Хошимин должен отреагировать на «вариации»

Власти Хошимина официально запретили инвесторам проектов в сфере недвижимости в этом районе делить и продавать земельные участки в проекте организациям и частным лицам для строительства собственных домов. Многие считают, что Хошимину необходим план действий, чтобы предотвратить возможные «трансформации».

С 1 августа 2024 года вступает в силу Закон о риелторском бизнесе, который не допускает проектов по разделу и продаже земельных участков в городских зонах.

Делегация на местах проверяет управление государственными землями в районе Биньчань, Хошимин. (Фото: Тхань Дао).

Недавно в целях реализации Закона о торговле недвижимостью Народный комитет города Хошимин издал Решение № 83/2024 о правилах определения территорий, на которых инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой организациям и частным лицам для строительства собственных домов в этих районах.

Этим решением город Хошимин официально упорядочивает запрет на разделение и продажу земельных участков, чтобы решить эту болезненную ситуацию, сложившуюся за последнее время. В частности, инвесторам проектов в сфере недвижимости в этом районе запрещено разделять и продавать земельные участки, предназначенные для продажи в рамках проекта, организациям и частным лицам для строительства собственных домов. Согласно этому постановлению, помимо районов и округов, запрещено разделение и продажа земель в пяти отдалённых районах, включая Биньчань, Хокмон, Канжио, Кути и Нябе.

Между тем город регулирует только вопрос раздела земли, позволяя домохозяйствам и отдельным лицам, имеющим землю, которая соответствует условиям, претендовать на раздел земли.

Предотвратить раздел и продажу земли

Относительно содержания Решения 83/2024 Народного комитета города Хошимин адвокат Нгуен Ван Хау — член Центрального комитета Вьетнамского Отечественного Фронта, заместитель председателя Коллегии адвокатов города Хошимин прокомментировал, что новое решение Народного комитета города Хошимин окажет значительное влияние на рынок недвижимости города, включая прямое воздействие на хозяйственную деятельность субъектов, занимающихся операциями с недвижимостью, а также на недавнее бессистемное разделение и продажу земли.

Запрет на раздел и продажу земли поможет многим городам решить проблему «беспорядочного планирования» и «инфляции цен» на рынке недвижимости. (Фото: Дай Доан Кет).

Адвокат Хау также предсказал, что после принятия Решения 83/2024 оно неизбежно вызовет неоднозначные мнения со стороны населения, бизнес-сообщества и компаний, занимающихся недвижимостью.

Согласно пункту 6 статьи 31 Закона о торговле недвижимостью 2023 года, одним из условий передачи права землепользования на земельные участки с технической инфраструктурой в проекте недвижимости физическим лицам для самостоятельного строительства домов является: « Земельные участки, не расположенные в районе, районе, городе специальной городской зоны I, II и III типа; не подлежащие аукциону на право землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. Для остальных территорий провинциальный народный комитет, исходя из местных условий, определяет территории, на которых инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования на земельные участки с технической инфраструктурой физическим лицам для самостоятельного строительства домов ».

Адвокат Нгуен Ван Хау прогнозирует, что новое решение Хошимина окажет большое влияние на рынок недвижимости города.

Таким образом, адвокат Нгуен Ван Хау признал, что город Хошимин уточнил положения Закона о торговле недвижимостью. В частности, вышеуказанные детали регулируются статьей 2 Решения № 83/2024. В частности, инвесторы, инвестирующие в проекты в сфере недвижимости и жилищного строительства на всей территории города Хошимин, Не допускается передача права пользования земельными участками с инженерной инфраструктурой в объектах инвестиционного строительства объектов недвижимости и жилищного строительства организациям и гражданам, осуществляющим самостоятельное строительство жилых домов.

За исключением инвесторов проектов в сфере недвижимости, инвестиционных проектов жилищного строительства с целью переселения с использованием земель в коммунах, поселках и городских районах, обеспечивающих условия в соответствии с нормативными актами, им разрешается передавать право пользования земельными участками с инженерной инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости, инвестиционных проектах жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков физическим лицам для строительства собственного жилья.

Сравнивая содержание Закона о сделках с недвижимостью с Решением № 83/2024, адвокат Нгуен Ван Хау сказал: Данное решение Народного комитета Хошимина существенно сузило положения Закона в отношении сфер, где инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой физическим лицам для самостоятельного строительства домов.

«Однако это не считается незаконным, потому что «Закон о торговле недвижимостью наделил Народный комитет города Хошимин полномочиями принимать решения о территориях, где инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для самостоятельного строительства домов с учетом местных условий», — сказал адвокат Хау .

В целом, последние постановления Народного комитета Хошимина помогут «локомотиву» всей страны решить многие проблемы, связанные с бессистемным разделом и продажей земли, разрушающими планировку. В то же время, Минимизировать ситуацию с самовольным строительством без разрешения, а также способствовать снижению правовых рисков для покупателей жилья, требуя от инвесторов проектов в сфере недвижимости в этом районе синхронного повышения качества своей продукции . Кроме того, Решение 83/2024 также соответствует проекту « Инвестиции в строительство районов в районах (или городах под управлением города Хошимин) в период 2021–2030 годов» , который реализует город. В частности, к 2030 году районы будут сосредоточены на инвестировании в строительство инфраструктуры, направленной на достижение городских целей, чтобы стать городами под управлением города Хошимин.

Работа с «вариантами»

Сразу после обнародования Решения 83/2024 Народного комитета Хошимина Ассоциация недвижимости Хошимина направила петицию в Народный комитет города, вызвав множество опасений.

Выступая перед журналистами газеты Dai Doan Ket утром 1 ноября, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сообщил, что Ассоциация также направила в Комитет Отечественного фронта Вьетнама города Хошимин документ с предложением указать районы, где инвесторам в недвижимость и жилищные проекты разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства домов в коммунах, за исключением поселков в 5 районах города Хошимин.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, в Законе о недвижимости 2023 года и Законе о жилье 2023 года город Хошимин является особой городской территорией, поэтому только в случаях, когда земля расположена в районах, округах и городах особой городской зоны (включая 16 округов и город Тхудык), предусмотрено, что инвесторам не разрешается передавать права пользования землей с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственных домов.

Ранее Ассоциация недвижимости города Хошимин направила в Народный комитет города Хошимин, Департамент строительства и Комитет Отечественного фронта города Хошимин документ, в котором рекомендовалось сохранить разрешение на раздел и продажу земли в коммунах пяти районов города. Поскольку запрет на раздел и продажу земли в пяти районах противоречит положениям Закона о торговле недвижимостью и Закона о жилье.

В связи с этим Ассоциация предложила Народному комитету города Хошимин разработать подробные правила определения территорий, на которых инвесторам в недвижимость и жилищные проекты разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственных домов в коммунах, за исключением поселков в 5 районах города.

Что касается последствий решения № 83/2024 Народного комитета города Хошимин, адвокат Нгуен Ван Хау, член Центрального комитета Вьетнамского фронта Отечества, заместитель председателя Коллегии адвокатов города Хошимин, заявил, что применение этого решения может привести к ещё большему дефициту земельных участков в городе Хошимин, что не позволит удовлетворить потребности населения. В связи с этим, вероятно, что цены на ранее разделённые земли в ближайшем будущем резко возрастут, что ограничит число покупателей из-за отсутствия финансовых возможностей.

Инженер Тран Ван Фыонг, директор компании по недвижимости в городе Тхудык, разделяет это мнение: «Если постановление запретит разделение и продажу земельных участков, Хошимину следует быть готовым к тому, что инвесторы, организации и частные лица будут «обходить закон» для раздела земельных участков». В частности, новое постановление о разделе земель по-прежнему позволяет домохозяйствам и частным лицам, владеющим земельными участками, при условии соответствия их требованиям для рассмотрения вопроса о разделе. Если же это будет разрешено, разделение и продажа земельных участков будут развиваться в более сложном и негативном направлении, что окажет влияние на рынок недвижимости в целом.

Поскольку Хошимин расположен рядом с 7-м районом Нха Бэ, в настоящее время в городе наблюдается очень быстрый темп урбанизации.

Говоря об урбанизации, архитектор Нгуен Ван Бьеу, директор компании Bhomes Company Limited, отметил, что новые правила предусматривают, что, помимо районов и округов, земли в пяти пригородных районах, включая Бинь Чань, Хок Мон, Кан Жио, Ку Чи и Ня Бе, также не подлежат разделу на участки или продаже. «За последние годы мы все знаем, что, несмотря на обозначение пригородных районов, скорость урбанизации некоторых районов, таких как Бинь Чань (особенно район Чунг Сон), Ня Бе (район Фыок Кьен)... резко возросла. Современная городская инфраструктура, во многих местах темпы строительства инфраструктуры и концентрация населения даже выше, чем в некоторых центральных районах», — проанализировал архитектор Нгуен Ван Бьеу.

Представители некоторых предприятий и граждан, поделившись с журналистами газеты «Дай Доан Кет», также обеспокоены тем, что, хотя больше не зафиксировано случаев, когда малые предприятия недвижимости скупают у населения сельскохозяйственные земли, а затем незаконно составляют «проекты» на продажу, ситуация с проектами по разделу земельных участков, предназначенных для продажи, остается нерешенной, без строительства инфраструктуры на этих землях, в том числе и приостановленных проектов. Если не будет найдено решение, рынок недвижимости «локомотивного» города останется в состоянии «похищения и выбрасывания на помойку», не устранив при этом коренные причины проблем.

Источник: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html