Привлечение инвестиций в городское развитие, ориентированное на транспортную инфраструктуру (TOD).

Создание компактных городских зон с использованием модели TOD (развитие, ориентированное на транспорт) вдоль линий метро и кольцевых дорог поможет Хошимину создать одни из самых «умных» городских кластеров во Вьетнаме.

Народный комитет города Хошимин только что принял решение о плане развития 11 компактных городских районов на основе модели развития, ориентированной на транспорт (TOD), вдоль линий метро и Кольцевой дороги № 3 в соответствии с Постановлением 98/2023/QH15. Соответственно, в период 2024-2025 годов развитие по модели TOD планируется реализовать в 9 районах вдоль 3 крупных текущих транспортных проектов: линии метро № 1 (Бен Тхань - Суой Тьен), линии метро № 2 (Бен Тхань - Там Луонг) и Кольцевой дороги № 3.

Усиление роли Центра развития земельных участков города.

Крупнейший участок, предназначенный для развития территорий вокруг транспортных узлов (TOD), занимает более 389 гектаров в коммуне Суан Тхой Тхуонг (район Хок Мон) и примыкает к кольцевой дороге № 3. Самый маленький участок — это выставочный и спортивный центр района Тан Бинь (5,1 гектара). Этот участок планируется застроить в рамках программы TOD для соединения с линиями метро № 2 и № 5. В окрестностях уже есть жилые районы, школы и оживленный рынок.

Остальные пункты расположены в 10-м районе, районе Тан Фу, городе Тху Дык и районе Бинь Чань; к ним можно добраться по линиям метро 1, 2 и 3, а также по кольцевой дороге 3.

Поддерживая план правительства Хошимина по развитию 11 компактных городских районов вдоль ключевых транспортных маршрутов, доктор Фам Вьет Тхуан, директор Института экономики ресурсов и окружающей среды Хошимина, заявил, что модель развития, ориентированного на транспорт (TOD), широко применяется в современных городах по всему миру, особенно в Китае, Таиланде и Сингапуре. Эта модель поможет эффективно использовать и развивать земли, пригодные для городской реконструкции, создавая компактные городские районы и кластеры «умных городов».

Исходя из планирования и текущего состояния земельных участков, Хошимин использует два подхода к построению городов, ориентированных на транспортную инфраструктуру (TOD). Во-первых, группа, сосредоточенная на реконструкции и модернизации существующих районов: в первую очередь, это жилые районы, прилегающие к кольцевым дорогам или линиям метро. Во-вторых, группа, ориентированная на новые инвестиции: застройка существующих территорий, представляющих собой пустующие земли, малонаселенные районы или районы, куда планируется перенести заводы и предприятия…

Если эффективно использовать земельные участки вдоль первой линии метро, ​​это поможет создать в Хошимине «умные» городские кластеры. (Фото: Хоанг Триеу)

Доктор Тхуан предложил, чтобы центральная зона вокруг станции (в радиусе 400-500 м) была ориентирована на оптимальное развитие городской застройки высокой плотности. В то же время, переходная зона вокруг станции (в радиусе 500-1000 м) также должна быть ориентирована на развитие городской застройки высокой плотности. Что касается конкретно Кольцевой дороги № 3, то городская застройка должна быть сосредоточена в районах, прилегающих к транспортным развязкам, соединительным дорогам с Кольцевой дорогой № 3 или ответвлениям линий.

По словам доктора Тхуана, для облегчения реализации проекта Хошимин должен опубликовать планировочные границы зон развития территорий, ориентированных на транспортную инфраструктуру (TOD), чтобы информировать общественность и разработать разумные планы приобретения земли для моделей, соответствующих утвержденным планам.

«Объем работ по компенсации и приобретению земли для городского развития, ориентированного на транспортную инфраструктуру (TOD), огромен. В соответствии с Законом о земле 2024 года, чтобы снизить нагрузку на государственное управляющее ведомство, Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Хошимин должен усилить роль Городского центра землеустройства в реализации плана TOD. Если план будет реализован эффективно и в правильном направлении, это поможет Хошимину создать по-настоящему «умные» городские районы, или, другими словами, «умные» городские кластеры с наиболее удобными транспортными связями во Вьетнаме», — прокомментировал д-р Тхуан.

Грамотное планирование привлекает инвесторов.

Для высвобождения ресурсов для развития территорий, ориентированных на транспорт (TOD), доктор Фам Чан Хай из Института исследований развития города Хошимин затронул вопрос пространственной организации, в частности, перераспределения земель в районах TOD. Соответственно, необходимо реорганизовать пространство вокруг станций метро и поощрять жителей вносить земельные участки в проекты TOD в качестве капиталовложений. В зависимости от площади и местоположения внесенного участка будет рассчитываться и предоставляться жителям компенсация в виде земли или площади здания. «Эта модель поощряется международными организациями, особенно в странах, испытывающих трудности с приобретением земли», — заявил доктор Хай.

Что касается политики, доктор Хай предложил регулировать добавленную стоимость земли, включая плату за благоустройство (применяемую к существующим объектам недвижимости в районах, ориентированных на транспортную инфраструктуру), плату за воздействие на окружающую среду (для проектов в районах, ориентированных на транспортную инфраструктуру) и передачу прав на пространственное развитие (для земель в районах, ориентированных на транспортную инфраструктуру). Для достижения этой цели необходимо улучшить правовую основу этих политик, в частности, путем пересмотра земельных правил в статье 219 Закона о земле 2024 года, касающихся внесения вклада в права землепользования и корректировки земельных участков; или правил продажи прав на пространственное развитие в связи с увеличением площади застройки.

На встрече между Департаментом транспорта города Хошимин и местными властями по вопросу реализации проекта развития территорий, ориентированных на транспорт (TOD), в 2023 году представитель Народного комитета района Нхабе поделился опытом приобретения земли и проведения аукционов на улице Нгуен Хуу Тхо. Хотя улица Нгуен Хуу Тхо не является проектом TOD, она имеет характеристики, схожие с проектами, где правительство выделяет бюджет на строительство дорог, а затем приобретает землю вдоль маршрута для проведения аукционов и реинвестирования в транспортную инфраструктуру. Поэтому, по словам представителя района Нхабе, для эффективной реализации проекта TOD для линий метро 1 и 2 и кольцевой дороги 3, органы планирования должны проявлять гибкость и ориентироваться на общие критерии, избегая излишней детализации, чтобы облегчить проведение земельных аукционов и привлечь инвесторов, не ограничивая при этом их идеи.

«В процессе планирования нам нужно лишь установить конкретные целевые показатели для зеленых зон, коммерческих территорий, дорог и т. д. На основе этого инвесторы смогут предлагать свои собственные идеи и проекты строительства, которые будут более эффективны, чем их реализация государством», — добавил представитель района Нха Бе.

В некоторых районах, через которые проходит вторая линия метро, ​​например, в районе Тан Бинь, рассказали, что при привлечении инвесторов посредством тендеров и аукционов часто запрашиваются корректировки для повышения плановых показателей. Поэтому при реализации плана следует максимально повысить целевые показатели, а также предложить множество привлекательных условий для привлечения инвесторов.

11 городов, построенных по модели TOD (Total Transportation Development — транспортно-ориентированное развитие).

Согласно плану, с 2026 по 2028 год Хошимин продолжит реализацию двух зон развития, ориентированных на транспортную инфраструктуру (TOD), в коммуне Тан Хиеп (район Хок Мон) вдоль кольцевой дороги № 3 и в районе станции Тан Киен (район Бинь Чань), соединяющихся с расширенной линией метро № 3 и железнодорожной линией Хошимин — Кантхо .

На первом этапе, включающем 9 городских зон, ориентированных на транспортную доступность (TOD), границы, планировка и правовой статус земельных участков будут определены во втором и третьем кварталах 2025 года. Впоследствии, во втором и четвертом кварталах 2025 года, будет проведена корректировка планов, а процесс отбора инвесторов завершится в начале 2026 года.

Источник: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm