ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว หนี้เสียของธนาคารแสดงแนวโน้มที่ดีขึ้น...

หลักประกันส่วนใหญ่ของธนาคารคืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและอำนวยความสะดวกในการขายหลักประกันเพื่อชำระหนี้เสีย ซึ่งจะช่วยปรับปรุงและสร้างเสถียรภาพให้กับคุณภาพของสินทรัพย์ของธนาคาร

อสังหาริมทรัพย์ถือเป็น "ราชา" ของสินทรัพย์ค้ำประกัน

ในระบบนิเวศสินเชื่อของธนาคาร อสังหาริมทรัพย์ครองตำแหน่งหลักประกันที่ได้รับความนิยมและเป็นที่ต้องการมากที่สุดมาอย่างยาวนาน ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ธนาคารชื่นชอบอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง ทนทานต่อความเสียหายและการเสื่อมราคา และยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป

ด้วยคุณลักษณะดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์จึงถูกมองว่าเป็น "หลักประกัน" ที่ช่วยลดความเสี่ยงจากการกู้ยืม เนื่องจากมูลค่าของหลักประกันมักถูกประเมินสูงกว่ายอดเงินต้น ซึ่งช่วยให้ธนาคารสามารถรักษาระดับความปลอดภัยในการดำเนินงานด้านการปล่อยสินเชื่อได้

จากการสำรวจรายงานทางการเงินของธนาคารหลายแห่ง พบว่าอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนสูงมากในบรรดาสินทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งบ่งชี้ว่าระบบดังกล่าวพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก

ที่ ธนาคาร Agribank ซึ่งเป็นหนึ่งใน "ยักษ์ใหญ่" ของอุตสาหกรรมธนาคาร มูลค่ารวมของหลักประกันและสินทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันของลูกค้าในปี 2024 สูงถึง 3.19 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นมากกว่า 9% เมื่อเทียบกับปี 2023

จากยอดรวมทั้งหมดนั้น อสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวคิดเป็นมูลค่า 2.92 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นกว่า 10% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว ซึ่งสูงกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เช่น สังหาริมทรัพย์ (190,000 ล้านดอง) หรือหลักทรัพย์ (54,663 ล้านดอง) อย่างมาก

ไม่เพียงแต่ Agribank เท่านั้น แต่ธนาคารขนาดใหญ่อื่นๆ เช่น BIDV และ VietinBank ก็มีพอร์ตโฟลิโอหลักประกันจำนวนมหาศาล โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ณ สิ้นปี 2024 BIDV มีมูลค่ารวมของสินทรัพย์และหลักทรัพย์ที่จำนำ จำนอง และลดราคาไว้ถึง 3.32 ล้านล้านดอง ในขณะที่ VietinBank มีมูลค่าเกือบ 3.29 ล้านล้านดอง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความคล้ายคลึงกันอย่างน่าทึ่งระหว่างธนาคารยักษ์ใหญ่ของรัฐเหล่านี้ในกลยุทธ์สินเชื่อที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม เบื้องหลังภาพที่ดูแข็งแกร่งนั้น กลับมีรอยร้าวที่ค่อยๆ แพร่กระจายอย่างเงียบๆ จากข้อมูลของ SSI Research ในไตรมาสแรกของปี 2025 หนี้เสียของธนาคารยังไม่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วน ซึ่งปัจจุบัน "ติดอยู่" ทั้งในแง่ของสภาพคล่องและความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ผลที่ตามมาคือ สินเชื่อบ้านบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับโครงการเหล่านี้ถูกจัดประเภทใหม่เป็นสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ส่งผลให้สัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในธนาคารพาณิชย์บางแห่งเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ของรัฐยังอยู่ภายใต้แรงกดดันให้ปรับโครงสร้างหนี้สำหรับธุรกิจที่ดำเนินงานในภาควัสดุก่อสร้าง ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมสนับสนุนที่ได้รับผลกระทบจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัตราส่วนหนี้เสียเฉลี่ย (NPL) ของธนาคาร 24 แห่งที่ SSI Research ติดตามอยู่นั้น พุ่งสูงขึ้นเป็น 2.46% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 ใกล้เคียงกับจุดสูงสุดที่ 2.58% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2023 ที่น่าสังเกตคือ หนี้ค้างชำระเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 11.6% ในไตรมาสเดียว โดยสินเชื่อกลุ่มที่ 2 เพิ่มขึ้น 2.8% และหนี้เสียเพิ่มขึ้นถึง 20.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ที่น่ากังวลที่แสดงให้เห็นว่าวงจรความเสี่ยงกำลังลึกขึ้นในระบบสินเชื่อ

ในบริบทนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าธนาคารไม่ได้ดำเนินการเชิงรุกมากนักในการกันเงินสำรองสำหรับความเสี่ยง อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้เสียลดลงเหลือเพียง 88.7% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความผ่อนปรนในระดับหนึ่งในการรับมือกับความเสี่ยงด้านสินเชื่อ

รายงานจากบริษัทหลักทรัพย์ VPBank ระบุว่า ต้นทุนการตั้งสำรองหนี้เสียของธนาคารทั้ง 11 แห่งที่วิเคราะห์นั้น อยู่ที่เพียง 0.24% ของสินเชื่อคงค้างในไตรมาสแรกของปี 2025 ซึ่งลดลงจาก 0.30% ในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว นี่แสดงให้เห็นถึงความขัดแย้ง: หนี้เสียเพิ่มขึ้น แต่การตั้งสำรองกลับลดลง ในขณะที่แรงกดดันในการนำมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ (IFRS) มาใช้ ซึ่งกำหนดให้มีการตั้งสำรองอย่างรอบคอบมากขึ้น กลับเพิ่มมากขึ้น

ธนาคารเวียดคอมแบงก์, ซาคอมแบงก์ , ทีพีแบงก์ และวีบี เป็นหนึ่งในธนาคารที่บันทึกการลดลงของค่าใช้จ่ายสำรองอย่างมากที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความคาดหวังว่าตลาดจะฟื้นตัวและนโยบายสนับสนุนจากธนาคารกลางเวียดนาม

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า การประมาทในขั้นตอนนี้อาจทำให้ระบบธนาคารเสี่ยงต่อ "ภาระสองเท่า" หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ฟื้นตัวตามที่คาดไว้

ในระยะสั้น ผู้เชี่ยวชาญยังคงมองในแง่ดีว่าอัตราส่วนหนี้เสียจะพุ่งสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 ก่อนที่จะเริ่มลดลงเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำและการนำมาตรการปรับโครงสร้างหนี้มาใช้

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว การพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปในฐานะ "หลักประกัน" สำหรับสินเชื่อ อาจทำให้ระบบธนาคารมีความเปราะบางต่อความผันผวนที่ไม่สามารถคาดเดาได้ในตลาดนี้ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันไม่ได้สะท้อนถึงความเสี่ยงที่แท้จริงของเงินกู้เสมอไป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและอำนวยความสะดวกในการขายสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเพื่อแก้ไขปัญหาหนี้เสีย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู และคุณภาพของสินทรัพย์ของธนาคารก็ดีขึ้น

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อยๆ ฟื้นตัวหลังจากซบเซามายาวนาน คุณภาพสินทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ก็แสดงให้เห็นสัญญาณการปรับปรุงที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน

ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและองค์กรวิเคราะห์อิสระหลายแห่งเห็นพ้องกันว่า การฟื้นตัวนี้ไม่เพียงแต่ช่วยเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังส่งผลดีต่อการจัดการและการเรียกคืนหนี้เสีย ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพด้านสินเชื่อและเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับงบดุลของธนาคารอีกด้วย

รายงานวิเคราะห์ภาคธนาคารล่าสุดที่เผยแพร่โดยบริษัทหลักทรัพย์ VPBankS แสดงให้เห็นว่า แม้ว่าตัวเลขทางการเงินของธนาคารในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 ยังอยู่ระหว่างการตรวจสอบ แต่รายการ "รายได้อื่น ๆ" โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการเรียกคืนหนี้ที่ตัดจำหน่ายไปแล้วนั้น มีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบเชิงบวกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปีงบประมาณ 2024 รายได้จากกิจกรรมการแก้ไขปัญหาหนี้เสียคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของรายได้อื่น ๆ สำหรับธนาคารพาณิชย์ของรัฐขนาดใหญ่ที่สุด 3 แห่ง ได้แก่ Vietcombank (84%), BIDV (88%) และ VietinBank (79%) นอกจากนี้ ธนาคารทั้งสามแห่งนี้ยังมีสินทรัพย์รวมและขนาดสินเชื่อสูงสุดในบรรดาธนาคาร 11 แห่งที่ VPBankS ติดตามอยู่ด้วย

เมื่อเข้าสู่ไตรมาสแรกของปี 2025 รายได้จากการเรียกคืนหนี้เสียของธนาคารทั้งสามแห่งยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยแตะระดับ 51% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว เมื่อพิจารณาเป็นอัตราส่วนต่อสินเชื่อคงค้าง ตัวชี้วัดนี้ก็เพิ่มขึ้น 2 จุดพื้นฐาน ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการเรียกคืนหลักประกันและการจัดการหนี้คงค้าง

นอกจากนี้ SSI Research ยังชี้ว่า แม้สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2025 อาจลดลงบ้างเมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปี 2024 แต่ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตฮานอย จะเพิ่มขึ้นประมาณ 70-72%

นี่เป็นรากฐานที่สำคัญสำหรับธนาคารในการเร่งการชำระบัญชีสินทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งจะช่วยกู้คืนหนี้เสียที่เคยถูกดำเนินการไปแล้ว การเติบโตจากแหล่งรายได้นี้กำลังกลายเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ช่วยชดเชยการลดลงของรายได้ค่าธรรมเนียมบริการ รวมถึงผลกำไรที่ซบเซาของการซื้อขายแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและพันธบัตร ท่ามกลางตลาดการเงินโลกที่ผันผวน

นายเหงียน ซวน บินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์เคบี เวียดนาม (KBSV) ให้ความเห็นว่า สาเหตุที่อัตราส่วนหนี้เสียเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น เกิดจากผลกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง ประกอบกับความยากลำบากในการระดมทุนผ่านการออกพันธบัตร ทำให้เกิดปัญหาคอขวดด้านกระแสเงินสดในการชำระหนี้

อย่างไรก็ตาม ด้วยมาตรการที่ประสานงานกันของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย กระตุ้นการลงทุนภาครัฐ และดำเนินนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่นเพื่ออำนวยความสะดวกในการไหลเวียนของสินเชื่อ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงได้เริ่มต้นใหม่อีกครั้ง ซึ่งส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจดีขึ้น

นายบินห์เน้นย้ำว่า "การแก้ไขปัญหาหนี้เสียจำนวนมากในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้สำเร็จ ไม่เพียงแต่จะช่วยให้ธนาคารลดอัตราส่วนหนี้เสียลงได้เท่านั้น แต่ยังอาจช่วยให้ธนาคารสามารถกลับมาตั้งสำรองหนี้เสียได้ ซึ่งจะสร้างแรงผลักดันที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตของกำไรในปี 2025"

เห็นได้ชัดว่า การฟื้นตัวอย่างเป็นระบบของตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังสร้างผลกระทบเชิงบวก ไม่เพียงแต่ต่อธุรกิจในอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยให้สถาบันสินเชื่อปรับปรุงคุณภาพสินทรัพย์ เสริมสร้างรากฐานทางการเงิน และเพิ่มความสามารถในการรับมือกับความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมหภาคที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย

ที่มา: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html