I sin nyligen publicerade rapport om fastighets- och bostadsmarknaden konstaterade byggnadsministeriet att fastighetsföretag står inför många svårigheter. I synnerhet ökade antalet fastighetsföretag som ansökte om konkurs eller upplösning under 2022 med 38,7 % jämfört med 2021.
Svårigheter hopade sig på svårigheter.
Denna myndighet bedömde 2022 som ett utmanande år för företag verksamma inom fastighetssektorn, där vissa företag minskade sin personalstyrka med upp till 50 % för att hantera svårigheter. De främsta orsakerna var svårigheter att få tillgång till kredit, emittera obligationer och anskaffa kapital från kunder, vilket ledde till att många företag saknade kapital och tvingades försena eller tillfälligt avbryta projektgenomförandet.
Dessutom har stigande utlåningsräntor, valutakurser, bränslepriser och byggmaterialpriser lett till ökade företagskostnader, vilket påverkar affärsverksamheten. Svårigheten för kunder att få tillgång till banklån för fastighetsköp påverkar också indirekt likviditeten hos fastighetsprodukter och -projekt; företag kan inte sälja sina produkter för att återvinna kapital och återinvestera.
Dessutom har vissa företag från slutet av 2022 till idag också mött press att återbetala obligationer till investerare i förtid av olika skäl, inklusive förändringar i policyer som styr utgivningen av företagsobligationer.
Enligt en rapport om den vietnamesiska obligationsmarknaden från Vietnam Bond Market Association (VBMA) uppgick den totala volymen av utgivna företagsobligationer förra året till 255 163 miljarder VND, en minskning med 66 % jämfört med föregående år. Emissionsvärdet för de flesta sektorer minskade under 2022 jämfört med föregående år, särskilt obligationsemissionen från fastighetsbolag minskade med så mycket som 80,8 % jämfört med föregående år på grund av flera ogynnsamma makroekonomiska faktorer.
Svårigheter att få tillgång till kapital har avsevärt påverkat köp- och säljaktiviteter på fastighetsmarknaden. (Foto: TAN THANH)
Samtidigt var företag tvungna att återköpa obligationer värda upp till 210 830 miljarder VND före schemat, en ökning med 46 % jämfört med 2021. Av detta återköpte fastighetssektorn cirka 35 400 miljarder VND. Detta innebär att kapitalet för fastigheter inte bara stramar åt utan också minskas avsevärt jämfört med tidigare, vilket får många företag i branschen att möta ännu större svårigheter. En rad förlustmeddelanden från företag visar på denna svårighet, såsom att Phat Dat Real Estate förlorade nästan 230 miljarder VND under det sista kvartalet 2022, att Cen Land också rapporterade en nettoförlust på 58,6 miljarder VND under det fjärde kvartalet 2022 och att Dat Xanh Group förlorade över 400 miljarder VND... många andra stora företag upplevde också kraftiga minskningar i intäkter och vinster.
Styrelseordföranden för ett fastighetsbolag med utestående obligationsskulder på över 200 miljarder VND uppgav att hans företag har accepterat "förluster och smärta" för att omorganisera sin investeringsportfölj och sälja projekt för att komma ur skuld- och räntecykeln. Att hitta partners att sälja till under denna tid är dock extremt svårt, eftersom de flesta fastighetsbolag får slut på kapital och alla tillgångar är svåra att sälja, inte bara fastigheter.
"Att företagsobligationsmarknaden åtstramades alltför snabbt och plötsligt överraskade oss. Det vi oroar oss för just nu är hur vi ska hitta kapital för att genomföra våra projekt, medan många relaterade policyer och förfaranden ännu inte har lösts. Därför behöver vi att regeringen snabbt hittar sätt att undanröja politiska hinder för att stödja företag i att genomföra sina projekt", delade personen.
Många lösningar för att komma till rätta med problemet.
I ett samtal med en reporter från tidningen Nguoi Lao Dong uppgav Dr. Nguyen Huu Huan från Ho Chi Minh City University of Economics att fastighetsmarknaden står inför svårigheter både vad gäller input och output, särskilt med tanke på att kapitalet är hårt kontrollerat. För att lindra kapitalbegränsningarna på denna marknad måste Vietnams statsbank därför implementera en politik som tydligt visar stöd, inklusive en viss nivå av kortfristigt kreditstöd, för att rädda fastighetsföretagens likviditet.
”Eftersom svårigheterna med företagsobligationer inte kan lösas över en natt, samtidigt som fastighetsföretag akut behöver rörelsekapital för att fortsätta genomföra oavslutade projekt. Företag kan söka andra kapitalkällor, såsom utländska lån, men de kommer att möta valutakursrisker eftersom de måste låna i USD, och alla företag uppfyller inte villkoren för att anskaffa internationellt kapital. Därför behövs kreditkapital fortfarande på kort sikt för att 'bära bördan' och bidra till fastighetsföretagens återhämtning”, säger Dr. Nguyen Huu Huan.
Enligt Dr. Nguyen Huu Huan har fastighetsbolag inte bara svårt att få tillgång till kredit, utan även enskilda kunder som lånar för att köpa hus för boende eller investering har begränsad tillgång till kapital eller står inför höga räntor på cirka 15–16 % per år. Därför behövs lösningar för att stabilisera eller sänka utlåningsräntorna så snart som möjligt.
När det gäller lösningar på problemet med företagsobligationer anser Dr. Le Dat Chi, biträdande chef för avdelningen för företagsfinansiering vid Ho Chi Minh City University of Economics, att det är nödvändigt att erkänna det som en viktig kanal för kapitalmobilisering för företag utöver bankkredit. Därför bör åtgärder vidtas för att organisera och hantera marknaden för företagsobligationer på samma sätt som banker måste följa utlåningsregler för att skydda insättare.
Samtidigt menar finans- och värdepappersexperten Lam Minh Chanh att företagsobligationsmarknaden nyligen har fått många investerare att förlora förtroendet och inte har någon avsikt att delta igen. För att återställa företagsobligationernas viktiga roll måste följande villkor säkerställas:
Först och viktigast av allt måste alla företagsobligationer kreditvärderas av välrenommerade kreditvärderingsinstitut. Detta gör det möjligt för investerare att förstå risknivån för varje typ av företagsobligation. För det andra måste tillsynsmyndigheter strikt kontrollera obligationsdistributionen. Absolut inga kryphål bör utnyttjas för att distribuera privat emitterade obligationer till allmänheten. För det tredje bör endast de med värdepappersmäklarlicenser tillåtas att ge råd om och sälja obligationer till investerare. Undvik att ge råd om obligationsförsäljning av okvalificerade individer såsom bankanställda.
För det fjärde måste experter på obligationsförsäljning och konsultverksamhet följa en detaljerad och rigorös konsultprocess för att säkerställa att investerare tydligt förstår vilka företagsobligationer de investerar i och de potentiella riskerna som är förknippade med dessa obligationer. ”Om dessa saker görs kommer företagsobligationer gradvis att återhämta sig och utvecklas starkt, och bli en kanal för att tillhandahålla kapital till företag, särskilt fastighetsföretag”, betonade experten Lam Minh Chanh.
Ur tillsynsmyndighetens perspektiv sade Hoang Hai, chef för avdelningen för bostads- och fastighetsmarknadsförvaltning - Byggministeriet, att byggministeriet har föreslagit för finansministeriet att lägga fram ändringar och tillägg till dekret 65/2022/ND-CP som reglerar erbjudande och handel med privata företagsobligationer på den inhemska marknaden och erbjudandet av företagsobligationer på den internationella marknaden, att stärka vägledningen och riktlinjerna för erbjudande och handel med företagsobligationer på den inhemska marknaden och erbjudandet av företagsobligationer på den internationella marknaden i enlighet med lagen, samt att kontrollera fastighetsföretagens kapitalanskaffningsverksamhet på aktiemarknaden och undvika spekulation, manipulation och prisinflation.
Byggministeriet föreslår att Vietnams statsbank ska överväga och föreslå en lämplig plan för hantering av kredittaket för att stödja ekonomin; styra och vägleda kreditinstitut för att underlätta tillgången till kredit för företag, husköpare och investerare. Ministeriet begär också vägledning och anvisningar för kreditinstitut för att snabbt låna ut och betala ut medel till berättigade företag och fastighetsprojekt i enlighet med lagen; och prioritera utlåning till sociala bostadsprojekt, arbetarbostäder, prisvärda kommersiella bostäder och andra typer av fastigheter som tjänar produktions- och sociala välfärdsändamål med hög effektivitet och återbetalningskapacitet.
För orter är det nödvändigt att granska och sammanställa en lista över bostads- och fastighetsprojekt i deras områden; särskilt bedöma orsakerna till projekt som har fått investeringsgodkännande men inte har genomförts eller har försenats. Baserat på detta, fokusera på att lösa juridiska och processuella svårigheter med att förbereda investeringar för bostadsprojekt för att öka utbudet till marknaden. Påskynda administrativa reformer, undvika ansvarsflykt eller förseningar i lösningen av förfaranden för genomförande av fastighetsprojekt i området.
Studera internationell erfarenhet
Dr. Can Van Luc, medlem av den nationella rådgivande kommittén för finansiell och penningpolitik, sa att han noggrant hade studerat 16 lösningar för att rädda Kinas fastighetsmarknad och funnit att Vietnam skulle kunna överväga att tillämpa 10 av dem.
"Vi har faktiskt redan implementerat en del lösningar, såsom skatteuppskov/-anstånd, skulduppskov/-anstånd... Vi har också rådit byggnadsministeriet, finansministeriet och regeringen att undersöka och hitta lämpliga metoder baserade på den faktiska situationen i landet."
"Till exempel måste företag acceptera rabatter för att sälja vissa tillgångar för att kunna betala tillbaka skulder i tid; förhandla om skuldförlängningar med obligationsinnehavare under svåra omständigheter, vilket är tillåtet enligt dekret 65. Växla pengar mot varor, byta obligationer mot fastigheter – dessa lösningar behöver statlig vägledning för att undvika potentiella juridiska problem. Företag får omstrukturera skulder, vilket innebär att de får emittera nya obligationer för att betala tillbaka gamla skulder..." - sa Luc.
(*) Se tidningen Nguoi Lao Dong från numret daterat 30 januari.
[annons_2]
Källa: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
Kommentar (0)