อสังหาฯฟื้นตัว หนี้เสียธนาคารมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวก...

สินทรัพย์ค้ำประกันของธนาคารส่วนใหญ่คืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและอำนวยความสะดวกในการขายสินทรัพย์ค้ำประกันเพื่อจัดการหนี้เสีย ซึ่งจะช่วยปรับปรุงและรักษาคุณภาพสินทรัพย์ของธนาคารให้คงที่

อสังหาริมทรัพย์คือ “ราชา” ของหลักประกัน

ในระบบนิเวศสินเชื่อของธนาคาร อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันที่ได้รับความนิยมและนิยมใช้มากที่สุดมาอย่างยาวนาน ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ธนาคารต่างๆ ให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง ยากต่อการเสียหาย ยากต่อการสูญเสียมูลค่า และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป

ด้วยลักษณะดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์จึงถูกมองว่าเป็น “กำแพง” เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการกู้ยืม โดยที่มูลค่าของหลักประกันมักมีมูลค่าสูงกว่ายอดเงินต้นคงเหลือ ช่วยให้ธนาคารสามารถรักษาบัฟเฟอร์ที่ปลอดภัยในกิจกรรมสินเชื่อได้

การสำรวจจากรายงานทางการเงินของธนาคารหลายแห่งแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่มากเกินไปในพอร์ตโฟลิโอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมากของระบบ

ที่ Agribank ซึ่งเป็นหนึ่งใน "ธนาคารยักษ์ใหญ่" ในอุตสาหกรรมการธนาคาร มูลค่ารวมของสินทรัพย์จำนองและจำนำของลูกค้าในปี 2567 สูงถึง 3.19 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นกว่า 9% เมื่อเทียบกับปี 2566

โดยอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีมูลค่า 2.92 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นกว่า 10% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว แซงหน้าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น สังหาริมทรัพย์ (190,000 พันล้านดอง) หรือเอกสารมีค่า (54,663 พันล้านดอง) อย่างมาก

ไม่เพียงแต่ Agribank เท่านั้น ธนาคารรายใหญ่อื่นๆ เช่น BIDV หรือ VietinBank ก็มีพอร์ตสินทรัพย์จำนองจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดย ณ สิ้นปี 2567 BIDV มีมูลค่าสินทรัพย์รวม เอกสารสำคัญที่จำนอง จำนำ และลดราคาสูงถึง 3.32 ล้านพันล้านดอง ขณะที่ VietinBank มีมูลค่าเกือบ 3.29 ล้านพันล้านดอง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความคล้ายคลึงกันอย่างน่าทึ่งระหว่าง "ยักษ์ใหญ่" ของรัฐในกลยุทธ์สินเชื่อที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม เบื้องหลังภาพที่ดูแข็งแกร่งนี้กลับมีรอยร้าวที่ค่อยๆ แพร่กระจายอย่างเงียบๆ จากข้อมูลของ SSI Research ในไตรมาสแรกของปี 2568 หนี้เสียของธนาคารไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ผ่านกระบวนการทางกฎหมาย ซึ่ง "ถูกปิดกั้น" ทั้งในด้านสภาพคล่องและความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับโครงการเหล่านี้บางส่วนได้รับการจัดประเภทใหม่เป็นหนี้สูญ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สูญของธนาคารพาณิชย์ร่วมทุนหลายแห่งเพิ่มสูงขึ้น

ไม่เพียงเท่านั้น ภาคธนาคารพาณิชย์ของรัฐยังถูกกดดันจากการปรับโครงสร้างสินเชื่อให้กับธุรกิจที่ดำเนินการในภาควัสดุก่อสร้าง ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมเสริมที่ได้รับผลกระทบลูกโซ่จากภาคอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

อัตราส่วนหนี้สูญเฉลี่ยของธนาคาร 24 แห่งที่ SSI Research ติดตาม พุ่งขึ้นแตะระดับ 2.46% ในไตรมาส 1/2568 ใกล้ระดับสูงสุดที่ 2.58% ในไตรมาส 1/2566 ที่น่าสังเกตคือ สินเชื่อค้างชำระเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 11.6% ในไตรมาสเดียว โดยหนี้กลุ่ม 2 เพิ่มขึ้น 2.8% และหนี้สูญเพิ่มขึ้น 20.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลว่าความเสี่ยงกำลังแทรกซึมลึกเข้าไปในระบบสินเชื่อมากขึ้น

ในบริบทดังกล่าว ถือเป็นที่น่าสังเกตว่าธนาคารต่างๆ ไม่ได้มีการดำเนินการเชิงรุกมากนักในการตั้งสำรองความเสี่ยง อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้สูญลดลงเหลือเพียง 88.7% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงความผ่อนปรนในการจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตในระดับหนึ่ง

รายงานจากบริษัทหลักทรัพย์ VPBank Securities Company ระบุว่าต้นทุนการตั้งสำรองของธนาคารทั้ง 11 แห่งที่นำมาวิเคราะห์อยู่ที่เพียง 0.24% ของสินเชื่อคงค้างในไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งลดลงจาก 0.30% ในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงความขัดแย้ง: หนี้สูญเพิ่มขึ้น แต่การตั้งสำรองลดลง ขณะเดียวกัน แรงกดดันในการนำมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ IFRS มาใช้ ซึ่งมีข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นในการตั้งสำรอง ก็ใกล้เข้ามาทุกที

Vietcombank, Sacombank , TPBank และ VIB เป็นธนาคารที่บันทึกต้นทุนการสำรองลดลงอย่างรวดเร็วที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดและนโยบายสนับสนุนจากธนาคารแห่งรัฐ

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า ความไม่แน่นอนในช่วงนี้ อาจทำให้ระบบธนาคารมีความเสี่ยงที่จะเป็น "ภาระสองเท่า" หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ฟื้นตัวตามที่คาดไว้

ในระยะสั้น ผู้เชี่ยวชาญยังคงมองในแง่ดีว่าอัตราส่วนหนี้เสียจะถึงจุดสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ก่อนที่จะเริ่มลดลง เนื่องจากนโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำและแนวทางแก้ไขการปรับโครงสร้างหนี้ที่กำลังดำเนินการอยู่

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว การพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปในฐานะ “จุดศูนย์กลาง” ของการกู้ยืมอาจทำให้ระบบธนาคารมีความเสี่ยงต่อความผันผวนที่ไม่สามารถคาดเดาได้ในตลาดนี้ โดยที่มูลค่าของหลักประกันไม่ได้สะท้อนถึงความเสี่ยงที่แท้จริงของเงินกู้เสมอไป

ตลาดอสังหาฯกลับมาคึกคักอีกครั้ง ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและอำนวยความสะดวกในการขายหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อจัดการหนี้เสีย

ตลาดอสังหาฯ เฟื่องฟู คุณภาพสินทรัพย์ธนาคารเพิ่มขึ้น

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ หลังจากหยุดนิ่งมาเป็นเวลานาน คุณภาพสินทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ก็เริ่มแสดงสัญญาณที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน

ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินและองค์กรวิเคราะห์อิสระหลายรายเห็นด้วยว่าการฟื้นตัวในครั้งนี้ไม่เพียงแต่สนับสนุนกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังส่งผลดีต่อการจัดการและการกู้คืนหนี้เสียอีกด้วย จึงทำให้ประสิทธิภาพด้านสินเชื่อดีขึ้นและปรับปรุงงบดุลของธนาคารให้ดีขึ้น

รายงานการวิเคราะห์อุตสาหกรรมธนาคารล่าสุดที่เผยแพร่โดยบริษัท VPBankS Securities แสดงให้เห็นว่าแม้ว่าข้อมูลทางการเงินของธนาคารในไตรมาสแรกของปี 2568 ยังคงอยู่ภายใต้การตรวจสอบ แต่รายการ "รายได้อื่น" โดยเฉพาะจากการเรียกเก็บหนี้กลับบันทึกการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบเชิงบวกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในปีงบประมาณ 2567 เพียงปีเดียว รายได้จากการชำระหนี้สูญคิดเป็นสัดส่วนที่สูงของโครงสร้างรายได้อื่นๆ ของธนาคารพาณิชย์ของรัฐขนาดใหญ่ที่สุด 3 แห่ง ได้แก่ Vietcombank (84%), BIDV (88%) และ VietinBank (79%) ธนาคารเหล่านี้ยังเป็น 3 แห่งที่มีสินทรัพย์รวมและระดับสินเชื่อสูงสุดในกลุ่มธนาคาร 11 แห่งที่ VPBankS ตรวจสอบ

ในไตรมาสแรกของปี 2568 รายได้จากการเรียกคืนหนี้สูญของธนาคารทั้งสามแห่งยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยสูงถึง 51% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หากพิจารณาเป็นอัตราส่วนของสินเชื่อคงค้าง ดัชนีนี้ก็เพิ่มขึ้น 2 จุดพื้นฐาน ซึ่งบ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการกู้คืนหลักประกันและการจัดการหนี้คงค้าง

ทั้งนี้ SSI Research มองว่าแม้สภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 1 ปี 2568 จะลดลงบ้างเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2567 แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะในพื้นที่ฮานอยที่เติบโตเพิ่มขึ้นประมาณ 70-72%

นี่เป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับธนาคารในการเร่งดำเนินการชำระบัญชีสินทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อนำหนี้สูญที่จัดการไว้ในช่วงก่อนหน้ากลับมาชำระหนี้ การเติบโตจากแหล่งรายได้นี้กำลังกลายเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ชดเชยรายได้ค่าธรรมเนียมบริการที่ลดลง รวมถึงกำไรที่ทรงตัวจากกิจกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการซื้อขายพันธบัตรท่ามกลางความผันผวนของตลาดการเงินโลก

นายเหงียน ซวน บิ่ญ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ KB Securities Vietnam Company (KBSV) ให้ความเห็นว่า เหตุผลที่อัตราส่วนหนี้สูญเพิ่มขึ้นสูงในปีก่อนๆ เกิดจากกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลง ประกอบกับความยากลำบากในการระดมทุนผ่านช่องทางตราสารหนี้ ทำให้กระแสเงินสดที่ใช้ชำระหนี้ถูกปิดกั้น

อย่างไรก็ตาม ด้วยมาตรการแบบพร้อมกันของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ และนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่นเพื่อปลดล็อกกระแสสินเชื่อ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการจึงได้รับการเริ่มต้นใหม่อีกครั้ง ส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจดีขึ้น

“การจัดการหนี้เสียจำนวนมากในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้สำเร็จไม่เพียงแต่ช่วยให้ธนาคารลดอัตราส่วนหนี้เสียได้เท่านั้น แต่ยังสามารถกลับรายการตั้งสำรองได้อีกด้วย ซึ่งสร้างแรงผลักดันที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตของกำไรในปี 2568” นายบิญกล่าวเน้นย้ำ

เห็นได้ชัดว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ควบคุมได้นั้นสร้างผลกระทบเชิงบวกไม่เพียงแต่ต่อธุรกิจในอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยให้สถาบันสินเชื่อปรับปรุงคุณภาพสินทรัพย์ สร้างรากฐานทางการเงิน และเพิ่มความยืดหยุ่นต่อความเสี่ยงมหภาคที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย

ที่มา: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html