อสังหาฯฟื้นตัว หนี้ธนาคารเสียมีการเปลี่ยนแปลงในทางบวก...

อสังหาฯ คือ “ราชา” ของหลักประกัน

ในระบบนิเวศสินเชื่อทางการธนาคาร อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นประเภทหลักประกันที่ได้รับความนิยมและต้องการมากที่สุดมานานแล้ว ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ธนาคารชอบอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีเสถียรภาพสูง ยากต่อความเสียหาย ยากต่อการสูญเสียมูลค่า และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา

ด้วยลักษณะดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์จึงถูกมองว่าเป็น “กำแพง” เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการกู้ยืม โดยที่มูลค่าของหลักประกันมักมีมูลค่าสูงกว่ายอดเงินต้นคงเหลือ ช่วยให้ธนาคารสามารถรักษาบัฟเฟอร์ที่ปลอดภัยในกิจกรรมสินเชื่อได้

การสำรวจจากรายงานทางการเงินของธนาคารหลายแห่งแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่มากเกินไปในพอร์ตโฟลิโอสินเชื่อที่อยู่อาศัย แสดงให้เห็นถึงการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมากของระบบ

ใน Agribank ซึ่งเป็นหนึ่งใน "ยักษ์ใหญ่" ในอุตสาหกรรมการธนาคาร มูลค่ารวมของสินทรัพย์จำนองและจำนำของลูกค้าในปี 2567 สูงถึง 3.19 ล้านพันล้านดอง เพิ่มขึ้นมากกว่า 9% เมื่อเทียบกับปี 2566

โดยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีมูลค่า 2.92 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว แซงหน้าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น สังหาริมทรัพย์ (1.9 แสนแสนล้านดอง) หรือเอกสารมีค่า (5.4 หมื่นล้านดอง) อย่างมาก

ไม่เพียงแต่ Agribank เท่านั้น ธนาคารชื่อดังอื่นๆ เช่น BIDV หรือ VietinBank ยังเป็นเจ้าของสินทรัพย์จำนองจำนวนมหาศาล โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2567 BIDV บันทึกมูลค่ารวมของทรัพย์สินและเอกสารสำคัญที่จำนอง จำนำ และลดราคาสูงถึง 3.32 ล้านพันล้านดอง ในขณะที่ VietinBank มีมูลค่าเกือบ 3.29 ล้านพันล้านดอง แสดงให้เห็นถึงความคล้ายคลึงอย่างน่าทึ่งระหว่าง "ยักษ์ใหญ่" ของรัฐในกลยุทธ์สินเชื่อที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม เบื้องหลังภาพที่ดูแข็งแกร่งนี้ คือรอยร้าวที่กำลังแพร่กระจายอย่างเงียบๆ ตามการวิจัยของ SSI ในไตรมาสแรกของปี 2568 หนี้เสียของธนาคารไม่ได้ปรับปรุงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วน ซึ่ง "คับคั่ง" ทั้งในสภาพคล่องและความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับโครงการเหล่านี้ส่วนหนึ่งได้รับการจัดประเภทใหม่เป็นหนี้สูญ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สูญของธนาคารพาณิชย์ร่วมทุนหลายแห่งเพิ่มขึ้น

ไม่เพียงเท่านั้น ภาคธนาคารพาณิชย์ของรัฐยังได้รับแรงกดดันจากการปรับโครงสร้างสินเชื่อของธุรกิจที่ดำเนินการในภาควัสดุก่อสร้าง ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมเสริมที่ได้รับผลกระทบลูกโซ่จากภาคอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

อัตราหนี้สูญเฉลี่ยของธนาคาร 24 แห่งที่ SSI Research ติดตามพุ่งสูงถึง 2.46% ในไตรมาสแรกของปี 2568 และเข้าใกล้จุดสูงสุดที่ 2.58% ในไตรมาสแรกของปี 2566 โดยที่น่าสังเกตคือ สินเชื่อค้างชำระเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 11.6% ในไตรมาสเดียว โดยหนี้กลุ่ม 2 เพิ่มขึ้น 2.8% และหนี้สูญเพิ่มขึ้น 20.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วงว่าความเสี่ยงกำลังแทรกซึมลึกเข้าไปในระบบสินเชื่อมากขึ้น

ในบริบทนั้น เป็นที่น่ากล่าวถึงว่าธนาคารไม่ได้มีความกระตือรือร้นมากนักในการกำหนดเงินสำรองสำหรับความเสี่ยง อัตราส่วนความคุ้มครองหนี้เสียลดลงเหลือเพียง 88.7% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงระดับ "ผ่อนปรน" ในการตอบสนองต่อความเสี่ยงด้านสินเชื่อ

รายงานจากบริษัท VPBankS Securities ระบุว่าต้นทุนการสำรองของธนาคาร 11 แห่งที่วิเคราะห์อยู่มีเพียง 0.24% ของสินเชื่อคงค้างในไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งลดลงจาก 0.30% ในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงความขัดแย้ง: หนี้เสียเพิ่มขึ้น แต่เงินสำรองลดลง ในขณะที่แรงกดดันในการใช้มาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ IFRS (ซึ่งมีข้อกำหนดเกี่ยวกับเงินสำรองที่เข้มงวดยิ่งขึ้น) กำลังใกล้เข้ามา

Vietcombank, Sacombank , TPBank และ VIB เป็นธนาคารที่บันทึกต้นทุนการสำรองลดลงอย่างรวดเร็วที่สุด ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะการคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดและนโยบายสนับสนุนจากธนาคารแห่งรัฐ

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า ความไม่แน่นอนในช่วงดังกล่าว อาจทำให้ระบบธนาคารมีความเสี่ยงที่จะเป็น “ภาระสองเท่า” หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ฟื้นตัวตามที่คาดไว้

ในระยะสั้น ผู้เชี่ยวชาญยังคงมองในแง่ดีว่าอัตราส่วนหนี้เสียจะถึงจุดสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ก่อนที่จะเริ่มลดลง เนื่องจากนโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำและการนำโซลูชันการปรับโครงสร้างหนี้มาใช้

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว การพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์เป็น “จุดหมุน” ของการกู้ยืมมากเกินไปอาจทำให้ระบบธนาคารเสี่ยงต่อความผันผวนที่ไม่อาจคาดเดาได้ในตลาดนี้ โดยที่มูลค่าของหลักประกันไม่ได้สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงของเงินกู้เสมอไป

ตลาดอสังหาฯกลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและอำนวยความสะดวกในการขายหลักประกันเพื่อจัดการกับหนี้เสีย

ตลาดอสังหาฯ เฟื่องฟู คุณภาพสินทรัพย์ธนาคารเพิ่มขึ้น

ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ หลังจากหยุดชะงักมาเป็นเวลานาน คุณภาพสินทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ก็เริ่มแสดงสัญญาณการปรับปรุงที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน

ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินและองค์กรวิเคราะห์อิสระหลายรายเห็นด้วยว่าการฟื้นตัวนี้ไม่เพียงแต่สนับสนุนกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังมีส่วนช่วยเชิงบวกต่อการจัดการและการกู้คืนหนี้เสีย ซึ่งจะช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพสินเชื่อและปรับปรุงงบดุลของธนาคาร

รายงานการวิเคราะห์อุตสาหกรรมธนาคารล่าสุดที่เผยแพร่โดยบริษัท VPBankS Securities แสดงให้เห็นว่าแม้ว่าข้อมูลทางการเงินของธนาคารในไตรมาสแรกของปี 2568 ยังอยู่ระหว่างการตรวจสอบ แต่รายการ "รายได้อื่น" โดยเฉพาะจากการกู้คืนหนี้ กลับบันทึกการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบเชิงบวกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

เฉพาะในปีงบประมาณ 2567 รายได้จากกิจกรรมการชำระหนี้เสียคิดเป็นสัดส่วนที่มากของโครงสร้างรายได้อื่นของธนาคารพาณิชย์ของรัฐที่ใหญ่ที่สุด 3 แห่ง ได้แก่ Vietcombank (84%) BIDV (88%) และ VietinBank (79%) นอกจากนี้ยังเป็น 3 ธนาคารที่มีสินทรัพย์รวมและขนาดสินเชื่อสูงสุดในกลุ่ม 11 ธนาคารที่ VPBankS ติดตามอยู่

เมื่อเข้าสู่ไตรมาสแรกของปี 2568 รายได้จากการเรียกเก็บหนี้สูญของทั้ง 3 ธนาคารข้างต้นยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยสูงถึง 51% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อเทียบกับอัตราส่วนของสินเชื่อคงค้าง อัตราส่วนดังกล่าวยังเพิ่มขึ้น 2 จุดพื้นฐาน ซึ่งถือเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการกู้คืนหลักประกันและการจัดการหนี้คงค้าง

นอกจากนี้ SSI Research ยังมองว่าแม้สภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 1 ปี 2568 จะลดลงบ้างเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2567 แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะในพื้นที่ฮานอยที่เพิ่มขึ้นประมาณ 70-72%

นี่ถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่จะช่วยให้ธนาคารเร่งดำเนินการชำระบัญชีสินทรัพย์ค้ำประกันได้ จึงสามารถกู้คืนหนี้เสียที่จัดการไว้ในช่วงก่อนหน้าได้ การเติบโตจากแหล่งรายได้ดังกล่าวได้กลายมาเป็นสิ่งสนับสนุนที่สำคัญ โดยช่วยชดเชยการลดลงของรายได้ค่าธรรมเนียมบริการ ตลอดจนอัตรากำไรที่คงที่จากการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการซื้อขายพันธบัตรท่ามกลางตลาดการเงินโลกที่มีความผันผวน

นายเหงียน ซวน บิ่ญ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์ บริษัท KB Securities Vietnam Company (KBSV) ให้ความเห็นว่า เหตุผลที่อัตราหนี้สูญเพิ่มขึ้นสูงในปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง ประกอบกับความยากลำบากในการระดมทุนผ่านช่องทางพันธบัตร ส่งผลให้กระแสเงินสดที่ใช้ชำระหนี้ถูกปิดกั้น

อย่างไรก็ตาม ด้วยมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ และนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่นเพื่อปลดล็อกการไหลเวียนสินเชื่อ ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากสามารถเริ่มดำเนินการใหม่ได้อีกครั้ง ส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจดีขึ้น

“การจัดการหนี้เสียจำนวนมากในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างประสบความสำเร็จไม่เพียงช่วยให้ธนาคารลดอัตราส่วนหนี้เสียได้เท่านั้น แต่ยังสามารถกลับรายการตั้งสำรองได้อีกด้วย ซึ่งจะสร้างแรงผลักดันที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตของกำไรในปี 2568” นายบิ่งห์เน้นย้ำ

เห็นได้ชัดว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ควบคุมได้นั้นก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวก ไม่เพียงแต่กับธุรกิจในอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยให้สถาบันสินเชื่อปรับปรุงคุณภาพสินทรัพย์ เสริมสร้างรากฐานทางการเงิน และเพิ่มความยืดหยุ่นต่อความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมหภาคที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย

ที่มา: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html