De ce a fost nevoie de modificarea Legii funciare din 2024, care tocmai intrase în vigoare?

Legea funciară din 2024, în vigoare de la 1 august 2024 și înlocuitoare a Legii funciare din 2013, se aștepta să reprezinte un impuls instituțional pentru piața imobiliară și gestionarea resurselor. Cu toate acestea, după aproape doi ani de implementare, legea va fi modificată din nou anul acesta, cu multe schimbări majore.

„Depășit” chiar înainte de introducerea sa.

Potrivit experților, modificarea Legii funciare este o cerință urgentă deoarece, deși a intrat în vigoare abia recent, legea nu mai este potrivită pentru noul context, mai ales că, începând cu 1 iulie 2025, întreaga țară va implementa un model de administrație locală pe două niveluri, inclusiv la nivel provincial și comunal/sectorial, în timp ce Legea funciară actuală prevede în continuare un sistem de planificare și gestionare a utilizării terenurilor la trei niveluri: național, provincial și raional.

Această incompatibilitate a dus la numeroase deficiențe, provocând suprapuneri și o lipsă de sincronizare cu alte sectoare după desființarea nivelului de district.

Adunarea Națională va modifica complet Legea funciară în sesiunea de sfârșit de an, după aproape doi ani de implementare. (Imagine ilustrativă)

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a explicat că Legea Funciară are de obicei un ciclu de modificare de aproximativ 10 ani. Cu toate acestea, contextul perioadei 2024-2026 prezintă trei variabile majore care necesită ajustarea mai rapidă a legii.

Aceasta se referă la trecerea structurii administrației locale la un model pe două niveluri, eliminând nivelul districtual/județean. Cu toate acestea, Legea funciară din 2024 încă elaborează planuri de utilizare a terenurilor la trei niveluri: național, provincial și districtual. Acest dezechilibru între nivelurile administrative lasă multe proceduri fără un loc unde să fie efectuate, provocând blocaje în multe procese.

În plus, necesitatea instituționalizării Rezoluțiilor centrale 18 și 69 privind gestionarea terenurilor impune o clarificare suplimentară a mecanismelor de finanțare funciară, în special a evaluării și a compensării.

În cele din urmă, presiunea de a defrișa terenuri pentru proiecte cheie de infrastructură este în creștere. Fără un mecanism transparent și specific, progresul va continua să fie lent.

Dl. Chau a subliniat, de asemenea, că cel mai mare blocaj rămâne prețul despăgubirii: „ Lista actuală de prețuri ale terenurilor de stat, utilizată pentru calcularea impozitelor și a chiriei, este rezonabilă. Dar atunci când terenurile sunt recuperate, oamenii doresc ca despăgubirea să fie apropiată de prețul pieței.”

Soluția nu constă în alegerea unei extreme în detrimentul celeilalte, ci în construirea unui mecanism independent de evaluare a compensațiilor, cu o metodologie clară, date tranzacționale digitalizate și verificate și un consiliu de evaluare care să includă reprezentanți ai cetățenilor. Scopul este de a crea un consens, de a limita disputele prelungite și de a asigura disciplina fiscală pentru localitate .

Între timp, Ministerul Agriculturii și Mediului a explicat că, pe lângă faptul că sunt incompatibile cu modelul de administrație locală pe două niveluri, planificarea utilizării terenurilor și planificarea sectorială care implică utilizarea terenurilor sunt, de asemenea, inconsistente și nesincronizate.

În plus, proiectele de investiții publice sau proiectele importante cu caracter urgent și specific, care servesc obiectivelor politice și de politică externă, nu sunt încă incluse în planificare sau nu sunt în conformitate cu aceasta.

Metodele actuale de evaluare a terenurilor rămân complexe și depind în mare măsură de consultanți independenți, în timp ce agențiile statului sunt responsabile atât de evaluare, cât și de răspundere legală.

Dl. Pham Van Hoa (membru al Parlamentului, reprezentând provincia Dong Thap)

Proiectele importante menționate anterior nu prevăd, de asemenea, reglementări privind achiziționarea de terenuri, de exemplu, proiectele care deservesc Forumul de Cooperare Economică Asia-Pacific (APEC) sau proiectele din zonele de liber schimb și centrele financiare internaționale. Legislația actuală nu prevede, de asemenea, reglementări privind achiziționarea de terenuri atunci când investitorii nu pot ajunge la un acord asupra zonei rămase (la scară mică), ceea ce duce la blocarea proiectelor, risipa de resurse și întârzierea progresului investițiilor.

Legea funciară din 2024 a permis zonelor cu planuri de amenajare urbană și rurală existente să gestioneze utilizarea terenurilor fără planuri separate de utilizare a terenurilor, utilizând în schimb planurile existente pentru gestionare. Cu toate acestea, în realitate, rata de acoperire a planificării urbane și rurale rămâne scăzută. În multe locuri, planificarea nu acoperă întreaga limită administrativă, ceea ce înseamnă că, chiar și cu planuri existente, localitățile trebuie să creeze planuri suplimentare de utilizare a terenurilor, ceea ce duce la suprapuneri și risipă.

În prezent, alocarea și închirierea terenurilor se realizează în principal prin licitații pentru drepturile de utilizare a terenurilor sau prin procese de licitație pentru a selecta investitori. Cu toate acestea, acest proces depinde de procedurile și reglementările legii privind licitațiile și licitațiile, așadar necesită mult timp de pregătire.

Între timp, în multe cazuri, este încă dificil să se selecteze investitori cu capacitate suficientă, ceea ce duce la întârzierea progresului proiectelor, la punerea în funcțiune lentă a terenurilor și la atragerea investițiilor.

De ce a fost nevoie de modificarea Legii funciare din 2024, care tocmai intrase în vigoare? - 3

Eliminarea unei serii de blocaje care provoacă indignare publică.

Reprezentantul Pham Van Hoa (Dong Thap) a menționat că, deși Legea funciară a suferit numeroase modificări și a adus contribuții semnificative la dezvoltarea socio-economică, în realitate există încă numeroase obstacole, în special la nivel local, unde implementarea este organizată direct.

În special, dl Hoa a declarat că obstacolele legate de evaluarea terenurilor, achiziționarea de terenuri și despăgubiri duc frecvent la reclamații și dezacorduri în rândul publicului.

„Metoda actuală de evaluare a terenurilor rămâne complexă și se bazează în mare măsură pe consultanți independenți, în timp ce agențiile statului sunt responsabile atât pentru evaluare, cât și pentru responsabilitatea legală.”

„Pentru terenurile industriale sau terenurile destinate producției și afacerilor, taxele de utilizare a terenurilor reprezintă doar o mică parte din investiția totală, dar afacerile pot pierde între 6 și 12 luni așteptând doar stabilirea prețului. Acest timp de așteptare crește costurile de oportunitate, în timp ce diferența de valoare dintre diferitele opțiuni de evaluare este adesea nesemnificativă”, a declarat dl Hoa.

Potrivit reprezentantului Hoa, obstacolele nu sunt doar tehnice, ci și în procesul de implementare. Lista anuală de prețuri ale terenurilor este construită pentru a reflecta îndeaproape prețurile pieței, așa cum prevede legea, dar atunci când este aplicată la compensații, oamenii cred că aceasta este totuși mai mică decât prețul real al tranzacției.

În schimb, dacă se utilizează doar prețurile pieței libere, bugetul va fi dificil de echilibrat și este probabil să apară reclamații privind transparența. Diferența dintre lista oficială de prețuri și prețurile pieței creează o dilemă atât pentru guvern, cât și pentru cei ale căror terenuri sunt expropriate.

În plus, multe prevederi din noile legi și decrete rămân la nivelul unor principii generale. De exemplu, regulamentul care permite parcelarea terenurilor și conversia destinației terenurilor fără a fi necesară o frontieră rutieră, atâta timp cât există o rută de acces legală, este o politică corectă și se aliniază cu realitățile urbanizării. Totuși, ce constituie o rută de acces legală, care este lățimea minimă și cum se stabilește? Legea nu a specificat încă aceste detalii. Drept urmare, multe localități au optat pentru opțiunea mai sigură de a suspenda temporar procesarea cererilor.

Situația actuală, în care există doar documente-cadru, duce la documente care așteaptă acțiuni ulterioare. Autoritățile locale sunt confuze, cetățenii și întreprinderile trebuie să facă mai multe deplasări, iar costurile informale cresc.

Dl. Hoa a dat exemplul politicii de reducere a taxelor de utilizare a terenurilor cu 70% pentru anumite grupuri. Deși obiectivul este uman, condițiile de aplicare se suprapun și există inconsecvențe în înțelegerea a ceea ce constituie o gospodărie, o persoană fizică sau momentul utilizării terenurilor.

Dl. Hoa a propus trecerea de la o mentalitate rigidă de management la una axată pe eficiență și crearea de valoare. De asemenea, a sugerat simplificarea procedurilor pe cât posibil, creșterea transparenței și, în special, accentuarea utilizării sporite a instrumentelor economice în locul măsurilor administrative.

De exemplu, în loc să încercăm să determinăm cu exactitate valoarea terenului până la ultimul bănuț, este posibil să acceptăm un preț rezonabil conform listei de prețuri și să reglementăm valoarea adăugată prin impozite, taxe sau alte obligații financiare. Acest lucru reduce povara asupra sistemului, asigurând în același timp că statul colectează în continuare valoare adăugată.

Proiectul de modificare a Legii funciare elaborat de Ministerul Agriculturii și Mediului se așteaptă să se concentreze pe două grupe majore de conținut.
Primul grup este format din conținut care îndeplinește cerințele dezvoltării naționale în noua eră și nevoia unei creșteri economice de două cifre.
Ministerul propune modificarea și completarea mai multor articole din Legea funciară pentru a include prevederi privind mecanisme și politici de abordare a dificultăților și obstacolelor în implementarea Legii funciare prin codificarea reglementărilor în Rezoluțiile Adunării Naționale și Decretele și Rezoluțiile Guvernului, cum ar fi prețurile terenurilor, tabelele prețurilor terenurilor, coeficienții de ajustare a prețurilor terenurilor; taxele de utilizare a terenurilor, taxele de arendă funciară; achiziția, compensarea, sprijinul și relocarea terenurilor;
Înregistrarea și eliberarea certificatelor de utilizare a terenurilor; planificarea și planurile de utilizare a terenurilor; alocarea terenurilor, arendarea terenurilor, permisiunea de conversie a destinației terenurilor, selectarea formelor de arendă funciară, parcelarea terenurilor, consolidarea terenurilor; regimurile de utilizare a terenurilor pentru anumite tipuri de terenuri; sisteme de informații funciare și soluționarea litigiilor funciare.
Simultan, au fost aduse modificări și completări la regulamentele privind planificarea utilizării terenurilor și planurile la nivel de comună; drepturile și obligațiile utilizatorilor de terenuri cultivate cu orez; drepturile și obligațiile utilizatorilor de terenuri care au încălcat legile funciare înainte de 1 iulie 2014; despăgubirile în cazuri speciale; și regimul de utilizare a terenurilor pentru anumite tipuri de terenuri.
Al doilea grup cuprinde reglementări privind descentralizarea, delegarea puterii și delimitarea autorității conform modelului administrației locale pe două niveluri, precum și reforma administrativă în domeniul funciar.
Ministerul propune modificarea și completarea regulamentelor privind autoritatea de implementare a administrării de stat a terenurilor pentru a se alinia la modelul de administrație locală pe două niveluri; și adăugarea unei noi prevederi privind autoritatea de implementare a administrării de stat a terenurilor.
În plus, revizuirea și completarea reglementărilor privind procedurile administrative aferente nivelului provincial și revizuirea acestora pentru a asigura coerența și uniformitatea în cadrul sistemului juridic cu alte legi și rezoluții.

PHAM DUY

Sursă: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html