Ho Chi Minh-staden frigör landresurser

Ledig mark, eländiga människor

Historien om övergiven mark och spontana bostadsområden är inte ny, utan har faktiskt funnits i många år; den har återspeglats av den allmänna opinionen och pressen många gånger, särskilt situationen med avbrutna projekt och avbruten planering i 20-30 år. I centrala Ho Chi Minh-staden kan vi nämna stadsområdet Binh Quoi - Thanh Da (Binh Thanh-distriktet) som har varit avbrutet i 31 år, det nya stadsområdet Thu Thiem (Thu Duc City) har efter mer än 20 år fortfarande bara ett fåtal projekt som har bildats; och i fjärran kan vi nämna stadsområdet Sing - Viet (Binh Chanh-distriktet) som också har varit avbrutet i mer än 25 år; nordväst tillhör Hoc Mon-distriktet, Cu Chi-distriktet; södra delen av Ho Chi Minh-staden har också en rad avbrutna projekt under en längre tid...

Ho Chi Minh-stadens partisekreterare Nguyen Van Nen sitter i en helikopter och kartlägger. Foto taget den 26 augusti.

Enligt statistik från folkkommittén i Binh Chanh-distriktet finns det i distriktet 323 projekt för att bygga bostäder, social infrastruktur, parker... Från och med maj 2022 finns det 92 projekt som är försenade, till och med vissa projekt har "avbrutits" i 20-30 år, så distriktet har skickat dokument till investerare med en begäran om att påskynda arbetet, annars kommer man att föreslå ett återkallande. Återkallande av projekt är en kraftfull åtgärd och är lokalbefolkningens önskan, men att genomföra det är en lång process, som till stor del beror på bedömning och specifika råd från avdelningar och filialer.

I förorterna till Ho Chi Minh-staden finns det fortfarande mycket ledig mark, och bostadsområden utvecklas spontant.

Bredvid Binh Chanh-distriktet ligger Hoc Mon-distriktet. Sekreteraren för Hoc Mon-distriktets partikommitté, Tran Van Khuyen, delade en gång på Ho Chi Minh-stadens folkrådsforum att han kände sig ledsen när han stod i Nhi Binh-kommunen (Hoc Mon-distriktet) och tittade över Thuan An-staden i Binh Duong och såg de starka ljusen, medan utvecklingsnivån på Hoc Mon-sidan fortfarande är mycket blygsam, det finns fortfarande mycket ledig mark. Hoc Mon är också en av de orter med många avbrutna projekt, överlappande planering och en andel jordbruksmark på upp till 50 %. Bristerna i markanvändningsplaneringen jämfört med personliga behov gör människor upprörda eftersom de har mark men inte kan bygga hus, stor mark kan inte delas upp i tomter för barn att bo separat. I mitten av 2022 föreslog denna ort att Ho Chi Minh-staden skulle överväga att hantera och återta mer än 700 hektar mark som tillhör avbrutna projekt, planerade i många år men inte genomförda.

Ledig mark beror inte bara på bristande kapacitet hos privata investerare, utan många projekt som genomförs med statligt budgetmedel går också långsamt. Ett exempel är projektet att bygga gröna staket för att isolera de två avfallshanteringskomplexen Da Phuoc (Binh Chanh-distriktet) och Tay Bac (Cu Chi-distriktet). Eftersom projektet har ställts in år efter år befinner sig människor i en situation där de inte kan lämna eller stanna, och deras tillgångar överförs till låga priser...

Stadsområden på papper som Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet... är bara några av hundratals avbrutna projekt i Ho Chi Minh-staden. Varje gång nationalförsamlingen och Ho Chi Minh-stadens folkråd möts med väljarna blir folk upprörda och frågar när de kommer att genomföras, och om de inte genomförs, när de kommer att återtas för att återlämna folkets legitima rättigheter till mark och bostäder. Det är också de fragmenterade bitarna som bildar bilden av "mycket ledig mark" som ledarna i Ho Chi Minh-staden såg tydligare när de överblickade från en helikopter.

Enligt forskningsresultat från Ho Chi Minh City Institute for Development Studies är omvandlingstakten för markanvändning från jordbruksmark till icke-jordbruksmark i Ho Chi Minh City under perioden 2011–2020 ganska långsam. I synnerhet nådde perioden 2011–2015 11,2 % och perioden 2016–2020 endast 13,18 % jämfört med den godkända planen.

Orsaken till denna situation beror på brister och svårigheter i bestämmelserna om planering, markanvändningsplaner som stämmer överens med andra planer och lagar om investerings- och byggprojekt. Dessutom är markdata inte fullständiga, korrekta, enhetliga och kontinuerliga, vilket påverkar noggrannheten i prognoserna för planering och markanvändningsplaner. Statistik och bedömning av markfonder (särskilt bedömningen av fragmentering och uppdelning, exploateringseffektivitet) är inte fullständiga och korrekta, så prognoskvaliteten för planering och markanvändningsplaner är inte hög.

När det gäller genomförandet av planering och markanvändningsplaner finns det också orsaker till svårigheter att återställa jordbruksmark, brist på resurser för att investera i teknisk infrastruktur och projekt på mark...

LÅNGSAM OMVANDLING AV JORDBRUKSMARK

"Det finns fortfarande mycket ledig mark" kommer också från anledningen till att jordbruksmark fortfarande utgör en stor andel av Ho Chi Minh-stadens markanvändningsstruktur. År 2010 var Ho Chi Minh-stadens jordbruksmark 118 052 hektar, vilket motsvarar 56,3 %. I juni 2018 utfärdade regeringen resolution 80 om justering av markanvändningsplaneringen fram till 2020 och den slutliga markanvändningsplanen (2016-2020). Följaktligen tillät regeringen Ho Chi Minh-staden att omvandla mer än 26 000 hektar jordbruksmark till icke-jordbruksmark så att jordbruksmarkstrukturen år 2020 skulle minska till 42,1 %.

Binh Quoi - Thanh Da urbana område (Binh Thanh-distriktet), ett av områdena med uppskjuten planering och långsiktiga projekt

Omvandlingen av markanvändningsändamål i Ho Chi Minh-staden går dock ganska långsamt och når endast över 13 %, enligt forskning från Ho Chi Minh City Institute for Development Studies. Undersökningen visade också att 6,5 % av jordbruksmarken är utspridd i vissa distrikt som: 12, Binh Thanh, Binh Tan och Thu Duc City, men i verkligheten används vissa platser inte längre för jordbruksproduktion utan är bara jordbruksmark... på pappret. Jordbruksmark i form av "leopardskinn", småskalig, missfärgad och utspridd i förorterna är också svår att utnyttja effektivt för jordbruksändamål, men det mesta lämnas obebyggt eller används för icke-jordbruksändamål.

Under ett arbetsmöte med Ho Chi Minh-stadens partikommittés ständiga kommitté i oktober 2022 kommenterade vice premiärminister Tran Hong Ha (dåvarande minister för naturresurser och miljö) att andelen jordbruksmark i Ho Chi Minh-staden som uppgår till över 50 % var för stor. Samtidigt föreslog han att det är nödvändigt att utarbeta en plan för att använda jordbruksmark för flera ändamål, öka markeffektiviteten och hjälpa markanvändare att utnyttja den mer rimligt. "Jordbruksmark bör inte bara betraktas som en jordbruksekonomi, utan bör betraktas som ett miljöutrymme som kombinerar handel, tjänster, turism, skogsbruk och medicinalväxtproduktion", sa Ha.

Arkitekten Khuong Van Muoi, tidigare vice ordförande för Vietnams arkitektförbund, som har deltagit i planeringsarbetet i årtionden i Ho Chi Minh-staden, förklarade begränsningarna i planeringsarbetet på många tidigare sätt: när man såg mark för trädplantering planerades den som jordbruksmark. Mark för plantering av starr betraktades också som jordbruksmark, men i verkligheten kunde marken för odling av ris eller andra grödor inte överleva eller hade låg produktivitet. När Ho Chi Minh-staden ville ändra användningsändamålet för att få utrymme för utveckling, var man dessutom fast vid regleringen att ändring av användningsändamålet för risodlingsmark måste gå via centralregeringen. Det var det som begränsade utvecklingen av Ho Chi Minh-staden.

HUR FÖRÄNDRAS BEFOLKNINGEN I HO CHI MINH-STADEN?

Enligt planerings- och investeringsdepartementet har befolkningen i Ho Chi Minh-staden ökat snabbt från 2004 till nutid i de nyutvecklade innerstadsområdena och förortsområdena (förutom Can Gio-distriktet), varav majoriteten är invandrare. I synnerhet områden med snabb tillväxt inkluderar distrikt 7, distrikt 12, Binh Tan-distriktet, Binh Chanh-distriktet, Hoc Mon-distriktet, Nha Be-distriktet och Thu Duc City.

Befolkningen i detta område ökar snabbt på grund av faktorer som markpriser, nya infrastrukturprojekt och arbetskraftsresurser i fabriker och företag. Den snabba urbaniseringen och den höga befolkningskoncentrationen i detta område bildar ett bälte som omger den befintliga innerstaden, vilket sätter stor press på investeringspolitiken för att utveckla teknisk infrastruktur och social infrastruktur. Tvärtom har de befintliga innerstadsområdena som distrikt 1, distrikt 3, distrikt 5, distrikt 10, Phu Nhuan-distriktet... nästan helt urbaniserats, med liten förändring i befolkningen, och många distrikt har till och med en lägre befolkningsstorlek jämfört med 2004.

I slutet av 2022 kommer Ho Chi Minh-stadens totala befolkning att vara cirka 9,4 miljoner människor. Beträffande utvecklingsbehoven fram till 2040 föreslås en ökning av distrikten till mer än 16,8 miljoner människor. Samtidigt har premiärministern beslutat att godkänna uppgiften att justera den allmänna planeringen av Ho Chi Minh-staden fram till 2040 med en vision till 2060, vilket innebär att den totala planerade befolkningen är cirka 14 miljoner människor.

GENOMBROTTSPLANERING

Helikopterflygningen för att kartlägga hela stadsrummet i Ho Chi Minh-staden och den tidigare kartläggningen av Saigonfloden hjälpte ledarna i Ho Chi Minh-staden att få ett bättre perspektiv på det nuvarande läget i stadens planering, som, enligt ordföranden för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Phan Van Mai, är full av hål och "leopardhud". Mai anser att det är nödvändigt med mer innovativt och banbrytande tänkande i planeringsarbetet för att organisera och omorganisera stadsrum, produktion, gemensamt boende, grönområden etc.

För närvarande utarbetar Ho Chi Minh-staden två planer: en planering av Ho Chi Minh-staden för perioden 2021–2030, med en vision fram till 2050, och en justering av den allmänna planeringen av Ho Chi Minh-staden fram till 2040, med en vision fram till 2060. För närvarande arbetar konsultenheten med avdelningar, distrikt och län för att samla in information och lösa 72 grupper av uppgifter, varav avdelningsblocket har 50 uppgifter och distrikten har 22 uppgifter.

Herr Mai sa att han har ett nära samarbete med ministerier, filialer och experter för att förkorta tiden, säkerställa korrekt process och kvalitet. Det förväntas att under första kvartalet 2024 kommer dokumentationen att lämnas in till den behöriga myndigheten för godkännande av Ho Chi Minh-stadens planering för perioden 2021-2030 med en vision till 2050. Dokumentationen för att justera den allmänna planeringen kommer att lämnas in till Ho Chi Minh-stadens folkråd vid mötet i slutet av 2023 innan den lämnas in till byggnadsministeriet för bedömning.

Ur ett lokalt perspektiv sa ledaren för Hoc Mon-distriktets folkkommitté att de väntar på den allmänna planeringen av Ho Chi Minh-staden för att vägleda utnyttjandet av distriktets markresurser. Men när det väl finns en planering måste det finnas en mekanism för att locka investerare att genomföra specifika projekt. Under senare år har många investerare kommit för att lära sig men utan en mekanism, utan ren mark, så de stannar bara vid intresse och lärandenivå.

Idén att organisera stadsstyre och utveckla satellitstäder har närts av Ho Chi Minh-staden i årtionden och förväntas lösa problemet med befolkningsfördelning och effektivt utnyttja markfonder i förortsområden. Ho Chi Minh-staden har dock inte kunnat göra detta, förortsområden utvecklas fortfarande fragmenterat och spontant. Modellen för stadsutveckling inriktad på kollektivtrafik (TOD) som nationalförsamlingen tillät att testa i resolution 98/2023 kommer att vara "nyckeln" för Ho Chi Minh-staden att göra detta i samband med projektet att omvandla förortsområden till distrikt eller "städer inom staden", enligt arkitekten Khuong Van Muoi.

"Distrikten har sina egna mål för stadsutveckling och är beroende av stödet från Ho Chi Minh-staden. Stadsutvecklingen måste skapa jobb för människor, främja ekonomin och ge lokalbefolkningen förutsättningar att utnyttja tillgängliga markförhållanden för gemensam utveckling", tillade experten.

Herr Phan Van Mai sa att längs tunnelbanelinje 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), tunnelbanelinje 2 (Ben Thanh - Tham Luong), ringvägarna 2, 3, 4 och Ho Chi Minh City - Moc Bai Expressway (under uppbyggnad) finns det cirka 10 000 hektar som kan utvecklas till stadsområden enligt TOD-modellen. Vid Ring Road 3-projektet sa ledaren för Hoc Mon-distriktets folkkommitté också att efter en granskning finns det cirka 2 000 hektar, och att departementet för naturresurser och miljö föreslår att Ho Chi Minh Citys folkkommitté först genomför ett pilotprojekt i området.

Faktum är att markresurser bidrar kraftigt till statsbudgeten. Enligt planen att fokusera på att undanröja hinder för ett antal fastighetsprojekt för att öka intäkterna från mark, förväntas det att Ho Chi Minh-staden från och med nu och fram till slutet av 2023 kommer att få in en ytterligare budget på nästan 19 000 miljarder VND.

Policy och planering måste vara konsekventa.

Den nuvarande planeringen av Ho Chi Minh-staden har inte uppfyllt kraven, det finns en enorm skillnad mellan planering och verklighet. Planeringen och teorin är bra men det saknas fortfarande specifika produkter. Företag klagar också mycket på administrativa förfaranden och planering som inte säkerställer transparens och saknar flexibilitet, vilket leder till en lång process från tidpunkten för investeringsundersökning till slutförande. Staten vill attrahera investeringar men mekanismerna och politiken är snäva och förändras beroende på siktens tankesätt. Detta problem har tagits upp länge men saknar fortfarande en grundlig lösning.

Därför måste den kommande planeringsjusteringen av Ho Chi Minh-staden övervinna dessa brister. Regeringen måste ge investerarna en stabil politik och planering så att även efter många generationer av ledare förblir detta engagemang konsekvent och bara kan bli bättre, inte sämre. Politiken måste vara stabil, inte oberäknelig, där en mandatperiod går för bra och nästa mandatperiod är trög.

Stadsstyrelsen måste vara beslutsam och beskriva varje avdelnings och varje individs ansvar. När de känner sig stabila kommer företag automatiskt att söka investeringar. Först då kan Ho Chi Minh-staden förbättra sin konkurrenskraft, inte bara bland inhemska orter utan även bland större städer i regionen.

Några viktiga inriktningar i Ho Chi Minh-staden, såsom utvecklingen av satellitstäder i förortsområden och genomförandet av projektet att återta havet i Can Gio, har fått stort stöd från folket. Regeringen behöver dock snabbt genomföra typiska projekt för att skapa förtroende, särskilt viktiga transportprojekt som vägar, motorvägar, överfarter etc.

Dr. Tran Quang Thang , chef för Ho Chi Minh-stadens institut för ekonomi och management, delegat för Ho Chi Minh-stadens folkråd

Behöver tilldela specifika ansvarsområden

I samband med planering, anpassning och implementering av projektet för att omvandla distrikt till stadsdelar (eller städer under Ho Chi Minh-staden) under perioden 2021–2030 är det nödvändigt att bygga upp och hantera markdata mot realtids- och öppen natur på olika nivåer för olika områden. Baserat på analys av markdata kan behöriga myndigheter noggrant bedöma jordbruksmarkfonder, särskilt fragmenteringen och uppdelningen av jordbruksmarkfonder samt den faktiska effektiviteten i utnyttjandet för jordbruks-, skogsbruks- och fiskeproduktion.

När man beslutar att omvandla jordbruksmark till icke-jordbruksmark krävs noggrant övervägande och bedömning. Eftersom detta är ett område som är känsligt för miljö och klimatförändringar finns det risk för negativa konsekvenser av översvämningar på grund av förlust av tillfälliga vattenlagringsutrymmen, vilket blockerar flödet. Dessutom finns det risk för miljöföroreningar på grund av att den tekniska infrastrukturens kapacitet inte garanteras.

Många planerings- och projektavbrott i Ho Chi Minh-staden har gjort människor arga, delvis på grund av svag investerarkapacitet och delvis för att regeringen ännu inte har haft en mekanism för att attrahera investerare. För att attrahera investerare under planeringsgenomförandeprocessen är det nödvändigt att tillhandahålla markdata i realtid och göra den tillgänglig för företag på lämpliga nivåer.

Dessutom måste processen för markauktionering och budgivning för att välja investerare för byggprojekt på mark vara offentlig, transparent, rimlig och snabb. Ho Chi Minh-staden behöver också sätta mål relaterade till planeringsgenomförandet för att tilldela specifikt och tydligt ansvar till varje statlig förvaltningsmyndighet; det betraktas som en viktig grund för planering och utnämning av ledare.

Herr Pham Tran Hai, biträdande chef för avdelningen för stadsförvaltningsforskning, Ho Chi Minh-stadens institut för utvecklingsstudier

Sy Dong (inspelad)

Källänk: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm