ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่งได้เห็นการควบรวมและซื้อกิจการครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งนับตั้งแต่ต้นปี 2026 คณะกรรมการบริหารของบริษัท พาทดั ท เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (รหัส: PDR) ได้อนุมัติการเข้าซื้อหุ้น 35% ของบริษัท ล็อตเต้ พรอพเพอร์ตี้ส์ เอชซีเอ็ม จำกัด ด้วยมูลค่าที่คาดการณ์ไว้กว่า 7,666 พันล้านดง ในขณะเดียวกัน PDR ให้คำมั่นว่าจะลงทุนเพิ่มอีก 2,726.8 พันล้านดง หากคู่ค้าเพิ่มทุนเป็น 12,000 พันล้านดง ทำให้การลงทุนรวมในธุรกรรมนี้เพิ่มขึ้นเป็น 10,393.8 พันล้านดง
เสน่ห์อันยากจะต้านทานของ Lotte Eco Smart City โครงการที่เปรียบเสมือน "อัญมณี" ในตัวของมันเอง
โครงการ Lotte Eco Smart City ครอบคลุมพื้นที่ 6 แปลงติดกัน ตั้งแต่แปลงที่ 2-1 ถึง 2-6 รวมพื้นที่ประมาณ 7.54 เฮกตาร์ โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 60,000 ล้านดอง (เกือบ 2.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) เป็นโครงการเมืองอเนกประสงค์ที่มีความหนาแน่นสูง ผสานรวมศูนย์การค้าสมัยใหม่ อาคารสำนักงานเกรดเอ อพาร์ตเมนต์แบบมีบริการ และที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์
| หมวดการไหลเวียนของเงินทุนของ PDR | มูลค่าโดยประมาณ (พันล้านดอง) | แหล่งรายได้ที่คาดว่าจะเข้ามาชดเชยความสูญเสีย |
| ได้รับโอนหุ้นทุนเดิมจำนวน 35% | 7,666.0 | การถอนการลงทุนจากโครงการถ่วนอัน 2 (จังหวัดบิ่ญเดือง) |
| เพิ่มทุนตามตารางการเพิ่มทุนที่กำหนดไว้ | 2,726.8 | ขายโครงการ Serenity Phuoc Hai |
| งบประมาณการลงทุนรวมสูงสุด | 10,393.8 | วงเงินสินเชื่อที่รับประกันโดยธนาคาร MB Bank |
ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่พัทดัตตกลงที่จะลงทุนเกือบครึ่งหนึ่งของสินทรัพย์ทั้งหมดในดีลนี้ ปัจจุบัน ล็อตเต้ พรอพเพอร์ตี้ส์ เอชซีเอ็ม เป็นผู้ลงทุนรายเดียวในโครงการขนาดใหญ่ ธูเทียม อีโค สมาร์ท ซิตี้ ซึ่งถือเป็น "หัวใจ" ของโซนใช้งาน 2A ซึ่งเป็นศูนย์กลางของเขตเมืองใหม่ธูเทียม (นครโฮจิมินห์)
ด้วยทำเลที่ตั้งอันยอดเยี่ยมตรงข้ามเขต 1 ฝั่งตรงข้ามแม่น้ำไซง่อน ผนวกกับโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ทำให้ทูเทียมเป็นทำเลการลงทุนที่น่าดึงดูดและให้ผลกำไรสูงสุดสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ไม่ว่าตลาดจะผันผวนอย่างไรก็ตาม
แหล่งข้อมูลมาจากไหน?
ตามข้อตกลงความร่วมมือด้านการลงทุนที่ลงนามอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 26 มิถุนายน โครงสร้างการแบ่งอำนาจในการพัฒนาโครงการระหว่างกลุ่มลอตเต้และพัทดัทได้รับการกำหนดไว้อย่างชัดเจนแล้ว โดย PDR จะไม่ทำหน้าที่เป็นเพียงนักลงทุนทางการเงินแบบไม่แทรกแซง แต่จะเข้ามามีส่วนร่วมอย่างลึกซึ้งในขั้นตอนหลักของโครงการขนาดใหญ่โดยตรง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท Phat Dat จะร่วมพัฒนาส่วนที่อยู่อาศัยในบล็อก 2-2, 2-4 และ 2-6 ที่สำคัญ บริษัทได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาอาคารพาณิชย์สูงขนาดใหญ่สองบล็อก (บล็อก 2-1 และ 2-3) พร้อมกับฐานอาคารทั้งหมดซึ่งประกอบด้วยพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการสี่ชั้น และชั้นใต้ดินของโครงการจัดสรร บริษัท Lotte จะใช้จุดแข็งด้านธุรกิจค้าปลีกระดับโลกในการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการที่หนาแน่นนี้
เพื่อเตรียมรับมือกับการไหลเข้าของเงินทุนจำนวนมหาศาลนี้ บริษัท พัท ดัต ได้ดำเนินกลยุทธ์ "เคลียร์ทาง" อย่างเด็ดขาด โดยอนุมัติแผนการขายหุ้น 99.9% ในผู้ลงทุนโครงการถ่วนอัน 2 (บิ่ญเดือง) เพื่อสร้างเงินสดอย่างน้อย 3,000 พันล้านดอง ขณะเดียวกันก็วางแผนที่จะขายหุ้นในโครงการเซเรนิตี้ ฟือกไฮ (บ่าเรีย- หวุงเต่า ) ออกไป ในเวลาเดียวกัน การชำระหนี้พันธบัตรทั้งหมด 100% ภายในสิ้นปี 2023 ช่วยให้ สปป.ได้รับความไว้วางใจจากธนาคารทหาร (MB Bank) ส่งผลให้ธนาคารให้การสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวสำหรับโครงการทูเทียม
3 ปัญหาที่ท้าทาย
แม้จะมีการเตรียมการอย่างละเอียดถี่ถ้วน นักวิเคราะห์ทางการเงินเชื่อว่าเส้นทางของ Phat Dat ไปสู่การบรรลุเป้าหมายนั้นเผชิญกับความท้าทายสำคัญสามประการ
ประการแรก ความเสี่ยงจากปัญหาคอขวดด้านกระแสเงินสดอาจขัดขวางแผนการขายสินทรัพย์จากโครงการอื่น ๆ เพื่อมุ่งเน้นทรัพยากรไปที่โครงการนี้ ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 ยังคงมีความระมัดระวังสูงจากนักลงทุนต่างชาติ ความต้องการของ PDR ที่จะขายโครงการเถียนอัน 2 หรือฟูอ็อกไฮอย่างรวดเร็วเพื่อระดมเงินสดไม่ใช่เรื่องง่าย ความล่าช้าใด ๆ ในขั้นตอนการเจรจาประเมินราคากับผู้ซื้ออาจส่งผลกระทบต่อกำหนดการเบิกจ่ายของล็อตเต้ ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินมัดจำหรือผิดสัญญา
ประการที่สอง แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น ภายในกลางปี 2026 อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ในระบบธนาคารเริ่มแสดงสัญญาณของการทรงตัวและค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากนโยบายควบคุมสินเชื่อคงค้างที่เข้มงวดมากขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์
โครงการขนาดใหญ่ในทูเทียมมีระยะเวลาก่อสร้างและดำเนินการตามกฎหมายที่ยาวนาน ซึ่งหมายความว่าเงินกู้จากธนาคารเอ็มบีจะทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากสภาพคล่องในตลาดไม่ฟื้นตัวเร็วพอ แรงกดดันจากดอกเบี้ยทบต้นจะกัดเซาะอัตรากำไรที่คาดหวังอย่างรุนแรง
ประการที่สาม การแข่งขันในการออกหุ้นเพื่อระดมทุนดูเหมือนจะรุนแรงเกินไป ซึ่งท้าทายความสนใจของนักลงทุนที่มีต่อหุ้น PDR
แผนการของพัฒน์ดัตที่จะออกหุ้นเพื่อระดมทุน 2 ล้านล้านดอง เกิดขึ้นท่ามกลางแรงกดดันจากการลดสัดส่วนการถือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์อย่างมาก เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ และกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่จำนวนมากต่างก็เร่งเพิ่มทุนเพื่อเสริมสัดส่วนความเพียงพอของเงินทุน การกระจายตัวของเงินทุนจากนักลงทุนรายบุคคลจะนำไปสู่การแข่งขันที่ดุเดือดสำหรับการออกหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้
โดยสรุปแล้ว การเป็นพันธมิตรกับลอตเต้ในโครงการอีโค่ สมาร์ท ซิตี้ ทู เทียม เป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยยกระดับสถานะแบรนด์ของพัท ดัต อย่างไรก็ตาม การบริหารจัดการเงินทุนกว่า 10,000 ล้านดองท่ามกลางตลาดที่มีความผันผวนในปัจจุบัน จะเป็นบททดสอบที่ยากที่สุดสำหรับความสามารถของทีมผู้บริหารของบริษัทนี้
ที่มา: https://danviet.vn/cu-bat-tay-ty-do-bai-toan-nan-gian-voi-phat-dat-d1438684.html
