ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงหนุนจาก "ดินแดนทองคำ" ของทูเทียม

นครโฮจิมินห์กำลังเร่งแผนการประมูลขายห้องชุดสำหรับผู้ย้ายถิ่นฐานเกือบ 3,800 ห้อง และที่ดินทำเลดี 7 แปลงในเขตเมืองใหม่ทูเทียม โดยหวังว่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณของรัฐ

การเคลียร์พื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่

เขตเมืองทูเทียม ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยมและครอบคลุมพื้นที่ 930 เฮกตาร์ (รวม 770 เฮกตาร์สำหรับเขตเมืองใหม่ และ 160 เฮกตาร์สำหรับการจัดสรรที่ดินใหม่) ได้รับการพิจารณาว่าเป็น "ขุมทรัพย์" ของเมือง โฮจิมินห์ มานานแล้ว อย่างไรก็ตาม เป็นเวลาหลายปีที่ทรัพย์สินสาธารณะจำนวนมากในพื้นที่นี้ยังคงไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ ซึ่งรวมถึงพื้นที่จัดสรรที่ดินใหม่ที่มีอพาร์ตเมนต์ว่างเปล่าหลายพันห้องและที่ดินเปล่าที่เคยประมูลขายไปแล้วแต่ไม่เคยได้รับการพัฒนาอย่างประสบความสำเร็จ

พื้นที่จัดสรรที่ดินในเขตอันคานห์ ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์จัดสรร 3,790 ยูนิต ในแปลง R1-R5 จะถูกนำออกประมูลในเดือนพฤษภาคมนี้

ตามแผนที่วางไว้ นครโฮจิมินห์จะจัดการประมูลอพาร์ตเมนต์เพื่อการโยกย้ายถิ่นฐานครั้งที่ 5 จำนวน 3,790 ยูนิตในเดือนพฤษภาคมนี้ จุดเด่นใหม่ของการประมูลครั้งนี้คือการแบ่งทรัพย์สินออกเป็นสองกลุ่ม เพื่อเพิ่มความน่าสนใจและขยายฐานผู้เข้าร่วมประมูลให้กว้างขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่ 1 ประกอบด้วยแปลงที่ดิน R1, R2 และ R3 ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2,220 ยูนิต และกลุ่มที่ 2 ประกอบด้วยแปลงที่ดิน R4 และ R5 ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 1,570 ยูนิต คาดว่าขนาดที่เล็กลงนี้จะช่วยลดแรงกดดันทางการเงินในระยะเริ่มต้นต่อนักลงทุน ซึ่งจะดึงดูดธุรกิจต่างๆ ให้เข้าร่วมมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การประมูลครั้งนี้ไม่ใช่แค่การขายอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วเท่านั้น แต่เป็นการโอนสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินผืนงามใจกลางย่านทูเทียม ซึ่งเปิดโอกาสอย่างมากสำหรับนักลงทุนในการปรับปรุง หรือแม้แต่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เพื่อสร้างโครงการใหม่

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า “การวางผังเมืองในบริเวณนี้ได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ รวมถึงการเพิ่มสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินถึง 90 เท่า และการปรับความสูงของอาคาร ซึ่งสามารถสูงได้ประมาณ 40-45 ชั้น การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้คาดว่าจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนที่เข้าร่วมการประมูล ดังนั้น ผู้ชนะการประมูลสามารถพิจารณาการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยชั่วคราวที่มีอยู่ทั้งหมด เพื่อดำเนินโครงการใหม่ตามแผนที่ได้รับอนุมัติ”

ผู้เชี่ยวชาญบางรายแนะนำให้พิจารณาอัตราส่วนการใช้ที่ดินสูงสุดประมาณ 15 เท่า ซึ่งเทียบเท่ากับโครงการอาคารสูงที่มีอยู่หลายแห่งในพื้นที่ การเพิ่มอัตราส่วนการใช้ที่ดินจะเพิ่มพื้นที่ใช้สอยรวม ทำให้มูลค่าและความน่าดึงดูดใจของโครงการเพิ่มขึ้น

ปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในทูเทียมอยู่ในระดับสูง โดยมีราคาตั้งแต่ 200 ถึง 300 ล้านดง/ตารางเมตร และอาจสูงกว่านั้นในบางพื้นที่ การขยายตัวชี้วัดด้านการวางผังเมืองถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้โครงการมีความยั่งยืนทางการเงิน

ปรับปรุงเงื่อนไขการประมูลให้เข้มงวดขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงเหตุการณ์ซ้ำรอยในอดีต

นอกจากพื้นที่จัดสรรที่ดินใหม่ในเขตอันคานห์แล้ว แผนการประมูลที่ดิน "ทำเลดี" 7 แปลงในเขตทูเทียมก็ได้เริ่มต้นขึ้นอีกครั้ง โดยในปี 2026 นครโฮจิมินห์มีแผนจะประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน 7 แปลงในเขตเมืองใหม่ทูเทียม

รายชื่อที่ดินประกอบด้วยแปลงที่ 3-8, 3-9, 3-12 (เขตใช้ประโยชน์ที่ดิน 3); แปลงที่ 7-1, 7-17 (เขตใช้ประโยชน์ที่ดิน 7); แปลงที่ 1-12 (เขตใช้ประโยชน์ที่ดิน 1) และแปลงที่ 4-21 (เขตใช้ประโยชน์ที่ดิน 4) ที่ดินเหล่านี้มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จสมบูรณ์แล้ว และงานชดเชยและปรับพื้นที่โดยพื้นฐานเสร็จสิ้นแล้ว พร้อมที่จะวางขายในตลาด

ที่ดินในเขตเมืองใหม่ทูเทียมจะถูกนำออกประมูลเพื่อเพิ่มงบประมาณของเมือง

การประมูลที่จะเกิดขึ้นนี้ไม่เพียงแต่จะสร้างรายได้ให้กับงบประมาณเท่านั้น แต่ยังอาจสร้างมาตรฐานราคาใหม่สำหรับทั้งภูมิภาคอีกด้วย ในตลาดที่ต้องการจุดเปลี่ยนสำคัญเพื่อฟื้นตัว การนำที่ดินผืนใหญ่มาประมูลคาดว่าจะช่วยปลดล็อกทรัพยากรได้

อย่างไรก็ตาม บทเรียนที่ได้จากการประมูลในปี 2021 ซึ่งการยกเลิกเงินมัดจำส่งผลกระทบต่อตลาด ยังคงมีความสำคัญ ดังนั้น การประมูลครั้งนี้จึงคาดว่าจะดำเนินการอย่างเข้มงวดและมีสาระสำคัญมากขึ้น โดยมุ่งเน้นที่มูลค่าที่ยั่งยืน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ปัจจัยสำคัญคือการสร้างความโปร่งใสในกระบวนการประมูลและการกำหนดกลไกการกำหนดราคาที่สะท้อนสภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด การจัดตั้งคณะทำงานที่ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาอิสระถือเป็นวิธีแก้ปัญหาที่จำเป็นในการกำหนดราคาที่เหมาะสม

เกณฑ์การประเมินมูลค่าควรพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น ขนาดของโครงการ ประเภทการพัฒนา ทำเลที่ตั้ง และอัตราการดูดซับของตลาด นอกจากนี้ มูลค่าแบรนด์ที่นักลงทุนได้รับจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชั้นดีก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน จุดเด่นอย่างหนึ่งของการประมูลครั้งนี้คือการเข้มงวดเงื่อนไขการเข้าร่วมเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการริบเงินมัดจำ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าควรมีการติดตาม "วงจรชีวิต" ของโครงการทั้งหมดหลังจากสิ้นสุดการประมูล โดยเน้นที่ความสามารถทางการเงินและศักยภาพในการดำเนินงานของผู้ลงทุน การประเมินควรครอบคลุมโครงสร้างทางการเงิน อัตราส่วนหนี้สิน และประสบการณ์ในการดำเนินโครงการที่คล้ายคลึงกันในอดีต

นอกจากนี้ การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานกำกับดูแล เช่น กรมสรรพากร กรมการเงิน และกรมธนาคาร เป็นสิ่งจำเป็นในการตรวจสอบกระบวนการดำเนินโครงการ ซึ่งถือเป็น "อุปสรรคทางเทคนิค" ที่สำคัญเพื่อให้มั่นใจถึงความจริงจังและประสิทธิภาพของกระบวนการประมูล

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่า หากการประมูลที่ดินดำเนินการอย่างถูกต้อง จะเป็นการกระตุ้นตลาดอย่างมาก ในทางกลับกัน หากการบริหารจัดการหละหลวม อาจนำไปสู่ความเสี่ยงในการเกิด "ฟองสบู่เก็งกำไร"

ในช่วงสามเดือนแรกของปี 2026 รายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในนครโฮจิมินห์มีมูลค่าเกือบ 8,900 พันล้านดอง แสดงให้เห็นถึงบทบาทที่สำคัญยิ่งขึ้นของทรัพยากรที่ดินในโครงสร้างงบประมาณ

จากข้อมูลของสถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ การใช้ประโยชน์ที่ดินสาธารณะอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในเขตเมืองทูเทียม ควรได้รับการจัดลำดับความสำคัญเป็นเป้าหมายในการต่อสู้กับความสิ้นเปลืองและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากร นอกจากนี้ ยังมีการนำที่ดินบางส่วนออกประมูลเพื่อเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ หรือนักลงทุนซื้อที่ดินภายใต้รูปแบบการก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ (Build-Transfer: BT) ซึ่งถือเป็นแนวทางแก้ไขที่สำคัญสำหรับการจัดสรรทรัพยากรที่ดินใหม่

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจชี้ให้เห็นว่าปัจจัยสำคัญที่กำหนดความน่าสนใจของที่ดินที่นำออกประมูลคืออัตราส่วนการใช้ที่ดินและความสูงของอาคารหลังจากชนะการประมูล ก่อนหน้านี้ โครงการจัดสรรที่ดินมักประสบปัญหาในการดึงดูดนักลงทุนเนื่องจากความต้องการของตลาดมีจำกัด แต่ในปัจจุบันที่ได้เปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์แล้ว ศักยภาพจึงชัดเจนขึ้น แต่ตัวชี้วัดการวางแผนเฉพาะ เช่น อัตราส่วนการใช้ที่ดินและความสูงของอาคารยังคงต้องมีการชี้แจงให้ชัดเจน “ธุรกิจมักมุ่งหวังผลกำไร ดังนั้นหากมีการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งานให้สูงสุดตามแผน นักลงทุนก็จะมีความมั่นใจในการเข้าร่วมมากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจกล่าวเน้นย้ำ

หากการประมูลประสบความสำเร็จและมีกลไกที่ช่วยให้ใช้พื้นที่และเวลาได้อย่างคุ้มค่าที่สุด มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเทียมจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในขณะเดียวกันก็จะนำรายได้หลายสิบล้านล้านดองเข้าสู่งบประมาณของเมือง

ตัวแทนจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์กล่าวว่า "เมื่อมีการลงทุนอย่างพร้อมเพรียงกันในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและเครือข่ายการคมนาคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งรถไฟฟ้าใต้ดิน พื้นที่นี้มีศักยภาพสูงที่จะกลายเป็นพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของภูมิภาค"

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm