Lösning av markrättsliga frågor

I den sammanfattande rapporten om frågorna i den interpellation som nationalförsamlingens generalsekreterare Bui Van Cuong nyligen skickade till delegaterna bedömdes att regeringen har vidtagit många åtgärder och utfärdat många dokument för att undanröja svårigheter för denna marknad, såsom telegram och dokument som uppmanar premiärministern att begära att ministerier och kommuner omstrukturerar fastighetsmarknaden. Denna marknad, inklusive bostadsmarknaden, står dock fortfarande inför svårigheter och trängsel på grund av rättsliga förfaranden, markfonder och investeringskapital.

Inte godkänt på grund av brist på "bostadsmark"

Vissa administrativa förfaranden för investeringar är besvärliga och orsakar hinder, marknadssegmenten är fortfarande snedvridna och kreditkapital som investeras på denna marknad har fortfarande många potentiella risker. På grund av svårigheter måste fastighetsföretag sluta investera och bygga projekt, och detta orsakar också svårigheter för entreprenörer, materialleverantörer och många andra branscher. "Juridiska problem gällande mark, såsom att fastställa markpriser, markanvändningsavgifter, tomtröjning eller regler för val av investerare som överlappar regler för investeringar, anbudsgivning, mark... är stora hinder för återhämtning och utveckling av bostadsmarknaden" - bedömde värderingsbyrån.

I Ho Chi Minh-staden har mer än 100 fastighetsprojekt problem som har studerats och håller på att studeras för att lösas, och nyligen rapporterade planerings- och investeringsdepartementet till stadens folkkommitté om genomförandet av investeringsgodkännanden för fastighetsprojekt i området.

Följaktligen uppfyller 62 projekt av 117 projektärenden som begär godkännande av investeringspolicyer som denna myndighet hanterar inte villkoren för att vara investerare i kommersiella bostadsprojekt (NƠM) eftersom de inte har bostadsmark eller inte får överföring av all bostadsmark i enlighet med bestämmelserna i 2014 års bostadslag.

Därför rekommenderade planerings- och investeringsdepartementet att Ho Chi Minh-stadens folkkommitté inte godkänner investeringspolicyn eftersom den inte uppfyller bestämmelserna i investeringslagen och bostadslagen. Detta oroar fastighetsföretag eftersom det kan leda till att projektgenomförandeprocessen blockeras.

Att ta bort juridiska hinder kommer att bidra till att fastighetsprojekt genomförs smidigt och främja marknadsutvecklingen. Foto: HOANG TRIEU

Enligt Master Nguyen Nhat Khanh, föreläsare vid juridiska fakulteten, University of Economics and Law (VNU-HCM), är det ur ett juridiskt perspektiv helt lämpligt att inte godkänna investeringspolicyn för dessa 62 projekt. Men ur ett ekonomiskt perspektiv och med tanke på fastighetsmarknadens utveckling finns det många punkter som egentligen inte är lämpliga.

För att genomföra ett nytt landsbygdsprojekt krävs det att företag har en tillräckligt stor markfond, men i verkligheten står antalet projekt med 100 % bostadsmark eller en del av bostadsmark för högst 5 % av det totala antalet nya landsbygdsprojekt på marknaden.

Därför orsakar de ovan nämnda strikta reglerna för markanvändning många svårigheter när företag föreslår att bygga NƠTM-projekt. Om vi ​​inte hittar ett sätt att lösa dem kan hundratusentals miljarder VND som investerats i att genomföra dessa projekt "fastna", vilket leder till slöseri med investeringskapital och inte heller löser problemet med bostadsförsörjningen.

För att lösa ovannämnda projekt, enligt Master Nguyen Nhat Khanh, behövs det juridiska och administrativa lösningar. Ur ett juridiskt perspektiv behöver nationalförsamlingen snart studera och ändra bestämmelserna om markanvändningsformer för att genomföra NƠTM-projekt i bostadslagen i riktning mot att inte begränsa formerna av markanvändning för projekt istället för endast bostadsmark som för närvarande, utan måste säkerställa att lokal markanvändningsplanering och byggplanering följs.

"Ur ett ledningsperspektiv kan Ho Chi Minh-stadens folkkommitté inom den närmaste framtiden stödja investerarna i dessa 62 projekt genom att organisera anbudsförfaranden för projekt som använder mark för att välja ut investerare som uppfyller villkoren för att genomföra NƠTM-projektet (när anbudet vinner staten kommer den att tilldela mark eller arrendera mark för att genomföra NƠTM-projektet) eller omvandla syftet från NƠTM-projektet till socialt boende för att inte vara bunden av markanvändningsformen" - uttryckte mästar Khanh sin åsikt.

Många regler behöver revideras

I det officiella meddelandet "Förslag om ändring av punkt b, klausul 1, punkt a, klausul 4 och klausul 6, artikel 128 i utkastet till marklag (ändrad) för att skapa förutsättningar för investerare att förhandla om att erhålla markanvändningsrättigheter för marktyper i enlighet med planering för att genomföra NƠTM-projekt" som skickades till nationalförsamlingen, föreslog Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh-stadens fastighetsförening, att punkt b, klausul 1, punkt a, klausul 4 och klausul 6, artikel 128 i utkastet till marklag (ändrad) skulle ändras för att skapa förutsättningar för företag och investerare att förhandla om att erhålla markanvändningsrättigheter eller ha markanvändningsrättigheter för marktyper eller ha markanvändningsrättigheter i enlighet med markanvändningsplanering, stadsplanering och byggplanering för att genomföra NƠTM-projekt.

Herr Chau påpekade också att förordningen i punkt b, klausul 1, artikel 128 i utkastet till marklag (ändrad) endast tillåter avtal om erhållande av nyttjanderätt till bostadsmark eller att man måste ha nyttjanderätt till bostadsmark eller bostadsmark och annan mark, så den har en snävare innebörd än de nuvarande bestämmelserna i marklagen från 2013, och skapar därmed inte gynnsamma förutsättningar för investerare att få tillgång till mark och säkerställer inte heller de lagliga och legitima rättigheterna och intressena för personer som använder mark.

Enligt Chau kommer investerare under de kommande tio åren, om denna förordning antas, inte längre att tillåtas "överenskomma om att erhålla rätten att använda bostadsmark och annan mark" för att genomföra det nya landsbygdsutvecklingsprojektet, så det kommer inte att finnas något fall där någon investerare uppfyller villkoret att "ha rätt att använda bostadsmark och annan mark" enligt klausul 6, artikel 128 i utkastet till marklag (ändrad).

Angående problemen med framtida bostäder, sa vice ordförande för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Bui Xuan Cuong, vid den senaste workshopen om utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) som anordnades av nationalförsamlingens ekonomiska kommitté och byggnadsministeriet , att det på senare tid har uppstått många problem med framtida byggprojekt i staden när man planerar kommersiella bostäder. Följaktligen måste den behöriga myndigheten ha ett dokument som godkänner projektet för att försäljning av framtida bostäder ska kunna ske, vilket har lett till många konsekvenser, särskilt utfärdandet av ägarintyg för NƠTM-köpare med hänvisning till bestämmelserna i marklagen.

Enligt Bui Xuan Cuong anger paragraf 2, artikel 25 i utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) villkor för att hus och byggnadsverk som bildas i framtiden ska ha en av följande typer av dokument om markanvändning (beslut om markanvisning, markarrende; markarrendeavtal; intyg om markanvändningsrättigheter; intyg om husägande och markanvändningsrättigheter; intyg om markanvändningsrättigheter, husägande och andra tillgångar knutna till marken...).

Samtidigt, enligt den nuvarande marklagen, får markanvändare överlåta, arrendera ut, i andra hand arrendera ut, donera, inteckna och bidra med kapital till markanvändningsrättigheter när de har ett certifikat.

Om markanvändaren tillåts att fördröja fullgörandet av ekonomiska skyldigheter eller tillåts ha ekonomiska skyldigheter, måste han/hon fullgöra de ekonomiska skyldigheterna innan rättigheterna utövas. Det vill säga, om investeraren tilldelas mark men inte fullgör de ekonomiska skyldigheterna avseende markanvändningsavgifter, kan han/hon inte utöva markanvändarens rättigheter enligt marklagens bestämmelser, inklusive rätten att överlåta markanvändningsrättigheter.

Därför rekommenderar HCM City People's Committee att beredningskommittén studerar och justerar innehållet om markförhållanden för godkännandeförfarandet för framtida bostäder och byggarbeten som ska tas i bruk eftersom "investeraren har fullgjort ekonomiska skyldigheter och har ett markanvändningsrättscertifikat". Detta för att begränsa förekomsten av juridiska problem i nästa steg, särskilt utfärdandet av certifikat till personer.

Tillåt planeringsjusteringar efter överföring

Vice ordförande för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Bui Xuan Cuong, sa att utkastet till lag om fastighetsverksamhet föreskriver att principen för överföring av fastighetsprojekt är att överföringen av hela eller delar av projektet måste säkerställa att projektets mål och planering inte ändras, vilket "inte är gynnsamt" eftersom många investerare, efter att ha mottagit projektet, behöver justera planeringen för att göra projektet bättre. Enligt Bui Xuan Cuong är projektjusteringen att optimera projektet och den sista nyckeln är att öka markanvändningskoefficienten och följa bestämmelserna i lagen om stadsplanering. Investerare anpassar sig enligt bestämmelserna och ådrar sig ytterligare ekonomiska skyldigheter. Ho Chi Minh-stadens folkkommitté föreslog att denna förordning skulle revideras så att den inte strider mot bestämmelserna i lagen om stadsplanering under genomförandeprocessen, annars kommer det att påverka genomförandeprocessen efter att projektöverföringen har mottagits.

Seminarium "Att undanröja juridiska hinder för fastigheter"

Den 9 november anordnade tidningen Lao Dong en diskussion om "Att ta bort juridiska hinder för fastigheter" för att lyssna på och ta till sig gästernas åsikter och därigenom hitta lösningar för att undanröja flaskhalsar, avlasta flödet på fastighetsmarknaden, främja stabil och hållbar ekonomisk tillväxt...

(*) Se Lao Dong-tidningen från numret 8 november

Källa: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm