Vem gynnas av skillnaden i markhyra?

Rika, fattiga och fängslade – allt på grund av landet.

I ett kvavt hyrt rum under den intensiva värmen i början av maj förbereder fru Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Song Trau kommun, Trang Bom-distriktet, Dong Nai -provinsen) "nya" dokument för att fortsätta sitt klagomål angående sin familjs 11 000 ^m² stora tomt, som konfiskerades för Bau Xeo industripark för nästan två decennier sedan. Vid 70 års ålder är fru Kim Buu den andra generationen som driver detta klagomål. Hennes mor, fru Le Thi Lam, gick bort för fem år sedan, inte långt efter att familjens mark tvångskonfiskerades i slutet av 2018. Fru Kim Buu är inte den enda klagande. Ungefär 50 hushåll här, över generationer, håller inte heller med om Dong Nai-regeringens beslut att konfiskera deras mark och överlämna den till investeraren i Bau Xeo industripark.

Den 12 januari 2004 undertecknade ordföranden för folkkommittén i Dong Nai-provinsen beslut 101/QD-CT-UBND om att återkräva över 440 hektar mark i kommunerna Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 och Trang Bom, och "tillfälligt tilldela hela det återställda markområdet" till Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company och deras medlemmar för att genomföra kompensations-, markröjnings- och investeringsförfaranden för byggandet av Bau Xeo Industrial Park. I februari 2004 bidrog Tin Nghia Company och Dong Nai Rubber Company med kapital för att etablera Thong Nhat Joint Stock Company som investerare i Bau Xeo Industrial Park.

Källan till klagomålet härrör också från detta. Kim Buus familj och andra hushåll vars mark konfiskerades hävdar att beslut 101 från ordföranden för folkkommittén i Dong Nai-provinsen år 2004, utfärdat innan premiärministern fattade något beslut om inrättandet av Bau Xeo industripark, låg "utanför myndigheten". Deras mark och hus låg inte heller inom de godkända planeringsgränserna, så markkonfiskeringen för överlämnande till industriparkens investerare saknade rättslig grund. Därför vägrade folket att följa konfiskeringen och har lämnat in klagomål sedan 2004. År 2018 utfärdade folkkommittén i Trang Bom-distriktet ett meddelande om att organisera den tvångsmässiga markkonfiskeringen. Kim Buu och de andra hushållen hävdar att Trang Bom-distriktets folkkommittés tvångsmässiga markkonfiskering baserat på beslut 101 inte var i enlighet med lagen och har fortsatt att lämna in klagomål fram till nu.

”De kompenserade oss bara med 25 000 VND/m2 och 15 miljoner VND i vidarebosättningspengar, totalt över 700 miljoner VND för 11 000 m2 hus och trädgårdar. Hur ska vi kunna leva efter att vår mark har konfiskerats?” sa fru Kim Buu. I många år har den 70-åriga kvinnan, som representerar sina sju syskon, bott i en väns hyrda rum medan hon drivit sin pågående rättegång, som hon inte vet när kommer att avslutas...

Familjer med flera generationer som lämnar in klagomål gällande mark, som fru Kim Buu i Bau Xeo industripark, är inte ovanliga. Månatliga rapporter om medborgarnas framställningar från nationalförsamlingen glömmer aldrig att stora grupper av framställare som har eskalerat sina ärenden från lokal till central nivå för att söka rättvisa. De flesta av dem är medborgare som driver markrelaterade tvister, som fru Kim Buu och invånarna i Trang Bom-distriktet. Siffran på över 70 % av markrelaterade klagomål, som myndigheterna meddelat, är en genomsnittlig statistik över många år.

Nästan fyra decennier av nationella reformer har skapat många dollarmiljardärer, varav de flesta samlade sin förmögenhet genom fastigheter. Dessa nästan 40 år av nationell förnyelse har dock också skapat en känsla av orättvisa bland generationer av människor som känner sig förorättade av att förfädersmark konfiskeras till låga priser och sedan överlämnas till företag för att bygga industriparker, köpcentra och höghus, vilka sedan säljs till höga priser. Jordbruksmark konfiskeras för 1 miljon VND/m², omzoneras sedan till bostadsmark, uppdelas och säljs av företag som höghus för 50 miljoner VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, tidigare biträdande chef för Nationalförsamlingens kansli, uppgav att denna ökning på 49 miljoner VND beror på markexpropriering, zonändringar och beslut om marktilldelning, vilket utgör skillnader i markhyra.

Den faktiska skillnaden i markvärde är mycket större än exemplet som Nguyen Si Dung nämnde. Många invånare i Thu Thiem (Thu Duc City, Ho Chi Minh City) fick sin mark konfiskerad till ett pris av 18 miljoner VND/m2, men bara några år senare, när de återvände till projektet som byggdes på deras mark, fick de veta av personalen att lägenhetspriserna hade stigit till 350 miljoner VND/m2 och redan var slutsålda. En undersökning av Vietnams fastighetsförening visade att skillnaden i markpriser före och efter ett projekt nådde upp till 700 gånger i vissa områden, och minst 50 gånger. Denna enorma vinst är stötande, upprörande och en källa till orättvisa. Människor förlorar sina hem, mark och jobb på grund av socioekonomiska utvecklingsprojekt för nationellt och allmänt intresse, men de själva drar inte nytta av det värde som dessa projekt ger. Kompensation och pengar till vidarebosättning hjälper dem inte att få ett bättre liv efter att deras mark har konfiskerats. Socioekonomiska utvecklingsprojekt pågår, men människorna förblir fattigare. Markförvärv och röjning av mark har därför blivit en källa till rädsla för många invånare och grundorsaken till långvariga klagomål och klagomål.

I sitt inledande tal vid det femte centralkommittémötet under den 13:e partikongressen i maj 2022, när partiets centralkommitté granskade resolutionen om markpolitik, sa generalsekreterare Nguyen Phu Trong: "Många människor har blivit rika på grund av mark, men det finns också många som har blivit fattiga på grund av mark, till och med fängslats på grund av mark, förlorat till och med far-son- och broderliga relationer på grund av mark...". Markkonflikter ökar i takt med landets omvandling och utveckling.

Över 70 % av alla markrelaterade stämningar i hela landet.

GRUNDORSAKERNA TILL MARKKONFLIKT

Om det inte är människorna som gynnas av den differentierade markhyran som genereras av markförvärvsprojekt, vem gör det då? Det mest uppenbara svaret är företagen – de som tilldelades den förvärvade marken till låga priser och sedan sålde den till mycket höga priser. Men på många forum hävdar företag att de blir orättvist anklagade och förtalade.

Enligt konstitutionen, partiresolutioner och den nuvarande marklagen ägs mark av hela folket, där staten agerar som representativ ägare och förvaltar den enhetligt. Staten utövar sin rätt som representativ ägare och bestämmer syftet med markanvändningen genom markanvändningsplanering och planer, och tillåter förändringar i markanvändningen. Beslutet att använda en tomt för stadsutveckling istället för att behålla den som jordbruksmark (och endast staten har tillstånd att göra detta) har skapat differentierad markhyra.

Enligt Dr. Nguyen Van Dinh, en juridisk expert inom investeringar och fastigheter, måste företag, när de genomför fastighetsprojekt, förutom att förskottera pengar för statlig ersättning och markröjning, också betala ytterligare avgifter baserade på det markpris som fastställts av staten. I den överskottsmetod som används för att värdera mark för de flesta markförvärvs- och omvandlingsprojekt beräknas markpriset så att företaget får 15 % av mervärdet efter att investeringsprojektet är slutfört, så kallad vinst. De återstående 85 % av markhyresskillnaden måste betalas in i statsbudgeten genom markanvändningsavgifter. "Teoretiskt sett är 85 % av övervärdet den markanvändningsavgift som investeraren måste betala till staten, vilken integreras i budgeten för att användas för offentliga ändamål i hela landet enligt statens budgetlag, vilket tjänar offentliga investeringar", sa Dr. Dinh.

Det herr Dinh sa är dock bara "teori". Den praktiska bilden av regleringen av differentierad markhyra är mycket annorlunda och involverar många komplexa processer och procedurer med otaliga kryphål för korruption och felbehandling. Företag hittar många sätt att maximera vinsterna. Samtidigt har staten förmodligen aldrig lyckats integrera 85 % av mervärdet i budgeten. I de flesta större markrelaterade fall från norr till söder under åren har provins- och stadsstyrelser, på olika sätt, tilldelat mark till företag till låga priser, vilket resulterat i statliga intäktsförluster från den differentierade markhyran. Dessa förluster varierar från tiotals miljarder till tusentals miljarder dong.

Om det finns en skillnad i markhyra bör den inte hamna i fickorna på företag eller tjänstemän som har makt att ändra markanvändningen eller justera planering. Det måste finnas ett sätt att omfördela skillnaden i markhyra rättvist.

Dr. Nguyen Si Dung, tidigare biträdande chef för nationalförsamlingens kansli

I ett större fall som nyligen väcktes rättegång undertecknade den tidigare ordföranden för folkkommittén i Binh Thuan-provinsen, Nguyen Ngoc Hai, ett dokument den 23 februari 2017 som godkände tilldelningen av tre tomter på totalt över 92 600 m2, belägna på båda sidor om väg 706B (i Phu Hai-distriktet, Phan Thiet City), till Tan Viet Phat Company utan auktion, till ett pris av 1,2 miljoner VND/m2, utgångspriset för en auktion enligt ett beslut från 2013. Efterföljande utredningar visade att tilldelningen av mark till 1,2 miljoner VND/m2 var olaglig eftersom markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter enligt marklagen måste bestämmas baserat på markpriset vid den tidpunkt då den statliga myndigheten tilldelar eller arrenderar ut marken. Enligt myndigheterna resulterade tilldelningen av dessa tre tomter till ett så lågt pris till företaget av tidigare ledare i Binh Thuan-provinsen i en förlust på över 45 miljarder VND för staten.

På liknande sätt undertecknade den 27 december 2012 den tidigare sekreteraren i Binh Duongs provinsiella partikommitté, Tran Van Nam, dåvarande vice ordförande i den provinsiella folkkommittén, beslut om att tillämpa markpriset på 51 914 VND/m2 i enlighet med Binh Duongs provinsiella folkkommittés beslut från 2006 att beräkna markanvändningsavgifter för två tomter på 43 hektar respektive 145 hektar vid omvandling av markanvändningsändamål och tilldelning av mark till Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Enligt domen resulterade de låga markpriserna som fastställdes av svaranden Tran Van Nam och hans medbrottslingar, vilket bröt mot reglerna, i en förlust på över 761 miljarder VND för staten.

I många liknande fall av försäljning av förstklassig mark till låga priser i Khanh Hoa, Da Nang eller Ho Chi Minh-staden hävdar de åtalade, som är ledare för dessa provinser och städer, att de inte tjänade på eller ägnade sig åt korruption när de tilldelade mark till låga priser till företag. Myndigheterna har inte heller lyckats bevisa detta. Inga påsar med kontanter hittades på deras balkonger. Inga olagliga medel hittades i de misstänktas kassaskåp eller bankkonton. Inte heller avslöjades några skumma relationer. Ingen förstår vad som "fettade" hela rådgivnings- och beslutssystemet när tjänstemännen var medvetna om att det var fel att tilldela mark till låga priser. Ändå ökar mängden pengar som förloras stadigt.

”Under lång tid har hela systemet drivits av strävan efter differentierad markhyra. Detta är grundorsaken till orättvisa och markkonflikter”, sammanfattade Dr. Nguyen Si Dung. För att minska konflikter sa Dr. Dung att frågan om att reglera differentierad markhyra måste lösas, så att en del av detta mervärde används för att hjälpa dem vars mark exproprieras att få nya bostäder som är lika stora eller bättre än deras gamla hem, vilket anges i partiets resolution. ”Om det finns differentierad markhyra bör den inte hamna i fickorna på företag eller tjänstemän som har makt att ändra markanvändningen eller justera planeringen. Det måste finnas ett sätt att omfördela den differentierade markhyran rättvist”, sa Dr. Dung.

Källänk: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm