Ho Chi Minh-staden frigör landresurser.

TOM MARK, LIDANDE MÄNNISKOR

Problemet med övergiven ledig mark och spontant utvecklade bostadsområden är inte nytt; det har faktiskt funnits i många år. Det har upprepade gånger rapporterats av allmänheten och media, särskilt situationen med avstannade projekt och planering som har legat på paus i 20-30 år. I centrala Ho Chi Minh-staden är exempel stadsområdet Binh Quoi - Thanh Da (Binh Thanh-distriktet), som har legat på paus i 31 år; det nya stadsområdet Thu Thiem (Thu Duc City) har efter mer än 20 år fortfarande bara ett fåtal spridda byggen; längre ut har stadsområdet Sing-Viet (Binh Chanh-distriktet) också legat på paus i över 25 år; nordväst i distrikten Hoc Mon och Cu Chi; och den södra delen av Ho Chi Minh-staden har också många långvariga avstannade projekt…

Ho Chi Minh-stadens partisekreterare Nguyen Van Nen syns på bilden när han överblickar området med helikopter. Foto taget den 26 augusti.

Enligt statistik från folkkommittén i Binh Chanh-distriktet finns det 323 projekt för bostäder, social infrastruktur, parker etc. i distriktet. I maj 2022 var 92 projekt försenade, och vissa hade till och med "stannat" i 20–30 år. Därför har distriktet skickat brev till investerare med en begäran om att de ska påskynda arbetet, annars kommer de att föreslå att projekten återkallas. Att återkalla projekt är en stark åtgärd och en önskan från lokalbefolkningen, men genomförandet är en långdragen process, till stor del beroende av bedömning och specifika råd från relevanta avdelningar och myndigheter.

I förortsområdena i Ho Chi Minh-staden finns det fortfarande mycket ledig mark, och bostadsområden utvecklas spontant.

Intill Binh Chanh-distriktet ligger Hoc Mon-distriktet. Hoc Mon-distriktets partisekreterare Tran Van Khuyen berättade en gång på Ho Chi Minh-stadens folkrådsforum att han kände sig modfälld när han tittade över Thuan An City i Binh Duong-provinsen från Nhi Binh-kommunen (Hoc Mon-distriktet). Staden var starkt upplyst, medan Hoc Mon själv förblev underutvecklad med en stor mängd ledig mark. Hoc Mon är också en av de orter med många avstannade projekt, överlappande planering och en markanvändningsgrad på upp till 50 %. Dessa inkonsekvenser i markanvändningsplaneringen jämfört med individuella behov har orsakat frustration bland invånarna, som inte kan bygga hus på sin mark och inte kan dela upp stora tomter för sina barn att bo separat. I mitten av 2022 föreslog distriktet att Ho Chi Minh-staden skulle överväga att vidta åtgärder för att återkräva över 700 hektar mark som tillhör avstannade projekt och länge planerade projekt som inte har genomförts.

Ledig mark försenas inte bara på grund av privata investerares inkompetens, utan många projekt som finansieras av statsbudgeten går också långsamt. Ett exempel är projektet att bygga en grön buffertzon runt avfallshanteringskomplexen Da Phuoc (Binh Chanh-distriktet) och Tay Bac (Cu Chi-distriktet). Eftersom projektet har stannat upp år efter år befinner sig invånarna i en svår situation, de kan inte lämna eller stanna, och deras fastigheter säljs till låga priser...

Stadsutvecklingar som bara existerar på pappret, såsom Binh Quoi-Thanh Da och Sing-Viet, är bara några av de hundratals avstannade projekten i Ho Chi Minh-staden. Under varje möte med väljare som representanter för nationalförsamlingen och stadens folkråd möte, uttrycker människor frustration och frågar när dessa projekt kommer att genomföras, och om inte, när marken kommer att återtas för att återställa medborgarnas legitima rättigheter till sin mark och sina bostäder. Dessa är också fragmenterade delar som utgör bilden av "riklig ledig mark", vilket ledarna i Ho Chi Minh-staden har sett tydligare genom flygundersökningar.

Enligt forskning från Ho Chi Minh City Institute for Development Research var takten för omvandling av markanvändning från jordbruksmark till icke-jordbruksmark i Ho Chi Minh City ganska långsam under perioden 2011–2020. Mer specifikt nådde omvandlingstakten endast 11,2 % under perioden 2011–2015 och endast 13,18 % under perioden 2016–2020 jämfört med den godkända planen.

Denna situation härrör från brister och konflikter i regelverk gällande markanvändningsplanering och dess integration med andra planer, samt juridiska aspekter av investerings- och byggprojekt. Dessutom är markdata ofullständiga, felaktiga, inkonsekventa och inkonsekventa, vilket påverkar noggrannheten i prognoserna för markanvändningsplanering. Statistiken och bedömningen av markresurser (särskilt vad gäller fragmentering, spridning och utnyttjandeeffektivitet) är otillräcklig och felaktig, vilket resulterar i prognoser för markanvändningsplanering av låg kvalitet.

När det gäller genomförandet av markanvändningsplanering inkluderar andra bidragande faktorer hinder för förvärv av jordbruksmark, brist på resurser för att investera i grundläggande teknisk infrastruktur och projekt på marken, etc.

LÅNGSAMA FRAMSTEG I OMKASTNINGEN AV JORDBRUKSMARK

Att det fortfarande finns mycket ledig mark beror också på att jordbruksmark fortfarande står för en stor andel av Ho Chi Minh-stadens markanvändningsstruktur. År 2010 var jordbruksmarken i Ho Chi Minh-staden 118 052 hektar, vilket motsvarar 56,3 %. I juni 2018 utfärdade regeringen resolution 80 om justering av markanvändningsplaneringen fram till 2020 och den slutliga markanvändningsplanen (2016-2020). Följaktligen tillät regeringen Ho Chi Minh-staden att omvandla mer än 26 000 hektar jordbruksmark till icke-jordbruksmark så att andelen jordbruksmark år 2020 skulle minska till 42,1 %.

Stadsområdet Binh Quoi - Thanh Da (Binh Thanh-distriktet) är ett av områdena med fast planering och långvariga avbrutna projekt.

Markanvändningskonverteringstakten i Ho Chi Minh-staden är dock ganska långsam och når endast över 13 %, enligt forskning från Ho Chi Minh City Institute for Development Research. Undersökningen visar också att 6,5 % av jordbruksmarken är utspridd över flera distrikt som Distrikt 12, Binh Thanh, Binh Tan och Thu Duc City, men i verkligheten används vissa områden inte längre för jordbruksproduktion och existerar bara som jordbruksmark på pappret. Dessa små, ofruktbara och spridda jordbruksmarkstomter i förorterna är också svåra att utnyttja effektivt för jordbruksändamål och lämnas mestadels obebyggda eller används för icke-jordbruksändamål.

Under ett möte med Ho Chi Minh-stadens partikommittés ständiga kommitté i oktober 2022 kommenterade vice premiärminister Tran Hong Ha (dåvarande minister för naturresurser och miljö) att andelen jordbruksmark i Ho Chi Minh-staden, som överstiger 50 %, var alltför hög. Han föreslog också att en plan för mångsidig jordbruksmarkanvändning bör övervägas för att öka markeffektiviteten och hjälpa markanvändare att utnyttja den mer rationellt. "Jordbruksmark bör inte bara ses som en jordbruksekonomi, utan som ett miljöutrymme som kombinerar handel, tjänster, turism, skogsbruk och medicinalväxtproduktion", konstaterade Ha.

Arkitekten Khuong Van Muoi, tidigare vice ordförande för Vietnams arkitektförbund, som har arbetat med stadsplanering i Ho Chi Minh-staden i årtionden, förklarar att en begränsning med stadsplaneringen tidigare var att mark som användes för att plantera träd helt enkelt klassificerades som jordbruksmark. Mark som användes för odling av vass inkluderades också som jordbruksmark, trots att ris eller andra grödor som odlades på den marken i verkligheten inte kunde överleva eller gav låg produktivitet. När Ho Chi Minh-staden ville ändra markanvändningen för att skapa mer utvecklingsutrymme hindrades det dessutom av regleringar som krävde godkännande från centralregeringen. Detta har avsevärt begränsat stadens utveckling.

HUR FÖRÄNDRAS BEFOLKNINGEN I HO CHI MINH-STADEN?

Enligt planerings- och arkitekturdepartementet har Ho Chi Minh-stadens befolkning ökat snabbt i det nyutvecklade innerstadsområdet och förortsområdena (förutom Can Gio-distriktet) från 2004 till idag, främst på grund av invandring. Områden med särskilt snabb tillväxt inkluderar distrikt 7, distrikt 12, Binh Tan-distriktet, Binh Chanh-distriktet, Hoc Mon-distriktet, Nha Be-distriktet och Thu Duc City.

Befolkningen i detta område ökar snabbt på grund av faktorer som markpriser, nya infrastrukturprojekt och arbetskraften i fabriker och företag. Den snabba urbaniseringen och den höga befolkningskoncentrationen i detta område bildar ett bälte som omger den befintliga innerstaden, vilket sätter betydande press på investeringspolitiken för utveckling av teknisk och social infrastruktur. Omvänt har de befintliga innerstadsområdena, såsom distrikt 1, 3, 5, 10 och Phu Nhuan, nästan helt urbaniserats, med små befolkningsfluktuationer; i själva verket har många distrikt sett en minskning av befolkningen jämfört med 2004.

I slutet av 2022 uppgick den totala befolkningen i Ho Chi Minh-staden till cirka 9,4 miljoner människor. Beträffande utvecklingsbehoven fram till 2040 föreslog distrikt och kommuner en ökning till över 16,8 miljoner människor. Samtidigt godkände premiärministern i sitt beslut att justera den allmänna planeringen av Ho Chi Minh-staden fram till 2040 med en vision till 2060 en total befolkning på cirka 14 miljoner människor.

GENOMBROTT I PLANERINGEN

Helikopterundersökningen av hela stadslandskapet i Ho Chi Minh-staden, tillsammans med den tidigare undersökningen av Saigonfloden, har gett ledarna i Ho Chi Minh-staden ett bredare perspektiv på det nuvarande läget för stadens planering, som, enligt ordföranden för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Phan Van Mai, kännetecknas av att många områden är ojämna och ojämna. Mai anser att en mer innovativ och banbrytande strategi behövs inom stadsplanering för att omorganisera och omorganisera stadsutrymmen, produktionsområden, gemensamma bostadsutrymmen och grönområden.

För närvarande utarbetar Ho Chi Minh-staden två planeringsdokument: Ho Chi Minh-stadens generalplan för perioden 2021–2030, med en vision fram till 2050, och den reviderade generalplanen för Ho Chi Minh-staden fram till 2040, med en vision fram till 2060. Konsultenheten arbetar för närvarande med avdelningar, distrikt och kommuner för att samla in information och hantera 72 arbetsgrupper, inklusive 50 uppgifter för avdelningar och 22 uppgifter för distrikt och kommuner.

Herr Mai uppgav att de har ett nära samarbete med ministerier, myndigheter och experter för att förkorta tidsramen och säkerställa korrekta förfaranden och kvalitet. Det förväntas att dokumentationen för Ho Chi Minh-stadens planering för perioden 2021-2030 med en vision till 2050 kommer att lämnas in till den behöriga myndigheten för godkännande under första kvartalet 2024. Dokumentationen för justering av den allmänna planeringen kommer att lämnas in till Ho Chi Minh-stadens folkråd i slutet av 2023 innan den lämnas in till byggnadsministeriet för bedömning.

Ur ett lokalt perspektiv uppgav ledarna för Hoc Mon-distriktets folkkommitté att de väntar på Ho Chi Minh-stadens generalplan för att vägleda utnyttjandet av distriktets markresurser. Men även med en generalplan på plats behövs fortfarande mekanismer för att locka investerare att genomföra specifika projekt. Under senare år har många investerare frågat om projekt, men utan nödvändiga mekanismer och tillgänglig mark har deras intresse bara vuxit till den grad att de har frågat.

Idén om att etablera en kommunal förvaltning och utveckla satellitstäder har närts av Ho Chi Minh-staden i årtionden, och förväntades lösa problemet med befolkningsfördelning och effektiv markanvändning i förortsområden. Ho Chi Minh-staden har dock ännu inte uppnått detta, och förortsområden fortsätter att utvecklas slumpmässigt och spontant. Den transportorienterade utvecklingsmodellen (TOD), som nationalförsamlingen tillät att testa i resolution 98/2023, kommer att vara "nyckeln" för Ho Chi Minh-staden för att uppnå detta, kopplad till planen att omvandla förortsområden till stadsdelar eller "städer inom städer", enligt arkitekten Khuong Van Muoi.

"Distrikten har sina egna mål för stadsutveckling och är beroende av stöd från Ho Chi Minh-staden. Stadsutvecklingen måste skapa jobb för människorna, stärka ekonomin och göra det möjligt för lokalbefolkningen att utnyttja tillgängliga markresurser för gemensam utveckling", tillade experten.

Enligt Phan Van Mai finns det cirka 10 000 hektar mark längs tunnelbanelinje 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), tunnelbanelinje 2 (Ben Thanh - Tham Luong), ringvägarna 2, 3 och 4, samt motorvägen Ho Chi Minh City - Moc Bai (som för närvarande är under uppbyggnad), som skulle kunna utvecklas till stadsområden med hjälp av TOD-modellen (Transit-Oriented Development). Beträffande Ringväg 3-projektet uppgav ledarna för Hoc Mon-distriktets folkkommitté också att efter att ha granskat området har cirka 2 000 hektar identifierats, och departementet för naturresurser och miljö föreslår för Ho Chi Minh Citys folkkommitté att genomföra ett pilotprojekt i området.

I verkligheten bidrar markresurser avsevärt till statsbudgeten. Enligt planen att fokusera på att lösa hinder i flera fastighetsprojekt för att öka intäkterna från mark, beräknas Ho Chi Minh-staden samla in nästan 19 000 miljarder VND mer till budgeten från och med nu till slutet av 2023.

Policyer och planer måste vara konsekventa.

Ho Chi Minh-stadens nuvarande stadsplanering uppfyller inte kraven; det finns en betydande skillnad mellan planering och verklighet. Även om planeringen och teorin är sund, saknar den konkreta resultat. Företag klagar också ofta på administrativa förfaranden och bristen på transparens och flexibilitet i planeringen, vilket leder till en lång process från initial investeringsundersökning till slutförande. Regeringen vill attrahera investeringar, men mekanismerna och politiken är restriktiva och förändras baserat på kortsiktigt tänkande. Denna fråga har tagits upp länge, men en avgörande lösning är fortfarande svår att hitta.

Därför måste de kommande justeringarna av Ho Chi Minh-stadens planering åtgärda dessa brister. Regeringen måste ge investerarna ett åtagande om stabilitet i sin politik och planering så att, oavsett ledarskapsförändringar under åren, engagemanget förblir konsekvent och bara förbättras, inte försämras. Politiken måste vara stabil, inte inkonsekvent, där en mandatperiod presterar exceptionellt bra medan nästa är trög.

Stadsstyrelsen måste vara beslutsam och tydligt definiera varje avdelnings och individs ansvar. När företag upplever stabilitet kommer de automatiskt att söka investeringar. Endast på detta sätt kan Ho Chi Minh-staden stärka sin konkurrenskraft, inte bara bland orter över hela landet utan även bland större städer i regionen.

Några viktiga utvecklingsinriktningar i Ho Chi Minh-staden, såsom utvecklingen av satellitstäder i förortsområden och genomförandet av landåterställningsprojektet i Can Gio, har fått starkt stöd från folket. Regeringen behöver dock snabbt genomföra exemplariska projekt för att bygga förtroende, särskilt viktiga transportprojekt som ringvägar, motorvägar och överfarter...

Dr. Tran Quang Thang , chef för Institutet för ekonomi och management i Ho Chi Minh-staden, medlem av Ho Chi Minh-stadens folkråd

Specifikt ansvar behöver tilldelas.

Under processen att formulera, justera planeringen och genomföra projektet för att omvandla distrikt till stadsdelar (eller städer inom Ho Chi Minh-staden) under perioden 2021-2030 är det nödvändigt att bygga och hantera markdata som är i realtid och öppen på olika nivåer för olika intressenter. Baserat på analys av markdata kan myndigheterna korrekt bedöma jordbruksmarkfonden, särskilt när det gäller fragmenteringen och uppdelningen av jordbruksmark, samt den faktiska effektiviteten i att utnyttja den för jordbruks-, skogsbruks- och fiskeproduktion.

När beslut fattas om att omvandla jordbruksmark i distrikt till icke-jordbruksmark krävs noggranna överväganden och bedömningar. Detta beror på att dessa områden är känsliga för miljö och klimatförändringar, med risk för negativa effekter såsom översvämningar på grund av förlust av tillfälliga vattenlagringsutrymmen och hinder för vattenflödet. Dessutom finns det risk för miljöföroreningar på grund av otillräcklig kapacitet i det tekniska infrastruktursystemet.

Många avstannade planeringsprojekt i Ho Chi Minh-staden orsakar frustration bland allmänheten, delvis på grund av svag investerarkapacitet och delvis för att regeringen ännu inte har implementerat attraktiva mekanismer för investerare. För att attrahera investerare under planeringsgenomförandeprocessen är det nödvändigt att tillhandahålla markdata i realtid och öppna den för företag på lämpliga nivåer.

Dessutom bör markauktions- och budgivningsprocessen för att välja investerare för byggprojekt på marken vara öppen, transparent, rimlig och snabb. Ho Chi Minh-staden behöver också sätta mål relaterade till genomförandet av planeringen för att tilldela specifikt och tydligt ansvar till varje statlig förvaltningsmyndighet; detta betraktas som en viktig grund för planering och utnämning av ledande tjänstemän.

Herr Pham Tran Hai, biträdande chef för avdelningen för stadsförvaltningsforskning, Ho Chi Minh-stadens utvecklingsforskningsinstitut

Sỹ Đông (inspelad)

Källänk: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm