ปวดหัวกับการคำนวณภาษีอสังหาฯ

ในรายงานล่าสุดต่อรัฐสภา กระทรวงการคลัง ได้เสนอแผนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยเก็บภาษี 20% จากกำไร (ราคาขายลบด้วยราคาซื้อและค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย) เพิ่มเติมจากแผนปัจจุบันที่จัดเก็บ 2% จากราคาโอนทั้งหมด เป้าหมายคือเพื่อเพิ่มความยุติธรรมและความโปร่งใสในการบริหารจัดการภาษี ขณะเดียวกันก็จำกัดการเก็งกำไรและการขึ้นราคา อย่างไรก็ตาม หลายคนสงสัยว่านโยบายนี้จะกระทบต่อนักเก็งกำไรจริงหรือทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจจนส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อจริงหรือไม่

ภาษีป้องกันการเก็งกำไร?

ทนายความ Nguyen Phuong Lien จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW เชื่อว่าแผนภาษี 20% นั้นใกล้เคียงกับแนวทางปฏิบัติระดับสากล และสะท้อนหลักการในการเรียกเก็บภาษีจากรายได้จริง ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณและจำกัดการขาดทุนทางภาษี อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือความสามารถในการบังคับใช้กฎหมาย เนื่องจากปัจจุบันธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขาดข้อมูลที่สมบูรณ์เกี่ยวกับราคาซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินทรัพย์ระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดมา อสังหาริมทรัพย์ที่บริจาค หรือการซื้อด้วยลายมือ ระบบการประเมินมูลค่าและการจัดการข้อมูลยังไม่ประสานกัน ทำให้ยากต่อการกำหนดผลกำไรและโต้แย้งได้ง่าย

ปวดหัวกับการคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ - ภาพที่ 1

ตัวเลือกสำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันจากหลายฝ่าย

นอกจากนี้ หากไม่คำนวณต้นทุนที่สมเหตุสมผล เช่น ดอกเบี้ย ค่าปรับปรุงใหม่ ปัจจัยเงินเฟ้อ ผู้ขายอาจขึ้นราคาเพื่อชดเชยภาษี ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเห็นด้วยว่าภาษีจากกำไรนั้นสมเหตุสมผลและยุติธรรม สะท้อนถึงธรรมชาติที่แท้จริงของรายได้แทนที่จะเป็นรายรับ อย่างไรก็ตาม เพื่อนำไปปฏิบัติ จำเป็นต้องมีแนวทางโดยละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ รวมถึงดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย การซ่อมแซม และปัจจัยค่าเสื่อมราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในระยะยาว ทนายความ Lien เน้นย้ำว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันซบเซา หากใช้ภาษีใหม่โดยไม่ประสานโครงสร้างพื้นฐานทางกฎหมายและข้อมูลเข้าด้วยกัน สภาพคล่องอาจลดลง และราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้ขายรวมต้นทุนภาษีไว้ในราคาขาย ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อจริงเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

มีการเสนอวิธีแก้ปัญหาขั้นกลางบางประการ เช่น การใช้ทางเลือกสองทางอย่างยืดหยุ่นขึ้นอยู่กับความสามารถในการพิสูจน์ราคาเดิมของธุรกรรม การยกเว้นหรือใช้ภาษีพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และการเปลี่ยนจากภาษีก้อนเดียวเป็นภาษีจากกำไรตามแผนงานเฉพาะ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายใหญ่คือการบังคับให้ผู้คนแจ้งค่าใช้จ่ายอย่างซื่อสัตย์ในขณะที่ป้องกันไม่ให้เกิดสถานการณ์การแจ้งเท็จเพื่อลดภาระภาษีโดยไม่มีเครื่องมือตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพและกรอบกฎหมายที่สมบูรณ์

พิจารณาสองทางเลือก

นางสาว Ngoc Mai (เขต Binh Tan เมืองโฮจิมินห์) เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง กล่าวว่า เนื่องจากมีฐานะการเงินที่มั่นคงและจำเป็นต้องลงทุนในธุรกิจให้เช่า เธอจึงเลือกทางเลือกภาษี 2% เนื่องจากรวดเร็วและไม่ต้องมีการแจ้งรายละเอียดเพิ่มเติม ในขณะเดียวกัน นาย Bui Thanh Long (เขต 7 เมืองโฮจิมินห์) ซึ่งเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เลือกที่จะเสียภาษี 20% เนื่องจากสามารถคำนวณกำไรและขาดทุนที่แท้จริงได้

นายทราน คานห์ กวาง กรรมการบริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์เวียดอันฮัว ให้ความเห็นว่าอัตราภาษี 2% ในปัจจุบันค่อนข้างจะ "สม่ำเสมอ" เมื่อตลาดคึกคัก ผู้ขายได้กำไรมาก แต่ก็ไม่คัดค้าน แต่เมื่อตลาดตกต่ำ ผู้ขายยังคงต้องจ่ายภาษี 2% ซึ่งถือว่าไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง ความเสียหายยิ่งเห็นได้ชัดยิ่งขึ้น ตัวอย่างเช่น บุคคลที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 100,000 ล้านดอง แต่ขายได้เพียง 105,000 ล้านดอง เพียงพอต่อการชำระหนี้หรือฟื้นฟูทุน ก็ยังต้องจ่ายภาษี 2% (2,100 ล้านดอง) ไม่รวมดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมการรับรอง ค่าธรรมเนียมนายหน้า... ส่งผลให้ขาดทุน หากเรียกเก็บภาษี 20% จากกำไร ในกรณีนี้ ผู้ขายแทบจะไม่ต้องเสียภาษีเลย นายกวางกล่าวว่าการให้ผู้คนเลือกระหว่างสองทางเลือกนั้นสมเหตุสมผลและยืดหยุ่นได้ ขึ้นอยู่กับแต่ละกรณี

นายเหงียน ตัน ฟอง ผู้อำนวยการศูนย์ให้คำปรึกษาทางกฎหมาย (สมาคมอีคอมเมิร์ซเวียดนาม) เห็นด้วยกับแนวทางการจัดเก็บภาษีจากกำไรเพื่อสะท้อนรายได้ที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เป็นไปได้และยุติธรรม จำเป็นต้องมีสองทางเลือกควบคู่กัน ทางเลือก 20% ควรใช้เมื่อประชาชนมีเอกสารครบถ้วนเพื่อพิสูจน์ค่าใช้จ่าย ส่วนทางเลือก 2% จะใช้เมื่อไม่สามารถกำหนดราคาต้นทุนได้ ซึ่งจะช่วยจำกัดความเสี่ยงสำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของในระยะยาว ของขวัญ มรดก ฯลฯ "ภาษีไม่เพียงแต่เป็นภาระผูกพันเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณของความยุติธรรมอีกด้วย เพื่อให้มีประสิทธิผล นโยบายจำเป็นต้องมีแนวทางที่ชัดเจนและเป็นหนึ่งเดียวทั่วประเทศ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่แต่ละท้องถิ่นใช้ต่างกัน ซึ่งจะทำให้ประชาชนลำบาก" นายฟองเน้นย้ำ

นายเหงียน ฟอง เหลียน ทนายความ กล่าวว่าข้อเสนอที่จะจัดเก็บภาษี 20% นั้นมีความเหมาะสมในหลักการ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในบริบทของการไม่มีความสม่ำเสมอและความโปร่งใสในระบบข้อมูลราคาและต้นทุน รัฐบาลจำเป็นต้องออกกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและจัดทำฐานข้อมูลให้สมบูรณ์โดยเร็วที่สุดเพื่อนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผล

ดร. TRAN QUANG THANG ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ และการจัดการนครโฮจิมินห์: การจัดเก็บภาษีแบบก้าวหน้าหรือการจัดเก็บภาษีตามพื้นที่

การนำภาษีทรัพย์สินประเภทที่ 2 มาปรับใช้กับทั้ง 2 ทางเลือกนี้ อาจส่งผลกระทบหลายประการต่อตลาด ได้แก่ หากอัตราภาษีสูงเกินไป เจ้าของทรัพย์สินประเภทที่ 2 อาจลดแรงจูงใจในการลงทุน โดยเฉพาะในภาคการให้เช่าหรือการลงทุนระยะยาว นักลงทุนอาจหันไปถือสินทรัพย์อื่น เช่น ทองคำ หุ้น แทนอสังหาริมทรัพย์ หากเก็บภาษีจากราคาโอน (2%) อาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น เนื่องจากผู้ขายจะปรับราคาขายเพื่อชดเชยภาษี หากเก็บภาษีจากกำไร (20%) ราคาบ้านอาจไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่ผู้ลงทุนอาจคำนวณอย่างรอบคอบมากขึ้นก่อนซื้อและขาย เจ้าของทรัพย์สินอาจถือครองทรัพย์สินนานขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีแทนที่จะซื้อและขายอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเกิดการหลีกเลี่ยงภาษีได้ เช่น การซื้อขายผ่านตัวกลางหรือปรับกำไรเพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

ในความเห็นของฉัน มีตัวเลือกทางภาษีอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่งที่ควรพิจารณาเพื่อให้แน่ใจว่ามีความยุติธรรมและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน เช่น ภาษีก้าวหน้าตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ ภาษีตามพื้นที่หรือมูลค่าทรัพย์สิน ภาษีจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น ภาษีตามผลประโยชน์ที่เกิดจากโครงสร้างพื้นฐาน

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm