อสังหาฯให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่?

“คลื่น” การคืนที่ดิน

ในยามยากลำบาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศโดยทั่วไปและโดยเฉพาะจังหวัดภาคใต้ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ความผันผวนใน ระบบเศรษฐกิจ ตลาดส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาคธุรกิจและการค้าต่างๆ ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งส่งผลให้เกิด "คลื่น" การกลับมาของพื้นที่เช่า อพาร์ทเมนท์ สำนักงาน ฯลฯ ส่งผลให้ภาคส่วนนี้ได้รับผลกระทบ

จากรายงานของ batdongsan.com ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 ความต้องการเช่าบ้านติดถนนในนคร โฮจิมินห์ มีแนวโน้มลดลง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยสถิติเบื้องต้นแสดงให้เห็นว่าลดลง 45 - 50% ในเขต 7, 3 และฟู้หนวน ตลาดการเช่าคาดว่าจะลดลงอย่างรวดเร็วหลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 โดยห้างสรรพสินค้า พื้นที่ให้เช่า และร้านค้าต่างเผชิญกับการปิดตัวลง

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? — อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งในใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีป้ายมองหาลูกค้า

ขณะนี้พื้นที่ให้เช่าในจังหวัดภาคใต้ เช่น นครโฮจิมินห์ จังหวัด บิ่ญเซือง ... อยู่ในภาวะซบเซา บนถนนโว่ทิเซา (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ด้านหน้ามีบ้านเรือนและธุรกิจต่างๆ มากมาย มีเบอร์โทรและที่อยู่สำหรับเช่าพื้นที่ เช่าพื้นที่ราคาถูก เจ้าของโดยตรงมากมาย...

ถนนบางสาย เช่น ถนน Tu Xuong, ถนน Nam Ky Khoi Nghia, ถนน Le Quy Don, ถนน Nguyen Dinh Chieu (เขต 3 นครโฮจิมินห์) ก็ถูกเจ้าของบ้านติดป้ายประกาศขายอยู่เต็มไปหมด แต่ก็ยังไม่มีผู้เช่าหรือกิจกรรมใดๆ เลย

นาย Pham Nhat Phuc (เจ้าของสถานที่ซึ่งอาศัยอยู่ในเขต 3) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวว่า “ตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 เจ้าของธุรกิจหลายรายเริ่มคืนพื้นที่ให้แล้ว ผมมีพื้นที่ให้เช่ามากกว่า 200 ตร.ม. แต่เกือบ 3 เดือนแล้วที่ผมเสนอให้เช่าแต่ไม่มีใครสนใจ ไม่ใช่เพราะค่าเช่าแพง แต่คนในพื้นที่เกือบทั้งหมดคืนพื้นที่ให้แล้ว”

คุณฮวง ซึ่งอาศัยอยู่ในโกวาป เมืองโฮจิมินห์ เล่าว่า “ฉันมีบ้านอยู่บนถนนฮวงซา เขต 1 มีพื้นที่กว่า 60 ตารางเมตร 3 ชั้น ก่อนหน้านี้ฉันให้เช่าในราคา 30 ล้านดองต่อเดือน ทั้งเพื่อทำธุรกิจและอยู่อาศัย แต่ผู้เช่าได้คืนบ้านเพราะไม่สามารถใช้ทำธุรกิจได้ ฉันใช้เวลามากกว่า 2 เดือนในการหาผู้เช่า แต่พวกเขาเช่าบ้านอยู่ ฉันจึงต้องลดราคาลงเพื่อชดเชยราคา”

อีกกรณีหนึ่งคือ นายทราน ทันห์ ตุง อาศัยอยู่ในเขตบิ่ญถัน มีพื้นที่เช่ากว่า 100 ตารางเมตร บนถนน D5 เขตบิ่ญถัน อย่างไรก็ตามเมื่อต้นปีนี้บ้านได้ถูกผู้เช่าคืนไปแล้ว ระหว่างนี้บ้านได้ลงประกาศให้เช่าแล้วแต่ก็ยังไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 2) — การกลับมาของพื้นที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ตามบันทึกของผู้รายงาน แม้ว่า "คลื่น" ของการคืนพื้นที่ยังคงเกิดขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ แต่ราคาค่าเช่าก็ยังไม่ลดลงเลย พื้นที่ถนนเลอลอย เขต 1 เนื้อที่กว่า 100ตรม. ประกาศให้เช่าราคา 50ล้านบาท/เดือน (เกิน 2,000บาท/เดือน) พื้นที่ติดถนนไห่บ่าจุง เขต 1 ค่าเช่าเดือนละ 40 ล้าน (เกือบ 2,000 เหรียญสหรัฐต่อเดือน) สำหรับพื้นที่ 150 ตรม.

ถนนที่สวยที่สุดในใจกลางเมืองหลายสาย เช่น ถนนปาสเตอร์ ถนนเหงียนเว้... ยังคงมีอาคารหลายแห่งที่ปิดและว่างเปล่าเนื่องจากไม่มีผู้เช่า แต่ราคาค่าเช่าก็ยังสูงลิ่วอยู่ที่ 3,500 USD - 20,000 USD/เดือน

นางเล ทิฮวา ซึ่งอาศัยอยู่ในจังหวัดบิ่ญถวน เปิดธุรกิจอาหารในเขต 3 แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ กล่าวว่า “ตั้งแต่ปี 2019 ฉันได้เปิดธุรกิจอาหารบนถนนเล กวีดอน เขต 3 โดยเช่าพื้นที่ในราคาสูงกว่า 30 ล้านบาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เกิดโรคระบาด เจ้าของพื้นที่ก็ไม่ลดค่าเช่า ลูกค้าก็ไม่เข้ามา ฉันจึงต้องคืนพื้นที่และหยุดทำธุรกิจเพื่อหางานใหม่”

“กุญแจ” ที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯให้เช่าพลิกกลับมาเป็นปกติ

ในความเป็นจริง สถานการณ์ธุรกิจที่ซบเซาเกิดขึ้นได้จากหลายปัจจัย โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือราคาค่าเช่า ค่าเช่าสถานที่จะคิดตามราคาที่ดินบริเวณสถานที่นั้นๆ

ในยุคปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และค่าเช่าก็สูงขึ้นตามไปด้วย ในขณะเดียวกัน ผู้คนจำนวนมากที่ซื้อที่อยู่อาศัยก็ใช้สินเชื่อธนาคารซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง เมื่อตลาดหรือเศรษฐกิจซบเซา ธุรกิจบริการก็ได้รับผลกระทบเนื่องจากขาดลูกค้า ทำให้ความต้องการในการคืนสถานที่จึงค่อยๆ แพร่หลายมากขึ้น

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 3) — ผู้เชี่ยวชาญยังคงคาดหวังและชื่นชมกลุ่มการให้เช่าซึ่งจะยังคงนำมาซึ่งผลประโยชน์ให้กับตลาดในปี 2024

นายเหงีย น ฮอง ไห ประธานกลุ่ม VNO กล่าวกับนายเหงวอย ดัว ตินว่า “ปัจจุบัน เมื่อพิจารณาสถานการณ์โดยรวม จะเห็นว่าตลาดการเช่ากำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เจ้าของธุรกิจจำนวนมากเลือกที่จะปิดร้านและคืนพื้นที่ ตอนนี้ที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบ อุตสาหกรรมที่มีรายได้ลดลงทำให้กลุ่มธุรกิจการเช่าพื้นที่ยากลำบากยิ่งขึ้น”

นายไห่ กล่าวว่า นอกจากจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจแล้ว เจ้าของที่ดินที่คืนพื้นที่ยังต้องเผชิญกับเหตุผลต่างๆ มากมาย เช่น ธุรกิจที่ไม่เอื้ออำนวย เปลี่ยนทิศทาง ทำธุรกิจออนไลน์ เช่าสำนักงานเสมือนจริง เป็นต้น "แทนที่จะขยายธุรกิจเหมือนอย่างเคย นักลงทุนค่อยๆ หดตัว ตัดทำเลธุรกิจที่ไม่ทำกำไรหรือทำเลที่มีกำไรลดลงเพื่อลดต้นทุน และเน้นการลงทุนในทำเลใดทำเลหนึ่งมากขึ้น ซึ่งถือเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการทำธุรกิจ" นายไห่ กล่าว

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 4) — อาคารสำนักงานในนครโฮจิมินห์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีแนวโน้มว่าจะสร้างอุปทานจำนวนมากสำหรับกลุ่มนี้ในปี 2567

แม้ว่าตลาดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ และบ้านเช่าในปี 2566 จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 เป็นต้นไป ตลาดนี้จะยังคงคึกคักและดึงดูดความสนใจของนักลงทุน

นางสาว Pham Ngoc Thien Thanh รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE กล่าวว่า ตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์คึกคักมากขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยมีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งเกิดขึ้นในย่าน Thu Thiem เมือง Thu Duc ได้แก่ The Mett และ The Hallmark โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 85,000 ตร.ม.

ด้วยอุปทานใหม่นี้ พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในนครโฮจิมินห์มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 1.6 ล้านตารางเมตร ธุรกรรมการเช่าขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ในไตรมาสนี้เกิดขึ้นในอาคารคุณภาพใหม่ที่สร้างเสร็จในปี 2020 หรือหลังจากนั้น

ตลาดอสังหาฯค้าปลีกให้เช่าในนครโฮจิมินห์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ราคาค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างในใจกลางเมืองนครโฮจิมินห์พุ่งสูงถึงมากกว่า 200 - 350 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 5) — อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มมากขึ้น

นายเหงียน ฮอง ไห่ ประธานกลุ่มบริษัท วีเอ็นโอ กล่าวว่า “ปัจจุบัน “กุญแจ” ที่สำคัญที่สุดคือราคาค่าเช่าจะต้องสมเหตุสมผล ดังนั้น เพื่อที่จะรักษาผู้เช่าไว้ได้ จำเป็นต้องลดราคาเช่าให้เท่ากับมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างสถานที่ตั้งแต่ละแห่งของสถานที่ รวมถึงความสามารถทางการเงินในการกำหนดราคาที่เหมาะสม การยอมรับที่จะเรียกเก็บค่าเช่าที่ต่ำกว่าเดิมจะช่วยรักษาผู้เช่าระยะยาวไว้ได้ ในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงของการปล่อยให้สถานที่ว่างเปล่า หลีกเลี่ยงช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้เมื่อต้องหาผู้เช่ารายใหม่ นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินควรสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้เช่าในแง่ของความคืบหน้าในการชำระเงิน เพื่อให้กระแสเงินสดของผู้เช่ามีความยืดหยุ่น”

คุณไห่ กล่าวว่า ผู้เช่าและเจ้าของห้างสรรพสินค้าได้ลงทุนเงินเป็นจำนวนมากในการเช่าสถานที่และชั้นต่างๆ จึงต้องการลูกค้าที่ต้องการปล่อยเช่า ในปี 2567 ยังคงมีความท้าทายอยู่แน่นอน แต่หากผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านและผู้เช่ามีความสมดุล ทุกฝ่ายร่วมมือกัน และมีการปรับราคาในแต่ละพื้นที่และทำเล โอกาสในภาคการเช่าก็ยังคงเปิดกว้างอยู่มาก

นางสาว Pham Thu Hoa ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “ในปี 2023 แม้ว่าตลาดจะประสบปัญหา ผู้เช่าและนักลงทุนจะจ่ายค่าเช่าจำนวนมาก แต่พวกเขาก็ยังมีกลยุทธ์ทางธุรกิจที่แตกต่างกัน ในปี 2024 นครโฮจิมินห์จะดำเนินโครงการต่างๆ มากมายเพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยว บริการช้อปปิ้งเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว และพัฒนากลไกเฉพาะของเมืองอย่างเข้มแข็ง ซึ่งยังเป็นโอกาสให้ธุรกิจกลับมาอีกครั้ง ภาคสำนักงานและภาคการเช่าพื้นที่ค้าปลีกก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน”

แหล่งที่มา