ปวดหัวกับการคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์

ในรายงานล่าสุดต่อรัฐสภา กระทรวงการคลัง ได้เสนอแผนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) ฉบับใหม่สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยเก็บภาษี 20% จากกำไร (ราคาขายหักด้วยราคาซื้อและค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย) เพิ่มเติมจากแผนเดิมที่จัดเก็บ 2% จากราคาโอนทั้งหมด เป้าหมายคือเพื่อเพิ่มความเป็นธรรมและความโปร่งใสในการบริหารจัดการภาษี ควบคู่ไปกับการจำกัดการเก็งกำไรและการขึ้นราคา อย่างไรก็ตาม หลายคนยังคงสงสัยว่านโยบายนี้จะส่งผลกระทบต่อนักเก็งกำไรจริงหรือทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อจริงหรือไม่

ภาษีป้องกันการเก็งกำไร?

ทนายความ Nguyen Phuong Lien จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW เชื่อว่าแผนภาษี 20% นี้ใกล้เคียงกับแนวปฏิบัติสากล และสะท้อนหลักการเรียกเก็บภาษีจากรายได้จริง ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณและจำกัดการขาดทุนทางภาษี อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือความสามารถในการบังคับใช้กฎหมาย เนื่องจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในปัจจุบันยังขาดข้อมูลราคาซื้อที่ครบถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินทรัพย์ระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่บริจาค หรือการซื้อด้วยลายมือ ระบบการประเมินมูลค่าและการจัดการข้อมูลยังไม่ประสานกัน ทำให้ยากต่อการคำนวณกำไรและเกิดการโต้แย้งได้ง่าย

ปวดหัวกับการคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ - ภาพที่ 1.

ทางเลือกสำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันจากหลายฝ่าย

นอกจากนี้ หากไม่คำนวณต้นทุนที่สมเหตุสมผล เช่น ดอกเบี้ย ค่าปรับปรุง ปัจจัยเงินเฟ้อ ผู้ขายอาจขึ้นราคาเพื่อชดเชยภาษี ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเห็นพ้องต้องกันว่าภาษีฐานกำไรนั้นมีความสมเหตุสมผลและยุติธรรม สะท้อนถึงลักษณะที่แท้จริงของรายได้แทนที่จะเป็นรายได้สุทธิ อย่างไรก็ตาม การจะนำไปปฏิบัติได้ จำเป็นต้องมีแนวทางโดยละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ ซึ่งรวมถึงดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าซ่อมแซม และค่าเสื่อมราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองระยะยาว ทนายความ Lien เน้นย้ำว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังซบเซา หากภาษีใหม่นี้ถูกนำไปใช้โดยไม่ได้ประสานโครงสร้างพื้นฐานทางกฎหมายและข้อมูลเข้าด้วยกัน สภาพคล่องอาจลดลง และราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้ขายรวมต้นทุนภาษีไว้ในราคาขาย ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

มีการเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาขั้นกลางบางประการ เช่น การใช้สองทางเลือกอย่างยืดหยุ่น โดยขึ้นอยู่กับความสามารถในการพิสูจน์ราคาเดิมของธุรกรรม การยกเว้นหรือใช้ภาษีพิเศษกับที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และการเปลี่ยนจากภาษีแบบเหมาจ่ายเป็นภาษีจากกำไรอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญคือการบังคับให้ประชาชนแจ้งค่าใช้จ่ายอย่างตรงไปตรงมา ขณะเดียวกันก็ต้องป้องกันไม่ให้เกิดการแจ้งเท็จเพื่อลดภาระภาษี โดยปราศจากเครื่องมือตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพและกรอบกฎหมายที่ครบถ้วน

พิจารณาสองทางเลือก

คุณหง็อก ไม (เขตบิ่ญเติน นครโฮจิมินห์) เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง กล่าวว่า ด้วยฐานะการเงินที่มั่นคงและความจำเป็นในการลงทุนปล่อยเช่า เธอจึงเลือกอัตราภาษี 2% เพราะรวดเร็วและไม่ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีอย่างละเอียด ขณะเดียวกัน คุณบุ่ย แถ่ง ลอง (เขต 7 นครโฮจิมินห์) ในฐานะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เลือกอัตราภาษี 20% เพราะสามารถคำนวณกำไรและขาดทุนได้จริง

คุณตรัน คานห์ กวาง กรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์เวียดอันฮวา ให้ความเห็นว่าอัตราภาษี 2% ในปัจจุบันค่อนข้าง “คงที่” เมื่อตลาดคึกคัก ผู้ขายได้กำไรมาก พวกเขาไม่คัดค้าน แต่เมื่อตลาดตกต่ำ ผู้ขายยังคงต้องจ่ายภาษี 2% ซึ่งไม่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง ความเสียหายยิ่งเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เขายกตัวอย่าง ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 1 แสนล้านดอง แต่ขายได้เพียง 1 แสนล้านดองต่อปี ซึ่งเพียงพอที่จะชำระหนี้หรือฟื้นฟูทุน ก็ยังต้องจ่ายภาษี 2% (2.1 พันล้านดอง) ยังไม่รวมถึงดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมโนตารี ค่าธรรมเนียมนายหน้า... ซึ่งนำไปสู่ภาวะขาดทุน หากเก็บภาษี 20% จากกำไร ในกรณีนี้ ผู้ขายแทบจะไม่ต้องจ่ายภาษีเลย คุณกวางกล่าวว่า การให้ผู้คนเลือกระหว่างสองทางเลือกนี้เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผลและยืดหยุ่น ขึ้นอยู่กับแต่ละกรณี

นายเหงียน ตัน ฟอง ผู้อำนวยการศูนย์ให้คำปรึกษาทางกฎหมาย (สมาคมอีคอมเมิร์ซเวียดนาม) เห็นด้วยกับแนวทางการจัดเก็บภาษีโดยพิจารณาจากกำไรเพื่อสะท้อนรายได้ที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เกิดความเป็นไปได้และเป็นธรรม จำเป็นต้องมีสองทางเลือกควบคู่กันไป ทางเลือก 20% ควรใช้เมื่อประชาชนมีเอกสารครบถ้วนเพื่อยืนยันค่าใช้จ่าย ส่วนทางเลือก 2% ควรใช้เมื่อไม่สามารถกำหนดราคาต้นทุนได้ วิธีนี้ช่วยจำกัดความเสี่ยงสำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินระยะยาว ของขวัญ มรดก ฯลฯ “ภาษีไม่เพียงแต่เป็นภาระผูกพันเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญลักษณ์แห่งความเป็นธรรมอีกด้วย เพื่อให้นโยบายมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีแนวทางที่ชัดเจนและเป็นเอกภาพทั่วประเทศ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่แต่ละท้องถิ่นใช้ภาษีแตกต่างกัน ซึ่งก่อให้เกิดความยากลำบากแก่ประชาชน” นายฟองกล่าวเน้นย้ำ

ทนายความเหงียน เฟือง เหลียน กล่าวว่า ข้อเสนอการจัดเก็บภาษี 20% ถือเป็นข้อเสนอที่เหมาะสมในหลักการ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในบริบทของการขาดความสม่ำเสมอและความโปร่งใสในระบบข้อมูลราคาและต้นทุน รัฐจำเป็นต้องออกกรอบกฎหมายที่ชัดเจนโดยเร็วและจัดทำฐานข้อมูลให้สมบูรณ์เพื่อการดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพ

ดร. ทราน กวาง ทัง ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ และการจัดการนครโฮจิมินห์: การเก็บภาษีแบบก้าวหน้าหรือภาษีตามพื้นที่

การบังคับใช้ภาษีทรัพย์สินประเภทที่สองกับสองทางเลือกนี้อาจส่งผลกระทบมากมายต่อตลาด ได้แก่ หากอัตราภาษีสูงเกินไป เจ้าของทรัพย์สินประเภทที่สองอาจลดแรงจูงใจในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการลงทุนเพื่อการเช่าหรือการลงทุนระยะยาว นักลงทุนอาจเปลี่ยนไปลงทุนในสินทรัพย์อื่น เช่น ทองคำ หุ้น แทนอสังหาริมทรัพย์ หากภาษีถูกจัดเก็บจากราคาโอน (2%) อาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น เนื่องจากผู้ขายจะปรับราคาขายเพื่อชดเชยภาษี หากภาษีถูกจัดเก็บจากกำไร (20%) ราคาบ้านอาจไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่นักลงทุนอาจพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนการซื้อขาย เจ้าของทรัพย์สินอาจถือครองทรัพย์สินไว้นานขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีแทนที่จะซื้อขายอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเกิดการหลีกเลี่ยงภาษีได้ เช่น การซื้อขายผ่านคนกลาง หรือการปรับกำไรเพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

ในความเห็นของฉัน มีตัวเลือกภาษีอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่งที่สามารถพิจารณาได้เพื่อให้แน่ใจว่ามีความยุติธรรมและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน เช่น ภาษีแบบก้าวหน้าตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ ภาษีตามพื้นที่หรือมูลค่าทรัพย์สิน ภาษีสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น ภาษีตามผลประโยชน์ที่ได้รับจากโครงสร้างพื้นฐาน

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm