Attrahera investeringar i TOD (Transitorienterad utveckling) stadsutveckling.

Att bygga kompakta stadsområden med hjälp av TOD-modellen (Transit-Oriented Development) längs tunnelbanelinjer och ringvägar kommer att hjälpa Ho Chi Minh-staden att skapa några av de smartaste stadsklustren i Vietnam.

Ho Chi Minh-stadens folkkommitté har just fattat ett beslut om planen att utveckla 11 kompakta stadsområden baserade på TOD-modellen (Transit-Oriented Development) längs tunnelbanelinjer och Ringväg 3, i enlighet med resolution 98/2023/QH15. Följaktligen förväntas TOD-utveckling under perioden 2024-2025 genomföras på 9 platser längs 3 stora pågående transportprojekt: tunnelbanelinje 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), tunnelbanelinje 2 (Ben Thanh - Tham Luong) och Ringväg 3.

Stärka rollen för stadens markutvecklingscenter

Den största TOD-området (Transit-Oriented Development) täcker över 389 hektar i Xuan Thoi Thuong kommun (Hoc Mon-distriktet) och ansluter till Ring Road 3. Den minsta området är Tan Binh District Exhibition Center and Sports Center (5,1 hektar). Denna plats planeras för TOD-utveckling för att ansluta till tunnelbanelinjerna 2 och 5. Det omgivande området har redan befintliga bostadsområden, skolor och en livlig marknad.

De återstående platserna finns i distrikt 10, Tan Phu-distriktet, Thu Duc City och Binh Chanh-distriktet; med anslutning till tunnelbanelinjerna 1, 2 och 3 samt ringväg 3.

Dr. Pham Viet Thuan, chef för Institutet för resurs- och miljöekonomi i Ho Chi Minh-staden, stödde Ho Chi Minh-stadens regerings plan att utveckla 11 kompakta stadsområden längs viktiga transportleder och konstaterade att TOD-modellen (Transit-Oriented Development) är allmänt implementerad i moderna städer runt om i världen, särskilt i Kina, Thailand och Singapore. Denna modell kommer att bidra till att effektivt utnyttja och utveckla mark som är lämplig för stadsförnyelse, vilket skapar kompakta stadsområden och smarta stadskluster.

Baserat på planering och det nuvarande tillståndet i markområdena har Ho Chi Minh-staden två tillvägagångssätt när de bygger modellstäder för TOD (Transit-Oriented Development). För det första fokuserar gruppen på att renovera och uppgradera befintliga områden: främst i befintliga bostadsområden intill ringvägar eller tunnelbanelinjer. För det andra fokuserar gruppen på nya investeringar: byggda på befintliga områden som är ledig mark, glest befolkade, eller där fabriker och företag planeras att flytta…

Om marken längs tunnelbanelinje 1 utnyttjas effektivt kommer det att bidra till att skapa smarta urbana kluster i Ho Chi Minh-staden. (Foto: HOANG TRIEU)

Dr. Thuan föreslog att stationens kärnområde (inom en radie av 400–500 m) bör fokusera på optimal tät stadsutveckling. Samtidigt bör övergångsområdet runt stationen (inom en radie av 500–1 000 m) också fokusera på tät stadsutveckling. Specifikt för Ringväg 3 bör stadsutvecklingen koncentreras till områdena intill byten, anslutningsvägar till Ringväg 3 eller sidospår.

För att underlätta genomförandet bör Ho Chi Minh-staden, enligt Dr. Thuan, offentliggöra planeringsgränserna för TOD-områden (Transitorienterad utveckling) för att informera allmänheten och utveckla rimliga markförvärvsplaner för modeller som uppfyller de godkända planerna.

"Arbetsbördan för markkompensation och förvärv för TOD-stadsutveckling (Transit-Oriented Development) är enorm. Baserat på marklagen från 2024, för att minska bördan på den statliga förvaltningsmyndigheten, departementet för naturresurser och miljö, behöver Ho Chi Minh-staden stärka rollen för stadens markutvecklingscenter för att tjäna TOD-planen. Om planen genomförs väl och i rätt riktning kommer den att hjälpa Ho Chi Minh-staden att skapa verkligt smarta stadsområden, eller med andra ord, smarta stadskluster med de bekvämaste transportförbindelserna i Vietnam", kommenterade Dr. Thuan.

Bra planering lockar investerare.

För att frigöra resurser för TOD (Transitorienterad utveckling) behandlade Dr. Pham Tran Hai från Ho Chi Minh City Institute for Development Research frågan om rumslig organisation, särskilt omställningen av mark inom TOD-områden. Följaktligen bör utrymmet kring tunnelbanestationer omorganiseras, och invånarna bör uppmuntras att bidra med mark till TOD-projekt som kapitalbidragsgivare. Beroende på markens yta och läge kommer kompensation att beräknas och ges till invånarna i form av mark eller byggnadsyta. "Denna modell uppmuntras av internationella organisationer, särskilt i länder som har svårigheter med markförvärv", konstaterade Dr. Hai.

Angående policyn föreslog Dr. Hai att man skulle reglera mervärdet från mark, inklusive förbättringsavgifter (tillämpade på befintliga fastigheter i TOD-områden), miljöpåverkansavgifter (för projekt i TOD-områden) och överföring av fysiska utvecklingsrättigheter (för mark inom TOD-områden). För att uppnå detta är det nödvändigt att förbättra den rättsliga ramen för denna policy, särskilt genom att justera markreglerna i artikel 219 i 2024 års marklag gällande markanvändningsrättigheter och markjustering; eller regler om försäljning av fysiska utvecklingsrättigheter på grund av ökad golvyta.

Vid ett möte mellan Ho Chi Minh-stadens transportdepartement och lokala myndigheter angående genomförandet av TOD-projektet (Transit-Oriented Development) år 2023 delade en representant från Nha Be-distriktets folkkommitté med sig av sina erfarenheter av markförvärv och auktionering av Nguyen Huu Tho-gatan. Även om det inte är ett TOD-projekt, uppvisar Nguyen Huu Tho-gatan egenskaper som liknar ett projekt där regeringen avsätter budget för vägbyggen och sedan förvärvar mark längs rutten för auktionering och återinvestering i transportinfrastruktur. Enligt Nha Be-distriktets representant bör planeringsmyndigheterna därför vara flexibla och inriktade på allmänna kriterier för att effektivt genomföra TOD för tunnelbanelinjerna 1 och 2 och ringväg 3, och undvika alltför detaljerade kriterier för att underlätta markauktioner och locka investerare utan att begränsa deras idéer.

"I planeringsprocessen behöver vi bara ange specifika mål för grönområden, kommersiella områden, vägar etc. Baserat på detta kan investerare komma med sina egna idéer och designförslag för byggnation, vilket kommer att vara mer effektivt än att staten genomför det", tillade representanten från Nha Be-distriktet.

Vissa orter där tunnelbanelinje 2 passerar, såsom Tan Binh-distriktet, delade med sig av sina erfarenheter av att när de bjuder in investerare genom budgivning och auktioner, begär de ofta justeringar för att öka planeringsmålen. Därför bör målen höjas till maximal nivå vid genomförandet av planen, tillsammans med många attraktiva villkor för att attrahera investerare.

11 TOD-modellstäder

Enligt planen kommer Ho Chi Minh-staden från 2026 till 2028 att fortsätta implementera två TOD-områden (Transit-Oriented Development) i Tan Hiep kommun (Hoc Mon-distriktet) längs Ringväg 3 och området runt Tan Kien-stationen (Binh Chanh-distriktet), med anslutning till den utökade tunnelbanelinje 3 och järnvägslinjen Ho Chi Minh-staden - Can Tho .

Med 9 TOD-stadsområden i fas 1 kommer markens gränser, planering och rättsliga status att fastställas under andra och tredje kvartalet 2025. Därefter kommer planeringen att justeras under andra och fjärde kvartalet 2025, och processen för investerarval kommer att slutföras i början av 2026.

Källa: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm