Vem njuter av skillnaden i markhyra?

RIK, FATTIGA, FÄNGELSE, ALLT PÅ GRUND AV MARK

I ett kvavt hyrt rum under den intensiva hettan under de första dagarna i maj förbereder Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Song Trau kommun, Trang Bom-distriktet, Dong Nai ) "nya" dokument för att fortsätta klaga på sin familjs tomt på mer än 11 ​​000 kvadratmeter ^som konfiskerades för att bygga Bau Xeo Industrial Park (IP) för nästan två decennier sedan. Vid 70 års ålder är Kim Buu den andra generationen som driver rättegången. Kim Buus mor, Le Thi Lam, gick bort för fem år sedan, inte långt efter att familjens mark tvångskonfiskerades i slutet av 2018. Kim Buu är inte det enda hushållet som klagar. Omkring 50 hushåll här, genom många generationer, håller inte heller med om Dong Nai-regeringens beslut att konfiskera mark för att överlämna den till investeraren i Bau Xeo IP.

Den 12 januari 2004 undertecknade ordföranden för Dong Nai-provinsens folkkommitté beslut 101/QD-CT-UBND om att återkräva mer än 440 hektar mark i kommunerna Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 och Trang Bom Town och "tillfälligt överlämna hela det återställda markområdet" till Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company och dess medlemmar för att genomföra kompensations-, markröjnings- och investeringsförfaranden för byggandet av Bau Xeo Industrial Park. I februari 2004 bidrog Tin Nghia Company och Dong Nai Rubber Company med kapital för att etablera Thong Nhat Joint Stock Company som investerare i Bau Xeo Industrial Park.

Klagomålet har också sitt ursprung härifrån. Kim Buus familj och de hushåll vars mark återvanns sa att beslut 101 från ordföranden för Dong Nai-provinsens folkkommitté från 2004, då det inte fanns något beslut från premiärministern om inrättandet av Bau Xeo industripark, "inte låg inom behörigheten". Deras mark låg inte inom den godkända planeringsgränsen, så markåtervinningen som skulle överlämnas till industriparkens investerare saknade rättslig grund. Därför följde inte folket återvinningen och lämnade in ett klagomål från 2004 fram till idag. År 2018 utfärdade Trang Bom-distriktets folkkommitté ett meddelande om att organisera tvångsåtervinning av mark. Kim Buu och hushållen sa att Trang Bom-distriktets folkkommittés tvångsåtervinning baserat på beslut 101 inte var i enlighet med lagen, så de fortsatte att lämna in ett klagomål fram till idag.

"De kompenserade oss bara med 25 000 VND/m2 och 15 miljoner VND i flyttpengar, totalt 11 000 m2 hus och trädgårdar, de kompenserade mer än 700 miljoner VND, hur ska vi leva efter att marken har tagits tillbaka", sa Kim Buu. I många år var den 70-åriga kvinnan, för sju syskon i familjen, tvungen att bo i en väns hyrda hus för att driva rättegången, utan att veta när den skulle sluta...

Det är inte ovanligt att familjer med flera generationer väcker markstämningar, som fru Kim Buu i Bau Xeo industripark. Nationalförsamlingens månatliga rapporter om folks framställningar saknas alltid från stora framställningsdelegationer från lokal nivå till central nivå, i hopp om att få en rättvis röst. De flesta av dem är personer som driver markstämningar, som fru Kim Buu och invånarna i Trang Bom-distriktet. Antalet stämningar relaterade till mark som tillkännagivits av myndigheterna, mer än 70 %, är en genomsnittlig statistik över många år.

Nästan fyra decennier av nationell renovering har skapat många dollarmiljardärer. De flesta av dem blev rika på fastigheter. Men nästan 40 år av nationell renovering har också skapat många generationer av människor som känner orättvisa när mark som deras förfäder lämnat efter sig i många generationer nu återtas till ett billigt pris och sedan överlämnas till företag för att bygga industriparker, kommersiella centra, höghus och säljas till höga priser. Människors jordbruksmark återtas till ett pris av 1 miljon VND/m2, planerades sedan som bostadsmark, företag delade upp marken i tomter, sålde marken, byggde höghus och sålde den för 50 miljoner VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, tidigare biträdande chef för Nationalförsamlingens kansli, sa att denna ökning på 49 miljoner VND tack vare besluten att återta, ändra planering och fördela mark är skillnaden i markhyra.

Skillnaden i markhyra är mycket större än i exemplet som Nguyen Si Dung nämnde. Många människor i Thu Thiem (Thu Duc City, Ho Chi Minh City) fick sin mark konfiskerad till ett pris av 18 miljoner VND/m2, men bara några år senare, när de återvände till projektet som byggts på deras egen mark, offererade personalen lägenhetspriset till 350 miljoner VND/m2 och lägenheten såldes slut. En undersökning av Vietnams fastighetsförening visade att skillnaden i markpris före och efter projektet var upp till 700 gånger på vissa platser, och minst 50 gånger. Denna enorma vinst orsakade förbittring, ilska och var källan till orättvisa. Människor förlorade sina hus, förlorade sin mark, förlorade sina jobb på grund av socioekonomiska utvecklingsprojekt (KT-XH), för nationellt och allmänt intresse, men de själva åtnjöt inte det värde som dessa projekt medförde. Kompensation och pengar till vidarebosättning hjälpte dem inte att få ett bättre liv efter att deras mark konfiskerades. Projekten får ekonomin och samhället att utvecklas, men de blir bara fattigare. Markåtervinning och röjning av mark har därför blivit många människors "rädsla" och källan till långvarig frustration och klagomål.

Generalsekreterare Nguyen Phu Trong sade i sitt öppningstal vid den 5:e centralkonferensen under den 13:e mandatperioden – när partiets centralkommitté sammanfattade resolutionen om markpolitik i maj 2022: "Många människor blev rika tack vare mark, men det finns också många människor som blivit fattiga på grund av mark, till och med hamnat i fängelse på grund av mark, förlorat relationen mellan far och son, bröder på grund av mark...". Markkonflikter ökar dag för dag i takt med landets utveckling.

Mer än 70 % av alla rättegångar i landet handlar om mark.

KÄLLAN TILL MARKKONFLIKT

Om det inte är människorna som gynnas av den differentierade hyran som skapas genom markförvärvsprojekt, vilka är det då som gynnas? Det mest uppenbara svaret är företagen – de som tilldelades mark som förvärvades till ett lågt pris och sedan såldes till ett mycket högt pris. Men på många forum hävdar företag att de är "felaktigt anklagade" på grund av att de är "illa anklagade".

Enligt konstitutionen, partiresolutioner och den nuvarande marklagen tillhör mark hela folket och representeras och förvaltas enhetligt av staten. Staten utövar rätten att representera ägaren och bestämmer syftet med markanvändningen genom planering, markanvändningsplaner och tillåter ändringar av markanvändningen. Beslutet att använda en tomt för att bygga ett stadsområde istället för att fortsätta att behålla den som statens jordbruksmark (och endast staten har rätt att göra detta) har skapat differentierad hyra.

Enligt Dr. Nguyen Van Dinh, expert på investerings- och fastighetsrätt, måste företag, vid genomförande av fastighetsprojekt, utöver att betala i förskott till staten för att kompensera och röja marken, betala ytterligare pengar enligt det markpris som staten beslutar om när mark tilldelas. I överskottsmetoden som används för att fastställa markpriser för de flesta projekt för markåtervinning och omvandling av markanvändning, kommer markpriserna att beräknas så att företagen kan åtnjuta 15 % av mervärdet efter investeringsprojektet, kallat vinst. 85 % av skillnaden i markhyra måste betalas till statsbudgeten genom markanvändningsavgifter. "I teorin är 85 % av övervärdet den markanvändningsavgift som investerare måste betala till staten, vilken blandas in i budgeten för att spenderas till folket i hela landet enligt statens budgetlag, vilket tjänar offentliga investeringar", sa Dinh.

Men vad Dinh sa är bara "teori". Bilden av reglering av differentierad markhyra i praktiken är väldigt annorlunda när den måste gå igenom många komplicerade processer och procedurer men har många kryphål för korruption och negativitet. Företag hittar många sätt att uppnå maximal vinst. Staten har förmodligen aldrig kunnat "integrera 85 % av mervärdet i budgeten". I de flesta av de stora markrelaterade fallen från norr till söder under de senaste åren har provins- och kommunmyndigheterna på många olika sätt tilldelat mark till företag till billiga priser, vilket har orsakat att staten förlorar intäkter från den ökade skillnaden i markhyra. Åtminstone några tiotals miljarder, som mest upp till tusentals miljarder dong.

Om det finns en skillnad i markhyra, låt den inte hamna i fickorna på företaget eller den tjänsteman som har befogenhet att ändra markanvändningen eller justera planeringen. Det måste finnas ett sätt att omfördela skillnaden i markhyra rättvist.

Dr. Nguyen Si Dung, tidigare biträdande chef för nationalförsamlingens kansli

I ett större fall som nyligen väckts rättegång, den 23 februari 2017, undertecknade och utfärdade den tidigare ordföranden för folkkommittén i Binh Thuan-provinsen, Nguyen Ngoc Hai, ett officiellt dekret där han i princip gick med på att överlämna tre tomter på mer än 92 600 m2 som tillhör markfonden på båda sidor om väg 706B (i Phu Hai-distriktet, Phan Thiet City) till Tan Viet Phat Company utan att gå igenom en auktion, till ett pris av 1,2 miljoner VND/m2, vilket var utgångspriset för auktionen enligt beslutet från 2013. Den efterföljande utredningsprocessen visade att marktilldelningen till ett pris av 1,2 miljoner VND/m2 stred mot bestämmelserna eftersom beräkningen av markanvändningsavgifter och markhyra enligt marktlagen måste bestämmas enligt markpriset vid den tidpunkt då den statliga myndigheten tilldelade eller arrenderade marken. Enligt myndigheterna orsakade det faktum att tidigare ledare i Binh Thuan-provinsen överlämnade tre tomter till billiga priser till företag att staten förlorade mer än 45 miljarder dong.

På liknande sätt undertecknade den tidigare sekreteraren i Binh Duongs provinsiella partikommitté, Tran Van Nam, dåvarande vice ordförande i den provinsiella folkkommittén, den 27 december 2012 beslut om att tillämpa markpriset på 51 914 VND/m2 i enlighet med Binh Duongs provinsiella folkkommittés beslut från 2006 att beräkna markanvändningsavgifter för två tomter på 43 hektar respektive 145 hektar vid omvandling av ändamålet och överlämnandet av marken till Binh Duong Production - Import - Export Corporation. Enligt domen orsakade fastställandet av låga markpriser i strid med reglerna av svaranden Tran Van Nam och hans medbrottslingar en förlust på mer än 761 miljarder VND för staten.

I många liknande fall av billig försäljning av "gyllene mark" i Khanh Hoa, Da Nang eller Ho Chi Minh-staden... har de åtalade, som är ledare för provinser och städer, alla bekräftat att de inte tjänade pengar eller begick korruption när de överlämnade mark till billiga priser till företag. Myndigheterna kunde inte heller bevisa detta. Inga ryggsäckar med pengar hittades på räcken till deras hus. Inga olagliga pengar hittades i de misstänktas kassaskåp eller konton. Inte heller avslöjades några skumma relationer. Ingen förstod vad som hade "smurt" hela personalen och beslutsfattandet när tjänstemännen alla var medvetna om att det var fel att överlämna mark till billiga priser. Men mängden pengar som förloras ökar dag för dag.

”Under lång tid har hela systemet pressats att sträva efter differentierad markhyra. Detta är källan till orättvisa och markkonflikter”, sammanfattade Dr. Nguyen Si Dung. För att minska konflikter sa Dung att det är nödvändigt att lösa frågan om att reglera differentierad markhyra, så att en del av detta mervärde kan användas för att hjälpa människor vars mark har återvunnits att få nya bostäder som är lika bra som eller bättre än deras gamla, vilket anges i partiets resolution. ”Om det finns en skillnad i markhyra, låt den inte hamna i fickorna på företag eller tjänstemän som har makten att ändra markanvändningen eller justera planeringen. Det måste finnas ett sätt att omfördela den differentierade markhyran rättvist”, sa Dung.

Källänk: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm