Vad kan man göra för att undvika att bli lurad genom att kräva en handpenning på 90–95 % och sedan förskingra pengarna?

Vi behöver täcka alla typer av insättningsaktiviteter på marknaden.

Angående regleringen i punkt d, klausul 4, artikel 24 i utkastet till ändrad lag om fastighetsverksamhet, som anger att fastighetsprojektutvecklare "endast får ta emot depositioner från kunder när bostads- eller byggprojektet har uppfyllt alla villkor för att få starta verksamheten och transaktionen har slutförts efter att kontraktet har undertecknats", anser Le Hoang Chau - ordförande för Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) - att denna reglering är korrekt men otillräcklig. Han menar att den behöver kompletteras med en reglering som tillåter att depositioner tas emot innan kontraktet för köp och försäljning av fastigheter, bostäder eller tomter under uppförande undertecknas.

Rättsliga bestämmelser om depositioner och behovet av att komplettera strängare bestämmelser om att acceptera depositioner innan kontrakt för köp och försäljning av fastigheter, hus och tomter under uppförande tecknas är nödvändiga för att säkerställa konsekvens och enhetlighet i rättsliga normer och förhindra bedrägerier.

Ett bostadsrättsprojekt under uppbyggnad i Hanoi (Illustrativt foto: Ha Phong).

Ordföranden för HoREA hävdade att fastighetsaffärslagarna från 2006 och 2014 var bristfälliga eftersom de endast reglerade fastighetstransaktioner efter att kontraktet hade undertecknats, men inte föreskrev kravet på depositioner innan kontraktet undertecknades.

I verkligheten, på grund av det väsentliga behovet av en handpenning innan ett fastighetstransaktionsavtal undertecknas, är depositionspraxis fortfarande mycket vanlig och regleras endast av bestämmelserna i klausul 2, artikel 328 i 2015 års civillag. Civillagen anger dock inte ett maximalt depositionsbelopp, vilket leder till många fall av skrupelfria mäklare, markspekulanter och företag som utnyttjar systemet för att ta emot stora depositioner.

"Det har förekommit fall där insättningar på upp till 90–95 % av transaktionsvärdet har mottagits, sedan förskingrats eller till och med blivit bedrägerier, vilket har orsakat förluster för insättaren och även bidragit till instabilitet på fastighetsmarknaden. Därför är det viktigt att reglera detta i lagen om fastighetshandel", sa Chau.

Emellertid upprepar även artikel 24 punkt d, klausul 4, i lagförslaget om fastighetsverksamhet, i dess ändrade lydelse, denna brist genom att den inte reglerar insättningar som gjorts innan villkoren för ingående av ett fastighetstransaktionsavtal är uppfyllda. Detta gäller särskilt i fall där insättningar görs som ett löfte om att köpa och sälja "uppdelade tomter" eller som ett löfte om att köpa och sälja produkter från fastighetsprojekt innan villkoren för ingående av ett avtal är uppfyllda, när det inte finns några handlingar för markanvändningsrättigheter, eller den behöriga myndigheten ännu inte har "godkänt investeringspolicyn samtidigt med investerarens godkännande", eller byggandet ännu inte har påbörjats. I sådana fall drabbas vanligtvis den part som gör insättningen.

Om till exempel handpenningen är låg men fastighetsvärdet ökar, kan den part som tar emot handpenningen vara villig att avbryta affären och återbetala handpenningen (dubbelt så mycket) till insättaren. Eller, om handpenningen är stor eller mycket stor, kan den part som tar emot handpenningen begå bedrägeri och förskingra kundens handpenning…

Enligt Mr. Chau anger vidare punkt d, klausul 4, artikel 24 i utkastet till ändrad lag om fastighetsverksamhet endast fallet med deposition efter undertecknande av kontraktet i syfte att "säkerställa kontraktets fullgörande", men anger inte fallet med deposition före undertecknande av kontraktet i syfte att "säkerställa kontraktets ingående". Därför täcker "regleringens tillämpningsområde" inte helt all depositionsverksamhet på fastighetsmarknaden.

Baserat på ovanstående analys föreslog han att följande innehåll skulle läggas till: Utvecklare av fastighetsprojekt är ansvariga för och har endast rätt att ta emot depositioner från kunder som är intresserade av att köpa eller hyra bostäder eller framtida byggprojekt när projektet har fått investeringsgodkännande från behörig myndighet, ett bygglov (om tillämpligt) och byggnationen har påbörjats. Alternativt får utvecklare endast ta emot depositioner från kunder när bostads- eller byggprojektet uppfyller alla villkor för att få starta verksamhet och transaktionen har genomförts i enlighet med bestämmelserna i denna lag.

"Depositionsbeloppet får inte överstiga 5 % av värdet på huset eller byggprojektet som köps, säljs eller hyrs ut; säljaren eller uthyraren måste tydligt ange försäljnings- eller hyrespriset för huset eller byggprojektet i depositionskontraktet", betonade Chau.

Förhindra att utvecklare kringgår lagen.

I den preliminära granskningsrapporten om den reviderade lagen om fastighetsverksamhet från nationalförsamlingens ekonomiska utskott föreslog vissa yttranden att det är onödigt att reglera bestämmelserna om deposition i lagen om fastighetsverksamhet, och att dessa bör regleras av de allmänna bestämmelserna i civillagen. Därför är bestämmelsen om "deposition" en ny bestämmelse i lagförslaget; den lagberedande myndigheten ombeds att rapportera och förtydliga nödvändigheten och grunden för att föreslå denna förordning, särskilt dess praktiska grund.

"Vid behov bör endast de specifika bestämmelserna om depositioner vid framtida fastighetstransaktioner inkluderas i lagförslaget; det finns inget behov av att upprepa bestämmelser som redan anges i civillagen", konstaterades i granskningsrapporten.

Enligt experter är det nödvändigt att täcka all insättningsverksamhet på marknaden för att begränsa riskerna för insättare (Illustrativ bild: Ha Phong).

Angående insättningar i fastighetstransaktioner som rör framtida byggprojekt uppgav byggnadsminister Nguyen Thanh Nghi också att fastighetshandelslagarna tidigare inte innehöll några bestämmelser i denna fråga.

I verkligheten kringgår vissa byggherrar lagen genom att teckna depositionsavtal eller andra typer av avtal för att samla in pengar från kunder innan villkoren för att sälja hus eller byggprojekt är uppfyllda. Därför innehåller detta utkast regler om att ta emot depositioner endast när hus eller byggprojekt har uppfyllt villkoren för att få tas i bruk och genomföra transaktioner i enlighet med reglerna.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm