Huvudvärken med att beräkna fastighetsskatt.

Experter anser att för att säkerställa rättvisa och praktisk genomförbarhet bör båda skatteberäkningsmetoderna bibehållas parallellt.

I en färsk rapport till nationalförsamlingen föreslog finansministeriet ett nytt system för personlig inkomstskatt (PIT) för fastighetsöverlåtelser: en skatt på 20 % på vinsten (försäljningspris minus inköpspris och legitima utgifter), utöver den nuvarande skatten på 2 % på det totala överlåtelsepriset. Målet är att öka rättvisan och transparensen i skattehanteringen samtidigt som spekulation och prismanipulation begränsas. Många är dock oroliga för om denna politik effektivt kommer att rikta in sig på spekulanter eller oavsiktligt driva upp bostadspriserna, vilket negativt påverkar genuina köpare.

Bör man införa spekulationsskatter?

Enligt Nguyen Phuong Lien, advokat på SENLAW Law Firm, ligger skattesatsen på 20 % nära internationell praxis och återspeglar korrekt principen om beskattning av faktiska inkomster, vilket bidrar till att öka budgetintäkterna och begränsa skatteundandragande. En stor utmaning är dock implementeringskapaciteten, eftersom många fastighetstransaktioner för närvarande saknar fullständiga uppgifter om köpeskillingar, särskilt för fastigheter som köpts och sålts för länge sedan, ärvda eller gåvogivna fastigheter, eller fastigheter som köpts genom informella avtal. Värderings- och informationshanteringssystemen är ännu inte synkront sammankopplade, vilket gör det svårt att fastställa vinster och lätt leder till tvister.

Alternativ för att beskatta personlig inkomst på fastighetstransaktioner är fortfarande kontroversiella från många håll.

Om rimliga kostnader som låneräntor, renoveringskostnader och inflation inte beaktas fullt ut kan säljare höja priserna för att kompensera för skatter, vilket oavsiktligt driver upp huspriserna.

Många experter är överens om att en vinstbaserad skatt är rimlig och rättvis, och att den korrekt återspeglar inkomstens karaktär snarare än intäkterna. Implementeringen kräver dock detaljerad vägledning om avdragsgilla kostnader, inklusive räntebetalningar, advokatkostnader, reparationer och inflation för långsiktigt fastighetsägande. Advokat Lien betonade att fastighetsmarknaden för närvarande är trög. Om den nya skatten tillämpas utan synkroniserad juridisk infrastruktur och data kan likviditeten minska och huspriserna kan bli uppblåsta eftersom säljare inkluderar skattekostnader i försäljningspriset. Detta skulle göra det ännu svårare för genuina köpare att få tillgång till bostäder.

Flera mellanliggande lösningar föreslås, såsom: flexibel tillämpning av de två alternativen beroende på möjligheten att bevisa den ursprungliga kostnaden för transaktionen; undantag från eller tillämpning av förmånliga skatter för socialt boende och prisvärda bostäder; och gradvis övergång från en engångsskatt till en vinstbaserad skatt enligt en specifik färdplan. Den största utmaningen är dock hur man ska tvinga människor att ärligt deklarera sina utgifter samtidigt som man förhindrar bedrägliga deklarationer för att minska skatteskyldigheter utan effektiva verifieringsverktyg och en heltäckande rättslig ram.

Överväg de två alternativen.

Fru Ngoc Mai (Binh Tan-distriktet, Ho Chi Minh-staden), som äger flera fastigheter, sa att hon med stabil ekonomi och ett behov av hyresinvesteringar valde alternativet med 2 % skatt eftersom det är snabbt och inte kräver detaljerad deklaration. Samtidigt, som fastighetsinvesterare, valde herr Bui Thanh Long (distrikt 7, Ho Chi Minh-staden) alternativet med 20 % skatt eftersom han kan beräkna faktiska vinster och förluster.

Tran Khanh Quang, direktör för Viet An Hoa Real Estate Company, kommenterade att den nuvarande skattesatsen på 2 % är någorlunda "enhetlig". Han menade att även om det inte finns några invändningar när marknaden blomstrar och säljare gör betydande vinster, tas 2 %-skatten fortfarande ut när marknaden minskar, vilket är mycket orimligt. Detta gäller särskilt för fastigheter med högt värde, där förlusterna är ännu mer tydliga. Han gav ett exempel: någon köper en fastighet värd 100 miljarder VND men säljer den bara för 105 miljarder VND efter ett år – precis tillräckligt för att betala av skulder eller återfå kapital – men måste fortfarande betala 2 %-skatten (2,1 miljarder VND), för att inte tala om ränta, notarieavgifter, mäklararvoden etc., vilket resulterar i en förlust. Om en skatt på 20 % tillämpades på vinsten skulle säljaren i detta fall nästan inte behöva betala någon skatt. Enligt Quang är det rimligt och flexibelt att ge människor rätten att välja mellan de två alternativen, beroende på varje specifikt fall.

Herr Nguyen Tan Phong, chef för Legal Consulting Center (Vietnam E-commerce Association), instämmer i inriktningen att beskatta baserat på vinst för att återspegla faktiska inkomster. För genomförbarhet och rättvisa bör dock båda alternativen bibehållas samtidigt. 20%-alternativet bör tillämpas när personer har fullständig dokumentation som styrker utgifter; 2%-alternativet bör tillämpas när kostnadsbasen inte kan fastställas. Detta bidrar till att begränsa riskerna för transaktioner som involverar långsiktigt ägda tillgångar, gåvor, arv etc. "Beskattning är inte bara en skyldighet, utan också ett tecken på rättvisa. För att policyn ska vara effektiv måste det finnas specifik och enhetlig vägledning nationellt, så att man undviker situationer där varje ort tillämpar den på olika sätt, vilket orsakar svårigheter för människor", betonade herr Phong.

Advokat Nguyen Phuong Lien anser också att förslaget att införa en skatt på 20 % är lämpligt i princip. Det krävs dock noggrant övervägande med tanke på bristen på synkronisering och transparens i datasystemet gällande priser och kostnader. Staten behöver snarast utfärda en tydlig rättslig ram och färdigställa databasen för ett effektivt genomförande.

Dr. Tran Quang Thang, chef för Institutet för ekonomi och management, Ho Chi Minh-staden: Progressiv beskattning eller beskattning baserad på område.

Att tillämpa en andra fastighetsskatt enligt dessa två alternativ kan få flera effekter på marknaden, inklusive: Om skattesatsen är för hög kan ägare av andra fastigheter vara mindre motiverade att investera, särskilt i hyresfastigheter eller långsiktiga investeringar. Investerare kan växla till andra tillgångar som guld eller aktier istället för fastigheter. Om skatten tas ut på överlåtelsepriset (2 %) kan detta leda till att huspriserna stiger eftersom säljare justerar sina försäljningspriser för att kompensera för skatten. Om skatten baseras på vinst (20 %) kanske huspriserna inte påverkas direkt, men investerare kan vara mer försiktiga innan de köper eller säljer. Ägare kan behålla fastigheter längre för att undvika skatten istället för att köpa och sälja ofta. Det finns en möjlighet till skatteflykt, såsom transaktioner via mellanhandsföretag eller vinstjusteringar för att minska skattebeloppet.

Enligt min mening skulle flera andra skattealternativ kunna övervägas för att säkerställa rättvisa och främja hållbar utveckling av fastighetsmarknaden, såsom progressiv beskattning baserad på antalet ägda fastigheter; beskattning baserad på area eller fastighetsvärde; beskattning av kortfristiga fastighetstransaktioner; och beskattning baserad på fördelar som uppstår från infrastruktur.

Källa: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm