ห้ามแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ ขาย จำนวน 105 จังหวัดทั่วประเทศ

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 เป็นต้นไป พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) จะมีผลบังคับใช้ และเนื้อหาที่น่าสนใจเป็นพิเศษประการหนึ่งเนื่องจากจะมีผลกระทบต่อตลาดในระดับหนึ่งก็คือ การกำกับดูแลการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน

พระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติให้บุคคลที่ปลูกสร้างบ้านเอง แบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงๆ เพื่อขายในเขต อำเภอ เมือง ในเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ไม่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดินได้

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาตามเงื่อนไขในพื้นที่ กำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยเองได้ จากการที่นโยบายแบ่งย่อยและขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจะมีผลกระทบตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบัน มาตรา 41 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ป้องกันการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตพื้นที่เมืองระดับพิเศษและเขตพื้นที่เมืองระดับ I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีความต้องการงานสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ส่วนกลาง และรอบอาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเมืองสูง...

ดังนั้น จึงมีความกังวลกันมากว่า จะมีกระแส “วิ่ง” แบ่งแยกขายที่ดิน ก่อนที่ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการ

นาย Duong Quoc Thuy ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง Can Tho (CaREA) แสดงความเห็นว่าการห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินในพื้นที่เมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 มีผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้นี้ตลาดจะมีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนในส่วนของที่ดิน

ภายใต้กรอบกฎหมายในปัจจุบัน การจะจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปี เป็นเรื่องยากมาก นักธุรกิจจะเลือกวิธีการดำเนินการแบบแยกรูปแบบเพื่อแบ่งแปลงที่ดินเองซึ่งมีความเหมาะสม ง่าย และสร้างอุปทานได้มากขึ้น และมีโอกาสเลือกจัดตั้งโครงการหรือจัดตั้งนิติบุคคลน้อยลง

ดังนั้นภายใต้กฎหมายใหม่นี้ จำนวนผลผลิตที่ดินจากการแบ่งแปลงในงวดหน้าจะลดลง อุปทานที่ไม่เพียงพอทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวสิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างแข็งแรงมากขึ้น นายถุ้ยวิเคราะห์

ตามสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม 2566 จะมีเขตเมืองทั่วประเทศ 902 แห่ง โดยมีเขตเมืองพิเศษ 2 เขต คือ เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 เขต เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 เขต เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เขต เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 เขต และพื้นที่เมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 เขต

ดังนั้น กฎหมายใหม่จะไม่อนุญาตให้มีการแบ่งย่อยและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาล เพิ่มขึ้น 81 เมืองและเทศบาล เมื่อเทียบกับข้อกำหนดปัจจุบัน

นอกเหนือจากเขตเมืองพิเศษ 2 แห่งคือ กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ ซึ่งจะมีการจำกัดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินแล้ว ยังมีเขตเมืองประเภท I อีก 22 แห่งด้วย รวม 3 เมืองที่ปกครองโดยส่วนกลาง: ไฮฟอง, ดานัง, เกิ่นเทอ และ 19 เมืองในต่างจังหวัด: เว้, วินห์, ดาลัด, ญาจาง, กวีเญิน, บวนมาถวต, ไทเหงียน, นัมดินห์, เวียดตรี, หวุงเต่า, ฮาลอง, แทงฮวา, เบียนฮวา, มีเถอ, ทูเดามอต, บั๊กนิญ, ไฮเดือง, เปลกู, ลอง ซูเยน.

นอกจากนี้ ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 เมือง รวมถึงเมืองต่างๆ ในจังหวัดฟานเถียต, ก่าเมา, ตุยฮัว, อวงบี, ไทยบิงห์, รัชเกีย, บั๊กลิว, นิงห์บิงห์, ดองฮอย, ฟู้โกว๊ก, วินห์เยน, ลาวกาย, บ่าเรีย, บั๊กยาง, ฟานราง-ทับจาม, เจิวดอก, คัมผา, กว๋างหงาย, ตามกี, ตราวินห์, ซาเดค, มง กาย, ฝูลี, เบนแจ, ฮาตินห์, ลางเซิน, ซอนลา, ทันอัน, วิทันห์, เฉาลานห์, วินห์ลอง, เตวียนกวาง, ซ็อกตรัง, คอนตูม, ดิอัน, เยนบาย

นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง รวมถึง 29 เมือง ได้แก่ Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong งู, ตู่เซิน, โพธิ์เย็น, ตันอูเย็น, เบนแคท, โกคอง

นอกจากนี้ ยังมีเมือง 16 เมือง ได้แก่ Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบของนโยบายดังกล่าวว่า จำนวนการแบ่งที่ดินสำหรับขายในเขตเมืองประเภท II และ III มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

การเข้มงวดการแบ่งเขตที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ (แก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้ แต่ผู้ลงทุนที่ได้รับผลกระทบ 90% อยู่ในเมืองประเภทที่ 2 และ 3

การปรับราคาถือเป็นเรื่องปกติ แต่ราคาที่ดินจะไม่เข้าสู่ช่วง “ไข้” เหมือนอย่างเคยอีกต่อไป นายตวนทำนาย

(สำนักข่าวเวียดนาม/เวียดนาม+)

แหล่งที่มา