Släpp lös fastighetsprojekt

Många experter tror att pilotmekanismen för företag att förhandla om markanvändningsrättigheter från människor för att genomföra kommersiella bostadsprojekt kommer att frigöra projekt, öka bostadsutbudet och bidra till att lösa bristen på bostadsutbud.

Regeringen föreslog också att nationalförsamlingen skulle tillåta företag att genomföra kommersiella bostadsprojekt på markområdet kring anläggningen som behövde flyttas på grund av miljöföroreningar. På bilden: Hanois tvålfabriks främsta mark i Cao-Xa-La industrikluster på 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (Thanh Xuan-distriktet, Hanoi) efter många års flytt, som fortfarande inte orsakar slöseri med markresurser - Foto: DANH KHANG

Resolutionsutkastet om denna pilotmekanism har just kommenterats av nationalförsamlingen och förväntas godkännas vid sessionen som avslutas i slutet av november.

Men med tanke på det nuvarande läget för bostadsutbudet på marknaden, med fokus på mellan-, exklusiva och lyxiga lägenhetssegment, tyder vissa åsikter också på att pilotmekanismen bör ha en tydlig riktning och prioritera avtalet om att erhålla markanvändningsrätter för att utveckla segmentet för prisvärda bostäder och prisvärda lägenheter för att möta de verkliga bostadsbehoven hos majoriteten av människorna.

Hundratals fastighetsprojekt väntar på att bli lösta

I mars 2024, vid mötet med premiärministerns arbetsgrupp för att granska, uppmana till och vägleda undanröjandet av svårigheter och hinder vid genomförandet av fastighetsprojekt, meddelade byggnadsministeriet att det i Ho Chi Minh-staden fanns 143 fastighetsprojekt, Hanoi 246 projekt, Hai Phong 4 projekt, Binh Dinh 16 projekt, Can Tho 34 projekt... i väntan på att arbetsgruppen, ministerier, filialer och kommuner skulle undanröja hinder.

Det kan ses att det fortfarande finns hundratals fastighetsprojekt som är "frysta" över hela landet.

Många av dessa projekt kan inte genomföras eftersom de saknar bostadsmark. Investerare som spenderar pengar för att köpa mark enligt planeringen kan inte bygga projektet eftersom de saknar... ^1m2 bostadsmark.

Dessutom föreslog regeringen i utkastet till pilotresolution som lämnas in till nationalförsamlingen för behandling och godkännande att nationalförsamlingen skulle gå med på att tillåta företag att genomföra kommersiella bostadsprojekt på markområden där anläggningar måste flyttas på grund av miljöföroreningar, eller anläggningar som måste flyttas enligt byggplanering och stadsplanering.

Mitt i Hanoi finns det många tillverkningsanläggningar som förorenar miljön i innerstaden. Efter att ha flyttat sina fabriker till förortsområden eller angränsande provinser har många "gyllene marker" som har legat övergivna i årtionden avslöjats.

Vanligtvis har klustret med tre fabriker – Sao Vang gummifabrik, Hanoi tvålfabrik och Thang Long tobaksfabrik – en total yta på cirka ^{150 000 m2} efter att ha flyttats till förorterna och stått i träda i många år.

Bland dem flyttades Hanois tvålfabriks "gyllene mark" för många år sedan, men fram tills nu växer gräs fortfarande på grund av bristen på en mekanism för att omvandla det till mark för kommersiellt bostadsbyggande.

Ett projekt på Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Företag och markägare är nöjda

I ett uttalande till Tuoi Tre sa Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att pilotmekanismen som tillåter företag att förhandla om rätten att använda annan mark, inte bostadsmark, från människor för att genomföra kommersiella bostadsprojekt, ger ytterligare en metod för fastighetsinvesteringsföretag att få tillgång till mark.

Denna mekanism säkerställer också markanvändares rätt att förhandla, vilket minskar klagomål vid markåtervinning för projektgenomförande.

"Även om den nuvarande mekanismen för markåtervinning är mycket bättre än tidigare (ersättningen är mer tillfredsställande och mer marknadsorienterad), är den inte lika bra som pilotmekanismen för företag och personer med markanvändningsrättigheter att förhandla om marköverföring", betonade Chau.

Till exempel, i distrikt 3 i Ho Chi Minh-staden har det under senare år funnits 48 gamla flerbostadshus. Hittills har det funnits 5 gamla flerbostadshus där företag har gått med på att köpa tillbaka 100 % av de gamla lägenheterna från de boende för att genomföra projektet att bygga nya kommersiella flerbostadshus, men det har inte inkommit några klagomål eftersom detta är en mekanism för ömsesidigt köp och försäljning.

Det finns fortfarande 43 gamla flerbostadshus som inte har renoverats ännu eftersom vi inte har någon mekanism för att uppmuntra investerare att förhandla om att köpa tillbaka gamla lägenheter.

Enligt Chau har många kommersiella bostadsprojekt för närvarande kört fast eftersom företag har mark som inte är bostadsmark, så byggnation kan inte genomföras.

Medan bostadsmarknaden har brist på bostadsprodukter (på grund av brist på bostadsprojekt), kommer antalet licensierade kommersiella bostadsprojekt att öka om nationalförsamlingen försöker tillåta företag att förhandla om köp av icke-bostadsmark för kommersiella bostadsprojekt, vilket i sin tur kommer att öka utbudet av bostadsprodukter i framtiden.

Herr Nguyen Huu Cuong, ordförande för Hanois fastighetsklubb, kommenterade att pilotpolicyn att tillåta företag att förhandla om att köpa icke-bostadsmark från människor för att bygga kommersiella bostadsprojekt är en öppen riktning för utvecklingen av bostadsmarknaden.

Denna mekanism gör det också möjligt för fastighetsföretag att samarbeta med markanvändare genom att överföra markanvändningsrättigheter och bidra med andelar i mark för att genomföra kommersiella bostadsprojekt.

Detta kommer att öka markfonden för bostadsbyggande och tillgodose människors bostadsbehov. ”Att tillåta företag att förhandla direkt och köpa tillbaka markanvändningsrättigheter från människor kommer säkerligen att vara mycket billigare än att organisera budgivning och auktionera ut markanvändningsrättigheter för att bygga kommersiella bostadsprojekt. Direkta förhandlingar mellan de två parterna kommer att undvika ”virtuella priser” i markauktioner”, kommenterade Cuong.

Många fastighetsexperter uttryckte också åsikten att pilotprogrammet som gör det möjligt för företag att förhandla om köp av jordbruksmark och annan mark från människor för att bygga kommersiella bostäder också skulle förhindra det nuvarande slöseriet med mark i stadsområden.

Faktum är att det finns många tomter som inte är avsedda för bostäder i Hanoi och Ho Chi Minh-staden som har stått övergivna i många år. Pilotprojekt med återköps- och omvandlingsavtal kommer att bidra till att mark används mer effektivt, samtidigt som staten fortfarande samlar in markanvändningsavgifter och skatter, och människor har fler alternativ att köpa hus.

Uppmuntra billiga kommersiella bostäder

Även om man stöder pilotprojektet som gör det möjligt för företag att gå med på att få rätten att använda icke-bostadsmark för kommersiella bostäder, anser många experter att pilotprojektet som gör det möjligt för företag att gå med på att köpa tillbaka icke-bostadsmark för att genomföra kommersiella bostadsprojekt bör prioritera genomförandet av prisvärda kommersiella bostadsprojekt som är lämpliga för den praktiska situationen på platsen.

Dinh Minh Tuan, sydregional chef för Batdongsan.com, rekommenderade att denna pilotmekanism skulle användas för att utveckla prisvärda bostäder och billiga kommersiella lägenheter för att öka bostadsutbudet och möta de verkliga bostadsbehoven hos majoriteten av människorna.

Herr Tuan anser att en ökning av bostadsutbudet genom pilotmekanismen måste vara förenlig med praktiska behov. Om det inte finns någon tydlig riktning kommer företag, efter att ha gått med på att köpa mark från människor, bara att fokusera på att utveckla kommersiella bostäder till höga priser, cirka 50 miljoner VND/ ^m2 , för att göra höga vinster som tidigare, och då kommer målet att balansera bostadsutbud och efterfrågan på marknaden inte att uppnås.

En annan anmärkning enligt Tuan är att pilotprogrammet för företag att köpa icke-bostadsmark från människor för att bygga kommersiella bostadsprojekt måste undvika situationen där vissa investerare med ekonomisk potential utnyttjar denna reglering för att köpa mark och väntar på att priset ska stiga för att överföra den till andra företag.

Det är nödvändigt att komplettera reglerna om att företag som förhandlar om och köper mark från privatpersoner måste genomföra kommersiella bostadsprojekt inom 2–3 år. Om inte, måste de överföra marken till en annan investerare för att genomföra projektet. Om marken lämnas oanvänd kommer den att återtas.

Duon av resolutioner kommer att undanröja hinder för fastighetsmarknaden.

Utöver pilotresolutionen som tillåter företag att förhandla om överföring av icke-bostadsmark från privatpersoner för att genomföra kommersiella bostadsprojekt, planerar regeringen också att lägga fram en specialiserad resolution för nationalförsamlingen för behandling och godkännande för att hantera markproblem, flytt av förorenade fabriker, omorganisering av statliga myndigheters huvudkontor, projekt som står inför inspektion, revision, utredning och domstolsbeslut.

Detta par av resolutioner kommer att "återuppliva" tillgångarna som för närvarande finns i hundratals avstängda bostads- och stadsprojekt över hela landet. Med mekanismen från nationalförsamlingens resolutioner kommer företag att ha en grund för att slutföra projektinvesteringsförfaranden, fortsätta genomföra bostadsprojekt, öka bostadsutbudet och bidra till att balansera marknadens utbud och efterfrågan.

Minister för naturresurser och miljö DO DUC DUY:

"Projekt som lokala ledare gjort fel kommer att räddas"

Angående den tematiska resolutionen är direktivet från den behöriga myndigheten att projekt som har fastnat på grund av felaktigheter från lokala myndigheters och ledares sida ska lösas så att företag kan fortsätta genomföra projektet. Med den här typen av projekt har de flesta lokala ledare som har brutit mot reglerna straffats.

När det gäller projekt där företag avsiktligt gör misstag kommer de att dras tillbaka för att undvika slöseri med markresurser.

Undrar fortfarande över villkoren

Lägenhetsprojekt på Le Van Luong Street, Nhon Duc Commune, Nha Be District, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

En fastighetsprojektsinvesterare i Ho Chi Minh-staden sa att förutom att regeringen lämnat in pilotresolutionen till nationalförsamlingen för behandling och godkännande, granskar Ho Chi Minh-staden också antalet företag med tomter som har fastnat med regleringar och inte har kunnat genomföra projekt. Enligt granskningen har detta företag ensamt nästan 20 tomter i Binh Chanh, distrikt 8, Thu Duc... som har fastnat.

Den här personen sa att det mesta av marken är jordbruksmark, icke-jordbruksmark, inte bostadsmark, och att företaget har slutfört överföringen från folket, men eftersom lagen inte tillåter det kan projektet inte genomföras.

Fastighetsmarknaden har varit svår på senare tid, men företag kan inte använda tillgängliga markresurser för att genomföra fler projekt och ha en källa att sälja för att få tillbaka pengar, så det är mycket svårt. Samtidigt måste företag fortfarande betala räntor på banklån, vilket förvärrar svårigheterna.

Efter att ha läst utkastet till resolution som snart ska behandlas för godkännande anser detta företag att detta är en nödvändig policy för att undanröja svårigheter för företag och marknaden och kommer snart att ha möjlighet att behandlas för godkännande.

En punkt som oroar företagen är dock utkastet till resolution som reglerar villkoren för att genomföra kommersiella bostadsprojekt genom avtal om att erhålla markanvändningsrättigheter eller inneha markanvändningsrättigheter.

Följaktligen får fastighetsmäklarorganisationer som genomför kommersiella bostadsprojekt genom avtal om erhållande av markanvändningsrätter eller som har markanvändningsrätter enligt denna resolution ändra användningsändamålet för en eller flera typer av mark för att genomföra projektet, inklusive jordbruksmark; icke-jordbruksmark som inte är bostadsmark; bostadsmark och annan mark på samma tomt i fallet med avtal om erhållande av markanvändningsrätter.

Denna bestämmelse kan förstås så att företag som redan har mark kan ändra syftet med jordbruksmark eller icke-jordbruksmark som inte är bostadsmark för att genomföra projekt. Men när de får en överlåtelse från början måste de överlåta tomter som innehåller både bostadsmark och annan mark på samma tomt.

Om resolutionen antas och genomförs så som företaget förstår den, kommer borttagandet således inte att vara fullständigt.

Denna person förklarade vidare att det för närvarande, utöver företag med tillgängliga markmedel enligt sina affärsrättigheter, finns fall där företag tidigare låtit individer i företaget köpa jordbruksmark men ännu inte har omsatt den i affärsrättigheter på grund av juridiska problem; eller så finns det företag med tillräckliga resurser som vill ta emot marköverföringar från människor för att genomföra projekt.

Om det förstås som ovan kan företag endast köpa områden med både bostadsmark och annan mark, vilket kommer att begränsa företagets tillgång till markresurser.

"Naturresurs- och miljöministern påpekade nyligen också för nationalförsamlingen otillräckligheten när de flesta fastighetsprojekt i verkligheten genomförs på mark som ursprungligen inte är bostadsmark och den detaljerade planeringen av projektet också inkluderar många olika typer av mark såsom bostadsmark, trafikmark, grönmark... så bestämmelserna i marklagen kan inte genomföras i praktiken. Därför måste den beredningsansvariga ompröva detta", föreslog han.

En fras bör tas bort.

Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, delade samma oro och sa att förordningen bör ta bort frasen "för fall av avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter" i förordningen om bostadsmark och annan mark på samma tomt för att undvika missförstånd vid genomförandet av resolutionen.

Det innebär att företag som redan har mark eller har fått en överlåtelse från början kan använda tre typer av mark: jordbruksmark; icke-jordbruksmark som inte är bostadsmark; bostadsmark och annan mark på samma tomt för att genomföra kommersiella bostadsprojekt så länge de följer planeringen, markanvändningsplanen och andra kriterier i beslutet.

"Detta är det enda sättet att lösa upp flaskhalsen och frigöra markresurser", sade Chau.

Källa: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm