Опасения по поводу банкротства из-за огромных дополнительных затрат на землю.

Указ № 103 о сборах за пользование землей и арендной плате за землю встречает значительное сопротивление из-за введения дополнительного сбора в размере 5,4% от суммы, подлежащей уплате в период до полного расчета земельного сбора. В настоящее время Министерство финансов запрашивает мнения для внесения поправок в указ.

Проект Lancaster Legacy по адресу Нгуен Трай, 230 (район 1, Хошимин) до сих пор не завершил процесс оценки, несмотря на то, что компания намерена оплатить сбор за пользование землей. — Фото: Куанг Динь

В интервью газете Tuoi Tre г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель GP.Invest и председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков, заявил, что этот дополнительный земельный сбор по сути является «процентами» за просроченные платежи, и что применение такой процентной ставки необоснованно, создает трудности для бизнеса и даже ставит некоторые предприятия на грань банкротства, поскольку сумма, которую им приходится платить, достигает тысяч миллиардов донгов, даже несмотря на то, что они не виноваты.

Является ли дополнительная плата за землю необоснованной?

Г-н Нгуен Куок Хиеп

* В проекте поправок к Указу № 103, регулирующему плату за пользование землей и арендную плату за землю, Министерство финансов хочет сохранить дополнительную ставку в размере 5,4% в год на неоплаченные земельные сборы. Почему вы против этого?

— На недавней встрече с представителями правительства и ряда компаний, работающих в сфере недвижимости, я первым поднял вопрос о том, что требование к предприятиям уплаты дополнительного земельного сбора в размере 5,4% в год является совершенно необоснованным.

Этот дополнительный сбор должен применяться только в том случае, если предприятие виновато в задержке платежа после того, как государство уже рассчитало плату за землю, или если предприятие намеренно задерживает платеж и извлекает из этой задержки выгоду.

Однако, рассмотрев проект поправок к Указу 103, по которому Министерство финансов в настоящее время запрашивает отзывы, они по-прежнему не учли мнения предприятий и продолжают предлагать сохранить дополнительный земельный сбор в размере 5,4% в год. Они по-прежнему считают, что это бюджетные средства, поэтому даже в случае задержки платежей дополнительная сумма все равно должна быть выплачена.

Я категорически не согласен. Если эта политика останется неизменной и будет продолжаться, это создаст значительное давление на бизнес. Для предприятий, которые годами не платили земельные сборы, дополнительные платежи могут составить сотни, даже тысячи миллиардов донгов. Это ляжет тяжелым бременем на бизнес, и некоторые из них могут даже столкнуться с трудностями в управлении своими финансами и банкротством.

Почему вы считаете это необоснованным обвинением?

— Это дополнительная плата, которая по сути является процентами, начисляемыми на неоплаченную сумму в течение периода, когда государство еще не завершило расчет финансовых обязательств. Если предположить, что государство завершило расчет платы за пользование землей, и предприятие виновно в неуплате, или если предприятие каким-либо образом получает выгоду от этой задержки, то эта дополнительная плата должна быть взыскана, поскольку оно получает прибыль от задержки платежа.

Однако, согласно новому закону, до полной оплаты земельных сборов предприятия не имеют права запускать проекты по продаже клиентам и не могут привлекать капитал, таким образом, не получая никакой выгоды.

Некоторые предложили ставку налога в 4%, но, честно говоря, это тоже совершенно неразумно, потому что, по сути, бизнес от этого не выигрывает, поэтому, будь то 4% или 5,4%, это все равно нелогично. Я надеюсь, что агентство, занимающееся разработкой законопроектов, увидит реальную проблему и проявит сочувствие к бизнесу.

Пришлось скрепя сердце заплатить десятки миллиардов донгов в виде дополнительных сборов.

В проекте Lakeview City компании Novaland (Хошимин) до сих пор не утверждена плата за землепользование, что препятствует получению жителями свидетельств о праве собственности на землю. — Фото: NGOC HIEN

* Должна ли ваша компания также оплачивать этот дополнительный сбор?

— Верно. Решение о выделении земли для нашего проекта в Фу Тхо было принято в мае 2024 года, но официальная оценка была завершена лишь год спустя, несмотря на наши неоднократные просьбы. Согласно правилам, компания обязана ежегодно дополнительно платить земельный сбор в размере 5,4% от общей суммы, подлежащей уплате, что составляет дополнительные 27 миллиардов донгов к уже уплаченным почти 500 миллиардам донгов.

Несмотря на то, что мы сочли это крайне неразумным, нам пришлось подчиниться, иначе нам бы не разрешили продать недвижимость или получить свидетельства о праве собственности на землю. В нашем случае мы неоднократно настаивали на оплате и даже были готовы заплатить земельные сборы, но правительство и консалтинговая фирма еще не определились с окончательной ценой на землю, и дело было не в отказе компании платить. Мы даже понесли убытки из-за того, что процесс продажи проекта затянулся на целый год.

В ходе обсуждений местные власти также сочли взимание дополнительных земельных сборов необоснованным, но не могли высказывать мнения, противоречащие правовым нормам, таким как Декрет 103.

Процентная ставка в 5,4% необоснованна. Мы очень расстроены, но все равно должны заплатить эту сумму. Надеемся, что после внесения поправок в Указ 103 это дополнительное требование об оплате будет отменено. Мы надеемся, что уже уплаченные нами деньги будут вычтены из суммы или возвращены компании.

Г-н Нгуен Куок Хиеп

Предприятия столкнулись с ценовым тупиком.

Министерство финансов утверждает, что дополнительная плата в размере 5,4% в год учитывает фактор «разделения ответственности» и что эта плата эквивалентна 50% штрафа за просрочку платежа по земельным сборам?

- Компания была полностью исключена из процесса оценки. Если бы компания была обязана участвовать в обсуждениях или предоставлять документы с опозданием, то разделение ответственности было бы разумным, и компания с готовностью согласилась бы. Однако в данном случае компания не виновата.

Оценочно-консультативный совет создается государственным агентством и устанавливает цену, которую покупатель должен принять без переговоров. Мы предложили внести поправки в Указ № 71, чтобы позволить инвестору участвовать в процессе, представлять свои аргументы и приводить контраргументы.

Мы отчаянно хотим быстро оплатить земельные сборы, чтобы у нас была продукция на продажу и возобновился приток денежных средств, но мы не можем этого сделать. Эта ситуация создает препятствия как для государственных доходов, так и для бизнеса, что приводит к растрате земельных активов.

Резолюция 68 призывает к изменению подхода от «управления бизнесом» к «обслуживанию бизнеса». Этот новый и целесообразный подход имеет решающее значение для решения трудностей и содействия развитию частного сектора. Для достижения этой цели лица, принимающие решения, должны поставить себя на место бизнеса, чтобы создать подходящие и эффективные правила и процедуры.

Вице-президент группы компаний, занимающейся недвижимостью и реализующей проекты в Хошимине:

Это может истощить бизнес.

Я не согласен с решением правительства начислять 5,4% годовых процентов на общую сумму неоплаченной стоимости земли, поскольку правительство еще не утвердило цену, так откуда же возьмутся деньги? Такой большой штраф в виде процентов нанесет сокрушительный удар по бизнесу, особенно по крупным проектам и тем, у кого длительный период ожидания до окончательного определения цены земли.

Например, наш проект в 1-м районе Хошимина завершен, но расчет платы за пользование землей до сих пор не произведен. В феврале 2020 года оценочное подразделение, назначенное Департаментом природных ресурсов и окружающей среды, оценило подлежащую уплате плату за землю в 1519 миллиардов донгов, но город не утвердил эту цену. При четвертой попытке другая компания оценила ее в 3200 миллиардов донгов, рассчитав цену на основе даты оценки, хотя решение о выделении земли было принято в 2018 году, и добавив факторы инфляции. Плата за землю должна была рассчитываться на основе года выделения земли, а не года оценки.

Предположим, что в 2025 году стоимость земли составит 3400 миллиардов донгов, и сделка будет одобрена. В этом случае с нас будет взиматься дополнительная плата в размере 5,4% в год, что означает, что сумма уже увеличилась на 40%, что эквивалентно примерно 1360 миллиардам донгов. Общая сумма подлежащих уплате земельных сборов составит 4760 миллиардов донгов. Это ошеломляющая цифра, которая может поставить компанию на грань банкротства.

Большинство предприятий использовали первоначальную оценку для привлечения оборотного капитала, но теперь цены на землю резко выросли. Сам оценочный отдел уже учел инфляцию, а теперь правительство добавляет процентную ставку в 5,4%, фактически умножая инфляцию на два.

Задержки оправданы, поскольку чиновники боятся брать на себя ответственность.

Нынешние медленные темпы оценки земли обусловлены ограниченным числом оценочных компаний, а также низкими ценами на услуги по оценке (всего несколько сотен миллионов донгов), требующими высокой ответственности. Местные власти вынуждены проводить тендеры для отбора оценочных консалтинговых компаний с низкими ценами.

В последнее время ряд оценочных фирм были оштрафованы. Это заставило как оценочные фирмы, так и государственные органы опасаться брать на себя ответственность.

Ранее оценочные советы принимали решения и давали рекомендации, носившие лишь рекомендательный характер. Но теперь государственные органы крайне неохотно меняют цифры, предоставленные консультантами, особенно в части их снижения.

Между тем, поскольку именно консалтинговые фирмы несут ответственность за результаты оценки, они часто предоставляют завышенные цифры для обеспечения безопасности, что приводит к неточным оценкам. Все эти факторы затягивают процесс оценки, во многих случаях занимая 2-3 года, а то и больше.

НГОК ХИЕН

Источник: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm