Orașul Ho Și Min trebuie să răspundă acestor „distorsiuni”.

Orașul Ho Și Min a impus oficial interzicerea dezvoltătorilor de proiecte imobiliare din oraș de a parcela și vinde terenuri din cadrul proiectelor lor către persoane fizice sau organizații pentru autoconstrucția de case. Mulți cred că orașul Ho Și Min are nevoie de un plan pentru a preveni potențialele abuzuri ale acestei practici.

Legea privind afacerile imobiliare, intrată în vigoare de la 1 august 2024, interzice parcelarea și vânzarea terenurilor în zonele urbane.

Echipa de teren inspectează gestionarea terenurilor deținute de stat în districtul Binh Chanh, orașul Ho Și Min. (Foto: Thanh Dao).

Recent, pentru a implementa Legea privind afacerile imobiliare, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a emis Decizia nr. 83/2024 privind reglementările pentru determinarea zonelor în care investitorii în proiecte imobiliare și proiectele de investiții în construcții de locuințe au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică către organizații și persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe în zonă.

Prin această decizie, orașul Ho Chi Minh interzice oficial parcelarea și vânzarea terenurilor pentru a aborda această problemă persistentă. Mai exact, dezvoltatorilor de proiecte imobiliare din oraș nu le este permis să parceleze și să vândă terenuri din cadrul proiectelor lor către persoane fizice sau organizații pentru autoconstrucția de locuințe. Conform acestei reglementări, pe lângă sectoare și districte, terenurile din cinci districte suburbane, inclusiv Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi și Nha Be, sunt, de asemenea, interzise de parcelare și vânzare.

Între timp, orașul stipulează doar că parcelarea terenurilor este permisă pentru gospodăriile și persoanele ale căror terenuri îndeplinesc condițiile pentru a fi luate în considerare pentru parcelare.

Prevenirea lotizării și vânzării ilegale de terenuri.

În ceea ce privește conținutul Deciziei 83/2024 a Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, avocata Nguyen Van Hau - membră a Comitetului Central al Frontului Patriei Vietnam, șef adjunct al Asociației Avocaților din orașul Ho Și Min, a comentat că noua decizie a orașului Ho Și Min... Acest lucru va avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare a orașului, afectând direct operațiunile comerciale ale entităților implicate în tranzacționarea imobiliară și parcelarea și vânzarea ilegală rampantă de terenuri care a avut loc în ultima vreme.

Interzicerea lotizării și vânzării de terenuri va ajuta multe orașe să abordeze problemele de „planificare haotică” și „inflație a prețurilor” de pe piața imobiliară. (Foto: Dai Doan Ket).

Avocatul Hau a mai prezis că, după emiterea Deciziei 83/2024, vor exista inevitabil opinii contradictorii din partea publicului, a comunității de afaceri și a companiilor imobiliare.

Conform articolului 31, clauza 6, din Legea privind afacerile imobiliare din 2023, una dintre condițiile pentru transferul drepturilor de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică în proiecte imobiliare către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe este următoarea: „ Terenul să nu fie situat în sectoare, districte sau orașe din zone urbane speciale de tip I, tip II și tip III; și să nu fie supus licitației pentru drepturile de utilizare a terenurilor pentru investiții în proiecte de construcție de locuințe, așa cum este prevăzut în Legea funciară. Pentru alte zone, Comitetul Popular Provincial va determina zonele în care investitorii de proiect au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe, în funcție de condițiile locale .”

Avocatul Nguyen Van Hau prezice că urmările noii decizii luate de orașul Ho Chi Minh vor avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare din oraș.

Astfel, potrivit avocatului Nguyen Van Hau, orașul Ho Chi Minh a concretizat prevederile Legii privind afacerile imobiliare. Mai exact, detaliile acestui aspect sunt ghidate de articolul 2 din Decizia nr. 83/2024. Mai exact, acest lucru se aplică investitorilor în proiecte imobiliare și proiecte de construcții de locuințe din orașul Ho Chi Minh. Nu este permis dreptul de utilizare a terenurilor cu infrastructură existentă în cadrul unui proiect imobiliar sau al unui proiect de investiții în construcția de locuințe către organizații sau persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe.

Cu excepția cazurilor în care investitorul unui proiect imobiliar sau al unui proiect de construcție a locuințelor care vizează strămutarea cu parcele de teren în comune, orașe sau sectoare ale unui oraș îndeplinește condițiile prevăzute, acesta poate transfera dreptul de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică în cadrul proiectului imobiliar sau al proiectului de construcție a locuințelor care vizează strămutarea cu parcele de teren către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe.

Comparând conținutul Legii privind afacerile imobiliare cu Decizia nr. 83/2024, avocata Nguyen Van Hau a declarat: Această decizie a Comitetului Popular din orașul Ho Și Min a restrâns semnificativ reglementările legale privind zonele în care dezvoltatorii de proiecte au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructura tehnică existentă către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe.

Totuși, acest lucru nu este considerat ilegal deoarece „Legea privind afacerile imobiliare a împuternicit Comitetul Popular al orașului Ho Și Min să decidă, pe baza condițiilor locale, în ce zone investitorii de proiecte au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructura tehnică existentă către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe”, a declarat avocatul Hau în evaluarea sa .

Per total, cele mai recente reglementări ale Comitetului Popular din orașul Ho Și Min vor ajuta „locomotiva” țării să abordeze numeroasele deficiențe legate de parcelarea și vânzarea excesivă de terenuri, care distruge planificarea urbană. În același timp, Minimizarea construcțiilor neautorizate de către locuitori nu numai că reduce problema, dar diminuează și riscurile juridice pentru cumpărătorii de locuințe, obligând dezvoltatorii de proiecte imobiliare din zonă să îmbunătățească continuu calitatea produselor lor . În plus, Decizia 83/2024 se aliniază cu „ Planul de investiții și construcții pentru ca districtele să devină orașe (sau orașe subordonate orașului Ho Chi Minh) în perioada 2021-2030” , pe care orașul îl dezvoltă în prezent. Mai exact, până în 2030, districtele se vor concentra pe investițiile în dezvoltarea infrastructurii conform standardelor urbane, care vor fi modernizate la nivelul orașelor aflate direct subordonate orașului Ho Chi Minh.

Răspuns la „distorsiuni”

Imediat după emiterea Deciziei 83/2024 a Comitetului Popular al orașului Ho Și Min, Asociația Imobiliară din orașul Ho Și Min a trimis o petiție scrisă Comitetului Popular al orașului, exprimând mai multe îngrijorări.

Într-o discuție cu un reporter de la ziarul Dai Doan Ket în dimineața zilei de 1 noiembrie, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Și Min, a declarat că Asociația a trimis, de asemenea, un document Comitetului din Ho Și Min al Frontului Patriei Vietnamului cu privire la propunerea de a specifica în detaliu zonele în care dezvoltatorii de proiecte imobiliare și de locuințe au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructura tehnică existentă către persoane fizice pentru construcția de locuințe în comune, excluzând orașele, din 5 districte din Ho Și Min.

Potrivit domnului Le Hoang Chau, în conformitate cu Legea privind afacerile imobiliare din 2023 și Legea privind locuințele din 2023, orașul Ho Și Min este o zonă urbană specială, prin urmare, numai în cazurile în care terenurile sunt situate în sectoare, districte sau orașe din zone urbane speciale (inclusiv 16 districte și orașul Thu Duc) investitorilor le este interzis să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructura tehnică existentă către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe.

Anterior, Asociația Imobiliară din Ho Și Minh City a trimis un document Comitetului Popular din Ho Și Minh City, Departamentului de Construcții și Comitetului Frontului Patriei din Ho Și Minh City, recomandând ca lotizarea și vânzarea de terenuri să fie permise în continuare în comunele aparținând a 5 districte din Ho Și Minh City. Acest lucru se datorează faptului că interzicerea lotizării și vânzării de terenuri în aceste 5 districte este incompatibilă cu reglementările Legii privind afacerile imobiliare și Legii privind locuințele.

Prin urmare, Asociația a propus ca Comitetul Popular din orașul Ho Și Min să specifice în detaliu zonele în care dezvoltatorii de proiecte imobiliare și de locuințe au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructura tehnică existentă către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe în comune, cu excepția orașelor din cele cinci districte ale orașului.

În ceea ce privește „urmările” Deciziei 83/2024 a Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, avocata Nguyen Van Hau - membră a Comitetului Central al Frontului Patriei Vietnam, șef adjunct al Asociației Avocaților din orașul Ho Și Min - consideră că aplicarea acestei Decizii ar putea face ca oferta de terenuri din orașul Ho Și Min și mai rară, nereușind să satisfacă nevoile populației. Prin urmare, este probabil ca prețurile terenurilor anterior subdivizate să crească brusc în viitorul apropiat, limitând numărul de cumpărători din cauza capacității financiare insuficiente.

Împărtășind această opinie, inginerul Tran Van Phuong, directorul unei companii de intermediere imobiliară din orașul Thu Duc, a declarat: „Dacă reglementările interzic parcelarea și vânzarea terenurilor, orașul Ho Chi Minh trebuie să anticipeze posibilitatea ca dezvoltatorii, organizațiile și persoanele fizice să „ocolească legea” pentru a parcela parcelele de teren. Noile reglementări privind parcelarea terenurilor ar trebui să permită în continuare ca gospodăriile și persoanele fizice care dețin terenuri să fie luate în considerare pentru parcelare dacă îndeplinesc condițiile. Dacă se permite „distorsionarea”, practica parcelării și vânzării terenurilor va deveni mai sofisticată și negativă, afectând piața imobiliară în general.”

Datorită proximității sale față de Districtul 7, districtul Nha Be din orașul Ho Și Min se confruntă în prezent cu o urbanizare foarte rapidă.

În ceea ce privește urbanizarea, arhitectul Nguyen Van Bieu, directorul Bhomes Co., Ltd., consideră că noile reglementări prevăd că, pe lângă sectoare și districte, terenurile din cinci districte suburbane, inclusiv Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi și Nha Be, sunt, de asemenea, interzise să fie subdivizate și vândute ca parcele. „În ultimii ani, știm cu toții că, în ciuda faptului că sunt etichetate drept districte suburbane, rata de urbanizare în unele zone, cum ar fi Binh Chanh (în special zona Trung Son) și Nha Be (zona Phuoc Kien), a crescut rapid. Infrastructura urbană este modernă, iar în multe locuri, rata de construcție a infrastructurii și concentrarea populației este chiar mai mare decât în ​​unele districte centrale”, a analizat arhitectul Nguyen Van Bieu.

Într-o declarație adresată reporterilor de la ziarul Dai Doan Ket, reprezentanții mai multor companii și locuitori și-au exprimat îngrijorarea că, deși nu mai există cazuri de companii imobiliare la scară mică care cumpără terenuri agricole de la oameni și apoi creează ilegal „proiecte” pentru a le vinde, situația proiectelor de parcelare a terenurilor abandonate, fără infrastructură, inclusiv a proiectelor blocate, va continua să afecteze piața imobiliară a acestui oraș „de top” dacă nu se găsesc soluții. Acest lucru va împiedica rezolvarea cauzelor profunde ale problemelor.

Sursă: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html