Битва за право собственности в многоквартирном доме

Десятки жителей городского района CT3 Co Nhue (Бак Ту Лием, Ханой ) не спали всю ночь, охраняя подвал и коммуникации, которые они только что отобрали у инвестора.

Спор, связанный с территорией, инфраструктурой и коммунальными услугами, принадлежащими жильцам CT3 и инвестору – Nam Cuong Group, возник после 9 лет эксплуатации многоквартирного дома. 540 владельцев квартир, а общее число сотрудников превысило 2000 человек, избрали Совет директоров (организацию, представляющую интересы владельцев квартир) на конференции многоквартирного дома. Совет директоров подписал договор с Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), дочерней компанией Nam Cuong Group, на управление и эксплуатацию четырёх зданий.

Нгуен Тхи Тхань Нга, нынешний глава правления, сообщила, что в конце 2022 года жильцы обнаружили «скрытые доходы и расходы» в системе парковки. NCP зафиксировала 166 парковочных мест в месяц, но, по словам жильцов, «в двух подвальных помещениях B1 и B2 здания припарковано более 300 автомобилей с ежемесячными штрафами». Инвестор не оплатил обслуживание подвала, а всё, от замены лампочек до управления и обслуживания двух подвальных помещений, было взято из средств жильцов.

Затем управляющая компания и жильцы согласились расторгнуть договор на управление и эксплуатацию здания с компанией NCP, одновременно потребовав от инвестора предоставить документы, подтверждающие право собственности на подвал B2. 31 мая – дата передачи имущества. Несмотря на то, что компания NCP согласилась расторгнуть договор на управление, она так и не подписала акт передачи оборудования, уничтожила все данные о транспортных средствах жильцов и заняла подвал B2 и офис управляющей компании на первом этаже здания A.

Представитель NCP заявил, что подвал B2 и офис на первом этаже здания A находятся в частной собственности инвестора – Nam Cuong Group. Юридическим основанием служит протокол, подтверждающий частную собственность инвестора, подписанный с бывшим главой правления здания CT3 в 2015 году. Однако представитель жильцов подтвердил, что согласно договору купли-продажи квартиры этот подвал находится в совместной собственности.

Ссора достигла апогея, когда в доме А появилась группа незнакомцев, нанятых NCP. Жители быстро оповестили их, призвав всех поддержать новое правление. Только после появления полиции района и множества жильцов группа ушла.

В ночь на 31 мая десятки жильцов не спали, дежуря вместе, опасаясь, что подвал и офис на первом этаже будут заняты. «Мы защитим право собственности на два подвала и направим властям петицию с требованием разъяснить нарушения, допущенные оперативным подразделением НКП», — заявила г-жа Нга.

В 3 км от городской зоны CT3 Co Nhue, в жилом комплексе Dreamland Bonanza по адресу 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Ханой) также возник спор между инвестором и жильцами по поводу разделения территории и коммунальных услуг общей и частной собственности.

Согласно Жилищному закону, частная собственность в многоквартирном доме включает в себя приватную территорию и прилегающее к ней оборудование. Общая собственность – это оставшаяся за пределами частной собственности площадь, включая многочисленные объекты и коммуникации, такие как дома для проведения общественных мероприятий, оборудование и общая техническая инфраструктура. Таким образом, видеокамеры и помещения для управления эксплуатацией относятся к общей собственности собственников квартир.

Однако в жилом комплексе Dreamland Bonanza с 378 квартирами и более чем 1300 жильцами инвестор, компания Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, заявила, что видеокомната и комната управления эксплуатацией принадлежат ей. Компания назначила свою дочернюю компанию MSC Vietnam управляющей этим объектом. Жильцы не согласились, поэтому наняли компанию USEM Vietnam в качестве подразделения по управлению эксплуатацией.

Господин Нго Нгок Линь, местный житель, рассказал, что во время работы в офисе он получил сообщение от группы жильцов Dreamland Bonanza о том, что «комната с видеонаблюдением снова занята». Сотни жителей этого многоквартирного дома воспользовались выходными, чтобы собраться в вестибюле здания, борясь за возвращение себе прав на управление и эксплуатацию от управляющей компании инвестора. «Но всего через день после того, как жильцы вышли на работу, руководящие должности в здании, включая комнату с видеонаблюдением, были возвращены инвестору», — сказал господин Линь.

Жители жилого комплекса Dreamland Bonanza собрались в вестибюле здания, чтобы потребовать разрешения спора о правах управления и эксплуатации. Фото: предоставлено правлением.

Помимо вышеуказанного спора, в этом многоквартирном доме также возник конфликт, связанный с разделом площади подвального помещения. Согласно нормативным актам, парковочное место для мотоциклов и велосипедов в подвальном помещении принадлежит собственнику квартиры, а парковочное место для легковых автомобилей принадлежит инвестору, который не имеет права включать его в цену продажи, арендную плату или инвестиционные расходы на строительство данного парковочного места. Размещение парковочных мест для легковых автомобилей должно обеспечивать принцип приоритета собственника квартиры, а затем предоставления общественных парковочных мест.

Компания Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company утверждала, что вся площадь трёх подвальных этажей, не включённая в цену продажи, принадлежит ей в частную собственность, включая подвальное помещение для мотоциклов, велосипедов и трёхколёсных транспортных средств. Однако правление, представляющее интересы жильцов, заявило, что «инвестор не смог предоставить подтверждающие документы, такие как расчёт стоимости строительства подвала, и свидетельство о праве собственности».

Неразрешимый спор привел к тому, что в жилом комплексе Dreamland Bonanza появились два параллельных совета директоров, связанных с общей и частной собственностью как инвестора, так и жильцов. В здании есть две стойки регистрации, два сотрудника службы безопасности в бело-синей форме в подвале, камера видеонаблюдения и многие другие помещения. Ежемесячно жильцы должны платить за парковку в управляющую компанию инвестора и за обслуживание в эксплуатационную службу здания.

Совет по управлению жилым домом Dreamland Bonanza недавно направил в Народный комитет района Нам Ту Лием документ с просьбой к району потребовать от инвестора передать техническую инфраструктуру, оборудование, комнату для видеонаблюдения, комнату управления операциями..., поскольку это «общее имущество жилого дома в соответствии с положениями закона».

Жители держат плакаты, протестуя против повышения платы за парковку в жилом комплексе TNR Gold Season 19 апреля. Фото: Contributor

Споры о праве собственности на квартиры — распространённое явление по всей стране. Согласно статистике Ассоциации недвижимости за 2022 год, в Ханое 129 из 845, а в Хошимине — 105 из 935 зданий и комплексов зданий, где ведутся споры и судебные разбирательства. В Ханое, помимо вышеупомянутых случаев, споры также возникали в многоквартирных домах Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (район Тханьсуан); Housinco Premium (Тханьчи); Phu Thinh Green Park (Хадонг); Kosmo Tay Ho...

Г-н Нгуен Мань Кхой, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости ( Министерство строительства ), отметил, что один из распространённых жилищных споров связан с вопросом общей и частной собственности, а также с задержками внесения и передачи средств на содержание общей собственности между инвесторами и жильцами. «В некоторых многоквартирных домах инвесторы и управляющие советы, представляющие жильцов, не могут договориться о разделении общей и частной собственности, а также о площади, которую инвесторы оставляют для продажи, не продают и не сдают в аренду. Это приводит к неурегулированию данных и задержке передачи средств на содержание на 1–3 года», — сказал г-н Кхой.

Главный инспектор Министерства строительства Нгуен Нгок Туан указал на нарушения во многих многоквартирных домах, связанные с тем, что инвесторы посягают на общее пространство и используют его в своих целях.

За два года (2021–2022) Инспекция Министерства строительства проверила 37 инвесторов и 36 советов управления в 43 многоквартирных домах в 16 населённых пунктах; наложила административные санкции на 20 инвесторов на общую сумму более 14 миллиардов донгов. Инспекция потребовала от инвесторов согласовать с советом управления площадь и оборудование, находящиеся в общей собственности многоквартирного дома; полностью передать документы на многоквартирный дом совету управления; и обязала 5 инвесторов вернуть жильцам более 2000 м² захваченной площади.

Следующая статья: Почему так распространены споры о праве собственности на квартиры?

Доан Лоан - Вьетнам

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html