Tidpunkt då marktransaktioner träder i kraft

Eftersom mark är en särskild tillgång måste överföringen av nyttjanderätt till mark följa bestämmelserna i marklagen och notariebekräftelse. Det är därför det finns en skillnad mellan giltigheten av överlåtelseavtalet och giltigheten av överföringen av nyttjanderätt till mark.

Har skrivit på ett kontrakt men vet inte om det gäller än

I akut behov av en stor summa pengar för att betala skulder ingick fru PTG (bosatt i Dong Tam kommun, Dong Nai -provinsen) och hennes man ett avtal om att överföra 4 sao mark av en total yta på 2 hektar flerårig mark (med en röd bok) till herr HVB (bosatt i Tan Loi kommun, Dong Nai-provinsen) för 800 miljoner VND. Eftersom herr HVB inte hade tillräckligt med pengar för att betala allt på en gång, satte han bara in 100 miljoner VND och åtog sig att betala hela beloppet för att köpa marken en månad senare. Därefter gick de två parterna till närmaste notariekontor för att notarisera kontraktet.

Advokater från Dong Nai provinsiella advokatsamfundet ger juridisk rådgivning till invånare i Dong Tam kommun i augusti 2025. Foto: Doan Phu

Efter en månad hade herr HVB fortfarande inte uppfyllt sitt åtagande. Därför överförde fru PTG och hennes man inte marken till honom längre utan tecknade ett notariebekräftat överlåtelseavtal till någon annan. Eftersom han inte kunde köpa marken från fru PTG och hennes man eftersom någon annan "ryckte till sig" den, träffade herr HVB fru PTG och hennes man för att kräva återbetalning av den handpenning han hade erlagt. Om fru PTG och hennes man inte återbetalade handpenningen skulle han anlita en advokat för att stämma henne och förhindra transaktionen mellan henne och någon annan.

För att begränsa den komplicerade situationen gick fru PTG och hennes man med på att återbetala depositionen på 100 miljoner VND till herr HVB. Hon och hennes man vill dock fortfarande veta: Vilket avtal om överföring av 4 sao mark mellan henne och herr HVB och den senare förvärvaren har trätt i kraft, och vilket avtal har inte gjort det?

På grund av att man inte vet när marköverföringsavtalet träder i kraft och skillnaden i tidpunkten för ikraftträdande mellan marköverföringsavtalet och verkan av överföringen av markanvändningsrättigheter, stöter många på svårigheter när de vill säga upp avtalet. Till exempel fallet med herr DVR (bosatt i Gia Kiem kommun, Dong Nai-provinsen).

Herr DVR sa: När han hade slutfört priset undertecknade han ett kontrakt för att överföra 150 ^kvadratmeter bostadsmark med en röd bok till Ms. NTD (bosatt i Bien Hoa-distriktet, Dong Nai-provinsen) och båda parter skrev bara under, kontraktet bestyrktes. Men efter den tidsfristen som anges i kontraktet hade förvärvaren, Ms. NTD, fortfarande inte förberett tillräckligt med pengar för att ge honom. Av den anledningen slutförde han inte proceduren för att överföra namnet till Ms. NTD.

Herr DVR undrar om överlåtelseavtalet mellan honom och Ms. NTD redan har trätt i kraft och om han har rätt att säga upp avtalet när betalningsdatumet och namnändringsförfarandet infaller men Ms. NTD är frånvarande?

Gäller från tidpunkten för undertecknande eller notariebekräftelse?

Artikel 401 i 2015 års civillag föreskriver att ett juridiskt ingånget avtal gäller från tidpunkten för ingåendet. Från den tidpunkt då avtalet träder i kraft måste parterna fullgöra sina rättigheter och skyldigheter gentemot varandra enligt överenskommelse.

Samtidigt föreskrivs det från artikel 500 till artikel 503 i 2015 års civillag att ett avtal om markanvändningsrättigheter är ett avtal mellan parterna, enligt vilket markanvändaren överför markanvändningsrättigheterna i enlighet med bestämmelserna i marklagen till den andra parten; den andra parten utövar rättigheterna och skyldigheterna enligt avtalet med markanvändaren. Innehållet i avtalet om markanvändningsrättigheter får inte strida mot bestämmelserna om användningsändamål, markanvändningsperiod, planering, markanvändningsplan och andra rättigheter och skyldigheter enligt bestämmelserna i marklagen och andra bestämmelser i relevanta lagar.

Avtal om markanvändningsrättigheter måste upprättas skriftligen i en form som överensstämmer med bestämmelserna i 2015 års civillag, marklagen och andra relevanta lagbestämmelser. Genomförandet av avtal om markanvändningsrättigheter måste följa de korrekta förfaranden och formaliteter som föreskrivs i marklagen och andra relevanta lagbestämmelser. Överföringen av markanvändningsrättigheter ska träda i kraft från tidpunkten för registrering enligt marklagen.

"Avtalet om överföring av nyttjanderätt till mark träder i kraft vid tidpunkten för notariebekräftelse. Överföringen av nyttjanderätt till mark träder i kraft från tidpunkten för registrering av ändringar i enlighet med bestämmelserna i marklagen."
Advokat NGUYEN DUC, Dong Nai provinsiella advokatsamfund.

Dessutom föreskriver artikel 6 i 2024 års notarielag tydligt att notariebekräftade dokument är giltiga från den tidpunkt de undertecknas av notarien och notarieorganisationen stämplar dokumentet. Notarierade dokument är giltiga för berörda parter och utgör grunden för de parter som är inblandade i transaktionen att begära att behöriga statliga myndigheter utför förfaranden relaterade till den notariebekräftade transaktionen.

Advokat Nguyen Duc (advokatsamfundet i Dong Nai-provinsen) sa: Baserat på ovanstående bestämmelser har kontraktet om att överföra 4 sao mark mellan fru PTG och herr HVB ännu inte trätt i kraft eftersom det inte har uppfyllt de formella villkoren (ej notariebekräftat eller certifierats). Kontraktet mellan paret som ingåtts med det senare träder i kraft från tidpunkten för notariebekräftelsen. Frågan om huruvida herr HVB begär återbetalning av depositionen och accepteras av paret är inte relaterad till frågan om huruvida marköverföringsavtalet träder i kraft eller inte.

I fallet med herr DVR: Överlåtelseavtalet mellan honom och Ms. NTD kan träda i kraft. Eftersom Ms. NTD inte korrekt har fullgjort de skyldigheter som överenskommits i avtalet har han dock rätt att begära att det undertecknade avtalet hävs. Uppsägningen av ett notariebekräftat avtal måste uppfylla följande villkor: Det finns ett avtal och ett skriftligt åtagande från alla personer som deltagit i avtalet. Samtidigt måste notariebekräftelsen av uppsägningen av det notariebekräftade avtalet utföras hos den tidigare notarieorganisationen och utföras av en notarie.

Om det notariebekräftade avtalet inte hävs av notarieorganisationen har DVR rätt att väcka talan och begära att domstolen ska häva avtalet eftersom NTD allvarligt brutit mot sina avtalsenliga skyldigheter och inte korrekt uppfyllt de skyldigheter som åtagits sig i avtalet.

Doan Phu

Källa: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/