Begränsa markvärderingsmetoden baserad på övervärde.

Reglerna är verklighetsfrånvända.

I klausul c, punkt 5, artikel 159 i utkastet till marklag (ändrad) anges principen för att fastställa markpriser med hjälp av överskottsmetoden enligt följande: "Överskottsmetoden tillämpas på värderingen av icke- jordbruksmark och områden där det ännu inte har investerats i teknisk infrastruktur eller byggts byggnadsverk enligt den detaljerade byggplanen, med undantag för de fall som anges i punkt d i denna klausul."

Det är nödvändigt att fastställa den residualmetod som ska tillämpas vid värdering av markfastigheten med utvecklingspotential.

Nyligen begränsade utkastet till ändring av regeringsdekret 44/2014 om markprissättning även tillämpningsområdet i likhet med bestämmelserna i utkastet till marklag (ändrad). På grund av många invändningar från allmänheten och experter accepterade dock utredningskommittén för det reviderade dekretet 44/2014 detta innehåll och reviderade det med bibehållande av nuvarande bestämmelser. Detta innebär att överskottsmetoden tillämpas för att värdera markområden med utvecklingspotential på grund av förändringar i planering eller omvandling av markanvändning, när de totala antagna utvecklingsintäkterna och de totala uppskattade kostnaderna kan fastställas.

Överskottsmetoden är faktiskt en metod för att fastställa markvärde baserat på dess potentiella framtida utvecklingsanvändning, snarare än dess nuvarande användning som i jämförelse- eller inkomstmetoderna. Överskottsmetoden återspeglar marknadsvärdet på den mark som värderas, inklusive faktorer som: markanvändningsändamål; markanvändningsperiod; byggnadstäthet; byggnadshöjd; markanvändningskoefficient; och återspeglar det praktiska värdet av kassaflöden inom investeringar, produktion och näringsliv. Därför är detta enligt många företag också en modern fastighetsvärderingsmetod, i linje med internationell praxis, eftersom den tydligt kan återspegla den ekonomiska karaktären av ett fastighetsprojekt, inklusive kostnader, intäkter och vinster.

Ordföranden för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), Le Hoang Chau, bedömde att förordningen som tillämpar överskottsmetoden för att fastställa markpriser i utkastet till ändrad marklag förbiser en mycket viktig kategori: jordbruksmark. Med hänvisning till fallet med det särskilda ekonomiska zonprojektet som Sama Dubai Group (Förenade Arabemiraten - UAE) tidigare hade registrerat för att investera i Phu Yen-provinsen med en total investering på upp till 250 miljarder USD, analyserade Le Hoang Chau: inom ett landområde på upp till 300 000 hektar finns jordbruksmark; om denna typ av mark inte nämns är det omöjligt att beräkna markanvändningsavgifter. Inget stadsutvecklingsprojekt består enbart av icke-jordbruksmark; det är alltid mark med blandad användning.

Därför är ovanstående reglering för långt ifrån verkligheten och leder till att endast småskaliga fastighetsprojekt och småskaliga bostadskomplex kan utvecklas. Storskaliga stadsområden får inte bebyggas. Dessutom, när jordbruksmark har omvandlats till ett stads-, industri- eller bostadsområde, har det naturligtvis godkänts av den behöriga myndigheten, vilket ger en solid grund för att tillämpa överskottsmetoden vid beräkning av markanvändningsavgifter.

"För att inte tala om att det för närvarande finns en klassificering av mark som återvunnits från havet, inklusive fall där staten direkt utför arbetet och fall där privatpersoner gör det. Så vilken typ av mark återvinns från havet? Är det icke-jordbruksmark eller jordbruksmark med vattenyta? Till exempel är laguner som används för vattenbruk kustmark med vattenyta. Att kalla detta icke-jordbruksmark är felaktigt; det borde vara jordbruksmark", citerade Chau och föreslog att överskottsmetoden skulle tillämpas även på jordbruksmarkområden, eventuellt anpassa den till det nuvarande utkastet till ändring av dekret 44: "Överskottsmetoden tillämpas för att värdera markområden med utvecklingspotential på grund av förändringar i planering eller omvandling av markanvändning när de totala antagna utvecklingsintäkterna och de totala uppskattade kostnaderna fastställs."

I linje med internationell praxis

Herr Nguyen The Phuong, vice ordförande för Vietnams värderingsförening, anser att det är vetenskapligt sunt, i linje med internationell praxis och nödvändigt att tillämpa överskottsmetoden för att fastställa markpriset för mark med utvecklingspotential. Denna metod används ofta för att värdera tomter med utvecklingspotential där det inte finns några transaktioner för liknande tomter, vilket gör det omöjligt att tillämpa jämförande eller andra metoder. Det är inte genomförbart att använda metoden att beräkna bostadsmarkpriser och sedan multiplicera dem med en procentuell kvot mellan bostadsmarkpriser och andra marktyper i markpristabellen.

Nyligen, när ministeriet för naturresurser och miljö utarbetade och inhämtade yttranden om ändringar av dekret 44, kom det fram många förslag, och han var mycket nöjd med att myndigheten hade införlivat dem och behållit den nuvarande överskottsmetoden. Därför behöver utkastet till marklag (ändrad), som också utarbetats av denna myndighet, ompröva bestämmelserna om överskottsmetoden för att anpassa den till nuvarande bestämmelser. Att endast tillämpa överskottsmetoden på icke-jordbruksmark skulle vara svårt att genomföra, eftersom det för blandad mark med högt värde skulle vara mycket svårt att tillämpa andra metoder.

Till exempel är den jämförande metoden endast tillämplig på låghus och kan inte tillämpas på höghus, multifunktionella byggnader eller industrifastigheter. Samtidigt är inkomstmetoden endast tillämplig på jordbruksmark, som är mest lämpad för mark som används för ettåriga grödor... Därför kommer de utformade reglerna att leda till att projekt som överstiger 200 miljarder VND stannar upp. För närvarande har de flesta fastighetsprojekt mycket stort investeringskapital. Dessutom kan denna reglering potentiellt orsaka betydande förluster för statsbudgeten på grund av utökningen av skalan på marktomter som omfattas av metoden med markprisjusteringskoefficienten...

Herr Le Hoang Chau föreslog vidare att regeringen borde överväga att ändra överskottsmetoden, som är en metod för att fastställa markpriser genom att subtrahera de uppskattade totala utvecklingskostnaderna för en tomt eller ett område från de totala uppskattade utvecklingsintäkterna enligt markanvändningsplanen och den detaljerade byggplanen som godkänts av behöriga statliga myndigheter, istället för "baserat på den mest effektiva markanvändningen (markanvändningskoefficient, byggnadstäthet, maximalt antal våningar i byggnaden)" som anges i utkastet.

Professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö, anser att markvärdering är ett mycket specialiserat område. För närvarande saknar lagförslaget många värderingsmetoder. Lagen bör därför inte specificera detaljerade markvärderingsmetoder utan endast föreskriva att de ska implementeras enligt de vietnamesiska värderingsstandarder som redan utfärdats. Dessa standarder bör inkludera olika värderingsmetoder, var och en beskriven i detalj tillsammans med procedurer, processer och tillhörande kriterier.

Källänk: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm