Att undanröja hinder relaterade till markrätten.

En sammanfattande rapport om frågor som nationalförsamlingens generalsekreterare Bui Van Cuong nyligen lämnades in till delegaterna bedömde att regeringen har vidtagit många åtgärder och utfärdat ett flertal dokument för att hantera svårigheter på denna marknad, såsom telegram och direktiv från premiärministern som uppmanar ministerier och kommuner att omstrukturera fastighetsmarknaden. Denna marknad, inklusive bostadsmarknaden, står dock fortfarande inför svårigheter och flaskhalsar till följd av rättsliga förfaranden, tillgång till mark och investeringskapital.

Ansökan avslogs på grund av brist på "bostadsmark".

Vissa administrativa förfaranden relaterade till investeringar är besvärliga och skapar hinder; marknadssegmenten förblir obalanserade; och investeringskrediter på denna marknad medför fortfarande många risker. På grund av dessa svårigheter måste fastighetsföretag stoppa investerings- och byggprojekt, vilket också skapar svårigheter för entreprenörer, materialleverantörer och många andra branscher. "Rättsliga hinder gällande mark, såsom att fastställa markpriser, markanvändningsavgifter, markröjning eller regler för att välja investerare som överlappar regler för investeringar, anbudsgivning och mark... är stora hinder för återhämtning och utveckling av bostadsmarknaden", bedömde granskningsmyndigheten.

I Ho Chi Minh-staden står över 100 fastighetsprojekt inför hinder som för närvarande utreds för lösning, och avdelningen för planering och investeringar rapporterade nyligen till stadens folkkommitté om statusen för godkännandet av investeringspolicyer för fastighetsprojekt i området.

Följaktligen uppfyller 62 projekt av 117 projektärenden som begär godkännande av investeringspolicyer och som denna myndighet för närvarande behandlar inte villkoren för att vara investerare i ett kommersiellt bostadsprojekt eftersom de inte äger bostadsmark eller inte har förvärvat hela bostadsmarken enligt 2014 års bostadslag.

Därför rekommenderade planerings- och investeringsdepartementet att Ho Chi Minh-stadens folkkommitté inte godkänner investeringsplanen eftersom den inte uppfyller bestämmelserna i investeringslagen och bostadslagen. Detta har orsakat oro bland fastighetsföretag eftersom det kan stoppa projektets genomförandeprocess.

Att undanröja juridiska hinder kommer att underlätta genomförandet av fastighetsprojekt och öka marknadsutvecklingen. (Foto: HOANG TRIEU)

Enligt magisterexamensinnehavaren Nguyen Nhat Khanh, föreläsare vid juridiska fakulteten, University of Economics and Law (Vietnam National University Ho Chi Minh City), är vägran att godkänna investeringspolicyerna för dessa 62 projekt helt rimlig ur ett juridiskt perspektiv. Med tanke på det ekonomiska perspektivet och utvecklingen på fastighetsmarknaden har detta beslut dock flera aspekter som inte är helt lämpliga.

Eftersom genomförandet av ett kommersiellt bostadsprojekt kräver att företag har en tillräckligt stor markfond, men i verkligheten står antalet projekt med 100 % bostadsmark eller en del bostadsmark för högst 5 % av det totala antalet kommersiella bostadsprojekt på marknaden.

Därför skapar de strikta reglerna gällande markanvändningstyper som nämns ovan många svårigheter för företag som planerar att bygga sociala bostadsprojekt. Om dessa hinder inte undanröjs kan hundratusentals miljarder dong investerade i dessa projekt "fastna", vilket resulterar i slöseri med investeringskapital och att problemet med bostadsförsörjningen inte löses.

För att lösa de ovannämnda projekten behövs, enligt magisterexamensinnehavaren Nguyen Nhat Khanh, både juridiska och administrativa lösningar. Ur ett juridiskt perspektiv bör nationalförsamlingen snarast studera och ändra bestämmelserna om markanvändningsformer för genomförande av sociala bostadsprojekt i bostadslagen, och gå mot att inte begränsa markanvändningsformer för projekt istället för endast bostadsmark som för närvarande, utan säkerställa att lokal markanvändnings- och byggplanering följs.

"Ur ett ledningsperspektiv kan Ho Chi Minh-stadens folkkommitté initialt stödja investerarna i dessa 62 projekt genom att organisera anbudsförfaranden för markanvändningsprojekt för att välja ut investerare som uppfyller villkoren för att genomföra det sociala bostadsprojektet (om de vinner anbudet kommer staten att tilldela eller arrendera ut mark till dem för att genomföra det sociala bostadsprojektet) eller omvandla syftet från sociala bostäder till sociala bostäder så att de inte är bundna av markanvändningsregler", uppgav Khanh.

Många föreskrifter behöver ändras.

I det officiella brevet "Förslag om ändring av punkt b, klausul 1, punkt a, klausul 4 och klausul 6 i artikel 128 i utkastet till marklag (ändrad) för att skapa förutsättningar för investerare att komma överens om förvärv av markanvändningsrättigheter för marktyper som överensstämmer med planering för att genomföra sociala bostadsprojekt" som skickades till nationalförsamlingen, föreslog Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh-stadens fastighetsförening, att punkt b, klausul 1, punkt a, klausul 4 och klausul 6 i artikel 128 i utkastet till marklag (ändrad) skulle ändras för att skapa förutsättningar för företag och investerare att komma överens om förvärv av markanvändningsrättigheter eller befintliga markanvändningsrättigheter för marktyper som överensstämmer med markanvändningsplanering, stadsplanering och byggplanering för att genomföra sociala bostadsprojekt.

Herr Chau påpekade också att förordningen i punkt b, klausul 1, artikel 128 i utkastet till den ändrade marklagen endast tillåter avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter för bostadsmark, eller kräver befintliga markanvändningsrättigheter för bostadsmark eller bostadsmark och annan mark. Därför är dess tillämpningsområde snävare än de nuvarande bestämmelserna i marklagen från 2013, vilket inte underlättar investerares tillgång till mark och inte säkerställer de nuvarande markanvändarnas legitima rättigheter och intressen.

Enligt Chau kommer investerare under de kommande tio åren, om denna förordning antas, inte längre att få "förhandla om förvärv av markanvändningsrättigheter för bostadsmark och annan mark" för att genomföra projekt för socialt boende, och därför kommer ingen investerare att kunna uppfylla villkoret att "ha befintliga markanvändningsrättigheter för bostadsmark och annan mark" enligt klausul 6, artikel 128 i utkastet till ändrad marklag.

Angående svårigheterna med bostadsprojekt under uppbyggnad, uppgav vice ordförande för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Bui Xuan Cuong, vid en nyligen genomförd workshop om utkast till ändringar i fastighetslagen, organiserad av nationalförsamlingens ekonomiska kommitté och byggnadsministeriet , att många problem har uppstått i staden när bostadsprojekt under uppbyggnad sätts i drift. Myndigheterna måste särskilt utfärda skriftliga godkännanden för projekt som uppfyller villkoren för försäljning av bostäder under uppbyggnad, vilket leder till många komplikationer, särskilt när det gäller utfärdande av ägarintyg till köpare av kommersiella bostäder med hänvisning till bestämmelserna i marklagen.

Enligt Bui Xuan Cuong anger paragraf 2, artikel 25 i utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) villkoren för att framtida bostads- och byggprojekt ska ha en av följande typer av markanvändningsdokument (beslut om markanvisning, markarrende; markarrendeavtal; intyg om markanvändningsrättigheter; intyg om äganderätt till bostäder och markanvändningsrättigheter; intyg om markanvändningsrättigheter, äganderätt till bostäder och andra tillgångar knutna till marken...).

Samtidigt, enligt den nuvarande marklagen, har markanvändare rätt att överlåta, arrendera ut, i andra hand arrendera ut, donera, inteckna och bidra med markanvändningsrättigheter som kapital när de har ett markanvändningscertifikat.

I de fall där markanvändare beviljas anstånd med att uppfylla sina ekonomiska skyldigheter eller får sina ekonomiska skyldigheter registrerade som skuld, måste de uppfylla dessa skyldigheter innan de utövar sina rättigheter. Det innebär att om en investerare tilldelas mark men inte uppfyller sina ekonomiska skyldigheter avseende markanvändningsavgifter, kan de inte utöva en markanvändares rättigheter enligt marklagen, inklusive rätten att överlåta markanvändningsrättigheter.

Därför föreslår Ho Chi Minh-stadens folkkommitté att utredningskommittén undersöker och justerar innehållet gällande markförhållanden för förfarandet för godkännande av bostads- och byggprojekt under uppförande för affärsändamål för att ange att "investeraren måste ha uppfyllt alla ekonomiska skyldigheter och inneha ett markanvändningsrättscertifikat." Detta syftar till att begränsa förekomsten av juridiska problem i de efterföljande stegen, särskilt vid utfärdande av certifikat till invånare.

Möjliggör justeringar av planeringen efter ägarbytet.

Ho Chi Minh-stadens folkkommittés vice ordförande, Bui Xuan Cuong, uppgav att utkastet till lag om fastighetsverksamhet, som föreskriver att principen för överföring av fastighetsprojekt – att överföringen av hela eller delar av ett projekt måste säkerställa att projektets mål och planering förblir oförändrade – är "ogynnsamt". Han menade att många investerare, efter att ha förvärvat ett projekt, behöver göra justeringar av planeringen för att förbättra den. Enligt Bui Xuan Cuong syftar projektjusteringar till att optimera projektet, vilket i slutändan ökar markanvändningskoefficienten och följer stadsplaneringslagen. Investerare gör justeringar enligt föreskrifter, vilket ådrar sig ytterligare ekonomiska skyldigheter. Ho Chi Minh-stadens folkkommitté föreslog att denna förordning skulle ändras för att undvika konflikter med stadsplaneringslagen under genomförandet, eftersom det skulle påverka projektets framsteg negativt efter förvärvet.

Seminarium "Att ta bort juridiska hinder för fastighetsbranschen"

Den 9 november anordnade tidningen Nguoi Lao Dong ett seminarium med titeln "Att ta bort juridiska hinder för fastigheter" för att lyssna på och samla in åsikter från gäster och därigenom hitta lösningar för att undanröja flaskhalsar, frigöra flödet på fastighetsmarknaden och främja stabil och hållbar ekonomisk tillväxt.

(*) Se tidningen Nguoi Lao Dong, nummer daterat 8 november.

Källa: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm