เป็นไปได้ไหมที่จะมีบ้านในฝัน?!

ปัจจุบัน ราคาบ้านและที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ อยู่ในระดับสูงมาก

ประเด็นสำคัญที่สุดในการพิจารณาประสิทธิภาพของการลดอัตราดอกเบี้ย คือ ช่องว่างระหว่างราคาบ้านกับรายได้ของประชาชน ปัจจุบันในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ราคาบ้านสูงมาก ในระดับราคานี้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงเหลือ 5% ต่อปี หลายครอบครัวก็ยังไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้ ลองนึกภาพครอบครัวทั่วไปที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 25-30 ล้านดองต่อเดือน ต้องกู้เงิน 2 พันล้านดองเป็นเวลา 20 ปี แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 5% ต่อปี พวกเขาก็ยังต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 13 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนที่สำคัญของรายได้ทั้งหมดของครอบครัวแล้ว ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในชีวิตประจำวัน ทำให้หลายคนไม่กล้ากู้เงินซื้อบ้าน แม้ว่าจะได้รับการอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยก็ตาม

รายงานจากบริษัทหลักทรัพย์ VCBS ยังแสดงให้เห็นว่า ในครึ่งแรกของปี 2024 สินเชื่อบ้านของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงกว่า 1% ในขณะที่สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นกว่า 10% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง แม้ว่าจะมีการลดอัตราดอกเบี้ยแล้วก็ตาม สาเหตุหลักยังคงอยู่ที่ราคาบ้านที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชากรส่วนใหญ่ ด้วยอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ที่สูงกว่าระดับที่แนะนำถึง 4-5 เท่า การเป็นเจ้าของบ้านจึงกลายเป็นเป้าหมายที่ไกลเกินเอื้อม แม้แต่สำหรับผู้ที่มีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยก็ตาม

นอกจากนี้ อีกประเด็นที่ต้องให้ความสนใจคือ ความสามารถของธนาคารในการจัดหาเงินทุนระยะยาว ตามที่ ดร. เหงียน ตรี เหียว กล่าว ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ในปัจจุบันระดมทุนระยะสั้น (โดยปกติไม่เกิน 12 เดือน) ในขณะที่สินเชื่อบ้านมีระยะเวลาตั้งแต่ 10 ถึง 20 ปี ความไม่สอดคล้องกันระหว่างแหล่งเงินทุนและเงื่อนไขการกู้ยืมนี้ทำให้ธนาคารเผชิญกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง หากปราศจากการสนับสนุน จากรัฐบาล หรือมาตรการทางการเงินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ธนาคารจะต้องเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพื่อรักษาระดับเงินทุนสำหรับการปล่อยกู้ระยะยาว ซึ่งไม่เพียงแต่จะสร้างแรงกดดันต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น แต่ยังลดประสิทธิภาพของมาตรการสินเชื่อพิเศษอีกด้วย

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ ดร. เหงียน ตรี เหียว และผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เสนอแนะว่า รัฐบาลควรระดมทุนโดยการออกพันธบัตรระยะยาวของรัฐบาลที่มีอายุครบกำหนด 10 ถึง 30 ปี เงินทุนนี้สามารถจัดสรรให้กับธนาคารนโยบายหรือธนาคารพาณิชย์เพื่อดำเนินโครงการสินเชื่อบ้าน ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยบรรเทาแรงกดดันด้านสภาพคล่องของธนาคารเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างความมั่นคงให้กับมาตรการช่วยเหลือในระยะยาวอีกด้วย

แม้จะมีความพยายามมากมายในการนำแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษมาใช้ แต่ความคืบหน้าในการเบิกจ่ายยังคงล่าช้า แพ็กเกจสินเชื่อ 120 ล้านล้านดองและ 30 ล้านล้านดอง ที่รัฐบาลอนุมัติเพื่อช่วยเหลือประชาชนในการซื้อบ้าน มีการเบิกจ่ายไปเพียงประมาณ 1,600 ล้านดอง ณ กลางปี ​​2024 สาเหตุหลักมาจากข้อกำหนดที่เข้มงวดเกี่ยวกับเงื่อนไขสินเชื่อและขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อน ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมหลายโครงการ แม้แต่โครงการที่ได้รับอนุมัติแล้ว ก็ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับหลักประกันหรือยอดคงค้างของสินเชื่อ

นอกจากนี้ ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้มาตรการช่วยเหลือต่างๆ มีประสิทธิภาพลดลง ผู้เชี่ยวชาญจาก VPBank Securities ระบุว่า ราคาบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ปัจจุบันสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะซื้อไหว การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินจริงไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังลดสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย แทนที่จะกู้เงินซื้อบ้าน หลายคนหันมาฝากเงินในบัญชีออมทรัพย์ของธนาคารเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่มั่นคงกว่า

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นยังคงเป็นหนึ่งในอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อย จากรายงานของ Savills Vietnam พบว่าประมาณ 60% ของผู้บริโภคกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาอยู่ระหว่าง 1.5 ถึง 2 พันล้านดง อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน แม้แต่อพาร์ตเมนต์ในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้นี้ก็เริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ส่งผลให้ผู้คนไม่สามารถซื้อบ้านได้แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงก็ตาม

ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้ลดความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ลง ไม่เพียงแต่สำหรับผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนักลงทุนด้วย นักลงทุนรายย่อยแทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หันไปเลือกช่องทางการลงทุนอื่น ๆ เช่น บัญชีออมทรัพย์ เพื่อความมั่นคงทางการเงินและได้รับอัตราดอกเบี้ยที่คงที่ ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อความมีชีวิตชีวาของตลาดอสังหาริมทรัพย์และลดความสามารถในการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมนี้

อีกประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณาคือ ผลกระทบของสภาวะ เศรษฐกิจมหภาค และอัตราเงินเฟ้อต่อแนวนโยบายอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อทั่วโลกมีแนวโน้มสูงขึ้น ธนาคารจึงจำเป็นต้องปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพื่อรักษาสภาพคล่อง ซึ่งอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และลดประสิทธิภาพของมาตรการช่วยเหลือต่างๆ ดร. เหงียน ฮว่าง ดือง กล่าวว่า ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การรักษาอัตราดอกเบี้ยต่ำในระยะยาวจะเป็นเรื่องยากหากไม่มีการควบคุมอย่างเข้มงวดจากภาครัฐ

การรักษาระดับอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำไม่เพียงแต่ทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้นเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาคท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม หากเงินเฟ้อยังคงควบคุมไม่ได้ การลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกจะสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อระบบธนาคารและอาจนำไปสู่วิกฤตการณ์ทางการเงินได้

จากการวิเคราะห์ข้างต้น จะเห็นได้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจนำมาซึ่งประโยชน์ในระยะสั้น ช่วยบรรเทาภาระทางการเงินของประชาชนได้ อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่ทางออกที่ครอบคลุมเพื่อแก้ไขปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามอย่างแท้จริง แก่นแท้ของปัญหายังคงอยู่ที่ราคาบ้านที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน รวมถึงการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และข้อเท็จจริงที่ว่ามาตรการช่วยเหลือต่างๆ ยังไม่ได้ผลอย่างแท้จริง

เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง จำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างมาตรการทางการเงินและนโยบายด้านที่อยู่อาศัย รัฐบาลต้องเสริมสร้างการควบคุมราคาที่อยู่อาศัย พัฒนาอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้มากขึ้น และลดขั้นตอนการบริหารจัดการเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษได้ง่ายขึ้น หากปราศจากมาตรการที่ครอบคลุมเหล่านี้ การลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาชั่วคราว ซึ่งไม่เพียงพอที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ที่มา: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html