Var försiktig med att "fånga toppen" av bostadsmark i Dong Anh

Över 180 miljoner VND/m2 är priset för tomter med direkt utsikt över Vinhomes Co Loa-projektet, dubbelt så mycket som i slutet av förra året.

Dong Anh-distriktet förändras gradvis tack vare en rad stora projekt och byggnationer. Foto: Thanh Vu

Mark i gränden är också upp till 90 miljoner VND/m2

När Vinhomes Co Loa-projektet byggdes i Dong Anh-distriktet blev den norra marknaden i huvudstaden plötsligt investerarnas nya fokus. Vinhomes nya megaprojekt ligger i kommunerna Dong Hoi, Xuan Trach, Xuan Canh och Mai Lam i Dong Anh-distriktet. Projektet har en total yta på cirka 387 hektar och ett investeringskapital på mer än 42 000 miljarder VND.

Förutom Vinhomes Co Loa äger Dong Anh-distriktet även ett annat "superprojekt" i kommunerna Hai Boi och Vinh Ngoc som kallas smart city, med investerare som BRG och Sumitomo. Den totala markanvändningsytan för denna "stad" är 272 hektar och investeringskapitalet är upp till 4,2 miljarder USD.

Med de två ovanstående projekten blir de omgivande tomterna för bostäder "hetare" för varje dag. Enligt mäklaren Phan Thai, i Xuan Canh kommun, erbjuds tomter på gatan och med direkt utsikt över Vinhomes Co Loa till försäljning till priser på cirka 160-180 miljoner VND/m2.

För tomter i gränder, där bilar bara kan parkera vid dörren, är priset upp till 90 miljoner VND/m2. För tomter med en gränd framför huset som bara är cirka 2-2,5 m bred, når försäljningspriset fortfarande 70 miljoner VND/m2. "När det gäller bostadstomter nära BRG:s Smart City-projekt är priset för tomter på gatan 120 miljoner VND/m2. Tomter i gränder har också nått 90 miljoner VND/m2", sa Thai.

Förutom att följa fastighetsprojekt gynnas markpriserna i Dong Anh-distriktet även av broar över Röda floden, särskilt Tu Lien-bron. Detta projekt kommer att förbinda Röda flodens västra strand längs Au Co – Nghi Tam-rutten, Tay Ho-distriktet med Röda flodens östra strand i Dong Anh-distriktet.

Enligt Thai stiger priset på bostadstomter för närvarande till 185 miljoner VND/m2 i området där Tu Lien-bron förväntas byggas. När projektet officiellt är under uppbyggnad kommer markpriset sannolikt att stiga till 200–250 miljoner VND/m2.

Mäklare medger att markpriserna i Dong Anh ligger på en mycket hög nivå och har fördubblats jämfört med slutet av förra året. Detta beror på att de flesta markägare baserar sina priser på fastigheter i projekt som referensmått.

”I genomsnitt prissätts bostadstomter till 1/3 av priset för radhus i projektet. Om man räknar på det här sättet kan markpriset knappast vara lägre än 100 miljoner VND/m2, eftersom priset för ett radhus redan är nästan 300 miljoner VND/m2”, sa Thai.

Enligt reporterns forskning kostar även tomter långt från Dong Anh-distriktets centrum upp till 30 miljoner VND/m2. Med en finansiell kapacitet på 2 miljarder VND eller mindre är investerare nästan omöjliga att "jaga" efter tomter med vacker fasad och breda vägar.

Lokala mäklare avslöjade vidare för reportrar att 70 % av bostadsfastigheterna som är till salu i området ägs av F1- och F2-investerare. Nästan inga tomter köps för riktiga bostadsändamål. Varje gång en ny ägare byter namn på marken ökar markpriset med miljarder dong och denna ökning visar inga tecken på att avta.

Behöver du en strategi när du köper mark i Dong Anh?

Herr Hai Trieu, en investerare med många års erfarenhet från verkligheten i Dong Anh-distriktet, sa att en fastighetsaffärs framgång avgörs just i det ögonblick då investeraren börjar investera. ”Jag försöker hitta tomter som säljs vidare av lokalbefolkningen. Markpriserna de erbjuder är ofta mycket lägre än investerarnas. Om jag kan köpa dessa tomter blir vinstmarginalen högre”, delade herr Trieu.

Investeraren hänvisade till ett faktum och sa att i slutet av förra året erbjöds en tomt mark nära Tu Lien-bron till försäljning av lokalbefolkningen till ett pris av cirka 90 miljoner VND/m2. Mycket kort därefter köptes denna mark av en investerare och erbjöds till försäljning till ett dubbelt så högt pris, cirka 180 miljoner VND/m2. ”De säljer till framtidens pris. Med en så stor summa pengar är marken mycket svår att avyttra på kort sikt. För närvarande är de flesta investerare fast beslutna att 'hålla' denna mark i 3-5 år”, kommenterade Trieu.

När Vinhomes Ocean Park-projektkedjan etablerades i Gia Lam-distriktet ( Hanoi ) och Hung Yen-provinsen blev fastighetsmarknaden i östra Hanoi livlig. När Vinhomes Smart City-stadsområde förde med sig mer än 56 lägenhetsbyggnader till Nam Tu Liem-distriktet, "skapade" även fastighetsmarknaden i väst vågor.

Enligt denna investerares prognos kommer bostadsmark i Dong Anh-distriktet knappast att öka kraftigt från och med nu till slutet av året. Den nuvarande tiden kan betraktas som topppriset. Därför kommer investerare som tenderar att "surfa" att vara mycket riskabla om de investerar pengar i detta skede.

Herr Nguyen The Diep, vice ordförande för Hanoi Real Estate Club, sa att Dong Anh-distriktet har många möjligheter att bli det nya centrumet för huvudstadens fastighetsmarknad. Börjar med informationen om distriktet, följt av närvaron av en rad stora projekt som Tu Lien-bron, det nationella utställningscentret, det 108 våningar höga finanstornet etc.

”Tekniska infrastrukturfaktorer är redo för att Dong Anh-distriktet ska ’ta fart’. Dessutom tenderar pengar att flöda in i investeringskanaler istället för att ’stanna’ i banker. Jag tror att fastighetsmarknaden här snart kommer att bli livlig inom en snar framtid”, delade Diep.

Enligt experten är den "skyhöga" prisökningen på bostadsmark i Dong Anh inte svår att förstå, när omgivande projekt har priser på upp till hundratals miljoner VND per kvadratmeter. Den verkliga frågan som investerare behöver vara uppmärksamma på är dock likviditeten och segmentets egenskaper.

”Mark i Dong Anh passar dem som föredrar långsiktiga investeringar i riktning mot att ’sälja till ett högt pris och lämna det till ett lågt pris’. För dem som använder finansiell hävstång kommer detta att vara en mycket farlig affär. Eftersom likviditeten i detta område är begränsad och marken i sig inte har förmågan att generera kassaflöde”, kommenterade Diep.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html