele deținute de proprietar, deținute în comun de către proprietar, trebuie menționate clar în contractul de cumpărare-închiriere a apartamentului. Împreună cu contractul, investitorul trebuie să furnizeze cumpărătorului desene și o listă a părților deținute în comun, așa cum este prevăzut de Legea Locuințelor.

Litigiile apărute între clienți și investitori nu fac distincție între proprietatea comună și cea privată, nu sunt clare din momentul semnării contractului, cum ar fi vânzarea sau nevânzarea locurilor de parcare, câte locuri de parcare sunt în clădire, principiile de înregistrare a locurilor de parcare... Prin urmare, cred că există reglementări legale, dar în realitate, atunci când părțile semnează un contract fără o distincție clară, există totuși un risc potențial de litigiu.

Înainte de intrarea în vigoare a Circularei 02, la 15 februarie 2016, multe clădiri de apartamente aveau contracte de cumpărare și închiriere a apartamentelor care nu stipulau clar acest lucru, ceea ce a cauzat numeroase conflicte și dispute privind dreptul de proprietate asupra subsolurilor.

- Ce părere aveți când un avocat spune că reglementarea actuală, conform căreia locurile de parcare din blocurile de apartamente aparțin administrației sau proprietății investitorului, este principala cauză a izbucnirii litigiilor, în timp ce aceasta ar trebui să fie proprietate comună?

- Unul dintre punctele importante ale Circularei nr. 02/2016 este reglementarea proprietății și administrării locurilor de parcare din clădirile de apartamente. Cumpărarea și vânzarea, precum și închirierea locurilor de parcare se înregistrează în contractul de cumpărare-vânzare a apartamentului sau într-un contract separat.

Parcarea pentru motociclete, triciclete și vehicule pentru persoane cu dizabilități este deținută în comun de proprietarii apartamentelor. În ceea ce privește parcarea pentru mașini, cumpărătorii sau chiriașii apartamentelor sau ai altor spații din clădirea de apartamente pot decide să cumpere sau să închirieze spațiul; dacă nu cumpără sau nu închiriază, spațiul de parcare va fi în administrarea investitorului. Investitorul nu are voie să includă costul investiției în construirea acestui spațiu de parcare în prețul de vânzare sau în prețul de închiriere.

Astfel, pe lângă decizia de a cumpăra sau închiria un loc de parcare în blocul de apartamente în care locuiesc, proprietarii de apartamente pot, de asemenea, să revindă sau să închirieze locul lor de parcare. Cu toate acestea, cererea de locuri de parcare în apartamente a crescut recent, iar cumpărarea și vânzarea de locuri de parcare este în principal o înțelegere între două părți, ceea ce poate duce la un monopol din partea investitorului, împingând în sus prețul de vânzare.

Cred că, dacă statul recunoaște că locurile de parcare aparțin investitorului, ar trebui stabilit un plafon de preț, iar investitorii nu vor cere prețuri prea mari pentru cumpărarea sau închirierea spațiilor. Totuși, având în vedere cererea mare actuală de locuri de parcare, reglementările care permit cumpărarea și revânzarea locurilor de parcare și transferul spațiilor comune și private ale investitorilor legate de locurile de parcare pot duce cu ușurință la litigii civile. Deși această problemă este în mare măsură legată de interesele publice.

De asemenea, este necesar să se studieze cu atenție problema transferului dreptului de proprietate asupra parcării subterane în proprietatea comună a proprietarilor de apartamente. Deoarece, dacă suprafața destinată parcării este inclusă în proprietatea comună, costul construirii locului de parcare va fi inclus în costul de vânzare a casei sau apartamentului, existând gospodării care nu au folosit sau nu au nevoie să folosească o mașină, dar totuși trebuie să suporte acest cost atunci când cumpără o casă.

- Legea prevede că investitorii nu au voie să includă costul construirii locurilor de parcare în prețul de vânzare al apartamentului, dar cum știm dacă îl includ sau nu în prețul de vânzare? În realitate, există multe blocuri de apartamente cu litigii pe această temă?

- Nu am văzut nicio reglementare actuală care să clarifice acest conținut. Aceasta este într-adevăr o lacună legală, oamenii nu pot controla dacă costul investiției pentru construirea unui loc de parcare este inclus în costul vânzării apartamentului sau nu. Incapacitatea de a determina cărei părți din locul de parcare îi aparține este cauza disputelor dintre investitori și rezidenți.

În opinia mea, natura locului de parcare din blocul de apartamente face parte din proprietatea comună. De fapt, toate spațiile comune din blocul de apartamente, inclusiv locul de parcare, au fost incluse în prețul de vânzare al blocului de apartamente, iar din momentul predării, investitorul își va înceta dreptul de proprietate.

- Prin monitorizare sau prin emiterea directă de opinii și soluționarea plângerilor legate de litigiile de proprietate în clădirile de apartamente, de ce credeți că atât de puține litigii sunt aduse în instanță?

- Procesul de înțelegere a cazurilor arată că toate acestea sunt dispute de lungă durată și presante în comunitate. Numărul mare de locuitori este uneori dezavantajat, deoarece este dificil să se găsească o voce comună. Autorizarea soluționării litigiilor este, de asemenea, dificilă, deoarece nimeni nu este dispus să se ridice pentru a iniția procesul. Pe de altă parte, cu un număr mare de persoane, este dificil să se ajungă la un acord asupra costului intentării unui proces, astfel încât cazul se prelungește treptat și rămâne deschis.

Atunci când depun un proces în instanță, locatarii sau consiliul de administrare al clădirii de apartamente trebuie să plătească mai întâi o taxă judiciară în avans, calculată în funcție de valoarea proprietății. Acest lucru îi face pe mulți oameni să renunțe la intentarea unui proces și să ajungă la un compromis cu investitorul.

În plus, contractul de vânzare-cumpărare semnat de ambele părți este adesea redactat de către investitor și nu consemnează clar drepturile locatarilor cu privire la spațiile comune (subsol, scări, terasă...), astfel încât locatarii au puține motive să depună o plângere în instanță pentru a-și revendica drepturile în cazul unei dispute.

În opinia mea, disputele legate de clădirile de apartamente trebuie soluționate de către părți pe bază de negociere și conciliere, în conformitate cu reglementările legale relevante. Dacă nu se poate ajunge la negociere și conciliere, trebuie solicitat soluționarea de către tribunalul popular. Agențiile statului și autoritățile locale trebuie să inspecteze, să monitorizeze și să trateze cu strictețe încălcările comise de părți.

- Proiectul revizuit al Legii locuințelor este prezentat celei de-a 5-a sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale. În calitate de delegat al Adunării Naționale, cum vă veți exprima pentru a contribui la soluționarea litigiilor privind proprietatea în blocurile de apartamente?

- Proiectul este încă în curs de consultare, în care a reglementat în mod specific multe aspecte legate de proprietatea comună și privată în clădirile de apartamente pentru a limita disputele actuale, sporind siguranța clădirilor de apartamente în timpul utilizării.

Am înregistrat opiniile avocaților din Federația Baroului din Vietnam pentru a contribui la modificarea și completarea celui de-al 5-lea proiect al Legii Locuințelor. Am propus 4 grupuri de probleme privind proprietatea, politicile de dezvoltare, tranzacțiile și administrarea locuințelor, pentru a minimiza litigiile legate de locuințe, a proteja la maximum drepturile și interesele legitime ale părților implicate și a promova finalizarea sistemului juridic în sectorul locuințelor din Vietnam.

Propun modificarea reglementărilor privind proprietatea comună și proprietatea privată a clădirilor de apartamente din proiectul revizuit al Legii locuințelor. În consecință, locurile de parcare din clădirile de apartamente sunt clasificate drept proprietate comună, iar problema cumpărării și vânzării acestor spații nu este ridicată. Acest lucru va reduce la minimum disputele aferente.

Împrumut Doan

Legătură sursă