ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะฟื้นตัวหรือไม่?

"คลื่น" ของธุรกิจที่กลับมาเช่าพื้นที่อีกครั้ง

ในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดทางภาคใต้ ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย ความผันผวน ทางเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจและการค้าหลากหลายประเภทในนครโฮจิมินห์ ส่งผลให้ผู้เช่าจำนวนมากคืนพื้นที่เช่า อพาร์ตเมนต์ และสำนักงาน ทำให้ภาคส่วนนี้ประสบปัญหา

จากรายงานของ batdongsan.com ในไตรมาสแรกของปี 2023 ความต้องการเช่าพื้นที่ริมถนนในนคร โฮจิมินห์ ลดลง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว สถิติเบื้องต้นแสดงให้เห็นว่าลดลง 45-50% ในเขต 7, 3 และฟู้ญวน ตลาดเช่าโดยรวมถือว่าประสบกับภาวะตกต่ำอย่างรุนแรงหลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 โดยห้างสรรพสินค้า พื้นที่ให้เช่า และอาคารพาณิชย์ต่างเผชิญกับภาวะล้มละลาย

พื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่าหลายแห่งในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีป้ายโฆษณาประกาศรับสมัครผู้เช่า

ปัจจุบัน ความต้องการเช่าที่พักในจังหวัดทางภาคใต้ เช่น นครโฮจิมินห์และ บิ่ญเดือง กำลังอยู่ในระดับต่ำ ตามถนนโว่ถิเสา (เขต 1 นครโฮจิมินห์) บ้านและธุรกิจจำนวนมากติดป้ายเบอร์โทรศัพท์และที่อยู่เพื่อโฆษณาที่พักให้เช่า ทั้งราคาถูกและประกาศขายตรงจากเจ้าของ

ถนนหลายสาย เช่น ถนนตู่ซวง ถนนนามกีโค่ยเหงีย ถนนเลอกวีดอน และถนนเหงียนดินห์เชียว (เขต 3 นครโฮจิมินห์) ถูกปกคลุมไปด้วยป้ายโฆษณาของเจ้าของที่ดิน แต่ก็ยังไม่มีผู้เช่าหรือธุรกิจใด ๆ ดำเนินกิจการอยู่

นายฟาม นัท ฟุก (ผู้อยู่อาศัยในเขต 3 และเจ้าของที่ดิน) กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า "นับตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 เจ้าของธุรกิจหลายรายเริ่มคืนพื้นที่เช่าแล้ว ผมมีพื้นที่ให้เช่ากว่า 200 ตารางเมตร แต่เกือบสามเดือนแล้วที่ไม่มีใครสนใจ ไม่ใช่เพราะค่าเช่าแพง แต่เป็นเพราะเกือบทุกคนในพื้นที่ของผมคืนพื้นที่เช่าไปหมดแล้ว"

นางหวง ผู้พักอาศัยในเขตโกวับ นครโฮจิมินห์ กล่าวเพิ่มเติมว่า “ดิฉันเป็นเจ้าของบ้านบนถนนหวงซา เขต 1 พื้นที่กว่า 60 ตารางเมตร มี 3 ชั้น ก่อนหน้านี้ดิฉันให้เช่าในราคามากกว่า 30 ล้านดงต่อเดือน ทั้งเพื่อทำธุรกิจและอยู่อาศัย แต่ผู้เช่าเดิมย้ายออกไปเพราะธุรกิจไม่ดี ดิฉันใช้เวลามากกว่าสองเดือนในการหาผู้เช่าใหม่ แต่พวกเขาต้องการเช่าเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ดิฉันจึงต้องลดราคาลงเพื่อให้สมดุล”

อีกกรณีหนึ่งคือ นาย Tran Thanh Tung อาศัยอยู่ในอำเภอ Binh Thanh ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดกว่า 100 ตารางเมตร บนถนน D5 อำเภอ Binh Thanh อย่างไรก็ตาม เมื่อต้นปีนี้ ผู้เช่ารายก่อนได้คืนทรัพย์สินดังกล่าวแล้ว แม้จะติดป้าย "ให้เช่า" มาสักระยะหนึ่งแล้ว เขาก็ยังหาผู้เช่าใหม่ไม่ได้

การส่งคืนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่ามีผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

จากการสังเกตของผู้สื่อข่าวของเรา แม้ว่าจะมีธุรกิจจำนวนมากทยอยกลับมาเช่าพื้นที่ในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ แต่ราคาค่าเช่ายังคงค่อนข้างทรงตัว พื้นที่ขนาดกว่า 100 ตารางเมตร บนถนนเลอลอย เขต 1 เสนอให้เช่าในราคา 50 ล้านดงต่อเดือน (มากกว่า 2,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน) ส่วนพื้นที่ขนาด 150 ตารางเมตร บนถนนไฮบาจุง เขต 1 เสนอให้เช่าในราคา 40 ล้านดงต่อเดือน (เกือบ 2,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน)

ถนนที่สวยงามหลายแห่งในใจกลางเมือง เช่น ถนนปาสเตอร์และถนนเหงียนฮุย ยังคงมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ว่างเปล่าจำนวนมากเนื่องจากขาดผู้เช่า แม้จะเป็นเช่นนั้น ราคาค่าเช่าก็ยังคงสูงลิ่ว โดยมีราคาตั้งแต่ 3,500 ถึง 20,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน

นางเลอ ถิ ฮวา ผู้อยู่อาศัยในจังหวัดบิ่ญถวน กล่าวว่า “ตั้งแต่ปี 2019 ฉันเปิดร้านอาหารบนถนนเลอ กวี ดอน เขต 3 โดยจ่ายค่าเช่าเดือนละกว่า 30 ล้านดง แต่ตั้งแต่เกิดโรคระบาด เจ้าของที่ดินก็ไม่ลดค่าเช่า และธุรกิจก็ซบเซา ฉันจึงจำต้องเลิกกิจการและไปหางานอื่นทำ”

กุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ในความเป็นจริง อัตราการเข้าใช้พื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ต่ำนั้นเกิดจากหลายปัจจัย ซึ่งปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือราคาค่าเช่า ค่าเช่าพื้นที่นั้นคำนวณจากราคาที่ดินในบริเวณที่พื้นที่นั้นตั้งอยู่

ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น และค่าเช่าก็สูงขึ้นตามไปด้วย ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากใช้สินเชื่อธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เมื่อตลาดหรือเศรษฐกิจชะลอตัว ธุรกิจบริการจะได้รับผลกระทบจากการขาดแคลนลูกค้า ส่งผลให้ธุรกิจจำนวนมากต้องปิดตัวลง

ผู้เชี่ยวชาญยังคงมีความคาดหวังสูงและให้ความสำคัญกับตลาดการเช่า โดยเชื่อว่าตลาดนี้จะยังคงสร้างรายได้ให้กับตลาดต่อไปในปี 2024

นายเหงียน หงไห่ ประธานกลุ่มบริษัทวีโน กล่าวกับ หนังสือพิมพ์เหงียน ดัว ทิน ว่า “ปัจจุบัน เมื่อพิจารณาสถานการณ์โดยรวมแล้ว ตลาดเช่ากำลังเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ โดยเจ้าของธุรกิจจำนวนมากเลือกที่จะปิดร้านและคืนพื้นที่เช่า ตอนนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบและหลายอุตสาหกรรมมีรายได้ลดลง ทำให้ตลาดเช่ากำลังเผชิญกับความท้าทายที่ยิ่งใหญ่กว่าเดิม”

นายไห่กล่าวว่า นอกจากจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจแล้ว ผู้เช่าที่ส่งคืนพื้นที่เช่ายังเผชิญกับเหตุผลอื่นๆ อีกมากมาย เช่น สภาวะธุรกิจที่ไม่เอื้ออำนวย การเปลี่ยนแปลงทิศทางธุรกิจ ธุรกิจออนไลน์ การเช่าสำนักงานเสมือนจริง เป็นต้น “แทนที่จะขยายธุรกิจเหมือนแต่ก่อน นักลงทุนกำลังค่อยๆ รวมกิจการ ลดจำนวนสาขาที่ไม่ทำกำไรหรือทำกำไรลดลง เพื่อลดต้นทุนและมุ่งเน้นการลงทุนในที่เดียว ซึ่งเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในธุรกิจ” นายไห่กล่าวอธิบาย

อาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอยู่ในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบัน คาดว่าจะสร้างอุปทานจำนวนมากให้กับกลุ่มตลาดนี้ในปี 2024

แม้ว่าตลาดอาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยให้เช่าจะเผชิญกับความยากลำบากมากมายในปี 2023 แต่ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2023 ตลาดเหล่านี้ยังคงมีชีวิตชีวาและดึงดูดความสนใจของนักลงทุน

นางสาวฟาม ง็อก เทียน ทันห์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาของ CBRE กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานในนครโฮจิมินห์มีความคึกคักมากขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 เนื่องจากการเปิดอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งในเขตทูเทียมของเมืองทูเดือก ได้แก่ เดอะเม็ตต์ และเดอะฮอลล์มาร์ค ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 85,000 ตารางเมตร

ด้วยพื้นที่สำนักงานใหม่เหล่านี้ ทำให้พื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมดในนครโฮจิมินห์มีประมาณ 1.6 ล้านตารางเมตร โดยธุรกรรมการเช่าขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ในไตรมาสนี้เกิดขึ้นในอาคารใหม่คุณภาพสูงที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นไป

ในตลาดเช่าพื้นที่ค้าปลีกของนครโฮจิมินห์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 ราคาค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างในใจกลางเมืองสูงถึง 200 - 350 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน

ปริมาณที่พักให้เช่ากำลังเพิ่มขึ้น

นายเหงียน ฮง ไห่ ประธานกลุ่มบริษัทวีโน กล่าวว่า “ปัจจุบัน ‘กุญแจสำคัญ’ คือการกำหนดราคาค่าเช่าให้เหมาะสม ดังนั้น เพื่อรักษาผู้เช่าไว้ จำเป็นต้องลดราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินต้องปรับสมดุลราคาตามทำเลที่ตั้งและกำลังทางการเงินของแต่ละทรัพย์สิน การยอมรับค่าเช่าที่ต่ำกว่าเดิมจะช่วยรักษาผู้เช่าระยะยาว ในขณะเดียวกันก็ลดความเสี่ยงจากการที่อาคารว่าง และหลีกเลี่ยงช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้ขณะหาผู้เช่าใหม่ นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินควรสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้เช่าในเรื่องตารางการชำระเงิน เพื่อให้มั่นใจว่าผู้เช่ามีกระแสเงินสดที่ยืดหยุ่น”

ตามที่นายไห่กล่าวไว้ เจ้าของที่ดินและเจ้าของห้างสรรพสินค้าได้ลงทุนเงินจำนวนมากในสถานที่ของตนเอง ดังนั้นพวกเขาจึงต้องการลูกค้าจำนวนมากที่สนใจเช่าพื้นที่ ในขณะที่ปี 2024 จะมีความท้าทายอย่างแน่นอน แต่หากสามารถสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินและผู้เช่า และทุกฝ่ายร่วมมือกันปรับราคาในแต่ละพื้นที่และทำเล โอกาสในตลาดเช่าก็จะยังคงมีอยู่มากมาย

ฟาม ทู ฮวา ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า "ในปี 2023 แม้ว่าตลาดจะประสบปัญหาและผู้เช่าและนักลงทุนจำนวนมากส่งคืนพื้นที่เช่า แต่พวกเขายังคงมีกลยุทธ์ทางธุรกิจที่แตกต่างกัน ในปี 2024 นครโฮจิมินห์จะดำเนินโครงการมากมายเพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวและบริการช้อปปิ้งเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวและพัฒนาจุดแข็งเฉพาะของเมืองอย่างแข็งแกร่ง นี่เป็นโอกาสสำหรับธุรกิจที่จะกลับมา และภาคการเช่าพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน"

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html