คุณเคยสัมผัสบ้านในฝันของคุณแล้วหรือยัง?

ในปัจจุบันเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ ราคาบ้านและที่ดินสูงมาก

ประเด็นที่สำคัญที่สุดเมื่อหารือถึงประสิทธิผลของการลดอัตราดอกเบี้ยคือช่องว่างระหว่างราคาบ้านและรายได้ของประชาชน ในปัจจุบัน ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาบ้านสูงมาก ในราคาเท่านี้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงเหลือ 5% ต่อปี แต่หลายครอบครัวก็ยังไม่สามารถชำระเงินกู้บ้านได้ ลองนึกภาพครอบครัวทั่วไปที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 25-30 ล้านดองต่อเดือน ต้องเผชิญกับเงินกู้ 2,000 ล้านดองในระยะเวลา 20 ปี แม้ว่าจะมีอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี แต่พวกเขาก็ยังต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 13 ล้านดองต่อเดือน ตัวเลขนี้คิดเป็นส่วนใหญ่ของรายได้รวมของครอบครัว โดยไม่ต้องพูดถึงค่าครองชีพอื่นๆ ซึ่งทำให้หลายคนลังเลที่จะกู้เงินซื้อบ้าน แม้ว่าจะมีดอกเบี้ยช่วยเหลือก็ตาม

รายงานจากบริษัทหลักทรัพย์ VCBS ยังระบุด้วยว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงมากกว่า 1% ในขณะที่สินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงแล้วก็ตาม สาเหตุหลักยังคงเป็นเพราะราคาบ้านสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ โดยอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้สูงกว่าระดับที่แนะนำถึง 4 ถึง 5 เท่า ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเป้าหมายที่ห่างไกลแม้กระทั่งสำหรับผู้ที่มีรายได้เฉลี่ย

นอกจากนั้น ยังมีอีกประเด็นหนึ่งที่ต้องให้ความสนใจคือความสามารถของธนาคารในการจัดหาเงินทุนระยะยาว ดร.เหงียน ตรี ฮิว กล่าวว่าปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ระดมเงินทุนระยะสั้น (โดยปกติไม่เกิน 12 เดือน) ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีระยะเวลา 10 ถึง 20 ปี ความไม่ตรงกันระหว่างแหล่งเงินทุนและเงื่อนไขการกู้ยืมทำให้ธนาคารเสี่ยงต่อการขาดสภาพคล่อง หากไม่ได้รับการสนับสนุนจาก รัฐบาล หรือมาตรการทางการเงินที่ยืดหยุ่นกว่านี้ ธนาคารจะต้องปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพื่อให้แน่ใจว่าจะมีกระแสเงินกู้ระยะยาว ซึ่งไม่เพียงแต่กดดันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น แต่ยังลดประสิทธิภาพของแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษอีกด้วย

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ ดร. เหงียน ตรี ฮิว และผู้เชี่ยวชาญหลายคนได้เสนอให้รัฐบาลระดมเงินทุนจากพันธบัตรรัฐบาลที่มีอายุยาว 10 ถึง 30 ปี เงินทุนนี้สามารถจัดสรรให้กับธนาคารนโยบายหรือธนาคารพาณิชย์เพื่อดำเนินโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะไม่เพียงช่วยลดแรงกดดันด้านสภาพคล่องของธนาคารเท่านั้น แต่ยังช่วยรักษาเสถียรภาพของแพ็คเกจสนับสนุนระยะยาวอีกด้วย

แม้จะมีความพยายามอย่างมากในการดำเนินการแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ แต่ความคืบหน้าในการเบิกจ่ายยังคงล่าช้า แพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองและ 30,000 พันล้านดองได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนซื้อบ้าน แต่ในกลางปี ​​2024 ธนาคารพาณิชย์เบิกจ่ายไปเพียง 1,600 พันล้านดองเท่านั้น สาเหตุหลักอยู่ที่กฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับเงื่อนไขการกู้ยืมและขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อน ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวนมากแม้จะได้รับการอนุมัติแล้ว แต่ก็ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีปัญหากับสินทรัพย์จำนองหรือเงื่อนไขยอดคงเหลือของสินเชื่อ

นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังทำให้แพ็คเกจช่วยเหลือมีประสิทธิภาพน้อยลงอีกด้วย ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัท VPBank Securities ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ในปัจจุบันเกินความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไปไม่เพียงส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังลดสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย แทนที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน หลายคนหันมาออมเงินกับธนาคารเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่เสถียรกว่า

ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่สุดประการหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย จากรายงานของ Savills Vietnam พบว่าผู้บริโภคประมาณ 60% กำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ราคา 1,500-2,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน แม้แต่อพาร์ตเมนต์ในกลุ่มราคาต่ำนี้ก็เข้าถึงได้ยากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ส่งผลให้ผู้คนไม่สามารถซื้อบ้านได้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงแล้วก็ตาม

ราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ความน่าดึงดูดของอสังหาริมทรัพย์ลดลง ไม่เพียงแต่สำหรับผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนักลงทุนด้วย แทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนรายย่อยกลับเลือกช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น การออมเงิน เพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางการเงินและได้รับอัตราดอกเบี้ยที่คงที่ ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อความมีชีวิตชีวาของตลาดอสังหาริมทรัพย์และลดความสามารถในการฟื้นตัวของอุตสาหกรรม

ประเด็นสำคัญอีกประเด็นหนึ่งที่ต้องพิจารณาคือผลกระทบของ เศรษฐกิจ มหภาคและอัตราเงินเฟ้อต่อนโยบายอัตราดอกเบี้ย ในบริบทของอัตราเงินเฟ้อโลกที่สูงขึ้น ธนาคารจะถูกบังคับให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพื่อรักษาสภาพคล่อง ซึ่งอาจส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับขึ้นอีกครั้ง ส่งผลให้มาตรการช่วยเหลือต่างๆ มีประสิทธิผลลดลง ดร.เหงียน ฮวง ซู่ง กล่าวว่าในบริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน การรักษาอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำในระยะยาวจะกลายเป็นเรื่องยากหากไม่มีการควบคุมอย่างเข้มงวดจากรัฐบาล

การรักษาอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำไม่เพียงแต่ทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นเท่านั้น แต่ยังช่วยรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาคในบริบทของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมจะสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อระบบธนาคารและอาจนำไปสู่วิกฤตทางการเงินได้

จากการวิเคราะห์ข้างต้น จะเห็นได้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านอาจส่งผลดีในระยะสั้น โดยช่วยลดภาระทางการเงินของประชาชน อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่แนวทางแก้ไขปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามอย่างครอบคลุม ปัญหาหลักยังคงอยู่ที่ราคาบ้านที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน รวมถึงการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและแพ็คเกจช่วยเหลือทางสังคมที่ไม่ได้ผลอย่างแท้จริง

เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง จำเป็นต้องมีการประสานกันระหว่างมาตรการทางการเงินและนโยบายด้านที่อยู่อาศัย รัฐบาลจำเป็นต้องเข้มงวดการควบคุมราคาที่อยู่อาศัย พัฒนาอุปทานที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมเพิ่มเติม และลดขั้นตอนการบริหารให้เรียบง่ายขึ้นเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษได้ง่ายขึ้น หากไม่มีมาตรการที่ครอบคลุมเหล่านี้ การลดอัตราดอกเบี้ยอาจเป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาชั่วคราวเท่านั้น ไม่เพียงพอที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ที่มา: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html