Сохранится ли высокий спрос на квартиры в 2026 году?

VTV.vn - После периода бурного роста и значительных колебаний рынок квартир переживает решающий поворотный момент.

В 2026 году первым и наиболее важным фактором, меняющим рынок квартир, станет предложение.

В связи с прогнозируемым резким увеличением предложения, особенно социального жилья, и явным переориентацией инвестиций на удовлетворение реальных жилищных потребностей, 2026 год рассматривается как год, когда рынок вступит в новый цикл: менее перегретый, но более устойчивый.

Социальное жилье становится «регулирующим клапаном».

В 2026 году первым и наиболее важным фактором, меняющим рынок квартир, станет предложение. После многих лет, сдерживаемых юридическими препятствиями, длительными инвестиционными процедурами и осторожными настроениями бизнеса на фоне высоких процентных ставок, рынок переживает мощный цикл восстановления. В период 2024-2025 годов наблюдалось явное увеличение количества проектов и объектов, запущенных на рынок, что создает предпосылки для более обильного предложения в 2026 году, особенно в сегменте, удовлетворяющем реальные потребности в жилье.

Согласно оценкам участников форумов по недвижимости, в конце 2025 года на рынке недвижимости будет построено более 100 000 новых объектов, что на более чем 22% больше по сравнению с 2024 годом, при этом почти 90 000 объектов будут новыми. Масштабы проектов также растут как по площади, так и по инвестиционной ценности. Примечательно, что в этом контексте социальное жилье выделяется как ключевой компонент, не только решающий проблемы социального благополучия, но и выступающий в качестве «регулирующего клапана» для всего рынка квартир.

Многие эксперты считают, что 2026 год станет годом, когда социальное жилье получит беспрецедентный импульс как в количественном, так и в оперативном плане. Ожидается, что в 2026 году произойдет бум в сфере социального жилья, поскольку местные власти и управляющие организации будут активно устранять бюрократические препятствия и сокращать процессы, чтобы быстрее выводить объекты на рынок.

По словам заместителя генерального директора компании Sky Realty Joint Stock Company, разница в следующем цикле заключается в том, что: «В 2026 году начнет появляться предложение социального жилья, и это будет происходить быстрее, чем с коммерческим жильем, потому что благодаря процедурам, связанным с социальным жильем, правительство и народные комитеты городов создают очень благоприятные условия для быстрого вывода продукта на рынок». Когда будут добавлены сотни тысяч единиц социального жилья не только в Ханое или Хошимине, но и в пригородах и городах, рынок квартир получит еще одну важную опору, что поможет снизить давление спроса на сегмент коммерческого жилья.

В действительности, в крупных городах цены на социальное жилье в настоящее время варьируются от 20 до почти 30 миллионов донгов за квадратный метр, что в 2,5-3 раза ниже, чем стоимость коммерческого жилья в том же районе. Этот разрыв не только создает возможности для приобретения жилья для групп населения со средним и низким уровнем дохода, но и вынуждает коммерческий рынок корректировать свою продуктовую стратегию. Когда у покупателей появляется больше вариантов, соответствующих их финансовым возможностям, конкуренция будет строиться не на ожидании повышения цен, а на реальной функциональности, удобствах и экологичности.

За последние два года квартиры стали "основным" сегментом городского рынка жилья.

Цены на квартиры снизились, но существенного падения не произошло.

Один из главных вопросов на 2026 год — останутся ли цены на квартиры такими же высокими, как в 2024-2025 годах. Фактически, за последние два года квартиры стали «основой» городского рынка жилья, на их долю приходится примерно 60-70% всех сделок в Ханое и Хошимине . Предложение, сдерживаемое в течение многих лет, в сочетании с постоянно растущим спросом на жилье и инвестиционным капиталом, ищущим надежные убежища, значительно повысило цены на квартиры, в среднем на 30-50%, а во многих крупных проектах — даже на 40-60%, особенно в сегментах элитного и люксового жилья.

Однако этот стремительный рост также устанавливает пределы для следующего цикла. По словам г-на Нгуен Ань Туана, председателя совета директоров инвестиционной компании Phuong Dong Investment Joint Stock Company, в цикле 2024-2025 годов цены на квартиры выросли на 40-60% в зависимости от сегмента. Он считает, что в 2026 году еще есть потенциал для роста, но он не будет таким сильным, как раньше.

Проведя дальнейший анализ, г-н Туан отметил, что в 2026 году средний ценовой сегмент в районе 60-70 миллионов донгов, или максимум 80 миллионов донгов, будет соответствовать текущим тенденциям и привлечет множество покупателей, поскольку еще есть потенциал для дальнейшего роста цен. «Если мы слишком сильно завысим цены, число потенциальных инвесторов значительно сократится», — подчеркнул он. Это отражает важную реальность: покупательная способность рынка все больше зависит от реального дохода, а не от краткосрочных ожиданий роста цен.

Разделяя это мнение, г-н Хо Нгок Тунг считает, что 2026 год станет годом резкого снижения спекулятивной активности. Снижение спекулятивной активности не обязательно означает уменьшение спроса, а скорее явный сдвиг в сторону реальных покупателей жилья. Г-н Тунг прогнозирует: «В 2026 году реальные пользователи, те, кто фактически проживает в недвижимости, будут составлять подавляющее большинство рыночного спроса, около 60%. Спекулянты или лица, накапливающие активы, будут составлять небольшой процент, около 30% или меньше». Когда спрос на реальное жилье будет преобладать, рынок вряд ли сможет поддерживать «скачок цен», но он будет иметь более стабильную основу и будет менее волатильным перед лицом макроэкономических потрясений.

В целом, 2026 год вряд ли станет «горячим» годом в смысле взрывного роста цен и спекуляций.

Проблема выживания на рынке квартир.

В условиях растущего предложения и цен на кондиционирование воздуха, главная проблема для рынка квартир в 2026 году заключается в реструктуризации предложения. Рынок перестал быть гонкой за быстрыми продажами или резким ростом цен, и теперь застройщикам приходится возвращаться к ключевому вопросу: кому предназначены эти квартиры и какие потребности они удовлетворяют?

По словам г-на Нгуен Ань Туана, при ценах от 60 до 80 миллионов донгов за квадратный метр, квартира среднего ценового сегмента в настоящее время стоит около 5 миллиардов донгов. Это оказывает значительное давление на молодых покупателей. «При стоимости квартиры около 5 миллиардов донгов, если пара берет в кредит около 70-80% от ее стоимости, им, возможно, придется ежемесячно выплачивать примерно 30-40 миллионов донгов в виде процентов», — пояснил он. Таким образом, помимо продажной цены, решающими факторами, определяющими способность рынка к поглощению, становятся условия оплаты, гибкие графики платежей и поддержка процентных ставок.

Г-н Туан считает, что в 2026 году на рынке будут существовать две параллельные группы товаров: готовые проекты, удовлетворяющие неотложные жилищные потребности, и новые проекты, по которым покупатели готовы подождать более низких цен.

Между тем, г-н Хо Нгок Тунг подчеркнул решающую роль социального жилья в преобразовании рынка. «Социальное жилье — это канал, который снизит спрос на жилье и одновременно будет регулировать уровень цен на рынке квартир», — заявил он. Когда разница в цене между социальным и коммерческим жильем в одном и том же районе достигает 2,5-3 раз, покупатели будут более тщательно взвешивать свои варианты, вынуждая коммерческих застройщиков пересчитывать соотношение цены и качества.

Ожидается, что ведущую роль в новом цикле будут играть не только предприятия, но и регулирующие органы. Ключевыми факторами здорового функционирования рынка считаются устранение препятствий для застопорившихся проектов, совершенствование институтов и активное развитие социального жилья и доступного коммерческого жилья. По мере увеличения предложения, постепенного восстановления доверия инвесторов и роста ликвидности рынок квартир вступит в более устойчивую фазу развития, тесно связанную с реальными потребностями в жилье и долгосрочными стратегиями городского развития.

В целом, 2026 год вряд ли станет «горячим» годом в смысле резкого роста цен и спекуляций. Вместо этого, это будет год консолидации, когда квартиры продолжат играть центральную роль на городском рынке жилья, но их привлекательность будет обусловлена ​​способностью удовлетворять реальные потребности в жилье, доступными ценами, а также интегрированной инфраструктурой и удобствами.

В условиях, когда рынок недвижимости все больше переплетается с вопросами благосостояния и устойчивого развития, ответ на вопрос «Сохраняется ли высокий спрос на квартиры?» вероятно, кроется не в уровне цен, а в качестве застройки.

Источник: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm