Lösning av svårigheter för obligationer och fastigheter

[annons_1]

I en nyligen publicerad rapport om fastighets- och bostadsmarknaden uppgav byggnadsministeriet att fastighetsföretag står inför många svårigheter. I synnerhet ökade antalet fastighetsföretag som ansökte om konkurs och upplösning under 2022 med 38,7 % jämfört med 2021.

Svårigheter på svårigheter

Denna myndighet bedömde att 2022 är ett år då företag som är verksamma inom fastighetssektorn kommer att möta många utmaningar, där vissa företag kommer att minska sin personalstyrka med upp till 50 % för att hantera svårigheter. De främsta orsakerna är svårigheter att få tillgång till krediter, emittera obligationer och mobilisera kapital från kunder, vilket leder till att många företag saknar kapital och måste försena eller tillfälligt avbryta projektgenomförandet.

Dessutom har låneräntor, valutakurser, bensinpriser och byggmaterialpriser ökat, vilket har lett till ökade kostnader för företag och påverkat affärsverksamheten. Det faktum att fastighetsköpare har svårt att få banklån påverkar också indirekt likviditeten hos fastighetsprodukter och -projekt; företag kan inte sälja produkter för att återvinna kapital och återinvestera.

Dessutom, från slutet av 2022 fram till nu, är vissa företag fortfarande under press att återbetala obligationer i förtid till investerare av många anledningar, inklusive förändringar i policyer för att kontrollera obligationer som emitterats av företag.

Vietnam Bond Market Report från Vietnam Bond Market Association (VBMA) visar att den totala volymen av utgivna företagsobligationer förra året uppgick till 255 163 miljarder VND, en minskning med 66 % jämfört med föregående år. Emissionsvärdet för de flesta branschgrupper minskade under 2022 jämfört med föregående år, särskilt obligationsemissionen från fastighetsföretag minskade med 80,8 % jämfört med samma period i samband med många ogynnsamma makrofaktorer.

HÓA GIẢI KHÓ KHĂN ĐỂ PHÁT TRIỂN (*): Gỡ khó cho trái phiếu và bất động sản - Ảnh 1.

Svårigheter med kapitalkällor påverkar i hög grad köp- och säljaktiviteter på fastighetsmarknaden. Foto: TAN THANH

Samtidigt var företag tvungna att köpa tillbaka obligationer värda upp till 210 830 miljarder VND i förskott, en ökning med 46 % jämfört med 2021. Av dessa köpte fastighetskoncernen tillbaka cirka 35 400 miljarder VND i förskott. Det innebär att kapitalkällorna för fastigheter inte bara är åtstramade utan också avsevärt begränsade jämfört med tidigare, vilket har fått många företag i branschen att hamna i svårigheter. En rad företag som nyligen aviserat förluster visar denna svårighet, såsom Phat Dat Real Estate som förlorade nästan 230 miljarder VND under det sista kvartalet 2022, Cen Land som också rapporterade en förlust efter skatt under det fjärde kvartalet 2022 på upp till 58,6 miljarder VND eller Dat Xanh Group som hade en nettoförlust på mer än 400 miljarder VND..., många andra stora företag hade också en kraftig minskning av intäkter och vinst.

Styrelseordföranden för ett fastighetsbolag med en obligationsskuld på över 200 miljarder VND sa att hans företag har accepterat "förlust och smärta" för att omstrukturera sin investeringsportfölj och sälja projekt för att undkomma skuld- och räntesituationen... men att hitta en partner att sälja till under denna tid är extremt svårt, eftersom de flesta fastighetsbolag har uttömt sina kapitalkällor och alla tillgångar är svåra att sälja, inte bara fastigheter.

"Att företagsobligationsmarknaden har åtstramats alltför snabbt och alltför plötsligt har gjort att vi inte har kunnat reagera i tid. Det vi oroar oss för nu är att vi inte vet hur vi ska hitta kapital för att genomföra projekt, samtidigt som många policyer som rör förfaranden inte har lösts. Därför behöver vi att regeringen snart har ett sätt att avskaffa policyer som stödjer företag i att genomföra projekt" - delade den här personen.

Många lösningar

I ett samtal med reportrar på tidningen Lao Dong sa Dr. Nguyen Huu Huan från University of Economics i Ho Chi Minh City att fastighetsmarknaden står inför svårigheter både vad gäller input och output, och att särskilt kapitalkällorna kontrolleras noggrant. För att lösa kapitalsvårigheterna på denna marknad är det därför nödvändigt att statsbankens policy uttrycks genom specifika budskap, och i viss mån stöder kortfristig kreditkapital för att spara likviditet för fastighetsföretag.

"Eftersom svårigheterna med företagsobligationer inte kan lösas över en natt, samtidigt som fastighetsföretag är i desperat behov av rörelsekapital för att fortsätta genomföra oavslutade projekt. Företag kan söka andra kapitalkällor, såsom utländska lån, men kommer att möta valutakursrisker eftersom de måste låna i USD och inte alla företag uppfyller villkoren för att mobilisera internationellt kapital. Därför behöver det kortsiktiga problemet fortfarande kreditkapital för att "stödja", vilket bidrar till att hjälpa fastighetsföretag att återhämta sig", sa Dr. Nguyen Huu Huan.

Enligt Dr. Nguyen Huu Huan står inte bara fastighetsbolag inför svårigheter med kreditkapital, utan även enskilda kunder som lånar för att köpa bostad eller investeringshus har begränsad tillgång till kapital eller höga räntor på cirka 15–16 %/år. Därför behövs det en lösning för att stabilisera eller sänka utlåningsräntan snart.

Angående lösningen på problemet med företagsobligationer sa Dr. Le Dat Chi, biträdande prefekt för fakulteten för företagsfinansiering - Ho Chi Minh City University of Economics, att det är nödvändigt att erkänna det som en viktig kapitalmobiliseringskanal för företag utöver bankkredit, för att ha åtgärder för att organisera och hantera marknaden för företagsobligationer på samma sätt som banker måste följa utlåningsregler för att skydda insättare.

Samtidigt sa finans- och värdepappersexperten Lam Minh Chanh att marknaden för företagsobligationer nyligen har fått många investerare att förlora förtroendet och inte har någon avsikt att delta igen. För att återställa företagsobligationernas viktiga roll måste följande villkor säkerställas:

Först och viktigast av allt måste alla företagsobligationer kreditvärderas av välrenommerade kreditvärderingsinstitut. Då kommer investerare att känna till risknivån för varje typ av företagsobligation. För det andra måste förvaltningsinstitut strikt kontrollera distributionen av obligationer. Undvik absolut att kringgå lagen och distribuera privat emitterade obligationer till allmänheten. För det tredje är det endast de med värdepappersförmedlingscertifikat som får ge råd och sälja obligationer till investerare. Undvik att konsultera icke-professionella, såsom bankanställda, om obligationsförsäljning.

För det fjärde måste obligationskonsulter och säljare följa en detaljerad och strikt konsultationsprocess för att säkerställa att investerare tydligt förstår vilka företagsobligationer de investerar i och de potentiella riskerna med dessa företagsobligationer. ”Om vi kan göra det kommer företagsobligationer gradvis att återhämta sig och utvecklas starkt, och bli en kapitalförsörjningskanal för företag, särskilt fastighetsföretag”, betonade experten Lam Minh Chanh.

Ur förvaltningsmyndighetens perspektiv sade Hoang Hai, chef för avdelningen för bostads- och fastighetsmarknadsförvaltning - Byggministeriet, att byggministeriet har föreslagit att finansministeriet ska lägga fram ändringar och tillägg till dekret 65/2022/ND-CP som reglerar erbjudande och handel med individuella företagsobligationer på den inhemska marknaden och erbjudandet av företagsobligationer på den internationella marknaden för regeringen; stärka riktning och vägledning för erbjudande och handel med företagsobligationer på den inhemska marknaden och erbjudandet av företagsobligationer på den internationella marknaden i enlighet med lagstadgade bestämmelser; kontrollera kapitalmobiliseringsaktiviteter hos fastighetsföretag på aktiemarknaden och undvika spekulation, manipulation och prisinflation.

Beträffande Statsbanken föreslog Byggministeriet att man skulle överväga och föreslå lämpliga planer för hantering av kredittak för att stödja ekonomin; styra och vägleda kreditinstitut för att skapa förutsättningar för företag, husköpare och investerare att få tillgång till kreditkapital. Vägleda och dirigera kreditinstitut för att snabbt låna ut och betala ut till företag och fastighetsprojekt som uppfyller villkoren i enlighet med lagen; prioritera utlåning till sociala bostadsprojekt, arbetarbostäder, billiga kommersiella bostäder och andra typer av fastigheter som tjänar produktions- och socialförsäkringsändamål med hög effektivitet och skuldbetalningskapacitet.

För orter är det nödvändigt att granska och upprätta en lista över bostads- och fastighetsprojekt i området; särskilt bedöma orsakerna till projekt som har godkänts för investeringar men inte har genomförts eller är långsamma att genomföra. Utifrån detta, fokusera på att undanröja svårigheter och hinder i juridiska frågor och förfaranden för att förbereda investeringar i bostadsprojekt för att öka utbudet på marknaden. Påskynda reformen av administrativa förfaranden, undvika att smita undan ansvar eller försena avvecklingen av förfaranden för genomförande av fastighetsprojekt i området.

Undersök internationell erfarenhet

Dr. Can Van Luc, medlem av den nationella rådgivande kommittén för finansiell och penningpolitik, sa att han noggrant hade studerat 16 lösningar för att rädda Kinas fastighetsmarknad och funnit att Vietnam kunde studera och tillämpa 10 av dem.

"Vi har faktiskt implementerat några lösningar, såsom skatteuppskov, skuldsanering... Vi har också konsulterat byggnadsministeriet, finansministeriet och regeringen för att studera andra lösningar och hitta en riktning som passar den faktiska situationen i landet."

Till exempel måste företag acceptera rabatter för att sälja vissa tillgångar för att betala av skulder i tid; förhandla med obligationsinnehavare för att förlänga skuldsättningen under svåra omständigheter, detta är tillåtet enligt dekret 65. Att byta pengar mot varor, byta obligationer mot fastigheter, denna lösning måste vägledas av staten för att undvika juridiska problem som kan uppstå. Företag får förlänga skulder, det vill säga de får emittera nya emissioner för att betala av gamla skulder..." - sa Luc.

Kommentar (0)