Распределение капитала на недвижимость

Рынок недвижимости вступает в период значительной реструктуризации, поскольку кредитные потоки уже не так рассредоточены, как раньше. Рост кредитования значительно опережает рост депозитов, что приводит к усилению давления на ликвидность и вынуждает регулирующие органы более избирательно регулировать денежные потоки.

Графика: Хонг Анх

Однако многие экономические эксперты утверждают, что вместо того, чтобы приравнивать все сегменты рынка недвижимости к рискам, необходимо разработать отдельные кредитные механизмы для сегментов, удовлетворяющих реальные потребности в жилье, а также открыть больше среднесрочных и долгосрочных каналов привлечения капитала для снижения зависимости от банковских кредитов.

Избирательные потоки инвестиций в недвижимость

Вьетнамский рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления после длительного периода стагнации. Количество сделок постепенно увеличивается, спрос на жилье снова растет, а ускоренные инвестиции в инфраструктуру привели к значительному увеличению спроса на капитал как со стороны бизнеса, так и со стороны покупателей жилья. Однако, в отличие от предыдущего периода, кредитные потоки больше не выделяются бесконтрольно, а более жестко регулируются, отдавая приоритет безопасным сегментам с реальным спросом.

По словам Нгуен Фи Лан, директора Департамента прогнозирования и статистики и директора по денежно-финансовой стабильности Государственного банка Вьетнама, по состоянию на 14 мая непогашенные кредиты во всей системе достигли приблизительно 19,4 млн донгов, что на 18,3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как мобилизация капитала увеличилась примерно на 14,9%, достигнув приблизительно 18,1 млн донгов. Большой разрыв между кредитованием и мобилизацией капитала создает значительное давление на ликвидность банковской системы. В этом контексте Государственный банк Вьетнама продолжает направлять потоки капитала в производственный и деловой секторы, приоритетные отрасли и новые драйверы роста, такие как цифровая трансформация, «зеленая» трансформация, циркулярная экономика, а также наука и технологии.

Что касается недвижимости, кредитование по-прежнему поддерживается, но с более строгим контролем рисков. Г-н Лан подчеркнул, что регулирующие органы должны надлежащим образом регулировать потоки капитала между отраслями и секторами, поскольку чрезмерный приоритет какого-либо одного сектора затруднит доступ к капиталу для многих других секторов, особенно для малых, средних и микропредприятий.

Согласно прогнозам Vietcombank Securities (VCBS), в 2026 году кредитование в сфере недвижимости, вероятно, продолжит расти, но более медленными и избирательными темпами по сравнению с 2025 годом, что обусловлено строгим контролем Государственного банка Вьетнама над кредитами, предоставляемыми секторам с высоким риском. С начала 2026 года регулирующий орган требует от кредитных учреждений обеспечить, чтобы рост кредитования в сфере недвижимости не превышал общий темп роста кредитования всей банковской системы.

Согласно прогнозам Vietcombank Securities (VCBS), в 2026 году кредитование в сфере недвижимости, вероятно, продолжит расти, но более медленными и избирательными темпами по сравнению с 2025 годом, что обусловлено строгим контролем Государственного банка Вьетнама над кредитами, предоставляемыми секторам с высоким риском. С начала 2026 года регулирующий орган требует от кредитных учреждений обеспечить, чтобы рост кредитования в сфере недвижимости не превышал общий темп роста кредитования всей банковской системы.

Фактически, Государственный банк Вьетнама продолжает облегчать доступ к капиталу для сектора недвижимости, о чем свидетельствует устойчивый рост кредитования в этой сфере. По данным Министерства строительства, по состоянию на 28 февраля общий объем непогашенных кредитов для операций в сфере недвижимости достиг приблизительно 2 235 триллионов донгов, что на 11,7% больше по сравнению с четвертым кварталом 2025 года и на 43% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако многие предприятия сообщают, что доступ к капиталу в это время значительно затруднен.

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA) Ле Хоанг Чау сообщил, что план роста кредитования на 2026 год составляет около 15%, что ниже показателя предыдущего года в 19,1%, в то время как спрос на капитал на рынке остается очень высоким. Это создает значительное давление.

Помимо кредитного давления, рост процентных ставок также усугубляет ситуацию на рынке. Хотя номинальные процентные ставки, как правило, снижаются, фактическая стоимость капитала для предприятий, работающих в сфере недвижимости, остается высокой из-за ограниченного доступа к капиталу. Г-н Фан Дуй Хунг, старший аналитик Вьетнамской компании по рейтингу инвестиционного кредитования, также предупредил, что существует риск рефинансирования для застройщиков курортной недвижимости или тех, кто сталкивается с юридическими проблемами.

Кредит не может предоставляться единообразно.

Одна из наиболее обсуждаемых сегодня проблем — распределение кредитов на рынке недвижимости. По мнению экспертов, применение относительно единого механизма кредитования ко всем сегментам рынка недвижимости создает серьезные проблемы, затрудняя доступ к капиталу для многих проектов, действительно удовлетворяющих потребности в жилье. Генеральный директор OBC Holding, Тран Ван Хиеу, утверждает, что объединение всех сегментов рынка недвижимости в единую кредитную корзину исказило стоимость капитала и напрямую повлияло на доступ людей к жилью.

Социальное жилье или доступное жилье, удовлетворяющее реальные жилищные потребности, не может выдерживать те же процентные ставки и кредитные лимиты, что и спекулятивная недвижимость или элитные курортные объекты. «Единая кредитная политика не только создает дисбаланс в стоимости капитала, но и в конечном итоге напрямую увеличивает продажную цену, делая мечту о собственном доме все более недоступной», — добавил г-н Хиеу. Разделяя это мнение, г-н Чау также утверждал, что недвижимость следует классифицировать для обеспечения надлежащего кредитования, вместо того чтобы приравнивать все сегменты к рискованным. Уровень безопасности социального жилья достигает 99%, в то время как доступное жилье и промышленная недвижимость также относятся к группе низкого риска.

В настоящее время Государственный банк Вьетнама рассматривает предложения, касающиеся классификации недвижимости, с целью разработки более эффективных механизмов кредитования в будущем. В ходе встречи с представителями Государственного банка Вьетнама в конце апреля 2026 года премьер-министр Ле Минь Хунг призвал банковский сектор провести исследование и классификацию каждого типа недвижимости для применения соответствующих кредитных лимитов, а также стимулировать развитие социального жилья и промышленных зон.

Многие руководители коммерческих банков также подчеркивали «избирательный» характер кредитования недвижимости. Председатель VPBank Нго Чи Дунг заявил, что важно не то, инвестировать ли в недвижимость, а выбрать правильный сегмент. VPBank отдает приоритет финансированию жилищных проектов, отвечающих реальным потребностям, особенно социального жилья и среднего ценового сегмента, ограничивая при этом финансирование курортных проектов или спекулятивных сегментов высокого класса.

Председатель правления Techcombank Хо Хунг Ань также заявил, что банк предпочитает финансировать только проекты с хорошей ликвидностью, полной юридической документацией и клиентами с четкими финансовыми возможностями. В свою очередь, председатель правления SHB До Куанг Хиен подчеркнул, что в настоящее время капитал SHB сосредоточен на инфраструктурных проектах, социальном жилье, жилье для молодежи и промышленной недвижимости – сегментах, которые считаются имеющими реальный спрос и хорошую потенциальную занятость.

Банковское кредитование рассматривается как важнейший «опорный элемент» рынка недвижимости. Однако многие утверждают, что чрезмерная зависимость от банковских кредитов делает рынок уязвимым к колебаниям процентных ставок и денежно-кредитной политики.

Банковское кредитование рассматривается как важнейший «опорный элемент» рынка недвижимости. Однако многие утверждают, что чрезмерная зависимость от банковских кредитов делает рынок уязвимым к колебаниям процентных ставок и денежно-кредитной политики. Доктор Кан Ван Лук, главный экономист BIDV, предполагает, что в долгосрочной перспективе необходимо развивать другие каналы мобилизации капитала, такие как корпоративные облигации, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и жилищные фонды, чтобы снизить нагрузку на банковскую систему.

Нынешняя проблема для рынка недвижимости заключается не только в смягчении условий кредитования, но, что более важно, в избирательном распределении капитала, приоритетном инвестировании в сегменты, отвечающие реальным потребностям, одновременно с проведением институциональных реформ и решением юридических проблем, препятствующих реализации проектов. Фактически, согласно статистике HoREA, по всей стране около 4500 проектов по-прежнему сталкиваются с юридическими препятствиями, «замораживая» более 2,5 триллионов донгов инвестиционного капитала.

Согласно газете «Нхан Дан»,

Источник: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html