Когда деньги вкладываются в землю больше, чем в заводы.

Сотрудник банка в Ханое рассказал, что зарабатывает около 55 миллионов донгов в месяц, что по сегодняшним меркам довольно высокая зарплата. Но после многих лет работы наибольшее давление на него оказывают цены на жилье.

VietNamNet•17/05/2026

Каждый раз, когда я вижу прайс-лист на новый жилой комплекс, первое, что меня беспокоит, это не моя платежеспособность, а то, что цена просто выросла до недоступного для меня уровня. Многие работающие люди в городах сейчас испытывают это чувство: зарплаты растут, но все равно не успевают за ростом цен на квартиры.

Эта статья была включена в экономический обзор Всемирного банка по Вьетнаму за май 2026 года. В ней также приводится ряд данных, свидетельствующих о том, что в настоящее время в экономику наблюдается активный приток денежных средств в сектор недвижимости.

Согласно этому отчету, прогнозируется, что объем кредитования под залог недвижимости увеличится на 42% в 2025 году, что почти вдвое превышает общий темп роста кредитования в 19%. В настоящее время на этот сектор приходится приблизительно 25,5% от общего объема непогашенных кредитов.

Это также означает, что на каждые четыре доллара кредита в экономике более одного доллара поступает в недвижимость.

Что еще более примечательно, около половины этих кредитов на недвижимость было предоставлено компаниям, занимающимся девелопментом. В то же время кредитование промышленности и сельского хозяйства увеличилось всего на 12,1% и 9,1% соответственно.

Анализируя кредитные потоки, становится ясно, что сектор недвижимости привлекает гораздо больше капитала, чем производственный сектор.

Ba Dinh H1_1.JPG

Становится очевидным парадокс: кредитование резко растет, ликвидность в экономике очень высока, но ощущение собственного жилья для многих людей становится все более отдаленным. Фото: Хоанг Ха

Всемирный банк также отметил, что текущее распределение кредитов «структурно неэффективно», поскольку банки отдают приоритет сегментам, обеспеченным активами, но имеющим низкую производительность, а не секторам, способным обеспечить устойчивый рост и занятость. Это ключевой момент, поскольку важно не то, насколько увеличивается объем кредитования, а куда направляются деньги.

Когда в землю вкладывается больше денег, чем в производственные мощности, цены на недвижимость почти наверняка будут расти быстрее, чем доходы рабочих, и эта тенденция довольно четко отражается на нынешнем рынке жилья.

Всемирный банк утверждает, что в некоторых районах соотношение цен на жилье и землю в среднем превышает годовой доход домохозяйства более чем в 30 раз, в то время как международный стандарт доступности жилья обычно составляет от 3 до 8 раз от дохода.

Это значительно затрудняет выход на рынок для тех, кто покупает жилье впервые. Расходы на аренду и выплаты по ипотеке также поглотили значительную часть оставшихся средств многих домохозяйств с низким и средним уровнем дохода.

Вырисовывается совершенно очевидный парадокс: кредитование быстро растет, ликвидность в экономике очень высока, но ощущение владения собственным домом для многих людей становится все более отдаленным. Цены на недвижимость растут быстрее, чем способность большинства работников экономики зарабатывать деньги.

Однако приток денег в недвижимость — это лишь часть более масштабной картины.

По данным Всемирного банка, соотношение кредитов к ВВП во Вьетнаме в настоящее время составляет около 145%. Этот показатель сам по себе очень высок, но еще большее беспокойство вызывает тот факт, что в экономике по-прежнему много денег, которые не направляются в производство и потребление в достаточной мере.

Несмотря на быстрый рост кредитования, ожидается, что к 2025 году денежный оборот экономики замедлится примерно до 0,6, что станет самым низким уровнем за десятилетие.

По данным Всемирного банка, в настоящее время ликвидность циркулирует преимущественно в финансовом секторе, а не дает новый импульс реальной экономике.

Иными словами, в экономике на самом деле много денег; просто поток денег все больше смещается в сторону рынка активов.

По мере роста цен на жилье и золото деньги начинают утекать из банков в другие активы.

Согласно данным Всемирного банка, доля депозитов домохозяйств в банковской системе снизилась с 48% в 2024 году до 44% в 2025 году, поскольку люди переводят свои средства в недвижимость, золото и доллары США в поисках более высокой доходности.

Этот сдвиг вынудил банки усилить конкуренцию за привлечение депозитов, что привело к повышению процентных ставок по депозитам сроком от 6 до 12 месяцев до 6-8% в марте 2026 года.

Что еще более примечательно, эта тенденция наблюдалась даже тогда, когда процентная ставка не повышалась, что говорит о том, что фактический уровень рыночной процентной ставки находился под гораздо более сильным повышательным давлением, чем указывали сигналы, исходящие от политики.

Дефицит ликвидности также отражается в том, что межбанковские процентные ставки временами превышали процентные ставки, установленные регулирующими органами, что свидетельствует о том, что на практике денежно-кредитная политика стала более жесткой.

Для смягчения давления на ликвидность Государственный банк Вьетнама значительно расширил свои операции на открытом рынке и влил около 700 миллионов долларов США через операции на открытом рынке в марте и апреле 2026 года. Эти действия свидетельствуют о том, что центральный банк становится более осторожным в условиях сильного притока капитала в сектор недвижимости.

Однако Всемирный банк отмечает, что коэффициент достаточности капитала всей банковской системы в настоящее время составляет всего около 12,1%, что ниже, чем во многих странах АСЕАН.

В настоящее время банковская система не сталкивается с серьезными рисками, но резервный фонд уже не так велик, как несколько лет назад, особенно с учетом растущей доли ипотечных кредитов в общем объеме непогашенных кредитов.

Рост цен на активы привлекает в недвижимость больше денег. Эти новые деньги, в свою очередь, еще больше подталкивают цены на активы вверх, создавая ощущение, что чем медленнее вы двигаетесь, тем сложнее угнаться за рынком.

В этом водовороте банковская система сталкивается и с другим риском: использованием краткосрочно привлеченного капитала для финансирования долгосрочных кредитов на недвижимость. Резкое изменение денежного потока или изменение настроений вкладчиков может привести к давлению на ликвидность.

Источник: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html