Tidpunkten då marktransaktioner träder i kraft.

Mark med ett nyttjanderättsbevis (även känt som lagfartsbevis) som inte är föremål för tvister, verkställighet av domar, beslag etc. får överlåtas.

Eftersom mark är en särskild tillgång måste överföringen av markanvändningsrättigheter följa markrättsliga bestämmelser och notarieförfaranden. Det är därför det finns en skillnad mellan giltigheten av överföringsavtalet och giltigheten av överföringen av markanvändningsrättigheter.

Ett avtal ingicks utan att man visste om det hade trätt i kraft.

I akut behov av en stor summa pengar för att betala skulder undertecknade fru PTG och hennes make (bosatt i Dong Tam kommun, Dong Nai -provinsen) ett överlåtelseavtal med herr HVB (bosatt i Tan Loi kommun, Dong Nai-provinsen) för 4 sao (cirka 0,4 hektar) mark planterad med fleråriga grödor (med ett markägarintyg) för 800 miljoner VND. Eftersom herr HVB inte hade tillräckligt med pengar för att betala omedelbart, gjorde han bara en deposition på 100 miljoner VND och åtog sig att betala hela beloppet en månad senare. Därefter gick båda parter till närmaste notariekontor för att notarisera kontraktet.

Advokater från Dong Nai provinsiella advokatsamfundet gav juridisk rådgivning till invånare i Dong Tam kommun i augusti 2025. Foto: Doan Phu

Efter en månad hade herr HVB fortfarande inte uppfyllt sitt åtagande. Därför beslutade fru PTG och hennes man att inte längre överföra marken till honom och ingick istället ett notariebekräftat överlåtelseavtal med någon annan. Eftersom han inte kunde köpa marken från fru PTG och hennes man på grund av att någon annan "ryckte" den från honom, konfronterade herr HVB dem för att kräva återbetalning av hans deposition. Om fru PTG och hennes man inte återbetalade depositionen hotade han att anlita en advokat för att stämma och förhindra transaktionen mellan dem och den andra parten.

För att undvika ytterligare komplikationer gick fru PTG och hennes man med på att återbetala depositionen på 100 miljoner VND till herr HVB. De vill dock fortfarande veta: Av kontrakten för överföring av 4 sao (cirka 1 200 kvadratmeter) mark mellan dem och herr HVB, och mellan dem och den efterföljande förvärvaren, vilket kontrakt är nu giltigt och vilket är det inte?

Eftersom många människor inte är medvetna om när marköverföringsavtal träder i kraft och skillnaden mellan ikraftträdandedatumet för ett marköverföringsavtal och ikraftträdandedatumet för överföring av markanvändningsrättigheter, stöter de ofta på svårigheter när de försöker säga upp avtalet. Till exempel fallet med herr DVR (bosatt i Gia Kiem kommun, Dong Nai-provinsen).

Herr DVR uppgav: Efter att ha kommit överens om priset utarbetade han ett kontrakt för att överföra 150 ^kvadratmeter bostadsmark med ett lagfartsbevis till Ms. NTD (bosatt i Bien Hoa-distriktet, Dong Nai-provinsen). Båda parter undertecknade endast kontraktet, som sedan notariebekräftades. Men efter den tidsfrist som anges i kontraktet hade Ms. NTD fortfarande inte tillräckligt med pengar för att betala honom. Därför fortsatte han inte med överföringen av äganderätten till Ms. NTD.

Herr DVR vill veta om överlåtelseavtalet mellan honom och Ms. NTD har trätt i kraft och om han har rätt att säga upp avtalet om Ms. NTD är frånvarande på dagen för betalnings- och ägarbytesförfarandet?

Träder avtalet i kraft från tidpunkten för undertecknandet eller notariebekräftelsen?

Artikel 401 i 2015 års civillag föreskriver att ett juridiskt ingånget avtal träder i kraft från tidpunkten för ingåendet. Från den tidpunkt då avtalet träder i kraft måste parterna fullgöra sina rättigheter och skyldigheter gentemot varandra enligt överenskommelse.

Samtidigt föreskriver artiklarna 500 till 503 i 2015 års civillag att ett avtal om markanvändningsrättigheter är ett avtal mellan parterna, varigenom markanvändaren överför markanvändningsrättigheterna till den andra parten i enlighet med marklagen; den andra parten utövar rättigheterna och skyldigheterna enligt avtalet med markanvändaren. Innehållet i avtalet om markanvändningsrättigheter får inte strida mot bestämmelserna om markanvändningsändamål, markanvändningsvillkor, markanvändningsplanering, markanvändningsplaner och andra rättigheter och skyldigheter som föreskrivs i marklagen och andra relevanta lagar.

Avtal om markanvändningsrättigheter måste vara skriftliga i en form som överensstämmer med bestämmelserna i 2015 års civillag, marklagen och andra relevanta lagar. Ingående av avtal om markanvändningsrättigheter måste följa de korrekta förfaranden som föreskrivs i marklagen och andra relevanta lagar. Överföringen av markanvändningsrättigheter träder i kraft från tidpunkten för registrering enligt marklagen.

"Överlåtelseavtalet för markanvändningsrättigheter träder i kraft vid tidpunkten för notariebekräftelse. Överlåtelsen av markanvändningsrättigheter träder i kraft från tidpunkten för registrering av ändringar i enlighet med markrättsliga bestämmelser."

Advokat NGUYEN DUC, Dong Nai provinsiella advokatsamfund.

Vidare föreskriver artikel 6 i 2024 års notarielag tydligt att ett notariebekräftat dokument träder i kraft från den tidpunkt då det undertecknas av notarien och stämplas av notarieorganisationen. Ett notariebekräftat dokument är juridiskt bindande för de inblandade parterna och fungerar som grund för parterna att begära att den behöriga statliga myndigheten utför förfaranden relaterade till den notariebekräftade transaktionen.

Advokat Nguyen Duc (Dong Nai provinsiella advokatsamfundet) uppgav: Baserat på ovannämnda bestämmelser har kontraktet för överföring av 4 sao (cirka 1000 kvadratmeter) mark mellan fru PTG och hennes make och herr HVB ännu inte trätt i kraft eftersom det inte uppfyller de formella kraven (det varken notariebekräftades eller autenticerades). Avtalet som upprättats mellan paret och en efterföljande part träder dock i kraft från tidpunkten för notariebekräftelsen. Frågan om att herr HVB begär återbetalning av depositionen, vilket paret gick med på, är inte relaterad till huruvida marköverföringsavtalet är juridiskt giltigt eller inte.

Angående Mr. DVRs fall: Överlåtelseavtalet mellan honom och Ms. NTD är giltigt. Eftersom Ms. NTD inte uppfyllde sina skyldigheter enligt avtalet har han dock rätt att begära att det hävs. Hävning av ett notariebekräftat avtal kräver följande villkor: Det måste finnas ett skriftligt avtal eller åtagande från alla parter som är inblandade i avtalet. Dessutom måste notariebekräftelsen av hävningen utföras av samma notariebyrå som tidigare notariserade avtalet och av en notarius publicus.

Om det notariebekräftade avtalet inte kan sägas upp hos en notarie, har DVR rätt att väcka talan och begära att domstolen ogiltigförklarar avtalet med motiveringen att NTD allvarligt har brutit mot sina avtalsenliga skyldigheter och inte uppfyllt de åtaganden som anges i avtalet.

Doan Phu

Källa: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/