Цены на аренду жилья неуклонно растут.

В конце августа 2024 года многие были удивлены новостью о закрытии Starbucks своего самого престижного магазина в Хошимине, расположенного по адресу: улица Хан Тхуен, 11-13, 1-й район, после 7 лет работы и стабильно высокого потока клиентов. Еще более шокирующим стало то, что Starbucks освободил помещение после истечения срока аренды, а арендодатель повысил арендную плату с 700 миллионов до 750 миллионов донгов в месяц, или примерно на 9 миллиардов донгов в год.

Все они спешат уступить лучшие объекты недвижимости.

Для деловых людей и тех, кто работает в сфере аренды недвижимости, арендная плата за вышеупомянутый объект не считается слишком высокой.

На самом деле, на той же улице Хан Тхуен или на соседних улицах есть и другие объекты недвижимости с гораздо более высокими ценами на аренду. Например, аренда помещения %Arabica Coffee, известной японской сети кофеен, открывшейся всего несколько месяцев назад, обходится не менее чем в 700 миллионов донгов в месяц.

Одно из лучших коммерческих помещений в самом центре Хошимина пустует уже много лет. (Фото: ФАМ ДИНЬ)

Однако эти сверхпремиальные помещения подходят только для компаний, преследующих конкретные стратегические цели. Компаниям, стремящимся к прибыли исключительно за счет продажи товаров или услуг, будет очень трудно выжить.

За несколько месяцев до закрытия Starbucks Han Thuyen ряд известных брендов, таких как Highlands Coffee, освободили свои помещения на углу улиц Нгуен Ду и Пастер; ресторан суши YEN закрыл свой филиал по адресу улица Донг Хой, 8. Магазин багажа и сумок MIA также покинул свои помещения на перекрестке Фу Донг несколько месяцев назад. Арендная плата за это место также составляла до 700 миллионов донгов в месяц, и за пять лет оно сменило владельцев среди четырех крупных брендов.

В действительности, высокие цены на аренду, неспособность бизнеса справиться с нынешней сложной экономической ситуацией и, как следствие, вынужденный возврат арендованных помещений — не новость; это происходит с момента начала пандемии COVID-19 в 2020 году. По наблюдениям журналистов газеты Nguoi Lao Dong, многие коммерческие помещения на оживленных улицах в центре Хошимина, таких как Нгуен Хюэ, Ле Лой (район 1), Во Ван Тан (район 3), Нгуен Трай (район 5), Нгуен Ван Линь (район 7), Фан Сич Лонг (район Фу Нхуан) и др., остаются пустыми или закрытыми.

Улица Ле Лой (район 1), длиной около 550 метров, является одной из самых красивых улиц в самом сердце Хошимина, пересекаясь с такими «золотыми» улицами, как Пастер, Нам Ки Хой Нгиа и Нгуен Хюэ, но в настоящее время на ней пустует около 15 помещений. Г-жа Нгуен Хань, управляющая сувенирным магазином на этой улице, считает, что причина закрытия многих магазинов заключается в том, что они не могут позволить себе арендную плату, которая составляет 25-30 миллионов донгов в день или 800-900 миллионов донгов в месяц; не считая расходов на персонал, налоги, первоначальный капитал и т. д. Некоторые владельцы магазинов изначально не предвидели сложившейся ситуации и арендовали помещения по ценам, не покрывающим их возможности, что привело к недостаточной выручке для покрытия расходов и вынудило их закрыться и арендовать другое помещение, хотя они переехали всего несколько месяцев назад.

«Ювелирные магазины, известная сеть кафе PL, специализирующаяся на чае с шариками тапиоки, туристические агентства... один за другим сдают свои помещения, потому что не могут позволить себе арендную плату. До сих пор никто не осмеливается арендовать их снова, потому что цена слишком высока. Я также прошу арендодателя снизить арендную плату, потому что туристов много, а покупок мало, и я не знаю, смогу ли я продержаться до следующего года», — обеспокоенно сказала г-жа Хань.

Г-н Хоанг Тхань, агент по недвижимости, занимающийся продажей дома по адресу Ле Лой, 48, двухэтажного здания, сообщил, что владелец просит 12 000 долларов США в месяц (почти 300 миллионов донгов) при условии внесения залога за четыре месяца, предоплаты арендной платы за два месяца и заключения договора аренды минимум на два года. Примечательно, что дом пустует уже более года с момента закрытия часового магазина TT, но владелец отказывается снижать арендную плату.

«Если клиенты хотят арендовать помещение на улице Ле Лой для бизнеса или размещения рекламы, им следует тщательно все обдумать, поскольку цены очень высоки и варьируются от 10 000 до 12 000 долларов США в месяц. Многие клиенты не смогли позволить себе эту арендную плату и были вынуждены смириться с потерей своих залогов, составляющих сотни миллионов донгов», — сообщил г-н Тхань.

Улица Нгуен Трай (5-й район) когда-то была известна как «улица моды » Хошимина, где сотни магазинов продавали обувь, одежду, сумки, шляпы, солнцезащитные очки и многое другое. Однако из-за спада в торговле и непомерно высокой арендной платы многие люди вывесили объявления о распродаже товаров и переезде в другие места.

Представительница магазина дизайнерской одежды для беременных Mdl, г-жа Фам Нгок, заявила, что хочет перевести свой магазин, занимающий помещение площадью 14,5 м2 с полезной площадью 35 м2, включая один этаж, один цокольный этаж и небольшую кладовую, в аренду за 60 миллионов донгов в месяц. Цена передачи составляет 259 миллионов донгов (включая кондиционер, освещение, вывеску, залог и т.д.), чтобы перейти на другой вид бизнеса. «Продажи модной одежды падают, а арендная плата остается высокой, что не соответствует рыночной конъюнктуре. После многих безуспешных переговоров я решила перевести бизнес», — пояснила г-жа Нгок.

Г-жа Ха Фуонг, владелица расположенного неподалеку магазина модной одежды NN, также заявила, что планирует распродать весь свой товар и сдать в субаренду помещение на первом этаже площадью 80 квадратных метров в связи с «выходом на пенсию». Текущая арендная плата составляет 45 миллионов донгов в месяц, минимальный срок аренды — один год, залог — два месяца. Сдача помещения в субаренду позволит сэкономить на стеллажах и витринах. Однако, согласно нашему расследованию, г-жа Фуонг прекратила продажи и вернула помещение, поскольку арендодатель отказался снизить арендную плату для поддержки бизнеса, вместо этого постоянно повышая ее ежегодно.

Лучше оставить его пустым, чем снижать арендную плату!

Ле Тхи Ту Уйен, арендатор, специализирующаяся на экологически чистых потребительских товарах и продуктах питания, рассказала, что однажды арендовала помещение на улице Нгуен Хюэ в 1-м районе за 20 миллионов донгов в месяц, но закрыла его всего через 3 месяца, несмотря на то, что потеряла залог. Причина заключалась в том, что, несмотря на оживленность улицы, клиентура состояла в основном из молодых людей со средней покупательной способностью, поэтому дохода не хватало на покрытие расходов.

Позже г-жа Уйен сосредоточилась на развитии своего онлайн-канала и поняла, что, тратя всего около 200 000 донгов в день, или около 6 миллионов донгов в месяц на рекламу, она может охватить примерно 40 000 человек. При коэффициенте конверсии 0,5% магазин получал 200 заказов в месяц. Благодаря искусственному интеллекту (ИИ) онлайн-магазин может охватывать клиентов по всему миру и нацеливаться на нужную аудиторию, что приводит к высокому коэффициенту конверсии. «Текущие цены на аренду торговых площадей неоправданно высоки. Развитие онлайн-канала значительно снизит арендные расходы и постепенно приблизит их к реальной стоимости», — предсказала г-жа Уйен.

Недавно сеть элитных продуктовых магазинов в Хошимине закрыла свой первый магазин, проработавший более 10 лет на улице Нгуен Динь Чиеу в 3-м районе, из-за «необоснованного повышения арендной платы» со стороны арендодателя. Основатель бренда заявил, что помещение площадью менее 40 квадратных метров было очень старым, в нем часто выходили из строя кондиционеры, протекала вода во время дождя, и его было трудно отремонтировать, поскольку оно граничило с соседним магазином, при этом арендная плата составляла 60 миллионов донгов в месяц.

Спустя более чем три месяца после закрытия вышеупомянутого продуктового магазина в помещении по-прежнему висит табличка «Сдается в аренду», и новых арендаторов так и не нашли. «Учитывая стоимость аренды и состояние помещения, позволить себе это могут только крупные корпорации со значительным капиталом для развития своего бренда или те, кто придерживается рискованной, «самодостаточной» бизнес-модели. Обычные предприятия просто не могут позволить себе такую ​​арендную плату», — прокомментировал представитель розничной сети.

По словам Хоанг Тунга, председателя F&B Investment & FoodEdu Academy, эксперта в сфере общественного питания, несмотря на быстрый рост онлайн-каналов, их вклад в выручку остается незначительным, и большая часть дохода по-прежнему поступает из офлайн-каналов. Поэтому коммерческие помещения по-прежнему играют решающую роль в индустрии общественного питания. «Не только в лучших местах наблюдается рост арендной платы из-за дефицита и превышения предложения над спросом, но и цены на обычные коммерческие помещения также растут», — отметил он.

Г-н Тунг считает, что обычно арендодатели всегда находятся в более выгодном положении, требуя от арендаторов внесения залога или арендной платы авансом и ежегодно или периодически повышая цены для компенсации инфляции. Большинство арендодателей финансово обеспечены, поэтому они могут оставлять недвижимость пустующей от 6 месяцев до года, чтобы поддерживать цену, отказываясь снижать арендную плату. «Что касается помещений, то поддержание арендной платы уже является хорошим вариантом; надежды на снижение практически нет. Владельцы предприятий общественного питания должны учитывать это в своих расходах, прежде чем начинать свой бизнес», — посоветовал г-н Тунг.

Между тем, г-н Нгуен Хонг Хай, председатель правления компании VNO Investment and Development Joint Stock Company, специализирующейся на аренде и субаренде жилых и производственных помещений, считает, что закрытие предприятий или возврат ими помещений происходит не обязательно из-за высоких арендных ставок, а скорее потому, что у них больше нет необходимости в этих помещениях или они считают, что бизнес в этом случае нерентабельн в будущем.

Лучшие локации по-прежнему пользуются высоким спросом.

По словам эксперта в сфере общественного питания, к сетям кофеен и баров, активно инвестирующим в престижные места, относятся Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland и другие. Однако среди них Katinat Coffee & Tea и Phe La имеют одного владельца. Возможно, цель инвестора в агрессивном расширении сети на данном этапе — продажа акций или по какой-либо другой причине, поэтому ее нельзя сравнивать с брендами, работающими с целью получения прибыли…

В действительности, в районах с дефицитом площадей арендные цены, как правило, растут, а не снижаются. Типичные примеры включают престижные места в центральном 1-м районе, помещение на улице Хан Тхуен, которое недавно освободил Starbucks, и помещения вокруг кольцевой развязки Хо Кон Руа… крупные сети ресторанов и кафе постоянно борются за аренду этих площадей.

Источник: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm