Momentul în care tranzacțiile funciare devin efective.

Se permite transferul terenurilor cu un certificat de drept de utilizare a terenului (cunoscut și sub denumirea de certificat de titlu de proprietate funciară) care nu face obiectul litigiilor, executării hotărârilor judecătorești, confiscării etc.

Deoarece terenul este un bun special, transferul drepturilor de utilizare a terenului trebuie să respecte reglementările legislației funciare și procedurile de notarizare. Acesta este motivul pentru care există o diferență între validitatea contractului de transfer și validitatea transferului drepturilor de utilizare a terenului.

Un contract a fost încheiat fără a se ști dacă acesta a intrat în vigoare.

Având nevoie urgentă de o sumă mare de bani pentru a-și achita datoriile, doamna PTG și soțul ei (locuitori ai comunei Dong Tam, provincia Dong Nai ) au semnat un contract de transfer cu domnul HVB ​​(locuitor al comunei Tan Loi, provincia Dong Nai) pentru 4 sao (aproximativ 0,4 hectare) de teren cultivat cu culturi perene (cu certificat de proprietate funciară) pentru suma de 800 de milioane VND. Deoarece domnul HVB ​​nu avea suficienți bani pentru a plăti imediat, a făcut doar un avans de 100 de milioane VND și s-a angajat să plătească întreaga sumă o lună mai târziu. Ulterior, ambele părți s-au deplasat la cel mai apropiat birou notarial pentru a autentifica contractul.

Avocații din cadrul Asociației Baroului Provincial Dong Nai au oferit consultanță juridică locuitorilor din comuna Dong Tam în august 2025. Fotografie: Doan Phu

După o lună, domnul HVB ​​tot nu și-a îndeplinit angajamentul. Prin urmare, doamna PTG și soțul ei au decis să nu-i mai transfere terenul și, în schimb, au încheiat un contract de transfer notarial cu altcineva. Deoarece nu a putut cumpăra terenul de la doamna PTG și soțul ei din cauza faptului că altcineva i l-a „smuls”, domnul HVB ​​i-a confruntat pentru a cere restituirea avansului. Dacă doamna PTG și soțul ei nu returnau avansul, el a amenințat că va angaja un avocat pentru a-i da în judecată și a împiedica tranzacția dintre ei și cealaltă parte.

Pentru a evita complicații suplimentare, doamna PTG și soțul ei au fost de acord să returneze domnului HVB depozitul de 100 de milioane VND. Cu toate acestea, ei vor în continuare să știe: dintre contractele pentru transferul a 4 sao (aproximativ 1.200 de metri pătrați) de teren între ei și domnul HVB, și între ei și cesionarul ulterior, care contract este valabil acum și care nu?

Deoarece mulți oameni nu știu când intră în vigoare contractele de transfer funciar și care este diferența dintre data intrării în vigoare a unui contract de transfer funciar și data intrării în vigoare a transferului drepturilor de utilizare a terenurilor, aceștia se confruntă adesea cu dificultăți atunci când încearcă să rezilieze contractul. De exemplu, cazul domnului DVR (cu domiciliul în comuna Gia Kiem, provincia Dong Nai).

Dl. DVR a declarat: După ce s-a convenit asupra prețului, a redactat un contract pentru transferul a 150 de ^{metri pătrați de} teren rezidențial, împreună cu un certificat de proprietate, către dna NTD (cu domiciliul în cartierul Bien Hoa, provincia Dong Nai). Ambele părți au semnat doar contractul, care a fost apoi autenticat notarial. Cu toate acestea, după termenul limită prevăzut în contract, dna NTD încă nu avea suficienți bani pentru a-l plăti. Prin urmare, nu a procedat la transferul dreptului de proprietate către dna NTD.

Dl. DVR dorește să știe dacă contractul de transfer dintre el și dna NTD a intrat în vigoare și dacă are dreptul să anuleze contractul în cazul în care dna NTD lipsește în ziua plății și a procedurilor de transfer al dreptului de proprietate?

Contractul intră în vigoare din momentul semnării sau al autentificării notariale?

Articolul 401 din Codul Civil din 2015 prevede că un contract legal încheiat produce efecte din momentul încheierii sale. Din momentul în care contractul produce efecte, părțile trebuie să își îndeplinească drepturile și obligațiile una față de cealaltă, așa cum au convenit.

În același timp, articolele 500-503 din Codul Civil din 2015 prevăd că un contract privind drepturile de folosință pe teren este un acord între părți, prin care utilizatorul terenului transferă drepturile de folosință pe teren celeilalte părți în conformitate cu Legea funciară; cealaltă parte exercită drepturile și obligațiile care decurg din contractul cu utilizatorul terenului. Conținutul contractului privind drepturile de folosință pe teren nu trebuie să contravină reglementărilor privind scopul utilizării terenului, termenul de utilizare a terenului, planificarea utilizării terenului, planurile de utilizare a terenurilor și alte drepturi și obligații prevăzute de legea funciară și alte legi relevante.

Contractele privind drepturile de folosință pe teren trebuie să fie încheiate în scris, într-o formă conformă cu prevederile Codului Civil din 2015, ale legii funciare și ale altor legi relevante. Executarea contractelor privind drepturile de folosință pe teren trebuie să respecte procedurile corecte prevăzute de legea funciară și de alte legi relevante. Transferul drepturilor de folosință pe teren produce efecte de la momentul înregistrării, așa cum este stipulat în Legea funciară.

„Contractul de transfer al drepturilor de utilizare a terenului intră în vigoare la momentul notarizării. Transferul drepturilor de utilizare a terenului intră în vigoare din momentul înregistrării modificărilor în conformitate cu reglementările legislației funciare.”

Avocat NGUYEN DUC, Asociația Baroului Provincial Dong Nai.

În plus, articolul 6 din Legea Notarială din 2024 stipulează în mod clar că un document notarial produce efecte din momentul în care este semnat de notar și ștampilat de organizația de practică notarială. Un document notarial este obligatoriu din punct de vedere juridic pentru părțile implicate și servește drept bază pentru ca părțile să solicite agenției de stat competente efectuarea procedurilor legate de tranzacția notarială.

Avocata Nguyen Duc (Asociația Baroului Provincial Dong Nai) a declarat: „Pe baza reglementărilor menționate mai sus, contractul de transfer a 4 sao (aproximativ 1000 de metri pătrați) de teren între doamna PTG și soțul ei și domnul HVB ​​nu a intrat încă în vigoare deoarece nu respectă cerințele formale (nu a fost legalizat sau autentificat notarial). Cu toate acestea, contractul încheiat între cuplu și o parte ulterioară produce efecte din momentul legalizării notariale. Problema solicitării domnului HVB de restituire a garanției, cu care cuplul a fost de acord, nu are legătură cu validitatea legală sau nu a contractului de transfer al terenului.”

În cazul domnului DVR: Contractul de transfer dintre acesta și dna NTD este valabil. Cu toate acestea, deoarece dna NTD nu și-a îndeplinit obligațiile stipulate în contract, acesta are dreptul să solicite anularea acestuia. Anularea unui contract notarial necesită următoarele condiții: Trebuie să existe un acord sau un angajament scris din partea tuturor părților implicate în contract. În plus, legalizarea notarială a anulării trebuie efectuată de același birou notarial care a legalizat anterior contractul și de către un notar public.

Dacă contractul notarial nu poate fi anulat la un birou notarial, dl. DVR are dreptul să depună o cerere de chemare în judecată, solicitând instanței anularea contractului pe motiv că dna NTD și-a încălcat grav obligațiile contractuale și nu și-a îndeplinit angajamentele prevăzute în contract.

Doan Phu

Sursă: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/