Markauktionerna hettar upp igen.

På senare tid har markmarknaden i Hanois förorter blivit hetare än någonsin, med markauktioner som ständigt säljer slut. De framgångsrika budpriserna i varje efterföljande auktion slår ständigt rekord från den föregående.

2-3 gånger högre än omgivningen

Den 28 juli höll Dan Phuong-distriktets markutvecklingscenter framgångsrikt en auktion av 85 tomter, inklusive en tomt som nådde ett vinnande bud på 100 miljoner VND/m2, dubbelt så mycket som utgångspriset. Den 10 augusti registrerade auktionen av 68 tomter i Thanh Oai-distriktet upp till 7 000 ansökningar, varav en tomt vanns till ett pris överstigande 100 miljoner VND/m2, vilket förvånade många.

Senast varade en rekordstor auktion i Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, i nästan 19 timmar, från den 19 augusti till klockan 04:30 den 20 augusti. Enligt arrangörerna lockade auktionen av 19 tomter i Long Khuc-området i Tien Yen-kommunen 517 deltagare, med 1 100 inlämnade ansökningar. Auktionen var spännande, nervpirrande och utmattande för både arrangörerna och budgivarna. Många lämnade i förtid eftersom flera tomter bjöds på till alltför höga priser, drivet av ett desperat försök att förvärva marken till varje pris.

Medan investerare bjöd, utanför auktionsområdet, var ett flertal fastighetsmäklargrupper närvarande, som livestreamade videor på sociala medieplattformar för att rapportera om atmosfären runt auktionsområdet i syfte att blåsa upp priserna och spekulera för vinst.

Som ett resultat av detta bjöds det ut bud på tomt LK03-12 (en hörntomt med tre gatufasader) med en yta på över 113 m2 till 133,3 miljoner VND/m2, mer än 18 gånger högre än utgångspriset (7,3 miljoner VND/m2). De återstående tomterna hade vinnande bud mellan 97,3 och 127,3 miljoner VND/m2, med det lägsta vinnande budet på 91,3 miljoner VND/m2.

Några mäklare som var närvarande kommenterade att det vinnande budpriset var betydligt högre än det nuvarande marknadspriset i området. Detta är också ett rekordhögt pris för en förort till Hanoi.

Fortsatta observationer på morgonen den 20 augusti, efter att auktionen avslutats, visade att många fastighetsmäklare fortfarande var verksamma på auktionsplatsen i byn Long Khuc. Vissa mäklare uppgav att de auktionerade tomterna såldes vidare med ett påslag på 300-500 miljoner VND beroende på område och läge. "Det vinnande budet för tomt LK03-12 (hörntomt med 3 gatufasader), som mäter över 113 m2, var 133,3 miljoner VND/m2, och den vinnande budgivaren säljer den nu vidare för 300 miljoner VND. De två tomterna med de lägsta vinnande buden på 91,3 miljoner VND/m2 säljs vidare för 600 miljoner VND vardera", sa en mäklare.

Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.vns södra region, kommenterade att de höga auktionspriserna för mark kommer att göra kostnaderna för markröjning för nya projekt dyrare. Samtidigt kommer människor som äger mark i omgivningarna sannolikt att driva upp försäljningspriserna på sin mark i enlighet därmed. Den plötsliga ökningen av markpriserna kan också skapa en trend av markspekulation, där många människor rusar för att köpa mark i hopp om att tjäna på den fortsatta prisökningen. Detta kan dock leda till en situation där pengar är bundna i mark istället för att cirkulera i andra ekonomiska aktiviteter.

Enligt Tuan visar prishistorikverktyget Batdongsan.com.vn att de vinnande buden på 19 tomter i LK03- och LK03-områdena i Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, var 2–3 gånger högre än det rådande marknadspriset.

Området med 19 tomter som nyligen auktionerades ut i Long Khuc-området, Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, Hanoi. Foto: HUU HUNG

Finns det något ovanligt?

Enligt Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams mäklarförening (VARS), har många fastighetssegment i Hanoi sedan slutet av förra året kontinuerligt sett kraftiga prisökningar, särskilt lägenhetspriserna som har varit fortsatt höga (nådde nästan 60 miljoner VND/m2 och visar tecken på stagnation), vilket har lett till att investeringsvinstmarginalerna har minskat avsevärt. För låghus i vissa bostadsprojekt och stadsområden ligger priserna också på flera hundra miljoner VND/m2. Därför letar många investerare efter att flytta till tomter i förortsområden, där auktionerad mark lockar mer uppmärksamhet.

Enligt Dinh har efterfrågan på förortsmark blivit ännu mer livlig med de nya fastighetslagarna, som trädde i kraft den 1 augusti och som skärper reglerna för markindelning och försäljning. I synnerhet har nyheten om att vissa distrikt i Hanoi förbereder sig för att bli stadsdelar år 2025 påverkat både invånares och investerares psykologi, vilket har lett till att tusentals människor deltar i markauktioner, medan många auktioner i slutet av 2023 var bristfälliga och vissa tomter till och med fick skjutas upp på grund av otillräckliga deltagare.

Professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö, uppgav i ett uttalande till pressen att det är ovanligt att de vinnande budpriserna för mark i Hanois förortsområden, belägna 30–40 km från stadens centrum, nu drivs upp till över 100 miljoner VND/m². Markpriserna i dessa områden blåsas upp artificiellt till nivåer som de flesta inte har råd med.

Advokat Nguyen Van Hai (Hanoi Advokatsamfund) menar att markauktioner förväntas ge omedelbara fördelar för lokala budgetar, men om de inte hanteras strikt kan de leda till många negativa konsekvenser. Den uppenbara lärdomen från tidigare år är att artificiellt uppblåsta markpriser inte bara stör marknaden utan också skapar möjligheter för spekulanter att driva upp priserna ännu högre för vinst, vilket potentiellt kan leda till en ohållbar fastighetsbubbla.

Dr. Tran Xuan Luong, biträdande direktör för Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation, noterade också att auktionerad mark i förortsområden i Hanois områden, såsom Thanh Oai och Hoai Duc..., har lockat mycket högre priser än marknadsvärdet, delvis på grund av manipulation och prisinflation från spekulativa grupper. Han observerade de senaste auktionerna och noterade deltagandet och de höga buden från investerare från provinserna Hai Duong, Bac Ninh och Bac Giang. Detta är en faktor som kommer att driva upp mark- och fastighetspriserna under den kommande perioden, vilket gör det svårt för dem med verkliga behov att få tillgång till marknaden. Därför föreslog Dr. Tran Xuan Luong att för att förhindra spekulation och prisinflation bör depositionsbeloppet ökas till 50 % av det ursprungliga värdet, och att auktionerad mark endast bör köpas, säljas eller notariseras efter 1–2 år, eller om den säljs vidare inom den perioden bör en högre skatt tillämpas.

Människor måste vara vaksamma.

Enligt observationer av reportrar från tidningen Nguoi Lao Dong och historisk prisstatistik från batdongsan.com.vn var det vanliga utgångspriset för tomter i Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, under andra kvartalet 2024 cirka 43 miljoner VND/m2, en ökning med cirka 48 % jämfört med föregående år. Utgångspriserna för tomter i angränsande kommuner varierade mellan 22 och 62 miljoner VND/m2, beroende på läge och transportförbindelser.

Intresset för och priserna på tomter i utkanten av Hanoi har ökat på grund av planeringsfaktorer och auktionsaktiviteter. Under första halvåret 2024 ökade sökningarna efter tomter i distrikten Dong Anh, Gia Lam, Thach That och Quoc Oai (Hanoi City) med 48–104 %, och denna ökade efterfrågan drev upp markpriserna i dessa förortsområden med 4–24 % jämfört med andra halvåret 2023.

Fastighetsexperter förutspår att markauktioner kommer att fortsätta vara aktiva från och med nu till slutet av året, eftersom den nya markprislistan ännu inte har tillämpats. Att fastställa utgångspriset baserat på den nuvarande statligt fastställda prisramen kommer att resultera i ett mycket lägre pris jämfört med andra typer av mark. För att undvika risker mitt i "hettan" kring markauktioner i synnerhet, och fastighetsmarknaden i allmänhet, på grund av inverkan och konsekvenserna av många faktorer, måste man vara försiktig innan man investerar eller överväger ett verkligt behov av bostäder.

Brist på verktyg för att stabilisera markpriserna.

Enligt professor Dang Hung Vo ringer många fastighetsmäklare överallt och frågar om att köpa mark och hus, och besöker fastigheter på många platser för att artificiellt blåsa upp marknadspriserna. Omfattningen av markauktioner i utkanten av Hanois områden har de senaste dagarna varit mycket liten, så spekulanter vill använda dessa auktioner för att driva upp priserna, vilket visar att markpriserna verkligen stiger och leder människor mot högre priser. Samtidigt stängs många fastigheter på huvudgatorna i centrala Hanoi på grund av den ökande populariteten för e-handel, medan markpriserna i förorterna stiger kraftigt, vilket tyder på näringslivets inflytande. "Vi saknar verktygen för att hantera markmarknaden. År 2004 förbjöd regeringen markindelning och försäljning eftersom det var oförenligt med modern stadsutveckling. Många köpte mark och lämnade den sedan obebyggd. Marken investerades inte i eller utvecklades, utan pengar samlades helt enkelt där, vilket fick markpriserna att skjuta i höjden. Den nyligen antagna fastighetshandelslagen förbjuder också markindelning och försäljning i specialstäder, typ 1-städer, typ 2-städer och typ 3-städer. Vi har skärpt reglerna för markindelning och försäljning, men vi saknar fortfarande det enda verktyget, fastighetsskatt, för att stabilisera marknadspriserna", konstaterade professor Dang Hung Vo.

Källa: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm