Momentul în care tranzacțiile funciare intră în vigoare

Deoarece terenul este un bun special, transferul drepturilor de folosință asupra terenului trebuie să respecte prevederile legii funciare și ale notarizării. De aceea există o diferență între validitatea contractului de transfer și validitatea transferului drepturilor de folosință asupra terenului.

Am semnat un contract, dar nu știu dacă este deja în vigoare.

Având nevoie urgentă de o sumă mare de bani pentru a-și achita datoriile, doamna PTG (cu domiciliul în comuna Dong Tam, provincia Dong Nai ) și soțul ei au încheiat un contract pentru a transfera domnului HVB (cu domiciliul în comuna Tan Loi, provincia Dong Nai) 4 sao de teren dintr-o suprafață totală de 2 hectare de teren peren (cu carte roșie) pentru suma de 800 de milioane VND. Deoarece domnul HVB nu avea suficienți bani pentru a plăti totul dintr-o dată, a depus doar 100 de milioane VND și s-a angajat să plătească suma integrală pentru a cumpăra terenul o lună mai târziu. După aceea, cele două părți s-au deplasat la cel mai apropiat birou notarial pentru a autentifica contractul.

Avocați din cadrul Asociației Baroului Provincial Dong Nai oferă consultanță juridică locuitorilor din comuna Dong Tam în august 2025. Fotografie: Doan Phu

După o lună, domnul HVB tot nu și-a îndeplinit angajamentul. Prin urmare, doamna PTG și soțul ei nu i-au mai transferat terenul, ci au încheiat un contract de transfer notarial către altcineva. Deoarece nu putea cumpăra terenul de la doamna PTG și de la soțul ei pentru că altcineva l-a „smuls”, domnul HVB s-a întâlnit cu doamna PTG și cu soțul ei pentru a cere restituirea avansului pe care îl făcuse. Dacă doamna PTG și soțul ei nu returnau avansul, el angaja un avocat pentru a-l da în judecată și a împiedica tranzacția dintre ea și altcineva.

Pentru a limita situația complicată, doamna PTG și soțul ei au fost de acord să returneze domnului HVB depozitul de 100 de milioane VND. Cu toate acestea, ea și soțul ei vor în continuare să știe: care contract de transfer a 4 sao de teren între ea și domnul HVB și cesionarul ulterior a intrat în vigoare și care contract nu?

Din cauza necunoașterii momentului în care contractul de transfer al terenului intră în vigoare și a diferenței de timp dintre momentul intrării în vigoare a contractului de transfer al terenului și momentul intrării în vigoare a transferului drepturilor de utilizare a terenului, multe persoane întâmpină dificultăți atunci când doresc să rezilieze contractul. De exemplu, cazul domnului DVR (cu domiciliul în comuna Gia Kiem, provincia Dong Nai).

Dl. DVR a spus: După ce a finalizat prețul, a semnat un contract pentru transferul a 150 de metri pătrați ^de teren rezidențial, cu o carte roșie, către dna NTD (cu domiciliul în cartierul Bien Hoa, provincia Dong Nai), ambele părți doar semnând contractul, acesta fiind autentificat notarial. Cu toate acestea, după termenul limită prevăzut în contract, beneficiara, dna NTD, tot nu a pregătit suficienți bani pentru a i-i da. Din acest motiv, nu a finalizat procedura de transfer al numelui către dna NTD.

Dl. DVR dorește să știe dacă este contractul de transfer dintre el și dna NTD în vigoare și dacă are dreptul să anuleze contractul atunci când vine data plății și procedura de schimbare a numelui, dar dna NTD este absentă?

Intră în vigoare din momentul semnării sau al notarizării?

Articolul 401 din Codul Civil din 2015 prevede că un contract legal încheiat produce efecte din momentul încheierii sale. Din momentul în care contractul produce efecte, părțile trebuie să își îndeplinească drepturile și obligațiile una față de cealaltă așa cum s-au angajat.

Totodată, de la articolul 500 la articolul 503 din Codul Civil din 2015, se prevede că un contract privind drepturile de folosință asupra terenurilor este un acord între părți, conform căruia utilizatorul terenului transferă drepturile de folosință asupra terenurilor conform prevederilor Legii funciare către cealaltă parte; cealaltă parte exercită drepturile și obligațiile care decurg din contractul cu utilizatorul terenului. Conținutul contractului privind drepturile de folosință asupra terenurilor nu trebuie să fie contrar prevederilor privind scopul utilizării, termenul de utilizare a terenurilor, planificarea, planul de amenajare a teritoriului și alte drepturi și obligații conform prevederilor legii funciare și altor prevederi ale legilor relevante.

Contractele privind drepturile de folosință asupra terenurilor trebuie încheiate în scris, într-o formă conformă cu prevederile Codului Civil din 2015, cu legea privind terenurile și cu alte prevederi legale relevante. Implementarea contractelor privind drepturile de folosință asupra terenurilor trebuie să respecte procedurile și formalitățile corecte, așa cum sunt prevăzute de legea privind terenurile și de alte prevederi legale relevante. Transferul drepturilor de folosință asupra terenurilor va intra în vigoare de la momentul înregistrării, conform prevederilor Legii privind terenurile.

„Contractul de transfer al drepturilor de folosință asupra terenului intră în vigoare la momentul notarizării. Transferul drepturilor de folosință asupra terenului intră în vigoare din momentul înregistrării modificărilor conform prevederilor legii funciare.”
Avocat NGUYEN DUC, Asociația Baroului Provincial Dong Nai.

În plus, articolul 6 din Legea notarizării din 2024 stipulează clar că documentele notariale produc efecte din momentul semnării lor de către notar, iar organizația notarială aplică ștampila documentului. Documentele notariale produc efecte pentru părțile relevante și constituie baza pentru ca părțile implicate în tranzacție să solicite agențiilor statului competente efectuarea procedurilor legate de tranzacția notarială.

Avocatul Nguyen Duc (Asociația Baroului din provincia Dong Nai) a declarat: „Pe baza reglementărilor menționate mai sus, contractul de transfer al terenului de 4 sao între doamna PTG și domnul HVB nu a intrat încă în vigoare deoarece nu a îndeplinit condițiile formale (nu a fost autentificat sau certificat notarial). În ceea ce privește contractul dintre cuplu, stabilit cu acesta din urmă, acesta intră în vigoare din momentul autentificării notariale. Problema solicitării domnului HVB de restituire a garanției și a acceptării acesteia de către cuplu nu are legătură cu intrarea sau nu în vigoare a contractului de transfer al terenului.”

În cazul domnului DVR: Contractul de transfer dintre acesta și dna NTD este eligibil să intre în vigoare. Cu toate acestea, deoarece dna NTD nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile convenite în contract, acesta are dreptul să solicite anularea contractului semnat. Anularea unui contract notarial trebuie să îndeplinească următoarele condiții: Atunci când există un acord și un angajament scris din partea tuturor persoanelor care au participat la contractul respectiv. În același timp, legalizarea notarială a anulării contractului notarial trebuie efectuată la organizația notarială anterioară și condusă de un notar.

În cazul în care nu reușește să anuleze contractul notarial la organizația notarială, dl. DVR are dreptul să depună o cerere de chemare în judecată, solicitând instanței de judecată anularea contractului deoarece dna NTD a încălcat grav obligațiile contractuale și nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile asumate prin contract.

Doan Phu

Sursă: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/