Många experter tror att pilotmekanismen som gör det möjligt för företag att självständigt förhandla om markanvändningsrättigheter med medborgarna för kommersiella bostadsprojekt kommer att frigöra projekt, öka bostadsutbudet och bidra till att åtgärda bostadsbristen.
Regeringen föreslog också att nationalförsamlingen skulle godkänna att företag får genomföra kommersiella bostadsprojekt på mark tillhörande anläggningar som måste flyttas på grund av miljöföroreningar. På bilden: Hanois tvålfabriks främsta mark, belägen i Cao-Xa-La industrikluster på 233, 233B och 235 Nguyen Trai Street (Thanh Xuan-distriktet, Hanoi), står oanvänd i många år efter flytten, vilket orsakar slöseri med markresurser. - Foto: DANH KHANG
Resolutionsutkastet om denna pilotmekanism har just granskats av nationalförsamlingen och förväntas antas vid sessionen som avslutas i slutet av november.
Med tanke på den nuvarande situationen där bostadsutbudet på marknaden har fokuserat på mellan-, exklusiva och lyxiga lägenhetssegment, tyder vissa åsikter på att pilotmekanismen bör ha en tydlig riktning och prioritera avtal om markanvändningsrättigheter för att utveckla prisvärda bostäder och budgetvänliga lägenheter för att möta de verkliga bostadsbehoven hos majoriteten av befolkningen.
Hundratals fastighetsprojekt väntar på att hinder ska lösas.
I mars 2024, under ett möte med premiärministerns arbetsgrupp för att granska, uppmana till och vägleda undanröjandet av svårigheter och hinder vid genomförandet av fastighetsprojekt, rapporterade byggnadsministeriet att det i Ho Chi Minh-staden fanns 143 fastighetsprojekt, Hanoi 246 projekt, Hai Phong 4 projekt, Binh Dinh 16 projekt, Can Tho 34 projekt... i väntan på att arbetsgruppen, ministerier, sektorer och kommuner ska lösa problemen.
Det kan ses att hundratals fastighetsprojekt över hela landet fortfarande är "avstannade".
Många projekt kan inte genomföras på grund av brist på bostadsmark. Även investerare som köper mark som uppfyller planeringsreglerna kan inte bygga sina projekt på grund av brist på bara 1 kvadratmeter bostadsmark.
Dessutom föreslår regeringen i det utkast till pilotresolution som för närvarande lämnas in till nationalförsamlingen för behandling att nationalförsamlingen går med på att tillåta företag att genomföra kommersiella bostadsprojekt på mark som tillhör anläggningar som måste flyttas på grund av miljöföroreningar, eller anläggningar som måste flyttas enligt bygg- och stadsplanering.
Här i Hanoi har många förorenande fabriker i innerstaden, efter att ha flyttat till förortsområden eller angränsande provinser, avslöjat otaliga tomter med "förstklassig mark" som lämnats övergivna i årtionden.
Ett typiskt exempel är klustret med tre fabriker: gummifabriken Sao Vang, tvålfabriken Hanoi och tobaksfabriken Thang Long, med en total yta på cirka 150 000 m², som lämnades i träda i många år efter att ha flyttats till utkanten av staden.
I synnerhet den utmärkta platsen för Hanois tvålfabrik, som flyttades för många år sedan, är fortfarande igenvuxen med ogräs på grund av bristen på en mekanism för att omvandla den till mark för kommersiellt bostadsbyggande.
Ett projekt på Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung
Både företagare och markägare är nöjda.
I ett uttalande till tidningen Tuoi Tre sa Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att pilotmekanismen som gör det möjligt för företag att självständigt förhandla om och förvärva markanvändningsrättigheter för icke-bostadsmark från medborgare för kommersiella bostadsprojekt, ger ytterligare en metod för att få tillgång till mark för fastighetsinvesteringar och företag.
Denna mekanism säkerställer också markanvändarnas rätt att förhandla, vilket minskar tvister vid markförvärv för projektgenomförande.
"Även om den nuvarande mekanismen för markförvärv är mycket bättre än tidigare (mer adekvat och marknadsbaserad ersättning), är den inte lika bra som pilotmekanismen som gör det möjligt för företag och personer med markanvändningsrättigheter att själva förhandla om marköverföring", betonade Chau.
Till exempel har det i distrikt 3 i Ho Chi Minh-staden funnits 48 gamla lägenhetskomplex de senaste åren. Hittills har företag i 5 av dessa komplex frivilligt gått med på att köpa tillbaka 100 % av de gamla lägenheterna från de boende för att genomföra projekt för att bygga nya kommersiella lägenhetsbyggnader utan några klagomål, eftersom detta är en ömsesidigt fördelaktig transaktionsmekanism.
Det finns fortfarande 43 gamla flerbostadshus som inte har renoverats eftersom vi saknar en mekanism för att uppmuntra investerare att själva förhandla om köp av gamla flerbostadshus.
Enligt Chau står många kommersiella bostadsprojekt för närvarande stilla eftersom marken som ägs av företagen inte är avsedd för bostäder, vilket förhindrar byggnation.
Medan bostadsmarknaden upplever brist på bostäder (på grund av brist på bostadsprojekt), kommer en pilotinsats av ett program som gör det möjligt för företag att självständigt förhandla om köp av icke-bostadsmark för kommersiella bostadsprojekt att öka antalet licensierade kommersiella bostadsprojekt och därigenom öka utbudet av bostadsprodukter i framtiden.
Herr Nguyen Huu Cuong, ordförande för Hanoi Real Estate Club, anser att pilotprogrammet som gör det möjligt för företag att självständigt förhandla om köp av icke-bostadsmark från medborgare för kommersiella bostadsprojekt är en lovande riktning för utvecklingen av bostadsmarknaden.
Denna mekanism gör det också möjligt för fastighetsföretag att samarbeta med markanvändare genom överföring av markanvändningsrättigheter och markbidrag som eget kapital för att genomföra kommersiella bostadsprojekt.
Detta kommer att öka den mark som är tillgänglig för bostadsbyggande och tillgodose människors bostadsbehov. ”Att tillåta företag att direkt förhandla om och köpa markanvändningsrättigheter från människor kommer säkerligen att vara mycket billigare än att organisera budgivning eller auktioner för markanvändningsrättigheter för att bygga kommersiella bostadsprojekt. Direkta förhandlingar mellan de två parterna kommer att undvika 'uppblåsta priser' i markauktioner”, kommenterade Cuong.
Många fastighetsexperter anser också att ett pilotprojekt med ett program som gör det möjligt för företag att självständigt förhandla om köp av jordbruksmark och andra typer av mark från invånare för kommersiellt bostadsbyggande skulle förhindra det nuvarande slöseriet med stadsmark.
I verkligheten har många obebyggda tomter i Hanoi och Ho Chi Minh-staden stått övergivna i åratal. Pilotprojekt med återköps- och omvandlingsavtal kommer att bidra till att använda mark mer effektivt, samtidigt som staten fortsätter att samla in markanvändningsavgifter och skatter, och människor har fler alternativ att köpa hus.
Uppmuntra byggandet av billiga kommersiella bostäder.
Även om många experter stöder pilotprogrammet som gör det möjligt för företag att förhandla om rätten att använda icke-bostadsmark för kommersiella bostadsprojekt, anser de att pilotprogrammet bör prioritera prisvärda bostadsprojekt som är lämpliga för den lokala kontexten.
Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.coms södra region, rekommenderade att denna pilotmekanism skulle användas för att utveckla prisvärda bostäder och billiga kommersiella lägenheter för att öka bostadsutbudet och möta de verkliga bostadsbehoven hos majoriteten av befolkningen.
Herr Tuan menade att ett ökat bostadsutbud genom pilotprojekt måste anpassas till praktiska behov. Utan tydlig riktning, om företag, efter att ha gått med på att köpa mark från invånare, enbart fokuserar på att utveckla kommersiella bostäder till höga priser, cirka över 50 miljoner VND/ m² , för att skörda höga vinster som de har gjort tidigare, då kommer målet att balansera bostadsutbud och efterfrågan på marknaden inte att uppnås.
En annan sak att notera, enligt Tuan, är att pilotprogrammet som tillåter företag att köpa icke-bostadsmark från privatpersoner för kommersiella bostadsprojekt måste undvika en situation där vissa finansiellt starka investerare utnyttjar denna reglering för att köpa upp mark och behålla den, i väntan på att priserna ska stiga innan de säljer den vidare till andra företag.
Regler bör läggas till som kräver att företag som förhandlar om och förvärvar mark från invånare utvecklar kommersiella bostadsprojekt inom 2–3 år. Annars måste marken överföras till en annan investerare för utveckling, och om den lämnas obebyggd kommer den att återtas.
De två resolutionerna kommer att undanröja hinder för fastighetsmarknaden.
Utöver pilotresolutionen som gör det möjligt för företag att självständigt förhandla om överföring av icke-bostadsmark från medborgare för kommersiella bostadsprojekt, planerar regeringen också att lägga fram en specialiserad resolution för nationalförsamlingen för behandling och godkännande. Resolutionen behandlar markrelaterade frågor, flytt av förorenande fabriker, omorganisation av statliga myndigheters huvudkontor och lösningar på projekt som står inför inspektioner, revisioner, utredningar och domstolsbeslut.
Dessa två resolutioner kommer att "återuppliva" de tillgångar som för närvarande är bundna i hundratals avstannade bostads- och stadsutvecklingsprojekt över hela landet. Med de mekanismer som inrättats genom dessa resolutioner från nationalförsamlingen kommer företag att ha en grund för att slutföra investeringsförfaranden för projekt, fortsätta genomföra bostadsbyggandeprojekt, öka bostadsutbudet och bidra till att balansera utbud och efterfrågan på marknaden.
Minister för naturresurser och miljö DO DUC DUY:
"Projekt som missköts av lokala ledare kommer att räddas."
Beträffande den tematiska resolutionen är den vägledande principen från den behöriga myndigheten att projekt som stannat av på grund av misstag begångna av lokala myndigheter och ledare kommer att lösas så att företag kan fortsätta genomföra projekten. I de flesta fall som rör den här typen av projekt har lokala ledare som begått överträdelser disciplinerats.
När det gäller projekt där företag avsiktligt bryter mot regler kommer marken att återvinnas för att undvika slöseri med markresurser.
Det finns fortfarande farhågor kring villkoren.
Lägenhetsprojekt på Le Van Luong Street, Nhon Duc Commune, Nha Be District, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung
En fastighetsprojektutvecklare i Ho Chi Minh-staden sa att Ho Chi Minh-staden, förutom att regeringen lämnat in en pilotresolution till nationalförsamlingen för behandling och godkännande, också granskar antalet företag med tomter som för närvarande möter regulatoriska hinder som förhindrar projektgenomförande. Enligt detta specifika företags granskning möter nästan 20 tomter i Binh Chanh-distriktet, distrikt 8, Thu Duc-distriktet etc. dessa hinder.
Denna person uppgav att de flesta marktomterna är jordbruksmark eller icke-jordbruksmark (inte bostadsmark), för vilka företag har slutfört ägaröverföringen från folket, men på grund av lagliga restriktioner kan de inte fortsätta med projekten.
Fastighetsmarknaden har varit svår på sistone, men företagen kan inte utnyttja sina befintliga markresurser för att utveckla ytterligare projekt och sälja av överskottsutbud för att få tillbaka sina investeringar, vilket gör det mycket utmanande. Samtidigt måste företagen fortfarande betala ränta på banklån, vilket förvärrar deras svårigheter.
Efter att ha läst utkastet till resolution som snart ska behandlas för godkännande anser detta företag att det är en nödvändig policy för att lindra svårigheter för företag och marknaden, och det är på väg att behandlas för godkännande.
En punkt som oroar företagen är dock resolutionsutkastets bestämmelse om villkoren för att genomföra kommersiella bostadsprojekt genom avtal om markanvändningsrättigheter eller befintliga markanvändningsrättigheter.
Följaktligen får fastighetsföretag som genomför kommersiella bostadsprojekt genom avtal om markanvändningsrättigheter eller de som redan innehar markanvändningsrättigheter enligt denna resolution omvandla markanvändningsändamålet för en eller flera typer av mark för projektet, inklusive jordbruksmark; annan mark än jordbruksmark; och bostadsmark och annan mark inom samma tomt, i de fall där en överenskommelse om markanvändningsrättigheter har ingåtts.
Sådana här regleringar skulle kunna tolkas som att företag som redan äger mark kan omvandla jordbruksmark eller annan mark (exklusive bostadsmark) för projekt, medan de som förvärvar mark från grunden måste överföra tomter som innehåller både bostadsmark och andra typer av mark inom samma tomt.
Om resolutionen antas och genomförs exakt som företagen förstår den, kommer problemet därför inte att åtgärdas helt och hållet.
Denna person förklarade vidare att det för närvarande, utöver företag som redan äger mark, finns fall där företag tidigare har tillåtit individer inom företaget att köpa jordbruksmark men ännu inte har inkluderat den i företagets ägo på grund av juridiska hinder; eller så finns det företag med tillräckliga resurser som vill förvärva mark från människor för att utveckla projekt.
Om det tolkades på detta sätt skulle företag bara kunna köpa områden med både bostadsmark och andra typer av mark, vilket skulle begränsa deras möjligheter att få tillgång till markresurser.
"Naturresurs- och miljöministern påpekade nyligen inför nationalförsamlingen otillräckligheten i att de flesta fastighetsprojekt genomförs på mark som ursprungligen inte utsetts till bostadsmark, och den detaljerade planeringen av projekten inkluderar olika typer av mark såsom bostadsmark, transportmark, grönområden etc., så bestämmelserna i marklagen är inte praktiska att genomföra. Därför måste den beredningsansvariga ompröva detta", föreslog tjänstemannen.
En fras bör tas bort.
Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, delade denna oro och föreslog att frasen "för fall av överenskommelse om erhållande av markanvändningsrättigheter" borde tas bort från förordningen om bostadsmark och annan mark inom samma tomt för att undvika feltolkningar vid genomförandet av resolutionen.
Det innebär att företag som redan äger mark eller har förvärvat den genom överlåtelse får använda tre typer av mark – jordbruksmark, annan mark än bostadsmark, och bostadsmark och annan mark inom samma tomt – för kommersiella bostadsprojekt, förutsatt att de följer markanvändningsplanen, detaljplanen och andra kriterier som anges i resolutionen.
"Endast på detta sätt kan vi undanröja flaskhalsar och frigöra markresurser", sa Chau.
[annons_2]
Källa: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Kommentar (0)