Att fastställa befolkningstätheten i flerbostadshus banar väg för lägenheter i mellanprisklassen.

I praktiken minskar hushållsstorlekarna i takt med ökningen av kärnfamiljer på 1–3 personer och det växande behovet av självständigt boende bland yngre generationer. Därför behövs en mer vetenskaplig, flexibel och realistisk befolkningsberäkningsmetod för att utöka möjligheterna att utveckla prisvärda lägenheter som möter de faktiska bostadsbehoven hos majoriteten av stadsborna.

Efterfrågan på bostäder växer.
Undersökningsdata från marknadsundersökningsorganisationer visar att antalet lägenheter med en yta på 45–70 m² har blivit alltmer sällsynta under senare år. Många nya projekt fokuserar på att utveckla stora lägenheter med höga försäljningspriser för att maximera vinsten, vilket gör det svårt för unga, tjänstemän, intellektuella och små familjer att få tillgång till bostäder.

En av de identifierade orsakerna är regleringen av befolkningskontroll i projekt. Följaktligen baserar förvaltningsmyndigheten ofta sina beslut på befolkningsmål när de godkänner planering för att bestämma byggskala, teknisk infrastruktur, social infrastruktur och befolkningstäthet. Därför tvingas många investerare att minska antalet små lägenheter och öka storleken på stora lägenheter för att "hålla" befolkningsmålet inom de godkända gränserna.

Många byggherrar tvingas minska antalet små lägenheter och öka antalet stora lägenheter för att "bibehålla" befolkningsmålen. Foto: Pham Hung

Det är värt att notera att den nuvarande metoden för att fastställa befolkningen i flerbostadshus på många orter fortfarande huvudsakligen tillämpar en mekanisk metod, där man beräknar medelvärdet av antalet personer per lägenhet, utan en gemensam standard. Till exempel, i Hanoi , baserat på beslut nr 39/2026/QD-UBND daterat 1 april 2026, som ändrar och kompletterar vissa artiklar i beslut nr 34/2024/QD-UBND daterat 27 maj 2024, föreskriver staden följande: En ettrumslägenhet med en användbar yta på ^{25-45 m²} räknas som 1 person; en två- eller trerumslägenhet med en användbar yta på ^över 40-55 m² räknas som 2 personer; en lägenhet med en användbar yta på över ^{55-70 m²} räknas som 3 personer; och en lägenhet med en användbar yta på över ^{70-77 m²} räknas som 4 personer.
I Ho Chi Minh- staden, enligt beslut nr 32/2025/QD-UBND, som trädde i kraft den 9 januari 2026, föreskrivs följande: Lägenheter med 1 sovrum har en yta på ^{25–56 m²} , lägenheter med 2 sovrum har en yta på ^{56–96 m²} och lägenheter med 3–4 sovrum har en yta på ^{96–160 m²} eller mer…

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, har trenden att "öka hushållsstorleken till 1–3 personer, främst på grund av ovilja att gifta sig och skaffa barn, samt livets press och höga levnadskostnader, under de senaste 10 åren lett till en fertilitetsgrad på endast 1,91 barn per kvinna år 2024, vilket är lägre än ersättningsnivån på 2,1 barn per kvinna. Detta, i kombination med trenden att människor lever längre, har resulterat i en snabb åldrande befolkning."

Medan landet år 2009 hade 7,45 miljoner äldre personer, förväntas detta antal öka till 16,1 miljoner i början av 2025, vilket motsvarar över 16 % av den nationella befolkningen. Tillsammans med detta finns det en växande trend av "utökade familjer" som bor tätt tillsammans i samma område eller projekt, men med separata utrymmen, hus eller lägenheter; och en betydande ökning av antalet ensamstående, unga par utan barn eller små familjer med färre generationer...

"Därför kommer en rigid befolkningsberäkningsmetod att öka antalet 'stora lägenheter' i nya projekt, vilket endast är lämpligt för behoven hos en del höginkomsttagare. När det tillämpas på mellanstora lägenhetsprojekt är det inte lämpligt att ha många 'stora lägenheter' för de behov och ekonomiska förutsättningar som majoriteten av människor med genomsnittliga och låga inkomster, och unga människor som precis har börjat sina karriärer", analyserade Le Hoang Chau.
Vi behöver ett flexibelt och praktiskt tillvägagångssätt.
Enligt experter bör man utveckla ett mer vetenskapligt befolkningsdatasystem och en prognosmodell istället för att strikt beräkna befolkningen baserat på antalet lägenheter. Befolkningen bör bestämmas utifrån flera faktorer, såsom lägenhetsstorlek, antal sovrum, bostadstyp, regionala egenskaper och demografiska trender. Detta skulle göra det möjligt för företag att utveckla mer prisvärda produkter samtidigt som man säkerställer en lämplig total befolkningsstorlek.

Vissa experter föreslår att man använder en befolkningsberäkningsmetod baserad på faktisk användning. Till exempel kan en studiolägenhet eller en ettrumslägenhet beräknas för 1–2 personer, en tvårumslägenhet för 3–4 personer, och en högre koefficient kan tillämpas på större lägenheter.

Att fastställa befolkningsstorleken för flerbostadshusprojekt kräver flexibla och realistiska lösningar. Foto: Doan Thanh

Dessutom bör befolkningstätheten kopplas till områdets infrastrukturkapacitet. Om området har ett bra transportsystem, skolor, hälso- och sjukvårdsinrättningar och offentliga utrymmen kan det finnas mer flexibilitet i lägenhetsstrukturen.

”Det är avgörande att gå från inställningen att ’begränsa små lägenheter för att minska befolkningstätheten’ till att utveckla urban infrastruktur på ett heltäckande sätt. För om man investerar i infrastruktur på rätt sätt kommer en ökning av antalet små och medelstora lägenheter att bidra till att lösa bostadsproblemet för majoriteten av människorna utan att lägga för mycket press på staden”, säger Tran Ngoc Chinh, ordförande för Vietnams stadsplanerings- och utvecklingsförening.

Dr. Nguyen Van Dinh - vice ordförande för Vietnams fastighetsförening - delar samma uppfattning och anser att det är nödvändigt att utveckla en uppsättning kriterier för att klassificera lägenheter efter område och funktion för att tillämpa en mer lämplig befolkningskoefficient; och att snabbt slutföra den sammankopplade befolknings- och bostadsdatabasen mellan bygg-, planerings- och polissektorerna för att göra befolkningsprognoser mer exakta.

Baserat på detta kan orter proaktivt fördela befolkningsmål som är lämpliga för varje område och undvika situationen att tillämpa en enda formel för alla projekt. Dessutom måste utvecklingen av små lägenheter åtföljas av strikta standarder för design, livskvalitet och allmänna bekvämligheter för att undvika risken att skapa täta bostadsområden som saknar gemensamt bostadsutrymme.

Samtidigt behöver regeringen fortsätta att bygga mekanismer för att uppmuntra företag att utveckla mellanklasslägenheter genom förmånspolitik för mark, kredit, investeringsförfaranden etc., eftersom den största efterfrågan på marknaden idag är på lägenheter som är överkomliga för medelinkomsttagare. För att öka utbudet inom detta segment är det nödvändigt att samtidigt undanröja rättsliga, planeringsmässiga och befolkningsbestämmande flaskhalsar.

Källa: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html