На что обратить внимание при покупке рыночного киоска?

При капитале в 400 миллионов донгов эксперты советуют взять ипотеку для покупки киоска, но необходимо тщательно оценить цену, местоположение и бизнес-план.

Здравствуйте, эксперт! Мне 31 год, я холост и живу в отдалённой провинции Центрального региона. Сейчас у меня всего 400 миллионов донгов. Поскольку я живу с родителями, мои ежемесячные расходы составляют около 5 миллионов донгов. Мой средний доход составляет 20 миллионов донгов в месяц.

Я планирую купить участок земли в районе на окраине провинции, где я живу, примерно за 800 миллионов донгов. Оставшуюся сумму возьму в банке в кредит. Я изучаю и ищу земельные участки.

Помимо вышеописанного варианта, я видел проект рынка в городе, где я живу, где продаётся двухэтажный киоск примерно за 800 миллионов. У меня нет опыта в торговле, и если я куплю киоск, то в основном оставлю его себе или буду сдавать в аренду, или предоставлю родственникам для ведения бизнеса, если они захотят.

Я вижу, что у традиционных рыночных киосков очень мало покупателей, потому что рынок много покупает онлайн. У меня тоже нет опыта торговли, и я всё ещё работаю администратором. Я не знаю, какие риски связаны с покупкой киоска? Надеюсь, эксперты смогут дать совет. Искренне благодарю!

Vinh2293

Консультант:

В условиях стремительно развивающейся экономики инвестиции в коммерческую недвижимость стали одним из привлекательных направлений. Однако не все знают, как эффективно решать возникающие ситуации. На примере вашего конкретного случая мы можем помочь вам определить необходимые аспекты управления личными финансами при инвестировании в киоск в этом районе.

С точки зрения дохода и возможности создания излишков, ваш ежемесячный доход составляет 20 миллионов донгов, сбережения — 400 миллионов донгов, ежемесячные расходы на проживание — 5 миллионов донгов. Излишек, который можно тратить ежемесячно, составляет 15 миллионов донгов, что эквивалентно 75% дохода. Это отличный показатель и базовый финансовый ресурс для любого инвестиционного решения.

Далее мы оценим инвестиционные цели и факторы управления кредитами и рисками. Вы хотите приобрести землю или киоск в районе для бизнеса с целью обеспечения стабильности и получения пассивного дохода, а также дохода от роста цен на недвижимость. Бюджет на покупку киоска составляет 800 миллионов донгов. Учитывая текущую финансовую ситуацию, вам потребуется взять в банке кредит в размере 400 миллионов.

Используя кредитное плечо в банке, рекомендую вам рассмотреть вариант ипотечного кредита под залог недвижимости и использовать для оформления кредита недвижимость, которую вы планируете приобрести. В настоящее время, согласно законодательству, киоскам может быть выдано свидетельство о праве собственности на землю. Помимо юридических вопросов, при оформлении банковского кредита следует учитывать следующие принципы.

Ваши платежи по основному долгу и процентам составляют не более 30% от вашего дохода. Этот показатель можно увеличить до приемлемого диапазона по вашему желанию, поскольку ваш текущий профицит очень высок и составляет около 75%.

Вам также необходимо учитывать такие правила, как процентные ставки и условия кредитования: если кредит длительный, ежемесячные платежи по процентам и основному долгу будут низкими; если кредит короткий, размер банковских процентов уменьшится, но увеличится ежемесячный денежный поток. Кроме того, необходимо четко понимать правила банка, регулирующие плавающую процентную ставку (это существенно повлияет на кредит при повышении банковских ставок), и штрафы за досрочное погашение.

Кроме того, для управления кредитными рисками в непредвиденных ситуациях, требующих больших сумм денег, таких как болезнь, лечение, несчастные случаи или выход на пенсию, вам необходимо подготовить резерв на случай непредвиденных обстоятельств, эквивалентный 3–6-месячному доходу и договору страхования жизни.

С последними процентными ставками по кредитам частных банков вы можете ознакомиться в таблице, которую я составил ниже.

Банк	Необеспеченные кредиты (%/год)	Ипотечный кредит (%/год)
Агрибанк	7.0 - 17	6.5 - 7.5
Техкомбанк	13.78 - 16	5.99 - 12.99
VPBank	14 - 20	6.9 - 8.6
АКБ	12,5 - 20	6.9 - 12
ТПБанк	8.7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Сакомбанк	9.6 - 18	7.49 - 12
ВИБ	16 - 18	7.8 - 11.4
ШБ	8.5 - 17	6.99 - 10
ОКБ	от 20.2	5,99 - 9,5
МСБ	9.6 - 18	5,99 - 9,1
Вьеткомбанк	10.8 - 14.4	7 - 9
Вьетинбанк	9.6	7.7 - 8.5
вьетнамская версия	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
БИДВ	11.9	7 - 9
МБ Банк	12,5 - 20	6 - 9,5

Примечание: Приведенная выше сравнительная таблица процентных ставок по банковским кредитам носит справочный характер. Процентные ставки по банковским кредитам могут периодически меняться в зависимости от кредитной политики банка. Для получения подробной информации о кредитных пакетах и кредитной политике, пожалуйста, свяжитесь непосредственно с банком.

Оценка недвижимости, юридическая экспертиза и инвестиции - бизнес-планирование

У вас нет опыта прямого или онлайн-бизнеса, что повышает риск при инвестировании в эту сферу. Я перечислю несколько важных критериев, которые вам следует тщательно оценить перед принятием решения:

Во-первых, это оценка недвижимости. Необходимо сравнить прошлые цены на киоски с текущими и определить факторы, определяющие потенциальный рост цен в будущем. Как распределяется ежемесячный денежный поток от бизнеса или аренды киосков? Если киоски ещё не введены в эксплуатацию, необходимо оценить ожидаемую выручку и прибыль от них.

Во-вторых, это макроэкономическая оценка. Необходимо оценить этот фактор, чтобы определить, подходящее ли время для инвестирования. Например, если вы владеете недвижимостью в период роста цен, её цена слишком сильно выросла, и использование финансового рычага приведёт к росту процентных ставок, а недвижимость потеряет потенциал роста из-за предыдущего сильного роста. Такие инвестиции окажутся неэффективными. Если у вас нет опыта, вы можете обратиться к специалистам по личному финансовому планированию, чтобы получить комплексную оценку.

В-третьих, необходимо оценить местоположение и потенциал объекта недвижимости. Киоск в густонаселённом районе будет совершенно отличаться от киоска в новом районе, поскольку основная цель строительства киоска — это бизнес. Без жителей прирост капитала (прибыль от роста цен на недвижимость) и прирост денежного потока (прибыль от коммерческой деятельности на земельном участке) не будут эффективными. Поэтому тщательное изучение местоположения киоска, потенциала застройки, численности населения, наличия электричества, дорог, школ и станций в районе расположения киоска поможет вам принять более верные инвестиционные решения.

Четвёртый этап — юридическая оценка недвижимости. Для инвесторов с многолетним опытом это относительно просто. Но тем, у кого мало опыта, следует заранее изучить необходимые юридические процедуры и правила, касающиеся налогов, которые необходимо платить при владении недвижимостью, чтобы избежать ненужных рисков. В настоящее время владельцам недвижимости необходимо учитывать регистрационные сборы и ежегодный налог на землепользование. Если это киоск, необходимо выяснить, взимается ли в этом месте плата за обслуживание или содержание. Также следует обратить внимание на сборы за право землепользования.

Наконец, оцените свои инвестиции и бизнес-план. Рекомендую вам составить подробный план для вышеперечисленных мероприятий, поскольку эта статья расходов занимает практически все ваши сбережения и часть ежемесячного остатка. Поэтому составление подробного плана крайне важно. Вы можете сосредоточиться на следующих трёх факторах: оценке финансовых возможностей, составлении бюджета и плане управления денежными потоками (доходами и расходами).

Тран Мань Хоанг Вьет
Эксперт по личному финансовому планированию
Компания FIDT Investment Consulting and Asset Management

Ссылка на источник