อสังหาริมทรัพย์ระดับหรูครองตลาดส่วนใหญ่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และระดับหรู กำลังเผชิญกับการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างแข็งแกร่งและต่อเนื่อง

ความแตกต่างนั้นชัดเจน

ในการสัมมนาด้านที่อยู่อาศัยเมื่อเร็วๆ นี้ คุณโว ฮุยน์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE เวียดนาม กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย เพิ่มขึ้น 35%-45% ในช่วงปีที่ผ่านมา เฉพาะในไตรมาสที่สาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอีก 15%-18% ทำให้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 90 ล้านดง/ตารางเมตร ที่น่าสังเกตคือ ประมาณ 70% ของอุปทานใหม่ในปีนี้เป็นของกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องอย่างชัดเจนกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชากรส่วนใหญ่

Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo - Ảnh 1. — โครงการอพาร์ตเมนต์หรูสำหรับมหาเศรษฐีใจกลางเมืองโฮจิมินห์

ข้อมูลจาก Knight Frank Vietnam แสดงให้เห็นแนวโน้มที่คล้ายคลึงกัน โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 96 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในจำนวนนี้ เกือบ 60% ของอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายมีราคามากกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ส่วนที่เหลือส่วนใหญ่มีราคามากกว่า 60 ล้านดง/ตารางเมตร อุปทานส่วนเกินของอพาร์ตเมนต์หรูที่บดบังอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับสูง ทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นทำสถิติใหม่ต่อเนื่องในปี 2025

จากการสังเกตพบว่า ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งได้เปิดตัวโครงการระดับไฮเอนด์อย่างต่อเนื่องในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ แต่ในรัศมี 4-5 กิโลเมตรจากเขตเมืองใหม่ทูเทียมและใจกลางเมือง แทบไม่มีโครงการใดที่มีราคาต่ำกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งยิ่งทำให้โอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของลูกค้าชนชั้นกลางลดลงไปอีก

ในฮานอย รายงานจาก One Mount Group ระบุว่า ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต โดยมีราคาเฉลี่ย 86 ล้านดง/ตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์คิดเป็น 62% ของอุปทานทั้งหมด ขณะที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับหรูคิดเป็น 38% ที่น่าสนใจคือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 5 ราย ได้แก่ Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam และ Sun Group ครองส่วนแบ่งการตลาดถึง 74% ของอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายทั้งหมด อัตราการดูดซับเบื้องต้นของกลุ่มนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 86% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อยังคงกระจุกตัวอยู่ที่แบรนด์ใหญ่ๆ

ในนครโฮจิมินห์ การแบ่งขั้วก็เห็นได้ชัดเช่นกัน โดยกว่า 80% ของอุปทานใหม่เป็นของกลุ่มบริษัท Dat Xanh Group, Gamuda Land และ Masterise Homes แบรนด์ทั้งสามนี้ไม่เพียงแต่ครองตลาดอุปทานเท่านั้น แต่ยังสร้างสภาพคล่องจำนวนมาก โดยมีอัตราการดูดซับเฉลี่ยประมาณ 84% อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าสภาพคล่องที่ดีในระยะสั้นไม่เพียงพอที่จะขจัดความเสี่ยงในระยะยาว หากตลาดยังคงให้ความสำคัญกับกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์เป็นอย่างมาก ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงยังคงขาดแคลน

นี่ไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นโดยบังเอิญ

คุณโว่ หวินห์ ตวน เกียต เชื่อว่า “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์” สามารถเกิดขึ้นได้แม้ว่าตลาดจะขาดแคลนอุปทาน หากมีเงินทุนเก็งกำไรไหลเข้ามามากเกินไป นักลงทุนกักตุนอสังหาริมทรัพย์และตั้งความคาดหวังผลกำไรระยะสั้นที่สูงเกินกว่าความสามารถในการดูดซับที่แท้จริง เขาได้ยกตัวอย่างช่วงปี 2550-2554 ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น สินเชื่อตึงตัว และตลาดตกอยู่ในภาวะชะงักงันเป็นเวลานาน “ปัจจุบัน ด้วยแนวโน้มที่เพิ่มสูงขึ้นของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะอิ่มตัวจะเกิดขึ้นหากราคายังคงถูกผลักดันไปสู่ระดับที่ไม่สมเหตุสมผล เช่น 200-250 ล้านดง/ตารางเมตร” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เตือน

นาย Tran Minh Tien ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าของ One Mount Group กล่าวว่า การที่อุปทานที่อยู่อาศัยกระจุกตัวอยู่ในมือของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพิ่มมากขึ้นนั้นไม่ใช่เรื่องบังเอิญ ในบริบทของกฎระเบียบทางกฎหมายที่เข้มงวดมากขึ้น ต้นทุนการลงทุนสูง และข้อกำหนดด้านคุณภาพโครงการที่เข้มงวดมากขึ้น มีเพียงธุรกิจที่มีทรัพยากรทางการเงินที่แข็งแกร่ง ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอย่างเป็นระบบ และความสามารถในการบริหารความเสี่ยงที่ดีเท่านั้นที่จะสามารถดำเนินโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหราได้

ในทางกลับกัน อุปทานของที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาประหยัดยังคงมีอยู่น้อย โครงการใหม่ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา ทำให้ผู้ซื้อตัวจริง โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ปานกลาง แทบไม่มีทางเลือก ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นและช่องว่างระหว่างความต้องการและกำลังซื้อกว้างขึ้น

ในบริบทนี้ ดร.แคน แวน ลุค นักเศรษฐศาสตร์ เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างมั่นคงยิ่งขึ้น รัฐบาลและกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องปรับปรุงสถาบันที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การวางแผน และอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง การบังคับใช้มาตรการแก้ไขปัญหาด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างจริงจัง รวมถึงพระราชกฤษฎีกา 261/2025/ND-CP และพระราชกฤษฎีกา 302/2025/ND-CP ว่าด้วยการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วนเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องกระจายแหล่งเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ จัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) อย่างเร่งด่วน และศึกษากรอบนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและสร้างทรัพยากรสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน

จากมุมมองทางธุรกิจ ดร.แคน วัน ลุก เชื่อว่านักลงทุนจำเป็นต้องปรับโครงสร้างการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ควบคุมความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด หนี้สินที่ครบกำหนด และต้นทุนอย่างเข้มงวด ธุรกิจต่างๆ ยังต้องเข้าถึงโครงการสนับสนุนจากภาครัฐอย่าง积极 โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อกระจายพอร์ตโฟลิโอผลิตภัณฑ์และลดการพึ่งพาตลาดระดับไฮเอนด์ “ประเด็นเร่งด่วนคือ ธุรกิจต่างๆ ต้องร่วมมือกันเพื่อนำราคาที่อยู่อาศัยมาสู่ระดับที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามเพิ่มขึ้นประมาณ 59% ระหว่างปี 2019 ถึง 2024 ภายในปี 2025 คนเวียดนามจะต้องมีรายได้เฉลี่ย 25.8 ปีจึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 9 จากกว่า 100 ประเทศที่สำรวจ แสดงให้เห็นว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยนั้นยากขึ้นเรื่อยๆ” ดร.แคน วัน ลุก เน้นย้ำ

ผู้ซื้อลดการใช้จ่ายเพื่อ "เก็งกำไร" ลงแล้ว

จากผลสำรวจของ One Mount Group พบว่า นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนจากแนวคิดการลงทุนระยะสั้นไปสู่การสะสมสินทรัพย์ระยะยาว แทนที่จะ "เก็งกำไร" เพื่อผลกำไรอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความปลอดภัย มีมูลค่าคงที่ และผันผวนน้อยที่สุดเมื่อเวลาผ่านไป ในบริบทนี้ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญ ซึ่งประเมินจากสามเกณฑ์ ได้แก่ กระบวนการทางกฎหมายที่โปร่งใสและความสามารถในการดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จอย่างครบถ้วน ระบบพันธมิตรที่มีชื่อเสียง ตั้งแต่ผู้รับเหมาและที่ปรึกษา ไปจนถึงธนาคารที่ให้การค้ำประกัน และความสามารถในการดำเนินงานหลังการส่งมอบ นั่นหมายความว่า ราคาขายที่สูงเป็นเพียงเงื่อนไขที่จำเป็นเท่านั้น ในขณะที่การดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพเป็นปัจจัยชี้ขาดในความยั่งยืนของโครงการ

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm