Активация новых пространств для недвижимости

В контексте проводимой Вьетнамом политики оптимизации аппарата и ресурсов развития политика объединения провинциальных административных единиц привлекает внимание инвесторов, особенно в секторе недвижимости.

Многоквартирные дома вдоль линии метро 1 и проспекта Во Нгуен Зяп, город Тху Дук. Фото: Хонг Дат/VNA

Это не просто реформа границ, но и открытие стратегических возможностей для формирования масштабных экономических зон, создающих мощный «толчок» как для жилой, так и для промышленной недвижимости.

По данным Vietcombank Securities Company Limited (VCBS), слияние провинций и городов принесет явные положительные эффекты в долгосрочной перспективе. В частности, расширенный экономический масштаб, наряду с оптимизированным аппаратом управления и более централизованным бюджетом, поможет объединенным провинциям быть более активными в планировании, развитии инфраструктуры и ориентации ключевых экономических секторов.

Многие провинции и города после объединения будут одновременно обладать морем, равнинами и горами, что создаст идеальные условия для всестороннего развития от торговли, промышленности до туризма .

Как правило, слияние Хошимина с Биньзыонгом и Бариа-Вунгтау приведет к созданию динамичного экономического региона на юге с объединенными преимуществами в сфере урбанизации, промышленности, логистики и туризма.

На севере слияние Ханама - Намдиня - Ниньбиня станет новым полюсом развития с тремя столпами: Промышленность - Туризм - Город. Между тем, Дананг - Куангнам расширит пространство развития для центральной городской зоны Дананга, используя преимущества специальных механизмов и возможность формирования Зоны свободной торговли.

Сразу после оглашения информации о плане слияния на рынке недвижимости во многих областях наблюдалось оживление, особенно в сегменте земли, чувствительном к инвестиционным и спекулятивным ожиданиям.

Однако, по данным VCBS, в некоторых регионах эта волна быстро спала, что свидетельствует о том, что инвесторы стали более осторожными и больше не гонятся за краткосрочными ожиданиями эмоционально.

В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости действительно улучшится только тогда, когда инфраструктура, коммунальные услуги, потребности в жилье и экономическая деятельность будут развиваться синхронно. VCBS отмечает, что дифференциация неизбежна: не все провинции получат одинаковую выгоду после слияния, но это также зависит от их внутреннего потенциала, способности к координации бюджета и скорости развертывания инфраструктуры.

Примечательно, что провинции со слабой основой зачастую получают большую выгоду от тенденции консолидации благодаря доступу к более крупным бюджетным источникам, инвестиционным потокам капитала и управленческому опыту более сильных провинций.

Между тем, учитывая равный потенциал провинций, территория, выбранная в качестве административного центра, станет приоритетной для инвестиций, что создаст явное преимущество в сфере недвижимости.

Промышленный парк Vinh Loc 2 (район Бен Лук, провинция Лонг Ан) расположен рядом с районом Бинь Чань, город Хошимин. Лонг Ан — провинция, привлекающая больше всего промышленных инвестиций в дельте Меконга. Фото: Hong Dat/VNA

Не только рынок жилья, но и промышленная недвижимость — это сектор, который явно выигрывает от этой политики. По данным VCBS, после слияния индекс промышленных парков будет рассчитываться для всего региона, помогая создавать гибкое пространство для расширения или реструктуризации промышленных парков в соответствии с реальными потребностями. Это особенно важно для мест, которые привлекают сильные прямые иностранные инвестиции (ПИИ), такие как Хошимин или Биньзыонг, где международные инвесторы всегда требуют последовательности, прозрачности и хорошей инфраструктуры.

Одним из основных моментов является возможность формирования мегаполисов и промышленных зон. Во-первых, когда больше не будет конкуренции за привлечение ПИИ между соседними провинциями, планирование промышленного развития будет синхронизировано и избежит дублирования. Во-вторых, консолидация помогает улучшить координацию инфраструктуры, особенно соединяя трафик, логистику и морские порты — ключевые факторы в современных цепочках поставок.

Г-н Томас Руни, заместитель директора отдела промышленного консалтинга Savills Hanoi, оценил, что слияние, если оно будет сопровождаться синхронными инвестициями в межрегиональные инфраструктурные системы, такие как кольцевые дороги, морские порты, аэропорты и цифровая инфраструктура, поможет промышленным паркам выйти за рамки административных границ.

По словам г-на Томаса Руни, это позволит предприятиям получить доступ к более широкой рабочей силе, оптимизировать эксплуатационные расходы и будет способствовать тенденции отхода от традиционных промышленных рынков, которые ограничены земельными фондами и высокими инвестиционными затратами.

По словам г-на Томаса Руни, новые населенные пункты с обильной, дешевой землей и улучшенной инфраструктурой получат возможность стать новыми промышленными центрами страны. Однако г-н Томас Руни подчеркнул, что переходный период, который, как ожидается, продлится от двух до трех лет, будет очень важным. Предприятиям необходимо проактивно получать доступ к информации, выстраивать отношения с новым правительством и гибко корректировать планы землепользования.

Для регулирующих органов важны прозрачная коммуникация, открытый диалог и создание соответствующих механизмов поддержки, особенно для малых и средних предприятий.

Жилой район Донг Ой, район Нинь Ми, город Хоалы (Нинь Бинь) только что выставили на аукцион права на землю в конце 2024 года, и в настоящее время там совершается много сделок с землей. Фото: Дук Фыонг/VNA

С точки зрения рынка, г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, сказал, что план по установлению административных границ явно повлиял на настроения инвесторов с начала 2025 года. По словам г-на Нгуен Куок Аня, ожидания в отношении развития инфраструктуры, оптимизации расходов на управление и политики региональной связанности создадут новый импульс для рынка недвижимости в соответствующих населенных пунктах.

«Инвесторам следует избегать краткосрочного «серфингового» менталитета, а полагаться на анализ данных, оценку потенциала социально-экономического развития и фактической инфраструктуры, чтобы минимизировать риски», — рекомендовал г-н Куок Ань.

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), информация о предлагаемом расположении провинций и городов может повысить ликвидность в некоторых населенных пунктах, особенно в районах с четким планированием инфраструктуры. Однако VARS также указала на феномен эмоционального «поимки рыночной волны» многими инвесторами, основанный на психологии FOMO (страх упустить выгоду), а не на практическом анализе.

В частности, корректировка цен на землю, наряду с ожиданием «очевидного» роста цен, привела к тому, что в некоторых районах цены были завышены по сравнению с их реальной стоимостью. Между тем, эксперты подчеркивают, что только районы с фундаментом синхронного развития в инфраструктуре, планировании и социально-экономической сфере имеют потенциал для устойчивого роста цен.

Систематическое внедрение административных границ и их привязка к развитию инфраструктуры откроют новое пространство для развития вьетнамской недвижимости — как промышленной, так и жилой. Однако возможности всегда идут рука об руку с рисками. Когда рынок «активируется» ожиданиями, осторожность, анализ данных и долгосрочное видение являются «ключами» для инвесторов не только к прогнозированию тенденций, но и к поддержанию устойчивого роста.

По данным ВНА

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878