Orașul Ho Și Min eliberează resursele funciare

Pământ viran, oameni nefericiți

Povestea terenurilor abandonate și a zonelor rezidențiale spontane nu este nouă, ci există de mulți ani; a fost reflectată de opinia publică și de presă de nenumărate ori, în special în situația proiectelor suspendate și a planificării suspendate timp de 20-30 de ani. În zona centrală a orașului Ho Chi Minh, putem menționa zona urbană Binh Quoi - Thanh Da (districtul Binh Thanh) suspendată timp de 31 de ani, noua zonă urbană Thu Thiem (orașul Thu Duc) după mai bine de 20 de ani are încă doar câteva proiecte formate; iar în depărtare, putem menționa zona urbană Sing - Viet (districtul Binh Chanh) de asemenea suspendată timp de mai bine de 25 de ani; nord-vestul aparține districtului Hoc Mon, districtului Cu Chi; sudul orașului Ho Chi Minh are, de asemenea, o serie de proiecte suspendate de mult timp...

Secretarul Partidului din orașul Ho Și Min, Nguyen Van Nen, stă într-un elicopter și face topografie. Fotografie realizată pe 26 august.

Conform statisticilor Comitetului Popular al districtului Binh Chanh, în district există 323 de proiecte de construire a locuințelor, infrastructură socială, parcuri... Începând cu luna mai 2022, există 92 de proiecte întârziate, chiar unele proiecte fiind „suspendate” timp de 20-30 de ani, așa că districtul a trimis documente investitorilor solicitând accelerarea progresului, în caz contrar propunând revocarea. Revocarea proiectelor este o măsură fermă și este dorința localității, dar implementarea ei este un proces lung, care depinde în mare măsură de evaluarea și sfaturile specifice ale departamentelor și filialelor.

În suburbiile orașului Ho Și Min, există încă mult teren viran, iar zonele rezidențiale se dezvoltă spontan.

Lângă districtul Binh Chanh se află districtul Hoc Mon. Secretarul Comitetului de Partid al districtului Hoc Mon, Tran Van Khuyen, a declarat odată pe forumul Consiliului Popular din orașul Ho Și Min că s-a simțit trist când stătea în comuna Nhi Binh (districtul Hoc Mon) privind spre orașul Thuan An din Binh Duong și văzând luminile strălucitoare, în timp ce pe partea Hoc Mon, nivelul de dezvoltare este încă foarte modest, existând încă mult teren viran. Hoc Mon este, de asemenea, una dintre localitățile cu multe proiecte suspendate, planificări suprapuse și un raport teren agricol de până la 50%. Insuficiențele în planificarea utilizării terenurilor în raport cu nevoile personale îi supără pe oameni, deoarece au terenuri, dar nu își pot construi case, iar terenurile mari nu pot fi împărțite în parcele pentru ca copiii să locuiască separat. La mijlocul anului 2022, această localitate a propus ca orașul Ho Și Minh să ia în considerare gestionarea și recuperarea a peste 700 de hectare de teren aparținând unor proiecte suspendate, planificate de mulți ani, dar neimplementate.

Terenurile vacante nu se datorează doar lipsei de capacitate a investitorilor privați, ci și multor proiecte implementate cu capital de la bugetul de stat lentă. Un exemplu este proiectul de construire a gardurilor verzi pentru izolarea celor două complexe de tratare a deșeurilor Da Phuoc (districtul Binh Chanh) și Tay Bac (districtul Cu Chi). Deoarece proiectul a fost suspendat an de an, oamenii se află într-o situație în care nu pot pleca sau rămâne, iar bunurile lor sunt transferate la prețuri mici...

Zone urbane, cum ar fi Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet..., sunt doar printre sutele de proiecte suspendate din orașul Ho Și Min. De fiecare dată când Adunarea Națională și Consiliul Popular din orașul Ho Și Min se întâlnesc cu alegătorii, oamenii sunt supărați și întreabă când vor fi implementate și, dacă nu sunt implementate, când vor fi recuperate pentru a le reda oamenilor drepturile legitime la terenuri și locuințe. Acestea sunt, de asemenea, fragmentele care formează imaginea „multei suprafețe de teren viran” pe care liderii orașului Ho Și Min au văzut-o mai clar atunci când au efectuat măsurători dintr-un elicopter.

Conform rezultatelor cercetărilor Institutului pentru Studii de Dezvoltare din orașul Ho Și Min, rata de conversie a utilizării terenurilor din terenuri agricole în terenuri neagricole în orașul Ho Și Min în perioada 2011-2020 este destul de lentă. În special, perioada 2011-2015 a atins 11,2%, iar perioada 2016-2020 a atins doar 13,18% față de planul aprobat.

Cauza acestei situații se datorează inadecvărilor și dificultăților din reglementările privind planificarea, planurile de utilizare a terenurilor cu alte planuri și reglementările legale privind proiectele de investiții și construcții. În plus, datele funciare nu sunt complete, precise, unificate și continue, afectând acuratețea prognozării planurilor de planificare și de utilizare a terenurilor. Statisticile și evaluarea fondului funciar (în special evaluarea fragmentării și divizării, a eficienței exploatării) nu sunt complete și precise, astfel încât calitatea prognozării planurilor de planificare și de utilizare a terenurilor nu este ridicată.

În ceea ce privește implementarea planurilor de urbanism și de utilizare a terenurilor, există și cauze datorate dificultăților în recuperarea terenurilor agricole, lipsei de resurse pentru investiții în cadrul infrastructurii tehnice și proiectelor pe terenuri...

CONVERSIA LENTĂ A TERENURILOR AGRICOLE

„Există încă mult teren viran” vine și din motivul că în structura de utilizare a terenurilor din orașul Ho Și Min, terenurile agricole reprezintă încă o proporție mare. În 2010, terenurile agricole din orașul Ho Și Min aveau o suprafață de 118.052 hectare, reprezentând 56,3%. Până în iunie 2018, Guvernul a emis Rezoluția 80 privind ajustarea planificării utilizării terenurilor până în 2020 și planul final de utilizare a terenurilor (2016 - 2020). În consecință, Guvernul a permis orașului Ho Și Min să convertească peste 26.000 de hectare de teren agricol în terenuri neagricole, astfel încât până în 2020, structura terenurilor agricole să scadă la 42,1%.

Zona urbană Binh Quoi - Thanh Da (districtul Binh Thanh), una dintre zonele cu planificare suspendată și proiecte pe termen lung suspendate

Cu toate acestea, conversia destinațiilor de utilizare a terenurilor în orașul Ho Chi Minh este destul de lentă, ajungând la doar peste 13%, conform unui studiu realizat de Institutul pentru Studii de Dezvoltare din orașul Ho Chi Minh. Studiul a mai arătat că 6,5% din terenurile agricole sunt împrăștiate în unele districte precum: 12, Binh Thanh, Binh Tan și Thu Duc City, dar, în realitate, unele locuri nu mai sunt utilizate pentru producția agricolă, ci sunt doar terenuri agricole... pe hârtie. Terenurile agricole sub formă de „pielă de leopard”, la scară mică, decolorate și împrăștiate în suburbii sunt, de asemenea, dificil de exploatat eficient în scopuri agricole, dar cea mai mare parte a acestora este lăsată liberă sau utilizată în scopuri non-agricole.

În timpul unei sesiuni de lucru cu Comitetul permanent al Comitetului Partidului din orașul Ho Și Min, în octombrie 2022, viceprim-ministrul Tran Hong Ha (la acea vreme ministru al resurselor naturale și mediului) a comentat că proporția terenurilor agricole din orașul Ho Și Min, care reprezintă peste 50%, este prea mare. În același timp, el a sugerat că este necesar să se calculeze un plan de utilizare a terenurilor agricole în scopuri multiple, să se crească eficiența terenurilor și să se ajute utilizatorii terenurilor să le exploateze mai rezonabil. „Terenurile agricole nu ar trebui considerate pur și simplu o economie agricolă, ci ar trebui considerate un spațiu ecologic, care combină comerțul, serviciile, turismul, silvicultura și producția de plante medicinale”, a declarat dl Ha.

Arhitectul Khuong Van Muoi, fost vicepreședinte al Asociației Arhitecților din Vietnam, care a participat la lucrări de planificare timp de decenii în orașul Ho Și Min, a explicat limitările lucrărilor de planificare în mai multe moduri anterioare: atunci când se vedea teren pentru plantarea de copaci, acesta era planificat ca teren agricol. Terenul pentru plantarea rogozului era, de asemenea, considerat teren agricol, dar, în realitate, terenul destinat cultivării orezului sau a altor culturi nu putea supraviețui sau avea o productivitate scăzută. În plus, atunci când orașul Ho Și Min a dorit să schimbe scopul utilizării pentru a avea spațiu pentru dezvoltare, s-a blocat în regulamentul conform căruia schimbarea scopului terenurilor destinate cultivării orezului trebuia să treacă prin Guvernul Central. Acest lucru a limitat dezvoltarea orașului Ho Și Min.

CUM SE SCHIMBĂ POPULAȚIA ORAȘULUI HO CHI MINH?

Conform Departamentului de Planificare și Investiții, din 2004 până în prezent, populația orașului Ho Și Min a crescut rapid în zonele urbane nou dezvoltate și în cartierele suburbane (cu excepția districtului Can Gio), majoritatea fiind imigranți. În special, zonele cu creștere rapidă includ districtul 7, districtul 12, districtul Binh Tan, districtul Binh Chanh, districtul Hoc Mon, districtul Nha Be și orașul Thu Duc.

Populația din această zonă crește rapid din cauza unor factori precum prețurile terenurilor, noile proiecte de infrastructură și resursele de forță de muncă din fabrici și întreprinderi. Urbanizarea rapidă și concentrarea ridicată a populației în această zonă formează o centură care înconjoară centrul orașului existent, punând multă presiune asupra politicilor de investiții pentru dezvoltarea infrastructurii tehnice și a infrastructurii sociale. Dimpotrivă, zonele existente din centrul orașului, cum ar fi Districtul 1, Districtul 3, Districtul 5, Districtul 10, Districtul Phu Nhuan..., au fost aproape complet urbanizate, cu mici schimbări în ceea ce privește populația, iar multe districte au chiar o dimensiune a populației mai mică în comparație cu 2004.

Până la sfârșitul anului 2022, populația totală a orașului Ho Și Min va fi de aproximativ 9,4 milioane de locuitori. În ceea ce privește nevoile de dezvoltare până în 2040, districtele au propus să crească la peste 16,8 milioane de locuitori. Între timp, conform deciziei prim-ministrului de a aproba sarcina de ajustare a planificării generale a orașului Ho Și Min până în 2040 cu o viziune pentru 2060, populația totală planificată este de aproximativ 14 milioane de locuitori.

PLANIFICARE INCLUSIUNĂ

Zborul cu elicopterul pentru studierea întregului spațiu urban al orașului Ho Și Min și studiul anterior de pe râul Saigon i-au ajutat pe liderii orașului Ho Și Min să obțină o perspectivă mai clară asupra stării actuale a planificării orașului, care, așa cum a comentat președintele Comitetului Popular al orașului Ho Și Min, Phan Van Mai, este plină de găuri și „pieli de leopard”. Dl Mai consideră că este necesară o gândire mai inovatoare și revoluționară în lucrările de planificare pentru a organiza și rearanja spațiul urban, producția, viața comună, spațiile verzi etc.

În prezent, orașul Ho Și Minh pregătește două planuri: planificarea orașului Ho Și Minh pentru perioada 2021 - 2030, cu o viziune până în 2050, și ajustarea planificării generale a orașului Ho Și Minh până în 2040, cu o viziune până în 2060. În prezent, unitatea de consultanță lucrează cu departamente, districte și județe pentru a colecta informații și a rezolva 72 de grupuri de sarcini, dintre care blocul departamental are 50 de sarcini, iar districtele au 22 de sarcini.

Dl. Mai a declarat că se coordonează îndeaproape cu ministerele, departamentele și experții pentru a scurta timpul, a asigura procesul corect și calitatea. Se preconizează că în primul trimestru al anului 2024, dosarul va fi prezentat autorității competente pentru aprobarea planificării orașului Ho Și Min pentru perioada 2021 - 2030, cu o viziune până în 2050. Dosarul de ajustare a planificării generale va fi prezentat Consiliului Popular al orașului Ho Și Min la ședința de la sfârșitul anului 2023, înainte de a fi înaintat Ministerului Construcțiilor pentru evaluare.

Dintr-o perspectivă locală, liderul Comitetului Popular al Districtului Hoc Mon a declarat că așteaptă ca planificarea generală a orașului Ho Chi Minh să ghideze exploatarea resurselor funciare ale districtului. Cu toate acestea, odată ce există o planificare, trebuie să existe un mecanism pentru a atrage investitori în implementarea unor proiecte specifice. În ultimii ani, mulți investitori au venit să învețe, dar fără un mecanism, fără terenuri curate, așa că se opresc doar la nivelul interesului și al învățării.

Ideea de organizare a guvernării urbane și de dezvoltare a orașelor satelit a fost cultivată de orașul Ho Și Min timp de decenii și se așteaptă să rezolve problema distribuției populației și să exploateze eficient fondurile funciare din districtele suburbane. Cu toate acestea, orașul Ho Și Min nu a reușit să facă acest lucru, zonele suburbane se dezvoltă încă fragmentat și spontan. Modelul de dezvoltare urbană orientat spre transportul public (TOD) pe care Adunarea Națională a permis să îl piloteze prin Rezoluția 98/2023 va fi „cheia” pentru ca orașul Ho Și Min să realizeze acest lucru, în conjuncție cu proiectul de transformare a districtelor suburbane în districte sau „orașe în oraș”, potrivit arhitectului Khuong Van Muoi.

„Districtele au propriile obiective de dezvoltare urbană și depind de sprijinul orașului Ho Chi Minh. Dezvoltarea urbană trebuie să creeze locuri de muncă pentru oameni, să promoveze economia și să ofere populației locale condițiile necesare pentru a exploata terenurile disponibile pentru dezvoltare reciprocă”, a adăugat expertul.

Dl. Phan Van Mai a declarat că de-a lungul Liniei de metrou 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Liniei de metrou 2 (Ben Thanh - Tham Luong), Șoselelor de Centură 2, 3, 4 și Autostrăzii Express Ho Chi Minh City - Moc Bai (în construcție), există aproximativ 10.000 de hectare care pot fi dezvoltate în zone urbane conform modelului TOD. În ceea ce privește proiectul Șoselei de Centură 3, liderul Comitetului Popular al Districtului Hoc Mon a mai spus că, după analizarea proiectului, există aproximativ 2.000 de hectare, iar Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu propune ca Comitetul Popular al Districtului Ho Chi Minh City să desfășoare mai întâi un proiect pilot în localitate.

De fapt, resursele funciare contribuie semnificativ la bugetul statului. Conform planului de concentrare pe eliminarea obstacolelor din calea unei serii de proiecte imobiliare pentru a crește veniturile din terenuri, se așteaptă ca de acum până la sfârșitul anului 2023, orașul Ho Chi Minh să colecteze un buget suplimentar de aproape 19.000 de miliarde VND.

Politica și planificarea trebuie să fie consecvente.

Planificarea urbanistică actuală a orașului Ho Și Min nu a îndeplinit cerințele, existând un decalaj uriaș între planificare și realitate. Planificarea și teoria sunt bune, dar există încă o lipsă de produse specifice. Întreprinderile se plâng, de asemenea, mult de procedurile administrative și de planificare care nu asigură transparența și lipsa de flexibilitate, ceea ce duce la un proces lung de la momentul cercetării investițiilor până la finalizare. Statul dorește să atragă investiții, dar mecanismele și politicile sunt limitate și se schimbă în funcție de mentalitatea pe termen lung. Această problemă este ridicată de mult timp, dar încă nu are o soluție completă.

Prin urmare, viitoarea ajustare a planificării orașului Ho Și Min trebuie să depășească aceste deficiențe. Guvernul trebuie să se angajeze față de investitori în asigurarea stabilității politicilor și a planificării, astfel încât, chiar și după multe generații de lideri, acest angajament să rămână consecvent și să nu se poată îmbunătăți, nu să se înrăutățească. Politicile trebuie să fie stabile, nu neregulate, cu un mandat care să funcționeze prea bine, iar următorul să fie lent.

Administrația orașului trebuie să fie decisivă și să stabilească responsabilitățile fiecărui departament și ale fiecărui individ. Atunci când se simt stabile, afacerile vor căuta automat investiții. Numai atunci orașul Ho Chi Minh își poate îmbunătăți competitivitatea, nu doar în rândul localităților interne, ci și în rândul orașelor mari din regiune.

Unele orientări majore ale orașului Ho Chi Minh, cum ar fi dezvoltarea orașelor satelit în cartierele suburbane și implementarea proiectului de recuperare a mării în Can Gio, s-au bucurat de un sprijin semnificativ din partea populației. Cu toate acestea, guvernul trebuie să implementeze rapid proiecte tipice pentru a crea încredere, în special proiecte cheie de transport, cum ar fi șosele de centură, autostrăzi, pasaje supraterane etc.

Dr. Tran Quang Thang , director al Institutului de Economie și Management din orașul Ho Și Min, delegat al Consiliului Popular din orașul Ho Și Min

Necesitatea de a atribui responsabilități specifice

În procesul de planificare, ajustare și implementare a proiectului de conversie a districtelor în districte urbane (sau orașe subordonate orașului Ho Și Min) în perioada 2021-2030, este necesară construirea și gestionarea datelor funciare în timp real și cu caracter deschis la diferite niveluri pentru diferiți subiecți. Pe baza analizei datelor funciare, autoritățile competente evaluează cu acuratețe fondurile funciare agricole, în special fragmentarea și divizarea fondurilor funciare agricole, precum și eficiența reală a exploatării pentru producția agricolă - silvică - piscicolă.

Atunci când se ia decizia de a converti terenurile agricole ale unor districte în terenuri neagricole, este necesară o analiză și o evaluare atentă. Deoarece aceasta este o zonă sensibilă la mediu și la schimbările climatice, există riscul unor impacturi negative asupra inundațiilor din cauza pierderii spațiului temporar de stocare a apei, blocând debitul. Ca să nu mai vorbim de riscul de poluare a mediului din cauza faptului că capacitatea sistemului de infrastructură tehnică nu este garantată.

Multe suspendări ale planificării și proiectelor din orașul Ho Chi Minh au înfuriat oamenii, parțial din cauza capacității slabe a investitorilor și parțial pentru că guvernul nu a avut încă un mecanism de atragere a investitorilor. Pentru a atrage investitori în timpul procesului de implementare a planificării, este necesar să se furnizeze date funciare în timp real și să se deschidă acestora la niveluri adecvate pentru întreprinderi.

În plus, procesul de licitație a terenurilor și de licitare pentru selectarea investitorilor pentru proiecte de construcții pe terenuri trebuie să fie public, transparent, rezonabil și rapid. Orașul Ho Și Min trebuie, de asemenea, să stabilească obiective legate de implementarea planificării pentru a atribui responsabilități specifice și clare fiecărei agenții de management de stat; considerând acest lucru o bază importantă pentru planificare și numirea liderilor.

Dl. Pham Tran Hai, Șef adjunct al Departamentului de Cercetare în Management Urban, Institutul pentru Studii de Dezvoltare din orașul Ho Chi Minh

Sy Dong (înregistrat)

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm