 |
| Fastighetsutlåningen kontrolleras hårdare. |
Fastighetsföretag klagar bittert över svårigheterna att få lån.
Herr Nguyen Quoc Hiep, styrelseordförande för Global Real Estate Joint Stock Company och ordförande för Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), uppgav att stora banker (inklusive de fyra stora) vägrar att bevilja kredit till nya projekt, eller bara är mycket selektiva när det gäller projekt i Hanoi och Ho Chi Minh-staden. Med finansieringsproblem som hindrar företag från att genomföra projekt förutspås 2026 bli ett extremt turbulent år för fastighetsmarknaden.
Många andra företag rapporterade också att svårigheten att få tillgång till kredit inte bara påverkar exklusiva kommersiella bostadsprojekt, utan alla segment, inklusive sociala bostäder. Enligt företag som driver sociala bostäder vägrar bankerna artigt att låna ut från lånepaketet för sociala bostäder på 145 000 miljarder VND eftersom räntan är för låg (6,1 %/år), medan inlåningsräntorna på marknaden har stigit till 7–8 %/år, vilket innebär att bankerna skulle ådra sig förluster om de lånade ut.
För närvarande har mindre än 5 % av kreditpaketet på 145 biljoner VND för lån till sociala bostäder betalats ut, trots att det har tillämpats i tre år. Samtidigt är utbetalningen av kreditpaketet för lån till unga under 35 år också begränsad.
Enligt Ms. Ha Thu Giang, chef för avdelningen för kredit för ekonomiska sektorer (Vietnams statsbank), uppgick utbetalningsvolymen för låneprogrammet för ungdomar under 35 år till cirka 9 600 miljarder VND (en ökning med cirka 2 000 miljarder VND jämfört med slutet av 2025), inklusive 8 100 miljarder VND till investerare i 53 projekt och cirka 1 500 miljarder VND till bostadsköpare i 36 projekt. Utbetalningsvolymen för lån till ungdomar under 35 år för att köpa sociala bostäder uppgick till cirka 259 miljarder VND.
Även om affärsbanker hävdar att de inte stramar åt fastighetskreditgivningen och fortfarande finansierar bra projekt, måste de, med tanke på begränsat kapital och kvartalsvisa kreditgränser, allokera medel mycket försiktigt. Följaktligen, med undantag för "bakdörrsprojekt", kommer kapital att koncentreras till prioriterade och mycket säkra sektorer för att vinna tillsynsmyndigheternas gunst.
Enligt ekonomen Dr. Le Xuan Nghia är fastighetsmarknaden cyklisk, men på lång sikt utgör den ingen risk och är till och med mycket säker eftersom den är nära kopplad till bankernas verksamhet. Majoriteten av bankernas säkerheter är fastigheter, så det är osannolikt att fastighetspriserna kommer att falla kraftigt.
Denna expert menade också att fastighetssektorn är en sektor med stora spridningseffekter och föreslog att Vietnams statsbank skulle fortsätta att genomföra en politik för att injicera kapital till denna marknad för att säkerställa dess effektiva drift. Regeringen bör kontrollera takten i prisökningarna istället för att strama åt kreditgivningen till denna sektor.
Kapital fortsätter att flöda starkt in i fastigheter.
Medan fastighetsföretag klagar över svårigheter att få tillgång till kapital, påpekar många experter och representanter för nationalförsamlingen att bankkrediter i verkligheten fortfarande huvudsakligen flödar till fastigheter, och detta orsakar många negativa konsekvenser för ekonomin.
Enligt Nguyen Ngoc Bau, VD för Wigroup, tenderade kommersiella och industriella krediter att minska under första kvartalet 2026, medan pengar fortsatte att flöda starkt till fastigheter och byggbranschen. Även om data visar att jordbrukskrediterna fortsatte att växa väl tillsammans med fastighetskrediterna, kan möjligheten att dessa pengar "kringgår lagen" inte uteslutas (att låna kapital för att köpa mark för jordbruksutveckling, men i verkligheten investera i jordbruksfastigheter).
Denna expert menar att bristerna i kreditstrukturen är grundorsaken till det ihållande likviditetstrycket på banksystemet, liksom räntesatsernas instabilitet. Därför åtgärdar statens banks likviditetsstödåtgärder (genom OMO-kanalen) endast symptomen, inte roten till problemet.
Finansiella rapporter från banker år 2025 visar att fastighetslån i många banker står för 30–50 % av de totala fastighetslånesaldonen. Denna siffra är ofullständig eftersom privatlån för bostadsköp i många banker inte helt inkluderas i fastighetskreditsaldot.
Därför står fastighetskrediter på pappret för cirka 23–25 % av de totala utestående lånen i hela systemet, men den faktiska siffran är sannolikt mycket högre. När mer än en fjärdedel av ekonomins krediter går till fastigheter, minskar tillgången till kapital för andra sektorer naturligtvis. Det är också därför tillverkningsföretag kämpar.
Enligt uppgifter från Vietnams handelskammare (VCCI) kommer mer än 50 % av intäkterna bland de 500 största privata företagen i Vietnam från finans och fastigheter, medan bearbetnings- och tillverkningsindustrin står för en låg andel.
Enligt ekonomiska experter är det teoretiskt sett nödvändigt att strama åt kreditgivningen för exklusiva fastigheter och prioritera lån till sociala bostäder och prisvärda bostadsprojekt. I verkligheten är detta dock mycket svårt att uppnå eftersom många banker främst riktar sig mot exklusiva fastigheter. Om denna situation kvarstår kommer riskerna för ekonomin att öka.
I ett tal vid nationalförsamlingens socioekonomiska diskussionssession tidigare i veckan uttryckte delegaten Le Hoang Anh (Gia Lai) "särskild oro" över frågan. Enligt delegaten går majoriteten av krediterna i Vietnam till spekulativa fastigheter, vilket driver upp huspriserna i höjden och gör det omöjligt för unga människor att köpa ett hus ens efter 30 års hårt arbete.
Enligt data som presenterats av delegaten Hoang Anh visar den utestående kreditbalansen för alla 35 affärsbanker att fastighetslånen ökade med 132 % på fyra år, från 1 955 000 miljarder VND år 2021 till 4 541 000 miljarder VND år 2025, vilket är 2,4 gånger tillväxttakten för industrikrediter. Omfattningen av fastighetskrediter år 2025 är 1,81 gånger större än industrikrediter och 5,3 gånger större än krediter för jordbruk, skogsbruk och fiske.
Dessutom står fastigheter och byggverksamhet ensamma för 27,4 % av den totala systemkrediten. Det som Hoang Anh är särskilt oroad över är att fastighetskrediten enbart under 2024–2025 förväntas öka med 37,6 %, medan industrikrediten bara kommer att öka med 9,4 %. Med argumentet att en stor del av krediten är "bunden" i fastigheter föreslog representanten Hoang Anh att regeringen ska kontrollera spekulativ fastighetskredit med hjälp av marknadsmekanismer och undvika administrativa order.
Samtidigt uppgav docent Dr. Nguyen Huu Huan, vice ordförande för Ho Chi Minh City International Finance Centers verkställande organ, att efterfrågan på kapital för tillväxt är enorm, medan det tillgängliga kapitalet är begränsat. Därför måste banker prioritera att allokera kapital till prioriterade sektorer.
I detta sammanhang rekommenderar experter att företag – inte bara fastighetsföretag – bör diversifiera sina kapitalanskaffningskanaler och minska sitt beroende av bankkrediter. Huan förväntar sig att Ho Chi Minh City International Finance Center kommer att bli en ny kapitalkanal för ekonomin och näringslivet inom fastighetssektorn. Denna expert föreslår att tokenisering av fastighetstillgångar för att anskaffa kapital är en ny metod som fastighetsföretag bör överväga.
- Dr. Can Van Luc, medlem av premiärministerns politiska rådgivande råd
Bygg- och fastighetssektorn står för cirka 10 % av landets BNP, den högsta nivån på de senaste nio åren, och har en dominoeffekt på många andra ekonomiska sektorer. Fastighetsföretagens alltför stora beroende av bankkrediter innebär dock betydande risker för både företagen själva och det finansiella systemet.
År 2025 förväntas fastighetskrediterna växa snabbare än den totala ekonomiska tillväxttakten (22 %), där krediterna till fastighetsföretag ökar med 28 % och för närvarande står för cirka 44 % av de totala fastighetslånen.
I takt med att fastighetskrediter kontrolleras strängare kan företagens tillgång till kapital bli alltmer begränsad. För att inte tala om att lånekostnaderna stiger.
För att minska beroendet av bankkrediter behöver fastighetsföretag diversifiera sina kapitalanskaffningskanaler, särskilt genom företagsobligationer, utländska direktinvesteringar och fastighetsinvesteringsfonder. Regeringen behöver också snabbt få igång den nationella bostadsfonden och lokala bostadsfonder.
Fastighetsföretag måste själva inse behovet av att omstrukturera sin verksamhet, kontrollera kassaflödesrisker och begränsa diversifierade investeringar. Att balansera olika kapitalkällor – från kredit, obligationer, aktier till internationella investeringar – kommer att hjälpa företag att stärka sin motståndskraft mot marknadsfluktuationer.
Källa: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Kommentar (0)