Передача проекта по-прежнему приостановлена.

Такова была оценка экспертов, высказанная на семинаре «Законодательство в сфере финансовых операций, касающихся передачи, внесения капитала и инвестиций в проекты недвижимости во Вьетнаме», организованном Ассоциацией исследований и консультаций по вопросам политики и законодательства в области инвестиционной деятельности во Вьетнаме 30 мая.

Чтобы продать проект, им приходится нарушать закон.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Вьетнамской ассоциации риэлторов, вся политическая система в настоящее время очень решительно настроена на устранение препятствий для реализации проектов. Однако положение, требующее от проектов выполнения финансовых обязательств до полной или частичной передачи прав собственности, создает трудности для бизнеса.

Приобретение чистых земельных участков требует огромных инвестиций от предприятий. К моменту начала реализации многие инвесторы теряют деньги, поскольку закон требует наличия свидетельств о праве собственности на землю для получения кредитов. Поэтому многие инвесторы вынуждены преждевременно продавать свои проекты.

Однако, когда передача проектов сталкивается с трудностями, компании обходят правила, передавая акции компании. В этот момент меняется «ядро» бизнеса, и новый владелец, по сути, становится покупателем проекта. Эта лазейка сама по себе не является нарушением закона, поскольку он не запрещает передачу акций компании, но в дальнейшем она сопряжена с определенными рисками.

В настоящее время многие проекты не могут быть переданы из-за чрезмерно строгих правил.

ФОТО: ДИНЬ СОН

По словам доктора Хо Чунг Фуока, бывшего члена Постоянного комитета провинциального комитета партии Биньтхуан, только в Хошимине в настоящее время более 100 проектов сталкиваются с юридическими препятствиями и не соответствуют условиям передачи, а сотни тысяч миллиардов донгов заморожены. Это делает невозможным как продажу, так и покупку недвижимости.

Основная причина кроется в конфликтах внутри правовой «матрицы». В частности, Закон об инвестициях разрешает передачу прав собственности после утверждения инвестиционного плана, в то время как Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закон о земле 2024 года требуют выполнения финансовых обязательств. Это создает правовую «серую зону»: инвестиции разрешены, но доступ к земле затруднен.

Закон также требует завершения строительства новой инфраструктуры до передачи земли, но процентное соотношение не указано. Кроме того, существует проблема с оценкой земли: процесс оценки затягивается на неопределенный срок, а отсутствие гибких рыночных механизмов ценообразования приводит к замораживанию капитала и задержке проектов.

Вместо этого покупатель оплачивает сбор за пользование землей.

В этой ситуации юрист Чыонг Ань Ту, председатель правления юридической фирмы TAT, утверждает, что слияния и поглощения в сфере недвижимости перестали быть просто передачей активов, а во многих случаях превратились в передачу всей «юридической памяти» проекта. Именно поэтому правовые аспекты становятся первым фильтром для потоков капитала.

«Раньше кредитные учреждения в первую очередь интересовались стоимостью залога, но теперь они хотят знать, как были приобретены права пользования землей, в какой степени были выполнены финансовые обязательства, включает ли проект государственные активы и способны ли эти права собственности сохранять стабильность в случае изменений в правовой среде», — сказал юрист Чыонг Ань Ту.

Когда эти вопросы становятся центральными в процессе комплексной проверки, юридические риски начинают напрямую отражаться на стоимости сделки. Проект со сложной юридической историей будет облагаться большей скидкой. Проекту с невыполненными финансовыми обязательствами потребуется больше времени для получения финансирования. Проект с неясной юридической историей пройдет более строгий и длительный процесс комплексной проверки.

Иными словами, сегодня юридический риск определяется не только юридическими отчетами, но и выражается в денежном эквиваленте через стоимость капитала, условия предоставления средств, соотношение суммы кредита к стоимости залога и оценку самого проекта.

На более глубоком уровне, по словам г-на Чыонг Ань Ту, рынку в настоящее время не хватает не обязательно земли или денежных потоков. Инвесторы по-настоящему готовы к долгосрочной перспективе только тогда, когда они четко понимают свои права, свои обязанности и то, будут ли эти права защищены спустя много лет.

Именно поэтому главная тема на рынке слияний и поглощений в сфере недвижимости теперь — не гонка за владением большим количеством земли, а создание более прозрачных, стабильных и надежных прав собственности. Это самое значительное изменение, происходящее в настоящее время на вьетнамском рынке недвижимости.

Для преодоления этих трудностей было предложено множество решений.

ФОТО: ДИНЬ СОН

Для решения проблем, препятствующих реализации этих проектов, заместитель председателя Комитета по финансам и бюджету Национального собрания , д-р Буй Данг Зунг, предложил изучить механизм, который позволил бы кредитным учреждениям предоставлять гарантии или создавать эскроу-счета. Соответственно, средства покупателя могли бы напрямую использоваться для погашения финансовых обязательств перед государством, связанных с землей, от имени продавца. Это решение помогло бы разблокировать проекты, которые в настоящее время приостановлены из-за неспособности предыдущего инвестора уплатить налоги, одновременно обеспечивая правильный и полный сбор налогов государством.

Необходимо в кратчайшие сроки завершить разработку правовой базы для развития инвестиционных фондов недвижимости (REIT) и фондов прямых инвестиций. Они обеспечат прочную финансовую основу, выступая в качестве профессиональных покупателей для консолидации разрозненных проектов посредством передачи долей, что позволит снизить чрезмерную зависимость от банковских кредитов.

Одновременно с этим необходимо выпустить подробные и последовательные руководства по методам оценки земли в соответствии с новым Законом о земле. Четкая оценка земли поможет предприятиям точно определить альтернативные издержки, что позволит быстро оценивать сделки слияния и поглощения и сократить длительные сроки переговоров.

«Необходимо упростить административные процедуры после передачи прав. Процесс смены инвестора в инвестиционном сертификате и свидетельстве о праве собственности на землю следует внедрить в рамках единого механизма, сократив время ожидания, чтобы капитал мог быстрее поступать в реконструкцию проекта», — предложил г-н Буй Данг Дунг.

Источник: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm