ผู้เชี่ยวชาญ: ไม่ควรละทิ้งวิธี “ส่วนเกิน” ในการประเมินราคาที่ดิน

ANTD.VN - ความคิดเห็นส่วนใหญ่ในการประชุมเชิง ปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์ เรื่อง "การประเมินมูลค่าที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่อเคลียร์โครงการ" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุนในช่วงบ่ายของวันที่ 27 กรกฎาคม กล่าวว่าไม่ควรละทิ้งวิธี "ส่วนเกิน" ในการประเมินมูลค่าที่ดิน แต่ควรทำให้ข้อมูลนำเข้าและส่งออกเป็นมาตรฐานแทน

เพราะเหตุใดจึงเสนอให้ยกเลิกวิธี “ส่วนเกิน”?

ขณะนี้ ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจากกระทรวง หน่วยงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานผู้ร่างเสนอให้แก้ไข โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกเลิกวิธีการประเมินแบบ “ส่วนเกิน”

เกี่ยวกับเหตุผลในการเสนอให้ยกเลิกวิธีการ "ส่วนเกิน" นั้น นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หัวหน้าคณะบรรณาธิการกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กล่าวว่า วิธีการประเมินมูลค่า เช่น วิธีการส่วนเกิน การเปรียบเทียบ การหักลด วิธีการหารายได้ ฯลฯ ล้วนใช้ในตลาดโลกและเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ทั้งสิ้น

อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการร่างได้เสนอให้ระงับการใช้วิธีการส่วนเกินเป็นการชั่วคราวและไม่นำวิธีส่วนเกินมาใช้ เนื่องจากวิธีส่วนเกินครอบคลุมถึงวิธีการเปรียบเทียบ การหักลบ การหารายได้ ฯลฯ

“ทั้งชุมชนและนักลงทุนต่างกังวลว่าการเลิกใช้วิธีประเมินราคาที่ดินส่วนเกินจะทำให้การประเมินราคาที่ดินล่าช้า เราขอตั้งคำถามตรงกันข้ามว่า ทำไมตอนนี้ถึงยังล่าช้า ทั้งที่เราใช้วิธีประเมินราคาที่ดินส่วนเกินแล้ว เหตุผลน่าจะอยู่ที่อื่น” ตัวแทนจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมถาม

ภาพรวมของการประชุมเชิงปฏิบัติการ

เขากล่าวว่าวิธีการคำนวณแบบส่วนเกินไม่เหมาะกับเวียดนามในบางประเด็น เช่น วิธีนี้ เรานำรายได้โดยประมาณลบด้วยต้นทุนโดยประมาณ ส่วนต้นทุน เราคำนวณย้อนหลังไป 3, 5, 10 ปี แต่ก็ยังมีจุดอ่อนอยู่บ้าง หากเราคำนวณต้นทุน จะมีต้นทุนดอกเบี้ย ค่าโฆษณา ค่าบริหารจัดการโครงการ ส่วนรายได้ ต้องใช้เวลาก่อสร้างนานเท่าใด ใช้เวลาในการขายนานเท่าใด อัตราส่วนยอดขายเป็นเท่าใด เป็นต้น

“ในความเห็นของผม ปัจจัยเหล่านี้ค่อนข้างคลุมเครือ ยกตัวอย่างเช่น เมื่อประเมินการก่อสร้างเป็นเวลา 3 หรือ 4 ปี ต้นทุนจะแตกต่างกันมาก แต่หากเลือกขายเป็นเวลา 4 หรือ 5 ปี ต้นทุนก็จะแตกต่างกันมากเช่นกัน ยิ่งไปกว่านั้น สัดส่วนยอดขายที่ประเมินไว้ในแต่ละปีก็ให้คำตอบที่แตกต่างกันมากเช่นกัน หากเราไม่เข้มงวดกับเรื่องนี้ ความตั้งใจของผู้ประเมิน ผู้ประเมิน และผู้นำท้องถิ่นจะส่งผลอย่างมากต่อผลการประเมิน” คุณดาว จุง จินห์ กล่าว

นอกจากนี้ ตามที่เขากล่าว ไม่ต้องพูดถึงการพึ่งพาอัตราการเพิ่มของราคาอสังหาริมทรัพย์ เราไม่มีหน่วยงานติดตามและไม่มีข้อมูลเพียงพอ

“ด้วยเจตนารมณ์ดังกล่าว เราจึงขอไม่นำแนวคิดนี้มาใช้ในตอนนี้ เนื่องจากไม่มีระบบฐานข้อมูลและไม่มีการอัปเดต” นายชินห์ กล่าว

กุญแจสำคัญคือข้อมูลที่ถูกต้อง

อย่างไรก็ตาม ตามมุมมองของสมาคมธุรกิจต่างๆ เช่น VCCI, สมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนาม, สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA)... รวมถึงผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจจำนวนมาก การยกเลิกวิธีการนี้ถือเป็นสิ่งที่ไม่แนะนำทั้งในเชิงทฤษฎีและการปฏิบัติ ทำให้การประเมินราคาที่ดินต้องกลับไปอยู่ในช่วงก่อนปี 2550

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการ 320 โครงการ โดย 280 โครงการใช้วิธี Surplus Method ซึ่งเป็นวิธีที่ใช้กันมาโดยตลอด 8 ปีที่ผ่านมา สาเหตุมาจากการที่วิธีการอื่นๆ นำมาประยุกต์ใช้นั้นทำได้ยากมาก

อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้มีความเสี่ยงสูง นายเชา อ้างถึงโครงการในจังหวัดหนึ่งว่า หน่วยงานของจังหวัดใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณมูลค่าการใช้ที่ดินประมาณ 9 แสนล้านดอง แต่หน่วยงานอื่นคำนวณมูลค่าได้ 1,800 พันล้านดอง และอีกหน่วยงานหนึ่งคำนวณได้ 1,300 พันล้านดอง

“แล้วทำไมถึงมีข้อผิดพลาดมากล่ะ คุณเชาบอกว่าทุกวิธีต้องอิงจากข้อมูลอินพุต แต่ถ้ารวบรวมข้อมูลไม่ถูกต้อง ก็จะหาดัชนีราคาเฉลี่ยไม่ได้”

นาย Tran Quoc Dung รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Hung Thinh กล่าวว่า หากไม่มีวิธีการส่วนเกิน โครงการต่างๆ จำนวนมากก็ไม่สามารถใช้วิธีการอื่นได้ เนื่องจากไม่มีสินทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกันให้เปรียบเทียบ และไม่ต้องพูดถึงว่าต้องมีสินทรัพย์อย่างน้อย 3 รายการเพื่อการเปรียบเทียบ

ตัวแทนธุรกิจรายนี้ยังกล่าวอีกว่า ในความเป็นจริง วิธีการส่วนเกินไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อ เนื่องจากมีพื้นฐานมาจากข้อมูลตลาด มีความสามารถในการกำหนดศักยภาพการพัฒนา ซึ่งเป็นผลดีต่อทั้งธุรกิจและผู้บริหาร

นอกจากนี้ วิธีการส่วนเกินยังแสดงข้อมูลต่างๆ เช่น ราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ตลาดสามารถรับได้ สมมติฐานการขาย ต้นทุน ฯลฯ ในขณะที่วิธีการอื่นๆ ไม่มีปัจจัยเหล่านี้ แต่ถ้าใช้ ก็มีโอกาสที่ผู้ลงทุนจะให้ราคาที่ไม่สมจริงและไม่มีประสิทธิผล และรัฐไม่สามารถเรียกเก็บเงินในจำนวนที่เหมาะสมได้ เป็นต้น

“เราขอแนะนำให้คงวิธีการแบบส่วนเกินไว้ เพราะเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์และสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล วิธีการแบบส่วนเกินนี้ถูกนำมาใช้มานานหลายปีแล้ว แม้ว่าจะมีปัญหาอยู่มากมาย แต่ความเป็นจริงในพื้นที่ต่างๆ ได้พิสูจน์แล้วว่าสามารถนำไปปฏิบัติได้จริง มีหลายกรณีที่หากไม่ใช้วิธีการแบบส่วนเกิน ราคาที่ดินก็ไม่สามารถกำหนดได้” ผู้นำกลุ่มหุ่งถิญแสดงความคิดเห็น

ในทำนองเดียวกัน ทนายความเหงียน ฮอง ชุง ประธานกรรมการบริษัท DVL Ventures และรองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ ฮานอย ก็ได้แสดงความคิดเห็นว่า การที่หน่วยงานร่างกฎหมายเชื่อว่าขาดฐานข้อมูลที่ใช้ในการพิจารณา และปัจจัยส่วนบุคคลที่เกี่ยวข้องกับบุคคล ไม่ได้หมายความว่าวิธีการนี้ไม่เหมาะสม เพราะปัจจัยทั้งสองนี้เกิดขึ้นพร้อมกับวิธีการอื่นๆ

เขาได้ยกตัวอย่างโครงการแบบผสมผสานที่ผู้ลงทุนจะต้องดำเนินการส่วนประกอบต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ถนน โรงเรียน สถานี ฯลฯ แล้วส่งมอบให้รัฐ ซึ่งวิธีการที่เหลืออีกสามวิธีไม่สามารถนำไปใช้ได้ เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ส่งคืนให้รัฐนำไปใช้ประโยชน์

ตามวิธีการคิดต้นทุนคงเหลือ ต้นทุนเหล่านี้จะรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการ หากละวิธีคิดต้นทุนคงเหลือ การประเมินมูลค่าของโครงการในอนาคตจะเป็นเรื่องยาก

นาย Tran Duc Phuong ทนายความจากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เหตุผลในการเลิกใช้วิธีส่วนเกินนั้นไม่น่าเชื่อถือ

“เราไม่สามารถใช้จ่ายฟุ่มเฟือยไปวันๆ แล้วค่อยเอากลับมาใช้ใหม่ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เสียเวลาเปล่า และไม่ได้แก้ปัญหา วิธีการส่วนเกินนี้เกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ รวมถึงกฎหมายที่อนุญาตให้รัฐมีนโยบายควบคุมมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างได้ นี่เป็นวิธีเดียวที่สามารถคำนวณมูลค่านี้ได้...”

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา กล่าวด้วยว่า หากวิธีการคำนวณส่วนเกินไม่ได้มาตรฐาน หมายความว่าปัจจัยนำเข้าไม่ได้มาตรฐาน จะทำให้ผลลัพธ์ของผลผลิตไม่แม่นยำ นักลงทุนมักต้องการราคาผลผลิตที่ต่ำที่สุด ในขณะที่ต้นทุนปัจจัยนำเข้าสูงที่สุด นำไปสู่ความสูญเสียงบประมาณ

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าวิธีการนี้ยังคงใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลก โดยไม่เกิดการสูญเสียใดๆ เพราะไม่มีส่วนต่างราคาและไม่มีการหลีกเลี่ยงภาษี “สภาพแวดล้อมทางธุรกิจและกฎหมายของพวกเขามีความโปร่งใสและมีวินัย

ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ แม้ว่าราคาปัจจัยการผลิตจะต่ำกว่าราคาจริง แต่เมื่อราคาขายมีส่วนต่าง ก็จะถูกควบคุมโดยภาษี วิธีการนี้เองไม่ใช่ปัญหาในการใช้จ่าย แต่เป็นเพราะกลไกการบริหารจัดการ” - ศ.ดร. ฮวง วัน เกือง กล่าว

ลิงค์ที่มา