Превращение элитной недвижимости в показатели роста.

Для достижения двузначного роста, безусловно, необходимы капитал, реализация проектов, оживленная работа на строительных площадках и результаты, приносящие пользу людям.

Земельные участки в районе Тху Тхием были включены городом Хошимин в список земельных фондов, предназначенных для выплаты инвесторам, реализующим проекты по схеме «строительство-передача» (BT) - Фото: Куанг Динь

Каждый регион и каждое министерство ищут способы достижения двузначных показателей роста, и история Хошимина является ярким тому примером.

На основании предложения Народного комитета города Хошимин Народный совет города Хошимин только что утвердил список из 33 земельных участков (фаза 1), которые, как ожидается, будут использованы для выплаты инвесторам, реализующим проекты по схеме «строительство-передача», направленные на преобразование земельных ресурсов в стратегические инфраструктурные проекты и ключевые проекты, необходимые для нового развития города.

Примечательно, что список из 33 земельных участков, утвержденных Городским народным советом в этом раунде, в основном состоит из хорошо известных участков земли, славящихся своим выгодным расположением, но которые не смогли реализовать свой полный потенциал из-за различных препятствий.

Ожидается, что «первоклассные земли» превратятся в «золото».

В список из 33 земельных участков, включенных в схему платежей BT, входят многие участки в центре города и в новом городском районе Тху Тхием.

Среди них есть несколько «престижных» районов, давно известных жителям Хошимина, таких как участки по адресам: Хай Ба Чунг, 2-4-6, Ле Дуан, 8-12, Нгуен Ду, 33, Чу Мань Тринь, 34-36-42 (район Сайгон) и Чан Фу, 152 (район Чо Куан)...

Эти участки земли, окутанные затяжными расследованиями и судебными разбирательствами, десятилетиями оставались заброшенными в самом центре города, огороженные заборами из гофрированного железа. Однако во время недавнего празднования Нового года по лунному календарю (Года Лошади) по указанию городского секретаря партии народный комитет Хошимина преобразил эту территорию, превратив часть этих участков во временные парки и сады, чтобы служить жителям города во время весеннего фестиваля и новогодних торжеств.

Новый городской район Тху Тхием также входит в список из 15 земельных участков в районах 2, 3 и 4, предназначенных для выплаты инвесторам при реализации инфраструктурных проектов города. Среди них — земельный участок 2C (более 24 гектаров), расположенный в престижном месте недалеко от городского района Сала и окруженный улицами Нгуен Тхиен Тхань и Чан Бать Данг. Этот земельный участок одобрен для многофункциональной застройки, включающей объекты инфраструктуры, зеленые зоны и спортивные сооружения.

Кроме того, в список также включены несколько крупных и ценных земельных участков. Типичным примером является земельный участок по адресу 420 No Trang Long (14,8 гектара, район Бинь Лой Чунг). Эта земля использовалась компанией Vissan для скотобойни, но окружающая территория представляет собой современный, развитый городской район, поэтому ее необходимо перестроить в соответствии с современными требованиями. В 2019 году Народный комитет города Хошимина принял решение о возвращении этой земли и передал ее в управление Центру развития земельного фонда города , которым она управляет до настоящего времени.

Этот участок земли площадью почти 5 гектаров расположен в отличном месте, напротив улицы Фам Ван Донг, рядом с каналом Го Дуа и рекой Сайгон, в районе Тху Дык. Ранее здесь располагался крупный современный аквапарк (Сайгонский аквапарк).

Однако проект застопорился на много лет и был заброшен. В 2014 году Народный комитет города Хошимина расторг договор аренды земли и передал управление ею Центру развития городского фонда. Между тем, земля под кокосовые плантации (134 гектара, расположенная в районе Лонг Чыонг) была много лет назад выделена под проект городского развития/поля для гольфа.

Однако из-за нерационального использования и инвестиций Народный комитет города вернул себе эти земли, и в настоящее время управление территорией осуществляет район Лонг Чыонг.

В целом, большинство земельных участков, недавно одобренных для выплат по программе «Строительство-Передача», являются государственными землями, расположены в престижных местах и ​​уже имеют разрешение на застройку в масштабе 1/2000, но из-за различных юридических препятствий в прошлом они использовались неэффективно.

В настоящее время, благодаря включению этих земельных участков в список планируемых платежей по контрактам BT, они перестанут быть просто «первоклассной землей», а действительно реализуют свою ценность, превращаясь в ряд стратегических и ключевых инфраструктурных проектов города, которые уже реализуются и будут реализованы в ближайшем будущем.

В интервью газете Tuoi Tre г-н Ле Нгок Дунг, председатель Народного комитета района Лонг Чыонг, заявил, что местные власти строго контролируют использование земли, чтобы обеспечить ее эффективное использование в соответствии с потребностями города. В настоящее время по этой земле проходит подъездная дорога к мосту Нхон Трач из провинции Донг Най к эстакаде третьей кольцевой дороги Хошимина.

Власти района Тху Дык также заявили, что они по-прежнему координируют управление территорией аквапарка Сайгона, находящейся в их юрисдикции, и ждут возможности внести изменения в отношении этой территории.

Пустой участок земли слева (район Тху Дык) когда-то был местом расположения аквапарка «Сайгон», но он заброшен уже много лет. — Фото: TR.DUC

Оценка земельных ресурсов

В резолюции съезда городского комитета партии Хошимина (конец октября 2025 года) изложены ключевые, прорывные программы на период 2025-2030 годов, в которых основное внимание уделяется развитию инфраструктуры, а одной из задач городского комитета партии и политической системы определяется эффективное использование городских ресурсов.

После принятия резолюции городского съезда партии и устранения многих правовых препятствий, связанных с землей, в Хошимине царит оживленная и активная атмосфера, сопровождающаяся многочисленными инвестиционными проектами. В частности, инвесторы предлагают стратегические и ключевые инфраструктурные проекты (такие как городские железные дороги и мосты).

В нынешних условиях урбанизации спрос на инвестиционный капитал для проектов огромен и сконцентрирован в одном и том же периоде, при этом сроки реализации становятся все более сжатыми. Это требует ранней реализации многих проектов для снижения перегрузки инфраструктуры, предотвращения задержек и замедления темпов развития.

Одновременно с этим существует давление, направленное на синхронное и современное развитие городских территорий, особенно в ключевых районах. В то же время, ограниченные бюджетные возможности требуют создания механизма для более гибкой и эффективной мобилизации и использования ресурсов.

• В Хошимине все больше престижных земельных участков преображаются, постепенно превращаясь в парки и цветники к празднику Тет.

• Обзор 9 престижных районов в самом центре Хошимина, ожидающих преобразования в парки и цветочные сады к празднику Тет (Лунный Новый год).

• Земельный участок, на котором расположено здание полицейского управления Хюэ, был продан на аукционе за 538 миллиардов донгов.

Постановление № 254 Национального собрания об устранении трудностей и препятствий, связанных с землей (вступившее в силу с 1 января 2026 года), разрешило оплату контрактов BT за счет земельных фондов без аукциона или торгов. Это важная основа для пересмотра городом списка земельных участков, которые могут быть использованы в качестве софинансирования инвесторам.

В рамках подготовки земельного фонда к выплатам город недавно включил в него участки с высокой коммерческой ценностью и потенциалом развития, стремясь привлечь компетентных инвесторов, одновременно обеспечивая достаточные средства для платежей и минимизируя дополнительные бюджетные обязательства.

Например, Народный совет города Хошимин в настоящее время утвердил инвестиционную политику для трех проектов: строительство моста Кан Гио, моста Фу Ми 2 и проекта Национального спортивного комплекса Рач Чиек в рамках контракта «строительство-передача» (BT) с общим объемом инвестиций около 182 016 миллиардов донгов и предусматривающего взаимное выделение земельных участков. В настоящее время эти проекты проходят необходимые процедуры для скорого начала строительства.

Земельный участок по адресу: улица Но Транг Лонг, 420, район Бинь Лой Чунг, расположен в престижном месте и используется компанией Vissan в качестве скотобойни. — Фото: Три Дык

Цены на землю необходимо определять с высокой точностью.

Утверждение Народным советом Хошимина списка из 33 земельных участков, предназначенных для оплаты в рамках инфраструктурных контрактов компании BT, имеет важное значение для направления земельных ресурсов в экономику, что соответствует практическим условиям Хошимина и отвечает его новым потребностям в развитии.

В интервью газете Tuoi Tre директор Института экономики ресурсов и окружающей среды в Хошимине, доктор Фам Вьет Тхуан, выразил полное согласие с этим шагом, поскольку земельные ресурсы будут использоваться эффективно, а не растрачиваться впустую, как это было в прошлом.

По словам г-на Тхуана, большинство земельных участков в списке расположены в престижных местах, имеют большие площади и полностью спланированы, что делает их очень подходящими для инвестиций в ценные коммерческие и сервисные проекты, способствующие социально-экономическому развитию города.

«Однако, к сожалению, на протяжении многих лет эти земельные участки не использовались эффективно и простаивали из-за различных препятствий. Теперь, когда они включены в земельный фонд для плановой оплаты, будет рассчитана их конкретная стоимость. Когда эти земельные участки будут выплачены инвесторам, город, с одной стороны, получит инфраструктуру, а с другой — выиграет от развития коммерческих и сервисных объектов, а также городских территорий. Важно, чтобы город точно и эффективно рассчитал и определил стоимость этих земельных участков…», — сказал г-н Тхуан.

По словам г-на Туана, по сравнению с прошлым, когда земля была государственной собственностью и выставлялась на аукцион или торги, действующие правила обеспечивают прозрачность и максимизируют выгоды от оценки земли. Однако эти правила также создавали определенные препятствия для модели государственно-частного партнерства (ГЧП). Действующие правила устранили эти препятствия, позволяя использовать государственную землю для финансирования проектов по схеме «строительство-передача» (BT).

Это требует от города тщательного определения стоимости земли, чтобы обеспечить эффективное использование земельных ресурсов.

Согласившись с этим, адвокат Буй Куок Туан (Коллегия адвокатов Хошимина) также заявил, что земля в престижных районах, используемая для платежей по программе «Строительство-Передача» (BT) в рамках целевого распределения, должна обеспечивать рыночную стоимость, связанную с выгодным местоположением, которое генерирует эту стоимость, поскольку «в городе будет не так много других престижных участков земли для выплаты инвесторам, поэтому необходимы тщательные расчеты...», — сказал г-н Туан.

Незамедлительно приведите коэффициент K для определения эффективных цен на землю.

Стоимость земельных участков, предназначенных для взаимной оплаты, в настоящее время определяется в соответствии с действующим прейскурантом цен на землю. Согласно этому прейскуранту, цены на земельные участки значительно ниже рыночных. Например, цена земли на улице Ле Дуан составляет менее 500 миллионов донгов/м², что довольно низко.

В настоящее время город Хошимин разрабатывает коэффициент K для определения цен на землю в соответствии с действующим законодательством. Учитывая срочную реализацию многочисленных инфраструктурных проектов по схеме «строительство-передача» (BT) с использованием земельных фондов в качестве оплаты, крайне важно разработать эффективный коэффициент K и оперативно его утвердить. Коэффициент K обеспечит более точное и выгодное определение цен на землю в соответствии с рыночной стоимостью, чем это предусмотрено официальным прейскурантом. Это поможет городу более точно и выгодно определять цены на землю в соответствующих земельных фондах.

Ожидается, что земля будет выделена инвестору по ее стоимости на момент оплаты (после завершения проекта BT и полного развития инфраструктуры). Однако, в зависимости от контракта, заключенного с инвестором, оплата за землю будет производиться по мере выполнения контракта. Поэтому, если город в ближайшее время не разработает разумный коэффициент K, будет сложно эффективно рассчитать стоимость земли.

Адвокат Нгуен Хай Лонг (Коллегия адвокатов Хошимина)

В настоящее время многие проекты находятся на стадии оформления.

На территории кокосовых плантаций (район Лонг Чыонг) построен мост Нхон Трач, соединяющий их с эстакадой Кольцевой дороги № 3, проходящей через эту местность. Фото: Чау Туан.

Кроме того, многие инвесторы в настоящее время предлагают инвестиционные стратегии для проектов, реализуемых по методу «строительство-передача» (BT), с общим предполагаемым объемом инвестиций около 366 679 миллиардов донгов, таких как городская железнодорожная линия № 2 (участки Бен Тхань - Тху Тхием и Тху Тхием - Лонг Тхань); дорога и мост, соединяющие Кан Гио и Вунгтау; скоростная автомагистраль Хо Трам - Лонг Тхань; Западная очистная станция Сайгона; Северная очистная станция Сайгона № 1; Северная очистная станция Сайгона № 2; центральная площадь и административный центр города; проект культурного парка Бен Нха Ронг Кхань Хой; и общественные зеленые зоны вдоль реки Сайгон...

Таким образом, если рассматривать только 13 инфраструктурных проектов по модели «строительство-передача», получивших одобрение инвестиций, а также те, которые в настоящее время находятся на стадии проектирования, городу потребуется ценная земля для осуществления софинансирования на общую сумму более 548 000 миллиардов донгов в ближайшие годы.

Привлечение инвестиций, высвобождение ресурсов.

Многие престижные районы сейчас ценятся не только за стоимость недвижимости, но и за потенциал развития инфраструктуры, что вносит значительный вклад в социально-экономическое развитие города на новом этапе.

Утверждение (первый этап) 33 земельных участков, предназначенных для оплаты по программе «Строительство-Передача», позволило городу направить значительные земельные ресурсы на удовлетворение своих потребностей в развитии.

Представляя на заседании Народного совета Хошимина список земельных участков, предназначенных для оплаты по схеме «Строительство-Передача» (BT), заместитель председателя Народного комитета Хошимина Нгуен Конг Винь заявил, что выделение земельных средств инвесторам по модели «Строительство-Передача» (BT) утверждается Народным советом прозрачным и открытым образом. Для проектов, требующих отбора инвесторов, стратегические инвесторы также отбираются публично в соответствии с законодательными нормами.

Город Хошимин полон решимости мобилизовать социальные ресурсы и выделить средства на государственные инвестиции... После оплаты земли в момент ее выделения инвестор будет вкладывать средства в этот же участок, создавая новый проектный продукт, генерируя ресурсы, создавая рабочие места и продолжая создавать ценность для общества.

Тем временем, постоянный заместитель председателя Народного совета города Хошимина Нгуен Ван Тхо также подтвердил высокий уровень консенсуса среди делегатов Народного совета города в отношении утверждения списка земельных фондов, предназначенных для выплат инвесторам, реализующим проекты в сфере биотехнологий. По словам г-на Тхо, это очень важная правовая и практическая основа для того, чтобы Народный комитет города мог направлять, управлять и реализовывать поставленные задачи и политику, способствуя социально-экономическому развитию и постоянному улучшению жизни населения.

Недавно принятые резолюции имеют особое значение для определения особой роли Хошимина. Они способствуют административной реформе, укрепляют региональные связи, облегчают мобилизацию и эффективное использование ресурсов, а также вносят существенные изменения в городское планирование и развитие. Это будет способствовать экономическому росту, значительно поспособствует достижению двузначных темпов роста, улучшит экологическую обстановку и повысит качество услуг для граждан и предприятий в соответствии с потребностями развития города на новом этапе.

Источник: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1