ผู้เชี่ยวชาญ: ไม่ควรละทิ้งวิธีการ “ส่วนเกิน” ในการประเมินราคาที่ดิน

ANTD.VN - ความคิดเห็นส่วนใหญ่ในการประชุมเชิง ปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์ เรื่อง "การประเมินมูลค่าที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่อเคลียร์โครงการ" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุนในช่วงบ่ายของวันที่ 27 กรกฎาคม กล่าวว่าไม่ควรละทิ้งวิธีการ "ส่วนเกิน" ในการประเมินมูลค่าที่ดิน แต่ควรทำให้ข้อมูลอินพุตและเอาต์พุตเป็นมาตรฐานแทน

เพราะเหตุใดจึงเสนอให้ยกเลิกวิธี “ส่วนเกิน”?

ขณะนี้ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 อยู่ระหว่างการหารือระหว่างกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกับกระทรวง สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานร่างเสนอที่จะแก้ไข โดยเฉพาะการยกเลิกวิธีการ "ส่วนเกิน"

ส่วนเหตุผลในการเสนอให้ยกเลิกวิธีการ “ส่วนเกิน” นั้น นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หัวหน้าคณะบรรณาธิการกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กล่าวว่า วิธีการประเมินมูลค่า เช่น วิธีการส่วนเกิน การเปรียบเทียบ การหักลบ วิธีการหารายได้ ฯลฯ ล้วนแล้วแต่ใช้กันในตลาดโลกและล้วนเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ทั้งสิ้น

อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการร่างได้เสนอให้ระงับการใช้การคิดแบบส่วนเกินเป็นการชั่วคราวและไม่นำการคิดแบบส่วนเกินมาใช้ เนื่องจากการคิดแบบส่วนเกินครอบคลุมถึงวิธีการเปรียบเทียบ การหัก การคิดรายได้ ฯลฯ

“ชาวบ้านและนักลงทุนกังวลว่าการเลิกใช้วิธีประเมินราคาที่ดินส่วนเกินจะทำให้การประเมินราคาที่ดินล่าช้า เราขอตั้งคำถามตรงกันข้ามว่า ทำไมตอนนี้ถึงยังล่าช้า ทั้งที่เราใช้วิธีประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน สาเหตุน่าจะอยู่ที่อื่น” ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมถาม

ผู้เชี่ยวชาญ : ไม่ควรละทิ้งวิธีการ “ส่วนเกิน” ในการประเมินราคาที่ดิน ภาพที่ 1

ภาพรวมของการประชุมเชิงปฏิบัติการ

เขากล่าวว่าวิธีการส่วนเกินไม่เหมาะสมสำหรับเวียดนามในบางจุด เช่น ในวิธีนี้ จะมีการหักรายได้ที่ประมาณการไว้จากต้นทุนที่ประมาณการไว้ ในการคำนวณต้นทุนนั้น เราคำนวณไว้ 3, 5, 10 ปีให้หลัง ซึ่งมีบางจุดที่ยังไม่ชัดเจน หากเราจะกำหนดต้นทุน ก็จะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ค่าโฆษณา ค่าจัดการโครงการ ใช้เวลาสร้างรายได้นานเท่าไหร่ ใช้เวลาขายนานเท่าไหร่ จัดสรรยอดขายได้กี่เปอร์เซ็นต์...

“ในความเห็นของผม ปัจจัยเหล่านี้ค่อนข้างคลุมเครือ เช่น เมื่อประเมินการก่อสร้างเป็นเวลา 3 หรือ 4 ปี ต้นทุนจะแตกต่างกันมาก แต่ถ้าเลือกขายเป็นเวลา 4 หรือ 5 ปี ต้นทุนก็จะแตกต่างกันมากเช่นกัน ไม่ต้องพูดถึงเปอร์เซ็นต์การขายที่ประมาณการไว้ในแต่ละปีก็ให้คำตอบที่แตกต่างกันมากเช่นกัน หากเราไม่เคร่งครัด เจตจำนงส่วนตัวของผู้ประเมิน ผู้ประเมิน และผู้นำในพื้นที่จะส่งผลต่อผลการประเมินอย่างมาก” นายดาว จุง จินห์ กล่าว

นอกจากนี้ตามที่เขากล่าว ไม่ต้องพูดถึงการพึ่งพาอัตราการเพิ่มของราคาอสังหาริมทรัพย์ เราไม่มีหน่วยงานติดตามและไม่มีข้อมูลเพียงพอ

“ด้วยเจตนารมณ์ดังกล่าว เราจึงขอไม่นำแนวคิดนี้มาใช้ในตอนนี้ เนื่องจากไม่มีระบบฐานข้อมูลและไม่มีการอัพเดตใดๆ” นายชินห์ กล่าว

กุญแจคือข้อมูลที่ถูกต้อง

อย่างไรก็ตาม ตามมุมมองของสมาคมธุรกิจต่างๆ เช่น VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA)... รวมถึงผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจจำนวนมาก การยกเลิกวิธีการนี้ถือเป็นสิ่งที่ไม่แนะนำทั้งในเชิงทฤษฎีและการปฏิบัติ ทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินต้องกลับมาอยู่ในช่วงก่อนปี 2550

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการจำนวน 320 โครงการ ซึ่ง 280 โครงการใช้วิธีส่วนเกิน ซึ่งวิธีการนี้ใช้เป็นหลักในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา สาเหตุมาจากการที่วิธีอื่นนำไปใช้ได้ยาก

อย่างไรก็ตามวิธีนี้มีความเสี่ยงมาก นาย Chau อ้างถึงโครงการในจังหวัดหนึ่งว่า หน่วยงานของจังหวัดใช้การคำนวณมูลค่าการใช้ที่ดินด้วยวิธีส่วนเกิน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 9 แสนล้านดอง แต่หน่วยงานอื่นคำนวณตัวเลขได้ 1.8 แสนล้านดอง และอีกหน่วยงานหนึ่งคำนวณได้ 1.3 แสนล้านดอง

“แล้วทำไมถึงมีข้อผิดพลาดมากล่ะ คุณ Chau กล่าวว่าวิธีการทั้งหมดจะต้องอิงตามข้อมูลอินพุต แต่หากไม่รวบรวมข้อมูลอย่างแม่นยำ ก็จะไม่สามารถหาดัชนีราคาเฉลี่ยได้”

นายทราน ก๊วก ดุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญห์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า หากไม่มีวิธีการส่วนเกิน โครงการต่างๆ จำนวนมากก็ไม่สามารถใช้วิธีการอื่นๆ ได้ เนื่องจากไม่มีสินทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกันให้เปรียบเทียบ และไม่ต้องพูดถึงสินทรัพย์อย่างน้อย 3 รายการเพื่อการเปรียบเทียบ

ผู้แทนธุรกิจรายนี้ยังกล่าวอีกว่า ในความเป็นจริง วิธีการส่วนเกินไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อ เพราะมีพื้นฐานมาจากข้อมูลตลาด จึงมีความสามารถในการกำหนดศักยภาพการพัฒนาได้ ซึ่งเป็นผลดีต่อทั้งธุรกิจและผู้บริหาร

นอกจากนี้ วิธีการส่วนเกินยังแสดงข้อมูลต่างๆ เช่น ราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ตลาดสามารถรับได้ สมมติฐานการขาย ต้นทุน ฯลฯ ในขณะที่วิธีอื่นๆ ไม่มีปัจจัยเหล่านี้ แต่ถ้าใช้ ก็มีโอกาสที่ผู้ลงทุนจะให้ราคาที่ไม่สมจริงและไม่มีประสิทธิผล และรัฐไม่สามารถเรียกเก็บเงินในจำนวนที่เหมาะสมได้ ฯลฯ

“เราขอแนะนำให้ใช้วิธีการส่วนเกิน เนื่องจากเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์และสอดคล้องกับแนวทางปฏิบัติสากล วิธีการส่วนเกินได้รับการนำมาใช้มานานหลายปีแล้ว แม้ว่าจะมีปัญหาหลายประการ แต่ความเป็นจริงในพื้นที่ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าสามารถนำไปใช้ได้ มีหลายกรณีที่หากไม่ใช้วิธีการส่วนเกิน ก็ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้” ผู้บริหารกลุ่ม Hung Thinh แสดงความคิดเห็น

ในทำนองเดียวกัน ทนายความ Nguyen Hong Chung ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures รองประธานของ Hanoi Real Estate Club ยังได้แสดงความคิดเห็นว่า ข้อเท็จจริงที่หน่วยงานร่างเชื่อว่าขาดฐานข้อมูลในการพิจารณาและปัจจัยเชิงอัตนัยที่เกี่ยวข้องกับบุคคล ไม่ได้หมายความว่าวิธีการนี้ไม่เหมาะสม เพราะสองปัจจัยนี้เกิดขึ้นพร้อมวิธีการอื่นด้วย

เขาได้ยกตัวอย่างโครงการแบบผสมผสานซึ่งผู้ลงทุนจะต้องดำเนินการส่วนประกอบต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ถนน โรงเรียน สถานี ฯลฯ และส่งมอบให้รัฐบาล แล้ววิธีการที่เหลืออีก 3 วิธีจะไม่สามารถนำไปใช้ได้เพราะไม่ได้คำนึงถึงโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ส่งคืนให้รัฐเพื่อใช้ประโยชน์

ภายใต้วิธีการคงเหลือ ต้นทุนเหล่านี้จะรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ ถ้าเราละทิ้งวิธีการส่วนเกิน การจะกำหนดมูลค่าของโครงการที่เกิดขึ้นในอนาคตก็จะยากมาก

ทนายความ Tran Duc Phuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวด้วยว่า เหตุผลในการเลิกใช้วิธีส่วนเกินนั้นไม่น่าเชื่อถือ

“เราไม่สามารถนำเงินนั้นมาใช้ได้ทันที แล้วค่อยนำกลับมาใช้ใหม่ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โดยเสียเวลาเปล่า และไม่ได้แก้ปัญหาแต่อย่างใด วิธีการส่วนเกินนั้นเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ รวมถึงกฎหมายที่อนุญาตให้รัฐมีนโยบายในการควบคุมมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างได้ นี่เป็นวิธีเดียวเท่านั้นที่จะคำนวณมูลค่านี้ได้...”

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา กล่าวด้วยว่า วิธีการส่วนเกินนั้น หากปัจจัยการคำนวณไม่ได้มาตรฐาน กล่าวคือ ปัจจัยที่นำเข้าไม่ได้มาตรฐาน จะทำให้ผลลัพธ์ผลผลิตไม่แม่นยำ นักลงทุนมักต้องการราคาผลผลิตที่ต่ำที่สุดในขณะที่ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงที่สุด ซึ่งนำไปสู่การสูญเสียงบประมาณ

อย่างไรก็ตามเขากล่าวว่าวิธีนี้ยังคงใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลกโดยไม่สูญเสียเพราะไม่มีความแตกต่างในการขายและการหลีกเลี่ยงภาษี “สภาพแวดล้อมทางธุรกิจและกฎหมายของพวกเขาโปร่งใสและมีวินัย

ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ แม้ว่าราคาปัจจัยการผลิตจะต่ำกว่าราคาจริง แต่เมื่อมีความแตกต่างในราคาขาย ก็จะถูกควบคุมโดยภาษี วิธีการนั้นไม่ใช่ปัญหาที่จะต้องเสียเงิน แต่เป็นเพราะกลไกการบริหารจัดการต่างหาก” – ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง กล่าว

ลิงค์ที่มา