ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 357 ที่ออกโดย รัฐบาล ว่าด้วยการก่อสร้างและการจัดการระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้านแต่ละหลัง (อพาร์ตเมนต์หรือบ้านเดี่ยว) และอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดภายในโครงการก่อสร้างจะได้รับรหัสประจำตัวอิเล็กทรอนิกส์ที่ไม่ซ้ำกัน
รหัสนี้เป็นสตริงของตัวอักษรและตัวเลข มีความยาวไม่เกิน 40 ตัวอักษร โครงสร้างของรหัสระบุตัวตนอิเล็กทรอนิกส์สำหรับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยฟิลด์ข้อมูลต่อไปนี้: รหัสข้อมูลโครงการ/การก่อสร้าง; รหัสระบุตำแหน่ง (ถ้ามี); และลำดับของอักขระทั่วไป
รหัสประจำตัวจะถูกสร้างขึ้นโดยอัตโนมัติในระบบข้อมูลและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานก่อสร้างในพื้นที่จะกำหนดรหัสประจำตัวอิเล็กทรอนิกส์ให้กับหน่วยที่อยู่อาศัยในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่ของตน พร้อมกับการออกเอกสารแจ้งว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเหล่านั้นมีสิทธิ์ในการขาย สำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การกำหนดรหัสประจำตัวที่ไม่ซ้ำกันให้กับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง จะช่วยทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น และจำกัดการเก็งกำไรและการปั่นราคา
ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่า การขาดความโปร่งใสของข้อมูลในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่างๆ เช่น "ฟองสบู่ราคาที่ดินเทียม" ที่แพร่หลาย ผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง การจัดสรรเงินทุนที่ไม่เหมาะสม เพิ่มความเสี่ยงให้กับระบบการเงิน และประชาชนและธุรกิจต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางกฎหมาย โดยผู้ที่เสียหายมากที่สุดมักจะเป็นผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนรายย่อย
ในอนาคตอันใกล้ อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจะมีรหัสประจำตัว (ภาพ: มินห์ ดึ๊ก)
ดังนั้น รหัสระบุทรัพย์สินอิเล็กทรอนิกส์จึงถือเป็นขั้นตอนสำคัญในแผนงานการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลสำหรับภาคที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสอดคล้องกับข้อกำหนดด้านการจัดการในบริบทใหม่
ดร.ดิงห์กล่าวว่า รหัสประจำตัวอิเล็กทรอนิกส์สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเข้าใจได้ในลักษณะเดียวกับบัตรประจำตัวประชาชนของแต่ละบุคคล บ้านแต่ละหลัง ที่ดินแต่ละแปลง และสินค้าแต่ละอย่างล้วนเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูงและมีผลกระทบอย่างมากต่อ เศรษฐกิจ ดังนั้นผู้บริโภคจึงจำเป็นต้องทราบข้อมูลเกี่ยวกับสินค้าเหล่านี้เพื่อปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของตน
การระบุตัวตนไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในระดับผลิตภัณฑ์เท่านั้น แต่ยังบูรณาการเข้ากับระบบข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรอีกด้วย ความโปร่งใสนี้ทำให้การเก็งกำไรทำได้ยากขึ้นมาก เพราะเป็นการเปิดโปงการกักตุนและการสร้างความขาดแคลนเทียมเพื่อผลักดันราคาให้สูงขึ้น
นโยบายนี้ยังจำกัดการปฏิบัติที่เรียกว่า "การขายปลอม สร้างอุปสงค์และอุปทานเทียม" ซึ่งผู้พัฒนาหรือนักลงทุนรายย่อยถือครองสินค้าคงคลังแต่ไม่ดำเนินการตามขั้นตอนที่จำเป็นให้เสร็จสมบูรณ์ ทำให้ตลาดดูเหมือนว่ากำลังประสบปัญหาการขาดแคลน
ศาสตราจารย์ดัง หง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า รหัสระบุที่ดินนั้นไม่ได้เปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน แต่เป็นเพียงเครื่องมือในการระบุตัวตนเท่านั้น อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้นด้วยข้อมูลการระบุตัวตน รัฐก็จะมีเงื่อนไขที่จำเป็นในการดำเนินนโยบายด้านภาษี สินเชื่อ หรือการควบคุมราคาได้
คุณค่าที่สำคัญที่สุดของระบบระบุตัวตนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ความสามารถในการติดตามประวัติทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์นั้น รวมถึงช่วงเวลาที่ได้มา จำนวนครั้งที่ทำการซื้อขาย การเปลี่ยนแปลงของราคา และการเก็งกำไร เมื่อข้อมูลถูกบันทึกอย่างครบถ้วนและต่อเนื่อง ตลาดจะค่อยๆ เปลี่ยนจากความเชื่อมั่นทางอารมณ์ไปสู่ความเชื่อมั่นที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล
อุปสรรคสำคัญในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ที่ข้อเท็จจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งไม่เคยได้รับการยอมรับว่าเป็นหน่วยงานที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว "รหัสประจำตัวคือเอกลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ มันเหมือนกับบัตรประจำตัวประชาชนของบุคคล แต่ละคนมีรหัสเฉพาะตัว ซึ่งสามารถอธิบายตัวตนของพวกเขาได้อย่างครบถ้วน หลักการเดียวกันนี้ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน" ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว วิเคราะห์
ก่อนหน้านี้ ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มักกระจัดกระจาย แบ่งตามขั้นตอนและหน่วยงานกำกับดูแลต่างๆ ข้อมูลการวางแผน การก่อสร้าง การรับรอง และการทำธุรกรรมไม่ได้เชื่อมโยงกันอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้หน่วยงานกำกับดูแลขาดข้อมูลในการบริหารจัดการตลาด ในขณะที่ตลาดดำเนินไปโดยอาศัยสัญชาตญาณการเลียนแบบเป็นหลัก
การขาด "ข้อมูลพื้นฐาน" ที่ครบถ้วนไม่เพียงแต่บิดเบือนกลไกการกำหนดราคาเท่านั้น แต่ยังทำให้มาตรการด้านภาษี สินเชื่อ และการวางแผนต่างๆ ไม่เกิดผลอย่างมีประสิทธิภาพ เมื่อรัฐไม่ทราบแน่ชัดว่าบุคคลใดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนเท่าใด หรือมีการทำธุรกรรมบ่อยเพียงใด มาตรการด้านภาษีหรือการต่อต้านการเก็งกำไรจึงทำได้เพียงกำหนดทิศทางเท่านั้น
มีอุปสรรคมากมายที่ต้องเอาชนะ
การติดรหัสประจำตัวที่ไม่ซ้ำกันให้กับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจะช่วยทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น (ภาพ: มินห์ ดึ๊ก)
จากมุมมองทางธุรกิจ นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ซีอีโอของ EZ Property เชื่อว่า การนำระบบดิจิทัลมาใช้และระบุตัวตนของแต่ละอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับการจัดการจราจร เป็นทิศทางที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
นายฟาม ดึ๊ก โต๋น กล่าวว่า "การระบุตัวตนช่วยสร้างข้อมูลครบถ้วนสำหรับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง ตั้งแต่ที่ตั้งและพื้นที่ ไปจนถึงประวัติการทำธุรกรรมและประวัติการเป็นเจ้าของ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับรัฐในการติดตามความผันผวนของตลาดในระยะยาว"
ซีอีโอของ EZ Property เชื่อว่าในระยะสั้น นโยบายนี้ยังไม่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากยังอยู่ในขั้นตอนการรวบรวมข้อมูลและการกำหนดมาตรฐาน อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว เมื่อนโยบายภาษีและกฎระเบียบทางการตลาดถูกนำไปใช้โดยอิงจากระบบข้อมูลนี้ ผลกระทบจะปรากฏชัดเจนยิ่งขึ้น
ปัจจุบัน ภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลธรรมดายังคงคำนวณที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรมทั้งหมดที่แจ้งไว้
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่ายังมีอุปสรรคอีกมากมายที่ต้องเอาชนะเพื่อให้สามารถนำระบบการกำหนดรหัสประจำตัวอสังหาริมทรัพย์มาใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ยกตัวอย่างว่า การทับซ้อนกันของขอบเขตที่ดินระหว่างแปลงที่อยู่ติดกันนั้นไม่ใช่เรื่องแปลก ดังนั้น หากข้อมูลเริ่มต้นไม่ถูกต้อง ความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทที่ยืดเยื้อจึงสูงมาก นอกจากนี้ ความสามารถในการบังคับใช้กฎหมายในระดับท้องถิ่นก็เป็นประเด็นที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบทและห่างไกลที่เทคโนโลยียังไม่ก้าวหน้า
ดังนั้น เขาจึงให้เหตุผลว่า การระบุอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการระยะยาว จึงควรดำเนินการโดยให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่ง่ายกว่าก่อน และจำเป็นต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบตั้งแต่ขั้นตอนการป้อนข้อมูล เพื่อให้มั่นใจในความถูกต้องของระบบข้อมูล
ในทำนองเดียวกัน คุณโว่ หวินห์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของ CBRE เวียดนาม เชื่อว่าด้วยปริมาณข้อมูลจำนวนมหาศาล การเชื่อมโยงระหว่างแผนกต่างๆ และระหว่างระบบสารสนเทศต่างๆ จะมีความซับซ้อนมาก ดังนั้น การเชื่อมโยงข้อมูลทั้งหมดนี้จึงต้องใช้เวลาอย่างมาก
ที่มา: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html
การแสดงความคิดเห็น (0)