Mark-mot-infrastrukturbyte (BT): Priset för snabbhet och disciplin i utvecklingen

Ett BT-kontrakt (build-transfer) beskrivs ofta helt enkelt som ett byte av mark mot infrastruktur. Detta sätt att uttrycka sig utelämnar den svåraste delen.

I ett Build-Transfer-kontrakt (BT) värderar staten och investeraren inte bara ett projekt och en tomt. De värderar tidsperioden mellan de två. Med tiden ökar kapitalkostnaderna varje månad, markpriserna fluktuerar, planeringen kan ändras och riskerna för varje part ackumuleras tyst innan kontraktet avslutas.

Den 29 april 2026 påbörjade Ho Chi Minh-staden byggandet av fyra stora projekt med en total investering på cirka 142 000 miljarder VND, inklusive det nya administrativa centret i Thu Thiem, implementerat av Sun Group enligt Build-Transfer (BT)-modellen. Staden godkände också en lista med 33 tomter avsedda för betalning för BT-projekt, många belägna i stadskärnan och Thu Thiem. BT-frågan har flyttats från juridisk debatt till frågor om offentliga tillgångar. Till vilket pris kommer dessa tomter att värderas, enligt vilka förfaranden, och vem kommer att gynnas av prisökningen efter att infrastrukturen är färdigställd?

BT-modellen (Build-Transfer) återvänder på grund av verkligt tryck. Den medellångsiktiga offentliga investeringsplanen för 2026-2030 uppgår till cirka 8,22 miljoner miljarder VND. Budgeten kan knappast täcka alla infrastrukturbehov. För projekt som inte genererar direkta intäktsströmmar, såsom administrativa centra, torg eller vissa stadsprojekt, är PPP-projekt (Offentlig-Privat Partnerskap) med vägtullar svåra att genomföra. BT öppnar upp ett annat alternativ: investerare förskotterar kapital för byggnation, och staten ersätter dem med mark. Detta argument är övertygande, särskilt när städer behöver infrastrukturprojekt tidigare.

Men enbart ett rationellt skäl räcker inte för att göra ett kontrakt säkert. Med BT är risken fördelad över tre värden som samexisterar inom ett enda avtal.

Först och främst är det projektkostnaden. Den initiala totala investeringen och den faktiska kostnaden efter slutlig uppgörelse kan skilja sig åt. Statens revisionsverk rekommenderade en gång att över 5 200 miljarder VND från 29 BT-projekt skulle hanteras, med frågor relaterade till total investering, investerarval, markallokering och fastställande av faktiska implementeringskostnader.

Det nya rättsliga ramverket har försatt BT-projekt (Build-Transfer) i en strammare riktning igen. Dekret 257/2025/ND-CP och relaterade dokument fastställer mekanismen för BT-kontrakt, inklusive betalning med markfonder, hantering av avvikelser och revisionens roll.

Sedan finns det markpriset. Mark som betalas enligt BT-modellen (Build-Transfer) är inte en fast summa pengar. Mark har läge, planering, byggrättigheter och förväntat värde. En tomt i Thu Thiem innan infrastrukturen är färdigställd kommer att skilja sig från hur den är efter att området blir ett nytt administrativt, kommersiellt eller servicecenter. Om markpriset i kontraktet är lägre än dess verkliga värde kommer mellanskillnaden att gå ut från den offentliga sektorn. Om markpriset sätts för högt för att minska risken för förlust kan investerarens finansiella plan hämmas.

BT-investerare får inte bara mark. De bär riskerna med byggnation, kapitalkostnader, tidpunkten för marköverlåtelse, potentialen för markexploatering och de ekonomiska förpliktelser som är förknippade med marken. Ett kontrakt som investeraren i slutändan inte kan uppfylla kommer inte att leverera projektet till staten. Principen om lika värde i det nya rättsliga ramverket, om den tillämpas strikt, måste skydda både offentliga tillgångar och projektets genomförbarhet.

Den största utmaningen är tid. Byggandet kan påbörjas tidigare, medan mark kan överlämnas senare. Mellan dessa två punkter kan fastighetsmarknaden gå upp, ner eller stagnera. Räntorna fluktuerar. Regional planering justeras. Markens kommersiella värde förblir inte konstant under hela kontraktets löptid. Ett kontrakt som låser fast vissa element vid tidpunkten för undertecknandet men låter andra fluktuera med marknaden sätter både regeringen och företaget på en långsiktig chansning.

Om marknaden stiger kraftigt kan vinstmarginalen bli högre för investeraren än det belopp som regeringen beräknade vid tidpunkten för kontraktets undertecknande. Om marknaden korrigeras eller marken försenas kan investerarens finansiella plan störas. I båda fallen kommer den ofördelade risken inte att försvinna. Den kommer helt enkelt att vänta tills en part inte längre kan bära bördan.

Det nya rättsliga ramverket har försatt BT-projekt (Build-Transfer) i en stramare riktning igen. Dekret 257/2025/ND-CP och relaterade dokument fastställer mekanismen för BT-kontrakt, inklusive betalning med markfonder, hantering av avvikelser och revisionens roll. Men dokumentet är bara utgångspunkten. BT:s tyngd ligger i varje specifikt kontrakt. Hur granskas projektkostnaderna? När värderas marken? Hur hanteras skillnaden mellan projektvärdet och markfonden? Vilka dokument gör det möjligt för allmänheten, folkrådet och statens revisionsmyndighet att läsa dessa beräkningar?

Listan över 33 tomter i Ho Chi Minh-staden är en lista över planerade betalningar, inte mark som redan har tilldelats. Därför är det nuvarande skedet det mest avgörande för prognoser. Innan en tomt lämnar statens händer behöver samhället veta hur marken redovisas, vilken mekanism som används för att fastställa dess värde, om den kommer att auktioneras ut och vem som kommer att hållas ansvarig om det faktiska värdet senare avviker avsevärt från den ursprungliga planen.

En stad kan få projekt slutförda snabbare tack vare Build-Transfer-modellen (BT). Men snabbhet ensam kan inte kompensera för kostnaderna. Den flyttar kostnaderna till andra former. En del av det ingår i den totala investeringen för projektet. En del av det ingår i markutvecklingsrättigheter. En del av det ingår i väntetiden mellan byggnation, marköverlåtelse och drift. Detta BT-test handlar inte bara om att frigöra resurser. Det handlar också om förmågan att korrekt värdera tre saker samtidigt: projektet, marken och tiden.

Tio år efter färdigställandet kommer det verkliga värdet av ett Build-Transfer (BT)-kontrakt att synas i stadslivet. Kommer projektet att tjäna samhället bättre, kommer marken att utnyttjas mer effektivt och kommer offentliga resurser att skapa ytterligare värde för samhället? Om detta uppnås kan BT bli ett pålitligt sätt att mobilisera resurser för en ny utvecklingsfas.

Källa: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html