В рамках договора «строительство-передача» (Build-Transfer, BT) государство и инвестор оценивают не только проект и земельный участок, но и временной промежуток между ними. Со временем капитальные затраты ежемесячно увеличиваются, цены на землю колеблются, планы застройки могут меняться, и риски для каждой из сторон незаметно накапливаются до заключения договора.
29 апреля 2026 года в Хошимине началось строительство четырех крупных проектов с общим объемом инвестиций около 142 000 миллиардов донгов, включая новый административный центр в Тху Тхием, реализуемый компанией Sun Group по модели «строительство-передача» (BT). Город также утвердил список из 33 земельных участков, предназначенных для оплаты проектов BT, многие из которых расположены в центре города и в Тху Тхием. Вопрос о модели BT перешел от юридических дебатов к вопросам о государственных активах. По какой цене будут оцениваться эти земельные участки, по каким процедурам и кто выиграет от повышения цен после завершения строительства инфраструктуры?
Модель «строительство-передача» (BT) возвращается под реальным давлением. Среднесрочный план государственных инвестиций на 2026-2030 годы составляет приблизительно 8,22 миллиона миллиардов донгов. Бюджет едва ли покрывает все потребности в инфраструктуре. Для проектов, не приносящих прямого дохода, таких как административные центры, площади или некоторые градостроительные проекты, реализация проектов ГЧП (государственно-частного партнерства) с платным въездом затруднена. Модель BT открывает другой вариант: инвесторы предоставляют капитал для строительства, а государство компенсирует им затраты за счет земли. Этот аргумент убедителен, особенно когда городам инфраструктурные проекты нужны в кратчайшие сроки.
Однако одной лишь рациональной причины недостаточно для обеспечения безопасности контракта. В случае с BT риск распределяется между тремя ценностями, сосуществующими в рамках одного соглашения.
В первую очередь важна стоимость проекта. Первоначальные общие инвестиции и фактическая стоимость после окончательного расчета могут отличаться. Государственное контрольно-ревизионное управление однажды рекомендовало рассмотреть вопросы, касающиеся общей суммы инвестиций, выбора инвесторов, распределения земельных участков и определения фактических затрат на реализацию проектов, на сумму более 5 200 миллиардов донгов, выделенных на 29 проектов в сфере биотехнологий.
Новая правовая база ужесточила контроль за проектами «строительство-передача» (BT). Указ 257/2025/ND-CP и связанные с ним документы устанавливают механизм для контрактов BT, включая оплату из земельных фондов, порядок урегулирования несоответствий и роль аудита. 
Затем следует вопрос цены на землю. Земля, оплаченная по модели «строительство-передача» (BT), не является фиксированной суммой денег. Земля имеет местоположение, планировку, права на застройку и ожидаемую стоимость. Земельный участок в Тху Тхием до завершения строительства инфраструктуры будет отличаться от того, каким он станет после того, как этот район превратится в новый административный, коммерческий или сервисный центр. Если цена земли в контракте ниже ее реальной стоимости, разница будет выведена из государственного сектора. Если же цена земли установлена слишком высоко, чтобы снизить риск убытков, финансовый план инвестора может быть сорван.
Инвесторы BT получают не просто землю. Они несут риски, связанные со строительством, капитальными затратами, сроками передачи земли, потенциальной эксплуатацией земли и финансовыми обязательствами, связанными с этой землей. Контракт, который инвестор в конечном итоге не сможет выполнить, не обеспечит передачу проекта государству. Принцип равной стоимости в новой правовой системе, если он будет строго соблюдаться, должен защищать как государственные активы, так и осуществимость проекта.
Самая большая проблема — это время. Строительство может начаться раньше, а передача земли — позже. В промежутке между этими двумя моментами рынок недвижимости может расти, падать или стагнировать. Процентные ставки колеблются. Региональное планирование корректируется. Коммерческая стоимость земли не остается постоянной на протяжении всего срока действия контракта. Контракт, который фиксирует определенные элементы на момент подписания, но позволяет другим колебаться в зависимости от рынка, ставит под угрозу как государство, так и бизнес в долгосрочной перспективе.
Если рынок резко вырастет, прибыль инвестора может оказаться выше той суммы, которую правительство рассчитало на момент подписания контракта. Если же произойдет коррекция рынка или поставка земли задержится, финансовый план инвестора может быть нарушен. В обоих случаях нераспределенный риск не исчезнет. Он просто будет ждать, пока одна из сторон больше не сможет нести бремя.
Новая правовая база ужесточила контроль за проектами «строительство-передача» (BT). Указ 257/2025/ND-CP и связанные с ним документы устанавливают механизм для контрактов BT, включая оплату из земельных фондов, порядок урегулирования расхождений и роль аудита. Но этот документ — лишь отправная точка. Основной вес BT лежит в каждом конкретном контракте. Как проводится аудит затрат по проекту? Когда оценивается земля? Как обрабатывается разница между стоимостью проекта и земельным фондом? Какие документы позволяют общественности, Народному совету и Государственному контрольно-ревизионному управлению ознакомиться с этими расчетами?
Список из 33 земельных участков в Хошимине представляет собой перечень запланированных выплат, а не уже выделенных земель. Поэтому текущий этап является наиболее важным для прогнозирования. Прежде чем земельный участок покинет руки государства, общество должно знать, как он регистрируется, какой механизм используется для определения его стоимости, будет ли он выставлен на аукцион и кто будет нести ответственность, если фактическая стоимость впоследствии значительно отклонится от первоначального плана.
Благодаря модели «строительство-передача» (Build-Transfer, BT) город может быстрее завершать проекты. Но одной скорости недостаточно, чтобы компенсировать затраты. Она переносит затраты в другие формы. Часть из них включается в общие инвестиции в проект. Часть — в права на застройку земли. Часть — в период ожидания между строительством, передачей земли и эксплуатацией. Проверка модели BT заключается не только в высвобождении ресурсов. Она также проверяет способность точно оценивать одновременно три вещи: проект, землю и время.
Через десять лет после завершения проекта истинная ценность контракта «строительство-передача» (БП) проявится в городской жизни. Будет ли проект лучше служить обществу, будет ли земля использоваться более эффективно, и создадут ли государственные ресурсы дополнительную ценность для сообщества? Если это будет достигнуто, БП может стать надежным способом мобилизации ресурсов для нового этапа развития.
Источник: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Комментарий (0)