เทศบาลและเมืองจำนวน 105 แห่งทั่วประเทศจะไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกที่ดินเพื่อขาย

Việt Nam•22/04/2024

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 เป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขจะเริ่มมีผลบังคับใช้ และหนึ่งในบทบัญญัติที่น่าสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากมีผลกระทบอย่างมากต่อตลาด คือ ข้อบังคับเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดิน

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมระบุว่า สิทธิในการใช้ที่ดินไม่อาจโอนให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างบ้านเอง หรือเพื่อการแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ เขตอำเภอ และเมืองประเภทที่ 1, 2 และ 3 และในกรณีที่สิทธิในการใช้ที่ดินถูกประมูลเพื่อการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กฎหมายที่ดินกำหนดไว้

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาตามสภาพท้องถิ่นว่าพื้นที่ใดบ้างที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่มีอยู่แล้วให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างบ้านเองได้ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าด้วยกฎระเบียบการแบ่งแยกและการขายที่ดินที่เข้มงวดขึ้นซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2568 จะส่งผลกระทบตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นว่า ปัจจุบัน วรรค 2 มาตรา 41 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินเฉพาะในเขตของเมืองชั้นพิเศษและเมืองชั้น 1 ที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลาง พื้นที่ที่มีข้อกำหนดสูงด้านภูมิทัศน์ทางสถาปัตยกรรม และพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบสถานที่สำคัญทางสถาปัตยกรรมในเขตเมืองเท่านั้น…

ดังนั้น จึงมีความกังวลว่าอาจจะเกิดการเร่งแบ่งแยกและขายที่ดินก่อนที่กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

คุณดวง กว็อก ถุย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง เกิ่นโถ (CaREA) แสดงความคิดเห็นว่า การห้ามแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ส่งผลกระทบอย่างมากต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้ ตลาดจะเห็นความแตกต่างที่ชัดเจนในกลุ่มที่ดินจัดสรร

ภายใต้กรอบกฎหมายปัจจุบัน การจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปีนั้นทำได้ยากมาก ธุรกิจต่างๆ จึงเลือกที่จะดำเนินงานในฐานะบุคคลธรรมดา โดยการแบ่งที่ดินเอง ซึ่งเหมาะสมกว่า ง่ายกว่า และสร้างอุปทานที่มากกว่า แทนที่จะจัดตั้งโครงการหรือนิติบุคคล

ดังนั้น ด้วยกฎระเบียบใหม่นี้ จำนวนแปลงที่ดินที่แบ่งย่อยจะลดลงในอนาคต ความขาดแคลนอุปทานจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น นายทุยวิเคราะห์

จากสถิติของ กระทรวงการก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม 2566 มีพื้นที่เมืองทั่วประเทศจำนวน 902 แห่ง ซึ่งรวมถึงพื้นที่เมืองพิเศษ 2 แห่ง พื้นที่เมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง พื้นที่เมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง พื้นที่เมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง พื้นที่เมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และพื้นที่เมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 แห่ง

ดังนั้น กฎระเบียบใหม่นี้จะห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองและเขตเทศบาล ซึ่งเพิ่มขึ้น 81 เมืองและเขตเทศบาล เมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน

นอกจากเมืองชั้นพิเศษสองเมือง ได้แก่ ฮานอย และโฮจิมินห์ ซึ่งจะมีกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นในการแบ่งและการขายที่ดินแล้ว ยังมีเมืองคลาส 1 อีก 22 เมือง รวม 3 เมืองที่ปกครองโดยส่วนกลาง ได้แก่ ไฮฟอง ดานัง และเกิ่นเทอ และ 19 เมืองในต่างจังหวัด ได้แก่ เว้ วินห์ ดาลัต ญาจาง กวีเญิน บวนมาถวต ไทเหงียน นัมดินห์ เวียตตรี หวุงเต่า ฮาลอง แทงฮวา เบียนฮวา มีเถอ ทูเดามอต บั๊กนิญ ไฮเดือง เปลกู และลอง ซูเยน.

นอกจากนี้ ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 เมือง รวมถึงเมืองต่างๆ ในจังหวัดฟานเถียต, ก่าเมา, ตุยฮัว, อวงบี, ไทยบิ่ญ, รัชเกีย, บั๊กเลียว, นิงห์บิงห์, ดองฮอย, ฟู้โกว๊ก, วินห์เยน, ลาวกาย, บ่าเรีย, บั๊กยาง, ฟานราง-ทับจาม, เจิวดอก, กัมผา, กว๋างหงาย, ตามกี, ตราวินห์, ซาเดค, มง กาย, ฝูลี, เบนแจ, ฮาตินห์, ลางเซิน, ซอนลา, ทันอัน, วิทันห์, กาวลันห์, วินห์ลอง, เตวียนกวาง, ซ็อกตรัง, คอนตูม, ดิอัน และเยนบ๊าย

นอกจากนี้ ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง รวมถึง 29 เมือง ได้แก่ Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, ฮองเหงียน, ตู่เซิน, เฝอเยน, ตันอูเยน, เบนแคท และโกกง

นอกจากนี้ 16 เมือง ได้แก่ Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon และ Kien Tuong

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวถึงผลกระทบของนโยบายนี้ว่า จำนวนการแบ่งแยกที่ดินและการซื้อขายที่ดินในเมืองประเภทที่ 2 และ 3 มีการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

การเข้มงวดกฎระเบียบการแบ่งแยกที่ดินภายใต้กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขใหม่ จะส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ แต่ 90% ของนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบอยู่ในเมืองประเภทที่ 2 และ 3

นายตวนคาดการณ์ว่า การปรับราคาเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ราคาที่ดินจะไม่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีตอีกต่อไป

(VNA/เวียดนาม+)

แหล่งที่มา