Что следует учитывать при покупке места на рынке?

VnExpress•19/03/2024

Эксперты советуют брать ипотеку для покупки киоска, имея капитал в 400 миллионов донгов, но при этом необходима тщательная оценка цены, местоположения и бизнес-плана.

Здравствуйте, эксперт! Мне 31 год, я не женат и живу в сельской местности в центральной части Вьетнама. В настоящее время у меня всего 400 миллионов донгов сбережений. Поскольку я живу с родителями, мои ежемесячные расходы составляют около 5 миллионов донгов. Мой средний ежемесячный доход — 20 миллионов донгов.

Я планирую купить земельный участок в районе на окраине столицы провинции, где я сейчас живу, примерно за 800 миллионов донгов. Оставшуюся сумму я возьму в кредит в банке. Сейчас я изучаю и ищу подходящий участок.

Помимо вышеописанного варианта, я видел в городе, где живу, рыночный проект, в рамках которого продаются двухэтажные киоски примерно за 800 миллионов донгов. У меня нет опыта в бизнесе, и если я куплю киоск, то, скорее всего, оставлю его себе, сдам в аренду или дам членам семьи использовать его для бизнеса, если они захотят.

Я заметила, что в связи с ростом онлайн-торговли на традиционных рыночных прилавках очень мало покупателей. У меня также нет опыта ведения бизнеса, и сейчас я работаю на административной должности. Я не уверена в рисках, связанных с покупкой торгового места. Буду благодарна за любой совет от эксперта. Искренне благодарю!

Vinh2293

Консультант:

В условиях быстро развивающейся экономики инвестиции в коммерческую недвижимость стали одним из привлекательных инвестиционных трендов. Однако не все знают, как эффективно подходить к таким ситуациям и справляться с ними. Исходя из вашей конкретной ситуации, мы можем сделать следующие выводы относительно необходимых аспектов управления личными финансами при рассмотрении вопроса об инвестировании в киоск в этом районе.

Что касается потенциального дохода и избытка средств, ваш ежемесячный доход составляет 20 миллионов VND, а сбережения — 400 миллионов VND, при ежемесячных расходах на проживание в размере 5 миллионов VND. Ваш ежемесячный избыток средств составляет 15 миллионов VND, что эквивалентно 75% вашего дохода. Это отличный показатель и фундаментальный финансовый ресурс для принятия любого инвестиционного решения.

Далее мы оценим инвестиционные цели и факторы, связанные с управлением кредитами и рисками. Вы хотите приобрести землю или киоск в районе для коммерческих целей, стремясь к стабильности и потенциальному пассивному доходу, а также доходу от роста стоимости недвижимости. Ваш бюджет на киоск составляет 800 миллионов донгов. Следовательно, учитывая ваше текущее финансовое положение, вам потребуется взять в банке кредит на 400 миллионов донгов.

Что касается использования финансового рычага в банке, я рекомендую вам рассмотреть ипотечный кредит под залог недвижимости, используя в качестве залога приобретаемую вами собственность. В настоящее время, согласно закону, киоскам могут быть выданы свидетельства о праве пользования землей. Помимо юридических вопросов, пожалуйста, обратите внимание на следующие принципы при оформлении банковского кредита.

Ваши платежи по процентам и основному долгу по кредиту составляют около 30% вашего дохода. Эта цифра может увеличиться в подходящем диапазоне в зависимости от ваших потребностей, поскольку ваш текущий профицит составляет очень высокий процент — около 75%.

Также необходимо обращать внимание на такие правила, как процентные ставки и сроки кредитования. Более длительные кредиты приводят к снижению ежемесячных платежей по основному долгу и процентам; более короткие кредиты уменьшают сумму банковских процентов, но оказывают давление на ваш ежемесячный денежный поток. Кроме того, следует знать о правилах банка в отношении плавающих процентных ставок (которые существенно повлияют на кредит при повышении процентных ставок) и штрафах за досрочное погашение.

Кроме того, для управления кредитным риском в непредвиденных обстоятельствах, требующих крупных сумм денег, таких как болезнь, лечение, несчастные случаи или потеря работы, следует подготовить резервный фонд, эквивалентный 3-6 месяцам дохода, и оформить полис страхования жизни.

С последними процентными ставками по кредитам в частных банках вы можете ознакомиться в таблице, которую я составил ниже.

Банк	Необеспеченный кредит (%/год)	Ипотечный кредит (%/год)
Агрибанк	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Техкомбанк	13.78 - 16	5.99 - 12.99
VPBank	14 - 20	6.9 - 8.6
АКБ	12,5 - 20	6.9 - 12
TP-Банк	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Сакомбанк	9.6 - 18	7.49 - 12
ВИБ	16 - 18	7.8 - 11.4
ШБ	8.5 - 17	6.99 - 10
ОКБ	с 20.2	5.99 - 9.5
МСБ	9.6 - 18	5.99 - 9.1
Вьеткомбанк	10.8 - 14.4	7 - 9
Витинбанк	9.6	7.7 - 8.5
Вьетнамская версия	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
МБ	11.9	7 - 9
MB Bank	12,5 - 20	6 - 9,5

Примечание: Приведенная выше сравнительная таблица процентных ставок по банковским кредитам носит исключительно справочный характер. Процентные ставки по банковским кредитам могут меняться со временем в зависимости от кредитной политики банка. Для получения подробной информации о кредитных программах и политике, пожалуйста, свяжитесь с банками напрямую.

Оценка недвижимости, юридическая экспертиза и инвестиционный/бизнес-план.

У вас отсутствует опыт в прямом или онлайн-бизнесе, что повышает риск инвестирования в эту сферу. Вот несколько важных критериев, которые необходимо тщательно учесть перед принятием решения:

Во-первых, необходимо оценить стоимость недвижимости. Следует изучить прошлые и текущие цены на киоски и определить факторы, влияющие на потенциальный рост их стоимости в будущем. Также необходимо оценить ежемесячный денежный поток от операционной деятельности или арендной платы за киоски. Если киоски еще не введены в эксплуатацию, необходимо оценить их прогнозируемую выручку и прибыль.

Во-вторых, необходимо оценить макроэкономическую ситуацию. Это крайне важно для определения правильности момента принятия инвестиционного решения. Например, если вы владеете недвижимостью в период бурного роста, цены могли вырасти слишком резко, и использование финансового рычага приведет к повышению процентных ставок, а потенциал роста стоимости недвижимости может снизиться из-за предыдущего подъема. Такая инвестиция окажется неэффективной. Если у вас нет опыта, вы можете проконсультироваться со специалистами по личным финансам для получения всесторонней оценки.

В-третьих, оцените местоположение и потенциал объекта недвижимости. Киоск в густонаселенном районе будет совершенно отличаться от киоска в новом районе, поскольку основная цель его строительства — коммерческая деятельность. Без резидента прибыль от прироста капитала (прибыль от увеличения стоимости недвижимости) и денежный поток (прибыль от коммерческой деятельности на земельном участке) будут неэффективны. Поэтому тщательное изучение местоположения киоска, его потенциала, плотности населения, коммунальных услуг (электричество, дороги, школы и другие удобства) в окрестностях поможет вам принять более точное инвестиционное решение.

Четвертый этап — юридическая оценка недвижимости. Для опытных инвесторов это относительно просто. Однако тем, у кого мало опыта, следует уделить время изучению необходимых юридических процедур и правил, касающихся налогов, которые будут уплачиваться при владении недвижимостью, чтобы избежать ненужных рисков. В настоящее время владение недвижимостью требует внимания к регистрационным сборам и ежегодному налогу на землепользование. Если это киоск, необходимо выяснить, взимается ли в этом районе плата за обслуживание или содержание. Также следует учитывать плату за право пользования землей.

Наконец, оцените свой инвестиционный и бизнес-план. Я рекомендую составить подробный план для этой деятельности, поскольку она почти полностью поглотит ваши сбережения и часть вашего ежемесячного излишка. Поэтому создание подробного плана имеет решающее значение. Вы можете сосредоточиться на следующих трех элементах: оценке ваших финансовых возможностей, составлении бюджета и управлении денежными потоками (доходами и расходами).

Тран Мань Хоанг Вьет
Эксперт по личному финансовому планированию
FIDT Инвестиционно-консультационная и управляющая компания

Ссылка на источник