Парадокс покупательной способности в сегменте квартир.

Помимо финансовых факторов, местоположение также существенно влияет на потенциальную стоимость квартиры при продаже.

Хотя проблема доступного жилья постоянно поднимается как вопрос, волнующий работников со средним и низким уровнем дохода, на рынке недвижимости наблюдается заметный парадокс: многие доступные квартиры и объекты вторичной недвижимости в пригородах с трудом находят покупателей, в то время как объекты недвижимости среднего и высокого класса в центре города сохраняют значительную привлекательность.

Найти покупателей на недорогие дома по-прежнему сложно.

Уже более двух лет г-жа Хоанг Нхи (Хошимин) безуспешно пытается продать свою квартиру площадью 62,2 м² в жилом комплексе Teco Homes An Phu (район Ан Фу, Хошимин) за 1,89 миллиарда донгов, но покупателя так и не нашла. Она рассказала, что квартира была приобретена четыре года назад в рассрочку. Первоначальная цена покупки составила более 1,7 миллиарда донгов, не считая процентов по банковскому кредиту. При нынешней запрашиваемой цене стоимость квартиры составляет приблизительно 30 миллионов донгов за м², что значительно ниже, чем во многих коммерческих проектах на рынке сегодня, но покупателя она так и не нашла.

Несмотря на высокие цены, проекты элитных апартаментов в новом городском районе Тху Тхием, а также в центральной части Хошимина, остаются привлекательными, в то время как продажи доступных по цене апартаментов в пригородах относительно низкие.

Аналогичным образом, г-н Хоанг однажды купил однокомнатную квартиру площадью 46 м² в жилом комплексе Legacy в районе Тхуан Ан (район Тхуан Гиао, Хошимин). Прожив там некоторое время, он обнаружил, что добираться до центра города неудобно, поэтому решил продать квартиру. Хотя он согласился на цену более 1,3 миллиарда донгов, включая мебель, ему потребовалось много месяцев, чтобы найти покупателя.

По данным риелторов на юге страны, на продажу постоянно выставляются многочисленные коммерческие помещения по цене 28-30 миллионов донгов/м², однако объемы сделок остаются довольно скромными. Заместитель генерального директора DKRA Group, г-н Во Хонг Тханг, отметил, что многие завершенные проекты жилых комплексов в центральной части Хошимина по-прежнему привлекают покупателей, несмотря на то, что цены существенно не выросли. Между тем, проекты в пригородных и прилегающих районах испытывают большее давление на ликвидность. Многие владельцы недвижимости соглашаются на снижение цен, даже продавая ниже себестоимости, но по-прежнему испытывают трудности с поиском покупателей.

По мнению экспертов, самый большой парадокс заключается в том, что продукт разработан для людей со средним уровнем дохода, однако именно эта группа сталкивается с многочисленными препятствиями при доступе к нему. Г-н Дат Минь, опытный агент по недвижимости в Хошимине, заявил, что большинство клиентов в этом сегменте накопили всего около 1 миллиарда донгов, а остальная часть зависит от банковских кредитов. Однако такие требования, как справки о доходах, трудовые договоры и финансовая история, затрудняют для многих фрилансеров, рабочих заводов или владельцев малого бизнеса выполнение кредитных требований.

Г-н Нгуен Ле Хай Данг, заместитель директора по стратегии и внешним связям компании Smartland, отметил, что многие неквалифицированные рабочие практически не имеют опыта проведения финансовых операций с банками, за исключением получения заработной платы или снятия наличных. Поэтому оформление кредитных заявок, требующих прохождения множества сложных процедур, представляет собой серьезную проблему. Не имея доступа к средствам, они вынуждены продолжать снимать жилье вместо того, чтобы владеть собственным домом.

Помимо финансовых соображений, местоположение также существенно влияет на потенциал продаж доступного жилья. Земля в центре города становится все более дефицитной и дорогой, что вынуждает большинство недорогих проектов строиться в городах-спутниках или пригородах, в 20-30 км от центра Хошимина. Хотя цена более приемлема, время в пути, пробки, а также ограниченная инфраструктура и услуги заставляют многих людей сомневаться.

В то время как сегмент доступного жилья сталкивается со значительными проблемами ликвидности, рынок элитной недвижимости функционирует по совершенно иным правилам. Здесь речь идет не только о ценах продажи, но и о необходимости накопления, сохранения и подтверждения статуса активов среди финансово обеспеченных клиентов.

Что же говорит нам реальность?

Многие задаются вопросом, почему застройщики не сосредотачиваются на доступном жилье, сегменте с высоким спросом, а вместо этого продолжают строить многоквартирные комплексы по цене в сотни миллионов донгов за квадратный метр? Реальность такова, что спрос со стороны среднего и высшего классов остается стабильным, создавая основу для развития элитной недвижимости.

Для этой группы клиентов дом — это не просто место для проживания. Они ищут полноценную жилую среду с зелеными насаждениями, низкой плотностью населения, высококачественной инфраструктурой, профессиональными услугами по управлению и сообществом жителей со схожим образом жизни. Эти факторы заставляют их платить более высокую цену за приватность, безопасность и долгосрочный рост стоимости.

Согласно данным Savills Vietnam, многие недавно запущенные проекты класса А демонстрируют положительные темпы поглощения. Большинство из этих проектов расположены в престижных районах, что способствует росту цен на первичном рынке выше 100 миллионов донгов/м². Фактически, ожидается, что средняя цена продажи в некоторых исследованных сегментах первичного рынка к концу 2025 года достигнет примерно 224 миллионов донгов/м². Несмотря на высокие цены, спрос на недвижимость в этом сегменте остается высоким.

Привлекательность элитной недвижимости дополнительно подтверждается интересом к новым проектам в центральной части Хошимина и новом городском районе Тху Тхием. Например, проект компании Son Kim Land, ориентированный на модель 5.0, расположенный рядом со станцией Тху Тхием, уже привлек внимание инвесторов, несмотря на то, что цена продажи еще не объявлена. Ранее такие проекты, как The Metropole и The Berkley, цены на которые варьировались от 280 до 430 миллионов донгов/м², также продемонстрировали высокие темпы продаж. Аналогичным образом, многие другие проекты, такие как The Prive, Eaton Park и Masterise Cosmo Central, с самого начала привлекли значительный интерес покупателей.

Г-н Нгуен Ле Хай Данг считает, что элитная недвижимость ценится не только по размеру или стоимости строительства, но и по таким факторам, как дефицит, местоположение и способность сохранять свою стоимость в долгосрочной перспективе. Для тех, кто обладает значительными финансовыми ресурсами, решение о покупке дома часто основывается на уникальной ценности объекта, репутации застройщика и потенциале роста стоимости активов в будущем, а не на абсолютной цене.

В действительности предложение элитного жилья в центральной части Хошимина ограничено из-за растущей нехватки земли. Это делает недвижимость в престижных районах еще более редкой с течением времени.

По словам г-на Во Хонг Тханга, проекты, расположенные вблизи центрального делового и финансового района Хошимина, особенно в районе Тху Тхием, всегда обладают уникальным преимуществом с точки зрения местоположения. Эта редкость помогает этим проектам привлекать состоятельных клиентов, стремящихся к накоплению активов и ожидающих долгосрочного роста цен. «В целом, рост цен в сегменте элитного жилья в значительной степени отражает закон спроса и предложения, постоянно растущую стоимость земли и ужесточение стандартов строительства. В то же время, трудности в сегменте доступного жилья заключаются в доступности для покупателей, начиная от юридических процедур и условий кредитования и заканчивая местоположением проекта», — сказал г-н Тханг.

Нам нужно распутать узлы.

По мнению экспертов, принципиальное решение заключается не в снижении цен на элитное жилье ниже рыночной стоимости, а в устранении правовых препятствий, расширении доступа к кредитам и инвестировании в инфраструктуру, связывающую пригородные районы. Как только эти барьеры будут устранены, доступное жилье сможет стать доступным для нуждающихся, что поможет сократить разрыв между спросом и предложением, существовавший на рынке недвижимости в течение многих лет.

Источник: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm