Köpkraftens paradox i lägenhetssegmentet.

Förutom ekonomiska faktorer påverkar läget även en lägenhets försäljningspotential avsevärt.

Medan frågan om prisvärda bostäder ständigt tas upp som ett problem för medel- och låginkomsttagare, uppvisar fastighetsmarknaden en anmärkningsvärd paradox: många prisvärda lägenheter och andrahandsfastigheter i förortsområden kämpar för att hitta köpare, medan mellan- till exklusiva fastigheter i stadskärnan behåller stor attraktionskraft.

Det är fortfarande svårt att hitta köpare till billiga bostäder.

I över två år har fru Hoang Nhi (Ho Chi Minh City) kontinuerligt försökt sälja sin lägenhet på 62,2 m² i Teco Homes An Phu-projektet (An Phu-distriktet, Ho Chi Minh City) för 1,89 miljarder VND, men har ännu inte hittat en köpare. Hon sa att lägenheten köptes för fyra år sedan genom en avbetalningsplan. Det ursprungliga köpeskillingen var över 1,7 miljarder VND, exklusive banklåneränta. Med det nuvarande utropspriset är enhetspriset cirka 30 miljoner VND/m², vilket är betydligt lägre än många kommersiella projekt på marknaden idag, men hon har fortfarande inte hittat en köpare.

Lyxlägenhetsprojekt i det nya stadsområdet Thu Thiem, såväl som i centrala Ho Chi Minh-staden, är fortfarande attraktiva trots sina höga priser, medan prisvärda lägenhetsprojekt i förortsområden upplever relativt långsam försäljning.

På liknande sätt köpte herr Hoang en gång en 46 m² stor ettrumslägenhet i Legacy-projektet i Thuan An (Thuan Giao-distriktet, Ho Chi Minh-staden). Efter att ha bott där ett tag tyckte han att det var obekvämt att pendla till stadens centrum, så han bestämde sig för att sälja den. Även om han accepterade ett pris på över 1,3 miljarder VND, inklusive möbler, tog det honom ändå många månader att hitta en köpare.

Enligt fastighetsmäklare i söder erbjuds många kommersiella lägenheter till priserna 28-30 miljoner VND/m² kontinuerligt till försäljning, men transaktionsvolymerna är fortfarande ganska blygsamma. Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Group, sa att många färdigställda lägenhetsprojekt i centrala Ho Chi Minh-staden fortfarande genererar transaktioner, även om priserna inte har ökat nämnvärt. Samtidigt står projekt i angränsande eller förortsområden inför större likviditetspress. Många husägare accepterar prissänkningar, säljer till och med under självkostnadspris, men kämpar fortfarande för att hitta köpare.

Enligt experter ligger den största paradoxen i att produkten är utformad för medelinkomsttagare, men just denna grupp möter många hinder för att få tillgång. Dat Minh, en mångårig fastighetsmäklare i Ho Chi Minh-staden, uppgav att de flesta kunder i detta segment bara har samlat på sig cirka 1 miljard VND, medan resten är beroende av banklån. Krav som resultaträkningar, anställningsavtal och ekonomisk historik gör det dock svårt för många frilansare, fabriksarbetare eller småföretagare att uppfylla kreditkraven.

Herr Nguyen Le Hai Dang, biträdande chef för strategi och externa relationer på Smartland Company, noterade att många okvalificerade arbetare har liten vana vid att genomföra finansiella transaktioner med banker utöver att ta emot sina löner eller ta ut pengar. Därför är det en betydande utmaning att slutföra låneansökningar med många komplexa procedurer. När de inte kan få tillgång till kapital tvingas de fortsätta att hyra istället för att äga en bostad.

Förutom ekonomiska överväganden påverkar läget också avsevärt försäljningspotentialen för prisvärda bostäder. Mark i innerstaden blir alltmer knapp och dyr, vilket tvingar de flesta lågprisprojekt att utvecklas i satellitstäder eller förortsområden, 20-30 km från centrala Ho Chi Minh-staden. Även om priset är mer rimligt, gör restid, trafikstockningar och begränsad infrastruktur och tjänster att många tvekar.

Medan segmentet för prisvärda bostäder står inför betydande likviditetsutmaningar, fungerar marknaden för lyxfastigheter enligt en helt annan uppsättning regler. Här kretsar historien inte bara kring försäljningspriser utan också kring behovet av tillgångsuppbyggnad, bevarande och statusbekräftelse bland ekonomiskt välbärgade kunder.

Vad säger verkligheten oss?

Många frågar sig varför byggherrar inte fokuserar på lågprisbostäder, ett segment med högre efterfrågan, utan istället fortsätter att utveckla lägenhetsprojekt med priser på hundratals miljoner dong per kvadratmeter? Verkligheten är att efterfrågan från medel- och överklasskunder förblir stabil, vilket ger en grund för utveckling av exklusiva produkter.

För den här kundgruppen är ett hem inte bara en plats att bo på. Det de söker är en komplett livsmiljö med grönområden, låg befolkningstäthet, högkvalitativa bekvämligheter, professionella förvaltningstjänster och en gemenskap av invånare med liknande livsstilar. Dessa faktorer gör dem villiga att betala ett högre pris för integritet, säkerhet och långsiktig värdeökning.

Enligt Savills Vietnam har många nyligen lanserade Grade A-projekt visat positiva absorptionsgrader. Majoriteten av dessa projekt är belägna i utmärkta lägen, vilket bidrar till att driva försäljningspriserna på primärmarknaden över 100 miljoner VND/m². Faktum är att det genomsnittliga försäljningspriset i vissa undersökta segment av primärmarknaden förväntas nå cirka 224 miljoner VND/m² i slutet av 2025. Trots de höga prisnivåerna är efterfrågan på fastigheter i detta segment fortsatt stark.

Lyxfastigheternas lockelse demonstreras ytterligare av intresset för nya projekt i centrala Ho Chi Minh-staden och det nya stadsområdet Thu Thiem. Till exempel har Son Kim Lands projekt, inriktat på 5.0-modellen vid Thu Thiem-stationen, redan väckt uppmärksamhet från investerare trots att försäljningspriset ännu inte har tillkännagivits. Tidigare har projekt som The Metropole och The Berkley, med priser mellan 280 och 430 miljoner VND/m², också uppvisat gynnsamma absorptionsgrader. På liknande sätt har många andra projekt som The Prive, Eaton Park och Masterise Cosmo Central väckt betydande kundintresse från början.

Herr Nguyen Le Hai Dang anser att exklusiva fastigheter inte bara värderas utifrån storlek eller byggkostnader, utan även utifrån faktorer som knapphet, läge och förmågan att behålla värdet på lång sikt. För de med starka ekonomiska resurser baseras beslutet att köpa ett hus ofta på produktens unika värde, utvecklarens rykte och potentialen för framtida värdeökning av tillgångarna, snarare än det absoluta priset.

I verkligheten är utbudet av exklusiva bostäder i centrala Ho Chi Minh-staden begränsat på grund av alltmer knapp mark. Detta gör fastigheter med bästa läge ännu mer sällsynta med tiden.

Enligt Vo Hong Thang har projekt nära Ho Chi Minh-stadens centrala affärs- och finansdistrikt, särskilt runt Thu Thiem-området, alltid en unik fördel vad gäller läge. Denna brist hjälper dessa projekt att attrahera rika kunder som strävar efter att ackumulera tillgångar och förvänta sig långsiktig prisuppgång. "Sammantaget återspeglar prisökningen i high-end-segmentet till stor del lagen om utbud och efterfrågan, allt högre markkostnader och strängare produktutvecklingsstandarder. Samtidigt ligger svårigheterna i lågprissegmentet i tillgängligheten för köpare, från juridiska förfaranden och lånevillkor till projektlokalisering", sa Thang.

Vi måste reda ut knutarna.

Enligt experter är den grundläggande lösningen inte att pressa ner priset på lyxbostäder under marknadsvärdet, utan snarare att undanröja juridiska flaskhalsar, utöka tillgången till kredit och investera i infrastruktur som förbinder förortsområden. När dessa hinder har åtgärdats kan prisvärda bostäder nå behövande, vilket bidrar till att minska gapet mellan utbud och efterfrågan som har funnits i många år på fastighetsmarknaden.

Källa: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm