Г-н Ле Хоанг Чау предложил множество специальных механизмов, которые помогут Хошимину набрать обороты.
-Как вы думаете, что это за механизмы?
*Во-первых, контракты BOT не должны применяться к инвестиционным проектам по обновлению, расширению и модернизации существующих дорог в городе Хошимин. Это позволяет избежать конфликта интересов между инвесторами проекта и людьми, пользующимися дорогами BOT, которым приходится платить сборы, что потенциально создает социальные горячие точки. Вместо этого инвестиционные проекты по обновлению, расширению и модернизации существующих дорог должны реализовываться по контрактам BT с использованием городского бюджета для выплат инвесторам.
Кроме того, необходимо рассмотреть возможность разрешить Хошимину возобновить строительные инвестиционные проекты в форме контрактов BT с использованием государственного бюджетного капитала для оплаты инвесторам, определенно не платя за инвесторов земельными фондами для реализации других проектов. В то же время государство создает бюджетный капитал посредством инвестиционной деятельности в области развития земельного фонда, фондов развития земель, организаций развития земельного фонда, аукционов по правам землепользования в соответствии с положениями проекта Закона о земле (измененного) для мобилизации ресурсов из частного сектора для инвестирования в развитие городской инфраструктуры, дорожных работ и т. д.
- Что касается текущих проблем на рынке недвижимости, какие предложения вы можете дать по их устранению и созданию прорыва для развития Хошимина?
*В настоящее время самая большая проблема связана с правовыми вопросами, в частности с расчетом платы за пользование землей. Большинство проектов не могут быть реализованы, поскольку они не могут платить плату за пользование землей с использованием текущих методов расчета. Поэтому предлагается разрешить коммерческим жилищным проектам применять коэффициент корректировки цены на землю (коэффициент К) и представить его на утверждение Народному совету города Хошимин для применения платы за пользование землей и арендной платы за землю ко всем земельным участкам и земельным наделам (независимо от стоимости, рассчитанной по прейскуранту на землю).
Потому что в настоящее время метод излишков обычно используется для определения конкретных цен на землю для расчета платы за пользование землей и земельной ренты для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий. Однако этот метод не дает надежных результатов оценки земли. По расчетам экспертов, для одного и того же проекта в сфере недвижимости, если только одно оценочное предприятие применит два разных метода оценки земли, оно даст два разных результата с разницей в стоимости около 17%. Если один и тот же проект в сфере недвижимости реализуется двумя разными оценочными предприятиями, один и тот же метод оценки земли также даст два разных результата с разницей в стоимости около 17%. Поэтому применение метода коэффициента корректировки цены земли для расчета платы за пользование землей и земельной ренты для проектов в сфере коммерческой недвижимости крайне необходимо.
- Насколько выгодно применять коэффициент К, сэр?
*Насколько мне известно, Народный комитет города Хошимин выпустил документ с просьбой разрешить применять метод коэффициента К для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для всех проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья, независимо от того, имеет ли проект стоимость платы за пользование землей выше или ниже 30 млрд донгов, вместо того, чтобы нанимать консультационную группу по оценке земли, как это происходит в настоящее время. Если коэффициент К применяется для определения платы за пользование землей, время не может превышать 6 месяцев. Обеспечение полного, правильного и своевременного сбора в государственный бюджет, при этом гарантируя права инвесторов проекта.
Многие проекты не могут быть реализованы, поскольку они не позволяют выплачивать сборы за пользование землей.
В то же время, если его применять в соответствии с предложением Народного комитета города Хошимин, это формализует расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий, обеспечивая прозрачность, так что и государство, и предприятия смогут прогнозировать размер платы за пользование землей и арендной платы за землю, которые должны быть внесены в государственный бюджет.
Преодоление текущей ситуации, когда плата за пользование землей и арендная плата за землю неизвестны, и избежание правовых рисков для должностных лиц, государственных служащих и государственных служащих при исполнении ими своих служебных обязанностей и связанных с ними лиц; при этом обеспечение того, чтобы государственные органы имели все полномочия принимать решения о размере платы за пользование землей и арендной платы за землю, подлежащих уплате в государственный бюджет (через право принимать решение о коэффициенте корректировки цены на землю (коэффициент К4) ежегодно или при колебаниях рынка и в соответствии с каждым типом проекта недвижимости, коммерческого жилья, городских территорий, чтобы выполнять роль государства, ведущего рынок, а не государства, следующего за рынком). В то же время обеспечение достаточного, правильного и своевременного сбора в государственный бюджет, при обеспечении прав инвесторов проекта.
-Проблема, с которой сейчас "застряли" предприятия, - это процедура утверждения инвестиционных политик и утверждения инвесторов. Это первые два шага к реализации проекта. Какие рекомендации у вас есть по их решению?
*Мы понимаем, что процедура утверждения инвестиционных политик одновременно с утверждением инвесторов является лишь начальной процедурой «цепочки» процедур инвестирования и строительства для проектов недвижимости и коммерческого жилья. Поэтому «блокировка» этой процедуры привела к «блокировке» проектов социального жилья и проектов коммерческого жилья в прошлом. Поэтому необходимо устранить это препятствие не только для города Хошимин, но и для всей страны.
Кроме того, текущей проблемой является корректировка планирования 1/2000 для проектов социального жилья. Многие проекты не могут быть реализованы, поскольку большинство проектов социального жилья представляют собой земли, переоборудованные из коммерческого жилья. Если будет построено социальное жилье, коэффициент использования земли увеличится в 1,5 раза. Это означает, что старое планирование 1/2000 придется соответствующим образом скорректировать.
Корректировка плана зонирования масштаба 1/2000 находится в сфере ответственности и полномочий государственных органов и корректируется «периодически» в соответствии с законом о градостроительстве и строительстве, но не было оговорено, что «планы зонирования и детальные планы должны быть одобрены или утверждены для корректировки в соответствии с законом до подготовки Отчета об обосновании целесообразности для инвестиций в строительство и реализации следующих этапов проекта». Поэтому инвесторы в проекты социального жилья должны ждать, не зная, как долго им придется ждать, даже если проект социального жилья не увеличивает численность населения провинции. Потому что покупатели социального жилья должны быть постоянными или временными жителями в течение как минимум 6 месяцев и иметь социальное страхование, что только увеличивает численность местного населения в районе, где расположен проект.
Ссылка на источник
Комментарий (0)