De ce este atât de greu pentru piața imobiliară să se „dezghețe”?

Sentimentul prudent al cumpărătorilor, lipsa ofertei noi și numeroase variabile legale determină o recuperare lentă a lichidității terenurilor, chiar dacă acesta este un segment care atrage atenția unor investitori.

De la pandemia de Covid-19, piața funciară nu a înregistrat semne pozitive semnificative, ratele de absorbție rămânând constant scăzute, în general sub 20%. Un raport realizat de DKRA Consulting arată că în 2023, rata de absorbție a terenurilor a fost de doar aproximativ 10%, în 2024 a fost de 15,15%, iar în 2025 lichiditatea s-a îmbunătățit doar ușor, rata generală de absorbție a pieței fiind în jur de 18%. Pe parcursul anului trecut, piața din Sud a înregistrat aproximativ 9.450 de parcele de teren scoase la vânzare, cu aproape 1.700 de produse absorbite.

Platformele de date online reflectă, de asemenea, o tendință similară. Potrivit site-ului imobiliar online Batdongsan, după o creștere localizată în aprilie, cererea de terenuri s-a răcit rapid, scăzând în medie cu 15-20% față de aceeași perioadă a anului trecut, căutările de terenuri scăzând cu 30-40% în multe momente. Vânzările de terenuri din proiectele nou lansate au rămas la aproximativ 20-30% din stocul disponibil.

Între timp, Nha Tot evaluează că, excluzând boom-ul localizat care a urmat anunțului fuziunii provinciale, piața funciară de anul trecut a fost în general lentă, numărul cumpărătorilor scăzând cu 35-50% față de aceeași perioadă din 2024 și scăzând în majoritatea zonelor.

Imobiliare în orașul Ho Chi Minh, inclusiv terenuri și terenuri agricole . Fotografie: Quynh Tran

Explicând motivele recuperării lente a lichidității terenurilor , dl. Phan Dinh Phuc, CEO al Seenee Vietnam, consideră că cel mai mare obstacol constă în prezent în fluxul de numerar și în sentimentul investitorilor. În ciclul anterior, majoritatea investitorilor pierdeau bani atunci când investiau în terenuri – un tip de activ cu adevărat „imobil”, cumpărat în principal pentru a aștepta creșteri de preț înainte de a vinde, fără a genera nicio valoare de utilizare sau flux de numerar în perioada de deținere. Atunci când piața scade, lichiditatea slabă face ca mulți cumpărători de terenuri să aibă capitalul blocat pentru o perioadă lungă de timp. Această experiență i-a determinat pe mulți investitori să reconsidere și să aprecieze segmentele care pot genera flux de numerar, cum ar fi apartamentele, deoarece, chiar dacă nu le-au vândut încă, proprietatea poate fi în continuare închiriată.

Din perspectiva ofertei, dl. Vo Hong Thang, director general adjunct al DKRA Group, a analizat faptul că piața funciară se confruntă cu o lipsă serioasă de proiecte noi, deoarece mulți investitori se retrag treptat din acest segment. În ultimul an, oferta nouă a reprezentat doar aproximativ 13% din oferta primară totală, majoritatea produselor de pe piață fiind stocuri din anii precedenți. Tay Ninh , provincia cu cea mai mare proporție de ofertă de terenuri din Sud, a înregistrat doar două proiecte noi: zona rezidențială Dragon Eden (146,8 hectare) și zona urbană The Solia (20,5 hectare). În orașul Ho Chi Minh (după fuziunea dintre Binh Duong și Ba Ria - Vung Tau), oferta oferită spre vânzare constă în principal din stocuri existente sau din relansarea fazelor anterioare.

Prin urmare, cererea și oferta sunt desincronizate, aproximativ 69% din cerere fiind concentrată pe proiecte noi, fapt demonstrat de faptul că proiectele din Tay Ninh au reprezentat peste 53% din lichiditatea pieței funciare din sud anul trecut.

Din perspectiva afacerilor, tendința de retragere a terenurilor devine din ce în ce mai evidentă. Mulți dezvoltatori precum Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh și Khai Hoan Land, care considerau cândva acest segment un pilon, nu îl mai prioritizează în planurile lor de afaceri pentru 2026.

Potrivit unui reprezentant al unei companii imobiliare, dezvoltarea terenurilor devine din ce în ce mai dificilă din cauza reglementărilor legale mai stricte, a creșterii bruște a costurilor de investiții, de la infrastructură și taxe de utilizare a terenurilor până la facilități, în timp ce timpul de implementare este prelungit. În schimb, prețurile de vânzare sunt greu de competitiv cu cele ale caselor înșiruite și apartamentelor, reducând marjele de profit și chiar făcând proiectul neprofitabil. Această realitate a obligat mulți dezvoltatori să se adapteze, determinând creșterea prețurilor terenurilor primare cu 20-30% în ultimul an, în principal pentru a compensa costurile de dezvoltare.

Prognozând pentru 2026, experții consideră că balanța investițiilor pe piața imobiliară se modifică treptat, deschizând posibilitatea ca terenurile să fie reconsiderate de unii investitori. Dl. Phan Dinh Phuc a remarcat că creșterea bruscă a prețurilor apartamentelor face ca acest segment să devină din ce în ce mai dezechilibrat în raport cu veniturile și gradul de utilizare. Atunci când prețurile apartamentelor în multe zone depășesc pragurile rezonabile și se apropie de prețurile terenurilor în aceeași locație, diferența devine mai puțin convingătoare. El a citat exemplul orașului Long An, unde prețurile apartamentelor au ajuns la aproximativ 35 de milioane de VND pe metru pătrat, în timp ce terenurile din proiecte cu planificare la scara 1/500 și infrastructură completă variază doar între 20 și 25 de milioane de VND pe metru pătrat.

Cu toate acestea, potrivit domnului Phuc, restituirea terenurilor, dacă va avea loc, nu va fi pe scară largă ca în ciclurile anterioare, ci mai degrabă selectivă, concentrându-se pe zone cu infrastructură completă, conectivitate, facilități, locuri de muncă și, în special, flux real de numerar din partea locuitorilor. Lipsa ofertei noi, prețurile terenurilor care se apropie de valoarea de piață și cerințele din ce în ce mai mari pentru calitatea vieții vor continua să remodeleze acest segment.

Împărtășind aceeași opinie, expertul imobiliar Tran Hoang consideră că piața funciară trece printr-o schimbare semnificativă. Anterior, multe proiecte implicau doar parcelarea terenurilor, construirea de drumuri interioare și vânzarea de parcele. Acum, afacerile trebuie să se dezvolte într-un mod mai sistematic, investind în infrastructură, facilități, școli, centre comerciale și alte servicii esențiale, abordând modelul unei zone urbane complete. Această schimbare provine din noua Lege funciară, în vigoare de la 1 august 2024, care elimină practic metoda tradițională de parcelare și vânzare a parcelelor. Proiectele trebuie să finalizeze infrastructura, facilitățile și locuințele conform planului înainte de a fi inspectate și de a li se acorda titluri de proprietate funciară.

Potrivit experților, schimbările în modelele de dezvoltare, împreună cu impulsul oferit de infrastructura de transport, ar putea determina o creștere a prețurilor terenurilor cu 10-20% în 2026. Cu toate acestea, diferențele de preț între zone vor continua să fie puternic diferențiate, reflectând variațiile de locație, produs și cerere locală. Prin urmare, este puțin probabil ca prețurile terenurilor să creeze creșteri majore de prețuri sau să impulsioneze lichiditatea pieței ca înainte, deși pot apărea creșteri localizate de prețuri.

Dl. Phan Dinh Phuc consideră că acest segment încă suferă de „cicatrici” psihologice după ciclul recent, în special în ceea ce privește lichiditatea și capacitatea de a genera flux de numerar. Doar proiectele bine dezvoltate, care formează o comunitate rezidențială reală și generează flux de numerar intern pot depăși această slăbiciune, punând astfel bazele unei redresări durabile a pieței funciare.

Conform Vnexpress.net

Sursă: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm