นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าบริบทใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องการกระบวนการคัดเลือกและแยกแยะที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายไม่สามารถดำเนินต่อไปอย่างประมาทได้ จำเป็นต้องมีการพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยมุ่งเน้นการใช้เงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด นักลงทุนต้องระมัดระวังในการตัดสินใจมากขึ้น แทนที่จะพึ่งพาข้อได้เปรียบของเงินทุนราคาถูกเหมือนแต่ก่อน
นายดิงห์เน้นย้ำว่า “ นโยบายปัจจุบันไม่ได้มุ่งเน้นที่จะเข้มงวดสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมีการจัดสรรเงินทุนไปยังภาคส่วนต่างๆ มากขึ้นและให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีประสิทธิภาพ กิจกรรมการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นจะค่อยๆ ถูกจำกัดลง ”
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าภายในปี 2026 นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถเก็งกำไรระยะสั้นได้ง่ายอีกต่อไป (ภาพ: มินห์ ดึ๊ก )
ด้วยต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นและความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนที่เพิ่มมากขึ้น คุณดิงห์เชื่อว่ากลยุทธ์ "การซื้อขายระยะสั้น" ไม่เหมาะสมอีกต่อไปแล้ว หากไม่มีการวางแผนอย่างรอบคอบ นักลงทุนอาจเผชิญกับความเสี่ยงที่จะขาดทุนหรือเงินทุนถูกผูกไว้ สิ่งนี้บังคับให้นักลงทุนต้องรักษาสมดุลกระแสเงินสดและเลือกโครงการและจังหวะการลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น
นายดิงห์กล่าวว่า "ความเป็นจริงคือเงินทุนกำลังไหลไปสู่ภาคส่วนที่มีเสถียรภาพมากกว่า เช่น ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อย่างไรก็ตาม อุปทานในภาคส่วนเหล่านี้มีจำกัด ส่วนใหญ่เกิดจากอุปสรรคทางกฎหมายและความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนที่เหมาะสม"
ดร. ตรัน ซวน ลวง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อเช่นกันว่า ตลาดได้เข้าสู่ช่วงวัฏจักรที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิงแล้ว หลังจากการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่
ยุคของการซื้อขายเก็งกำไรโดยอาศัยเลเวอเรจทางการเงินและการขาดความโปร่งใสกำลังค่อยๆ สิ้นสุดลง และเปิดทางให้กลยุทธ์การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ซึ่งกระแสเงินสดและการปฏิบัติตามกฎหมายกลายเป็นปัจจัยชี้ขาด
เมื่อพิจารณาจากวัฏจักรระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมักเคลื่อนไหวเป็นวัฏจักรประมาณ 10 ปี หากปี 2006 เกี่ยวข้องกับช่วงเริ่มต้นของการเก็งกำไรที่ดิน และปี 2016 เป็นช่วงของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งด้วยการลงทุนจากต่างประเทศและชนชั้นกลางที่เติบโตขึ้น ปี 2026 ก็ถือเป็น "จุดเปลี่ยน" เชิงโครงสร้าง
ความแตกต่างนั้นชัดเจนขึ้นเมื่อตลาดแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม ได้แก่ สินทรัพย์เก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้งานจริง และสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการแสวงหาประโยชน์ สร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง และมีกรอบกฎหมายที่ชัดเจน สิ่งนี้ยังเป็นรากฐานสำหรับวงจรการพัฒนาที่ยั่งยืนมากขึ้นในช่วงปี 2026-2031 อีกด้วย
การลงทุนภาครัฐเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยคาดว่าจะสูงกว่าวาระก่อนหน้าถึง 2.7 เท่า โดยเน้นไปที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานเชิงกลยุทธ์ เช่น ทางด่วน ถนนวงแหวน และรถไฟในเมือง ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการพัฒนาและมูลค่าที่ดิน ในขณะเดียวกัน การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วและเป้าหมายการเติบโตที่สูงได้นำไปสู่ความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีคุณภาพอย่างมาก
“ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม หลังจากผ่านช่วงการปรับโครงสร้างและควบรวมกิจการอย่างเข้มข้นในปี 2024-2025 กำลังเริ่มต้นวงจรการพัฒนาใหม่อย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ครึ่งแรกของปี 2026 ยุคของการไหลเวียนของเงินทุนเก็งกำไรและการใช้ประโยชน์จากเงินกู้เกินควรโดยอาศัยความไม่สมมาตรของข้อมูลได้สิ้นสุดลงอย่างถาวรแล้ว”
“ในทางกลับกัน ในช่วงปี 2026-2031 จะเป็นช่วงที่กลยุทธ์การลงทุนแบบเน้นคุณค่าจะเฟื่องฟูอย่างแท้จริง โดยที่ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดสุทธิ ความโปร่งใสผ่านเทคโนโลยี ความสามารถในการปรับตัวของโครงสร้างพื้นฐาน และมาตรฐานการพัฒนาอย่างยั่งยืน จะมีบทบาทสำคัญในตัวชี้วัดการประเมินมูลค่า ” นายลวงเน้นย้ำ
นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) กล่าวเสริมว่า ในอดีต ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักลงทุนโดยคาดหวังว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว การตัดสินใจหลายครั้งเกิดขึ้นจากความคิดที่ว่า "ซื้อตอนนี้ คิดทีหลัง" เพราะกลัวพลาดโอกาส
อย่างไรก็ตาม ภายในปี 2026 แนวคิดนี้จะเปลี่ยนไปเป็นการซื้อโดยพิจารณาจากความต้องการที่แท้จริง ศักยภาพในการแสวงหาผลประโยชน์ และความปลอดภัยของสินทรัพย์ ในเวลานั้น ผู้ซื้อจะพิจารณาตัวเลือกต่างๆ อย่างรอบคอบมากขึ้นก่อนตัดสินใจซื้อ
ในส่วนของผลกำไรนั้น ในอดีตนักลงทุนให้ความสำคัญกับการซื้อขายระยะสั้น การทำกำไร และอัตรากำไรสูงในช่วงเวลาสั้นๆ แต่ปัจจุบันแนวคิดมุ่งเน้นไปที่ระยะกลางและระยะยาว ศักยภาพในการให้เช่า ความเสถียรของราคา การเพิ่มขึ้นของราคาอย่างยั่งยืน และสภาพคล่องที่มั่นคง
คาดว่าราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ในแง่ของจิตวิทยาการตัดสินใจ ในอดีต ผู้ซื้อได้รับอิทธิพลได้ง่ายจากกระแสความนิยม ข่าวลือเกี่ยวกับการวางแผน และข้อมูลด้านโครงสร้างพื้นฐาน เพียงแค่มีข้อมูลว่าพื้นที่ใดมีการวางแผนที่ดีก็เพียงพอแล้วสำหรับลูกค้าและนักลงทุนจำนวนมากที่จะตัดสินใจซื้อทันที
" จะเห็นได้ว่าการเปลี่ยนแปลงในทัศนคติของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้สะท้อนถึงการมองตลาดในแง่ร้าย แต่แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อมีความเป็นมืออาชีพและระมัดระวังมากขึ้น"
นางสาวเมี่ยนเน้นย้ำว่า "เนื่องจากตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงการปรับโครงสร้างใหม่ โดยมีมาตรฐานใหม่เกี่ยวกับกรอบกฎหมาย แหล่งเงินทุน การวางแผน และความโปร่งใสของข้อมูล นักลงทุนจึงถูกบังคับให้เปลี่ยนแนวทาง โดยให้ความสำคัญกับมูลค่าที่แท้จริง กระแสเงินสดที่แท้จริง และความสามารถในการแสวงหาผลกำไรอย่างยั่งยืน แทนที่จะไล่ตามความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียวเหมือนแต่ก่อน "
ฉันควรลงทุนในกลุ่มธุรกิจไหนดี?
นางสาวฟาม ถิ เมียน กล่าวว่า จากมุมมองของประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินเปล่ายังคงเป็นกลุ่มที่คาดว่าจะเพิ่มมูลค่ามากที่สุด รองลงมาคือ อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม วิลล่า ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และอาคารสำนักงาน
ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือ ปัจจุบันลูกค้าให้ความสำคัญกับการค้นหาผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงและมีแบรนด์ที่ชัดเจนมากขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการในตลาดพื้นฐานยังคงมีอยู่ แต่ผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้น
นอกจากนี้ หมวดหมู่ต่างๆ เช่น อพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ให้เช่า และราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ ล้วนอยู่ในโซนที่ได้รับความสนใจสูง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดจากความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นไปสู่ความสามารถในการสร้างมูลค่าที่แท้จริงและกระแสเงินสดที่แท้จริง
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ปัจจุบันลูกค้าให้ความสำคัญกับการค้นหาผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงและมีแบรนด์ที่ชัดเจนโดยตรง (ภาพประกอบ)
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและศักยภาพในการสร้างรายได้จากการให้เช่า โดยเฉพาะในเมืองใหญ่
ภาคส่วน "การเช่าอพาร์ตเมนต์" ได้กลายเป็นตัวบ่งชี้ที่ชัดเจนของแนวโน้มการไหลเวียนของเงินทุนเช่นกัน ตามที่นางสาวเมี่ยนกล่าว นักลงทุนในปัจจุบันให้ความสนใจกับประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์และการดำเนินงานของสินทรัพย์มากกว่าการคาดหวังเพียงแค่การเพิ่มขึ้นของมูลค่าเงินทุนเหมือนในอดีต
ในทางกลับกัน ที่ดินยังคงมีความสัมพันธ์อย่างมากกับความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากข้อมูลด้านการวางแผนและโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ส่วนนี้ก็ต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในด้านกฎหมาย สภาพคล่อง และความต้องการใช้งานจริงด้วย
คุณเมียนกล่าวว่า แรงจูงใจในการซื้อบ้านก็เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากเช่นกัน ผู้ซื้อพิจารณาตัวเลือกต่างๆ อย่างรอบคอบมากขึ้นก่อนตัดสินใจซื้อ ในขณะที่ก่อนหน้านี้ความคิดเรื่อง "การเก็งกำไร" และการคาดหวังราคาที่เพิ่มขึ้นเป็นเรื่องที่แพร่หลาย แต่ปัจจุบันลูกค้าให้ความสำคัญกับสภาพคล่องที่มั่นคง ศักยภาพในการใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า และความปลอดภัยของทรัพย์สินมากกว่า
ที่มา: https://vtcnews.vn/bat-dong-san-2026-het-thoi-dau-co-luot-song-ar1023563.html
![[ภาพ] ภาพรวมของสถานที่ก่อสร้างสถานีรถไฟใต้ดินสาย 5 บริเวณทางแยกถนนวงแหวนฮานอย 1](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/03/1783065595682_ndo_br_z7974930852369-100ca093c306e72675f1d3700966a86b-jpg.webp)
