Är eran av fastighetsspekulation över?

VTV.vn - Ökningen av bolåneräntorna efter det kinesiska nyåret sätter press på köpare och fastighetsföretag och orsakar stark marknadsdifferentiering.

Ökningen av bolåneräntorna direkt efter det kinesiska nyåret har en tydlig inverkan på fastighetsmarknaden och påverkar husköpare, fastighetsföretag och banksystemet. Experter tror att detta inte är en oväntad utveckling, men att det kommer att driva marknaden in i en mer intensiv konsolideringsperiod.

Räntorna på bolån påverkar fastighetsmarknaden.

Omedelbart efter det kinesiska nyåret tillkännagav både statligt ägda och privata banker räntejusteringar, och bolåneräntorna ökade markant. En undersökning på ett Vietcombank- kontor i Ho Chi Minh-staden visade att den lägsta räntan för lån för att köpa lägenheter eller radhus med ett certifikat eller köpekontrakt är 9,5 %. Detta är en betydande ökning jämfört med den 6 %-ränta som tillämpades i 12 månader från mitten av förra året.

Statligt ägda banker tillkännagav utlåningsräntor från 9 % som lägst till över 13 % för tidsbundna lån på 6, 12 och 18 månader.

Icke-statligt ägda banker redovisade liknande fasta räntor, men rörliga räntor ökade och varierade mellan 11 och 15 %.

Enligt Mai Thanh Thao, biträdande chef för bank- och företagsavdelningen på Savills Vietnam, återspeglar ökningen av bostadslåneräntorna efter Tet en cyklisk anpassningsprocess inom banksystemet.

Efter den högsta utbetalningsperioden i slutet av året och den ökade efterfrågan på lån i början av året ser bankerna vanligtvis över sin kreditstruktur, balanserar kapitalkostnader och justerar räntorna för att passa riskaptiten. Samtidigt gör kredittillväxtgränser (kreditutrymme) också bankerna mer selektiva när det gäller nya lån, särskilt inom fastighetssektorn, som har en hög riskkoefficient.

Dessutom har det globala penningpolitiska landskapet, fortfarande påverkat av den tidigare åtstramningstrenden, lett till att det inhemska banksystemet har upprätthållit en viss grad av försiktighet. ”Denna räntejustering återspeglar en balans mellan målet om kredittillväxt och riskkontroll, snarare än en plötslig åtstramning av fastighetsmarknaden”, sa Thao.

Husköpare och företag är under mest press.

För husköpare påverkar den ökade kostnaden för skuldåterbetalning direkt deras månatliga betalningsförmåga. Enligt Vo Hong Tu, chef för Minh Tu Law Firm, kan ett lån på cirka 900 miljoner VND som tidigare kunde återbetalas med 7–8 miljoner VND per månad nu öka till nästan 15 miljoner VND med tillämpning av rörlig ränta. Detta tvingar många hushåll att skjuta upp sina planer på att köpa ett hus för att säkerställa ekonomisk balans.

Savills menar också att den grupp som drabbas mest är köpare med hög finansiell skuldsättning. I takt med att lånekostnaderna stiger tenderar köpare att vara mer försiktiga och överväga produkter som passar deras ekonomiska kapacitet istället för att helt dra sig tillbaka från marknaden. Efterfrågan på fastigheter kvarstår, men köpbesluten kommer att bli mer noggrant övervägda.

Samtidigt kommer den största pressen för fastighetsföretag från kapitalkostnader och kassaflöde. Företag som använder hög belåning eller förlitar sig på snabba försäljningar för att generera kassaflöde kommer att möta större svårigheter. Omvänt kan företag med en stark finansiell grund, rena markreserver och tydlig juridisk status fortfarande upprätthålla en stabil verksamhet.

För investerare som använder finansiell hävstång är denna period särskilt utmanande. Kortsiktiga strategier eller "day trading"-strategier med lånat kapital blir mer riskfyllda, vilket tvingar många investerare att omstrukturera sina portföljer eller till och med acceptera att sälja med förlust för att minska skuldåterbetalningstrycket.

Enligt experter medför en miljö med höga räntor också många risker för låntagare, särskilt de med lån som är beroende av kortfristiga förmånliga räntor.

Lånepaket med låga räntor kan initialt öka kraftigt när de övergår till rörliga räntor, vilket stör de initiala finansiella planerna. Dessutom tenderar banker nu att värdera tillgångar mer försiktigt, vilket leder till lägre belåningsgrader och tvingar köpare att förbereda större mängder eget kapital.

Dessutom ökar relaterade kostnader, såsom avgifter för förtidsbetalning, bindningsavgifter eller försäkringskrav, också den faktiska totala lånekostnaden.

Ur ett systemiskt perspektiv utsätter stigande räntor också banker för en högre risk för kundförluster om låntagare får kassaflödessvårigheter. Därför skärper kreditinstitut sina godkännandekriterier och bedömer noggrant sina kunders finansiella kapacitet.

Det finns fortfarande möjligheter för seriösa husköpare.

Även om stigande räntor skapar kortsiktig press, anser Savills att detta inte är en ogynnsam tidpunkt för alla köpare. På en mer försiktig marknad kan husköpare ha fler möjligheter att förhandla fram bättre priser, särskilt om de har en stabil ekonomisk grund och en rimlig belåningsgrad.

Experter rekommenderar att köpare kontrollerar sina låneförhållanden, säkerställer att återbetalningarna inte överstiger deras betalningsförmåga och att de inte helt förlitar sig på initiala förmånliga räntor. Att prioritera fastigheter med tydlig juridisk status, praktisk användbarhet och god likviditet är också avgörande för att minimera risken.

Samtidigt bör låntagare ha en finansiell reserv motsvarande 6–12 månaders återbetalning för att hantera fluktuationer i räntor eller inkomst.

I rådande läge går fastighetsmarknaden in i en fas av tydligare differentiering, där köpare och företag med starka finansiella grunder kommer att ha en fördel, medan investerare som är starkt beroende av lånat kapital kommer att möta betydande press. Detta ses som en marknadsanpassning mot större hållbarhet, med fokus på verkliga behov och faktisk finansiell kapacitet.

Källa: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm