ห้ามแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงขาย 105 จังหวัดทั่วประเทศ

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 เป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะมีผลบังคับใช้ และเนื้อหาหนึ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษเนื่องจากจะมีผลกระทบต่อตลาดในระดับหนึ่งก็คือ การกำกับดูแลการแบ่งและการขายที่ดิน

พระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติให้สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่ปลูกสร้างบ้านเอง แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ ขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 และนำสิทธิการใช้ที่ดินไปขายทอดตลาดเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาจากสภาพพื้นที่ เพื่อกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเอง ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่ามาตรการเข้มงวดการแบ่งแยกและการขายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2568 ผลกระทบจะครอบคลุมตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบัน มาตรา 2 ข้อ 41 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ป้องกันการแบ่งแยกและการขายที่ดินเฉพาะในเขตพื้นที่เมืองชั้นพิเศษและพื้นที่เมืองชั้น I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีความต้องการสูงสำหรับสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และบริเวณโดยรอบงานที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง...

จึงมีความกังวลกันเป็นอย่างมากว่าจะมีกระแส “วิ่ง” แบ่งขายที่ดินเกิดขึ้นก่อนที่ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการ

นายเดือง ก๊วก ถุ่ย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง เกิ่นเท อ (CaREA) ให้ความเห็นว่า การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้ ตลาดที่ดินจะมีความแตกต่างอย่างชัดเจน

ด้วยกรอบกฎหมายปัจจุบัน การจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปีเป็นเรื่องยากมาก นักธุรกิจจึงเลือกใช้รูปแบบการแบ่งพื้นที่เป็นรายบุคคล ซึ่งเหมาะสม ง่าย และสร้างอุปทานที่มากขึ้น และมีโอกาสน้อยที่จะเลือกจัดตั้งโครงการหรือนิติบุคคล

ดังนั้น ด้วยกฎระเบียบใหม่นี้ จำนวนผลผลิตที่ดินจากการแบ่งที่ดินในช่วงต่อไปจะลดลง อุปทานที่ขาดแคลนทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม คุณถุ่ยวิเคราะห์ว่าในระยะยาว สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น

จากสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ภายในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 ประเทศไทยจะมีเขตเมืองทั้งสิ้น 902 แห่ง แบ่งเป็นเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง คือ เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และพื้นที่เมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 แห่ง

ดังนั้น กฎหมายใหม่จะไม่อนุญาตให้แบ่งย่อยและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาล ซึ่งเพิ่มขึ้น 81 เมืองและเทศบาลจากกฎหมายปัจจุบัน

นอกเหนือจากเขตเมืองพิเศษ 2 แห่งคือกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ซึ่งจะต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดินแล้ว ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 1 อีก 22 แห่ง รวมถึงเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง 3 แห่ง ได้แก่ ไฮฟอง ดานัง กานเทอ และเมืองต่างจังหวัด 19 แห่ง ได้แก่ เว้ วิญ ดาลัต นาตรัง กวีเญิน บวนมาถวต ไทเหงี ยน นามดิ่ ญ เวียดตรี หวุงเต่า ฮาลอง ทันห์ฮวา เบียนฮวา หมีทอ ทูเดิ่วม็อต บั๊กนิญ ไห่เซือง เปลกู และลองเซวียน

นอกจากนี้ ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 เมือง รวมถึงเมืองต่างๆ ในจังหวัดฟานเถียต, ก่าเมา, ตุยฮัว, อวงบี, ไทยบิงห์, รัชเกีย, บั๊กลิว, นิงห์บิงห์, ดองฮอย, ฟู้โกว๊ก, วินห์เยน, ลาวกาย, บ่าเรีย, บั๊กยาง, ฟานราง-ทับจาม, เจิวดอก, คัมผา, กว๋างหงาย, ตามกี, ตราวินห์, ซาเดค, มง กาย, ฝูลี, เบนแจ, ฮาตินห์, ลางเซิน, ซอนลา, ทันอัน, วิทันห์, เฉาหลันห์, วินห์ลอง, เตวียนกวาง, ซ็อกตรัง, คอนตูม, ดิอัน, เยนบาย

นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง รวมถึง 29 เมือง ได้แก่ Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong งู, ตู่เซิน, โพธิ์เย็น, ตันอูเย็น, เบนแคท, โกคอง

นอกจากนี้ ยังมีเมือง 16 เมือง ได้แก่ Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคภาคใต้ กล่าวถึงผลกระทบของนโยบายดังกล่าวว่า จำนวนการแบ่งที่ดินเพื่อขายในเขตเมืองประเภท II และ III มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

การปรับเกณฑ์การแบ่งเขตที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ (แก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ แต่ผู้ลงทุนที่ได้รับผลกระทบร้อยละ 90 อยู่ในเมืองประเภทที่ 2 และ 3

การปรับราคาถือเป็นเรื่องปกติ แต่ราคาที่ดินจะไม่เข้าสู่ช่วง “ขาขึ้น” เหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป นายตวนกล่าว

(สำนักข่าวเวียดนาม/เวียดนาม+)

แหล่งที่มา