ปัญหาปวดหัวจากการคำนวณภาษีที่ดิน

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและสามารถนำไปปฏิบัติได้จริง ควรคงวิธีการคำนวณภาษีทั้งสองแบบไว้ควบคู่กันไป

ในรายงานล่าสุดที่เสนอต่อรัฐสภา กระทรวงการคลัง ได้เสนอระบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) ใหม่สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดภาษี 20% จากกำไร (ราคาขายหักราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องตามกฎหมาย) เพิ่มเติมจากภาษี 2% ในปัจจุบันที่คิดจากราคาโอนทั้งหมด เป้าหมายคือการเพิ่มความเป็นธรรมและความโปร่งใสในการบริหารจัดการภาษี พร้อมทั้งลดการเก็งกำไรและการปั่นราคา อย่างไรก็ตาม หลายคนกังวลว่านโยบายนี้จะมุ่งเป้าไปที่นักเก็งกำไรอย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ หรืออาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นโดยไม่ตั้งใจ ส่งผลเสียต่อผู้ซื้อที่แท้จริง

ควรมีการเก็บภาษีต่อต้านการเก็งกำไรหรือไม่?

นางสาวเหงียน ฟอง เลียน ทนายความจากสำนักงานกฎหมาย SENLAW กล่าวว่า อัตราภาษี 20% นั้นใกล้เคียงกับหลักปฏิบัติสากลและสะท้อนหลักการเก็บภาษีจากรายได้จริงได้อย่างถูกต้อง ช่วยเพิ่มรายได้ของรัฐบาลและลดการหลีกเลี่ยงภาษี อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือความสามารถในการดำเนินการ เนื่องจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในปัจจุบันขาดข้อมูลราคาซื้อที่ครบถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับทรัพย์สินที่ซื้อขายกันมานานแล้ว ทรัพย์สินที่ได้รับมรดกหรือของขวัญ หรือทรัพย์สินที่ซื้อขายกันด้วยข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการ ระบบการประเมินราคาและการจัดการข้อมูลยังไม่เชื่อมต่อกันอย่างพร้อมเพรียง ทำให้ยากต่อการกำหนดกำไรและนำไปสู่ข้อพิพาทได้ง่าย

ทางเลือกในการเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นประเด็นถกเถียงจากหลายฝ่าย

นอกจากนี้ หากไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนที่สมเหตุสมผล เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และอัตราเงินเฟ้ออย่างครบถ้วน ผู้ขายอาจขึ้นราคาเพื่อชดเชยภาษี ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นโดยไม่ตั้งใจ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเห็นพ้องต้องกันว่าภาษีที่คิดจากกำไรนั้นสมเหตุสมผลและยุติธรรม สะท้อนถึงลักษณะของรายได้มากกว่ารายรับอย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม การนำไปปฏิบัติจำเป็นต้องมีแนวทางโดยละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ รวมถึงดอกเบี้ยจ่าย ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าซ่อมแซม และอัตราเงินเฟ้อสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ทนายความเลียนเน้นย้ำว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันซบเซา หากมีการใช้ภาษีใหม่โดยปราศจากโครงสร้างพื้นฐานทางกฎหมายและข้อมูลที่สอดคล้องกัน สภาพคล่องอาจลดลง และราคาบ้านอาจสูงขึ้นเนื่องจากผู้ขายรวมต้นทุนภาษีเข้าไปในราคาขาย ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่แท้จริงเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากยิ่งขึ้น

มีการเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาระดับกลางหลายประการ เช่น การปรับใช้สองทางเลือกอย่างยืดหยุ่นโดยขึ้นอยู่กับความสามารถในการพิสูจน์ต้นทุนที่แท้จริงของการทำธุรกรรม การยกเว้นหรือใช้ภาษีพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และการค่อยๆ เปลี่ยนจากภาษีแบบเหมาจ่ายเป็นภาษีตามกำไรตามแผนงานที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือวิธีการบังคับให้ประชาชนแจ้งค่าใช้จ่ายอย่างซื่อสัตย์ ในขณะเดียวกันก็ป้องกันการแจ้งข้อมูลเท็จเพื่อลดภาระภาษีโดยปราศจากเครื่องมือตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพและกรอบกฎหมายที่ครอบคลุม

พิจารณาสองทางเลือกนี้

นางสาวง็อก ไม (อำเภอบิ่ญตาล นครโฮจิมินห์) ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง กล่าวว่า ด้วยฐานะทางการเงินที่มั่นคงและความต้องการที่จะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า เธอจึงเลือกอัตราภาษี 2% เพราะรวดเร็วและไม่ต้องยื่นเอกสารรายละเอียดมากมาย ในขณะเดียวกัน นายบุย ทันห์ ลอง (อำเภอ 7 นครโฮจิมินห์) ซึ่งเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เลือกอัตราภาษี 20% เพราะเขาสามารถคำนวณกำไรและขาดทุนที่แท้จริงได้

นาย Tran Khanh Quang กรรมการบริษัท Viet An Hoa Real Estate ให้ความเห็นว่า อัตราภาษี 2% ในปัจจุบันนั้นค่อนข้าง "ยุติธรรม" เขาให้เหตุผลว่า ในขณะที่ไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ เมื่อตลาดเฟื่องฟูและผู้ขายได้กำไรอย่างมาก แต่ภาษี 2% ยังคงถูกเรียกเก็บเมื่อตลาดตกต่ำ ซึ่งไม่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ซึ่งการขาดทุนนั้นชัดเจนยิ่งขึ้น เขาให้ตัวอย่างเช่น บุคคลหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 100,000 ล้านดอง แต่ขายได้เพียง 105,000 ล้านดองหลังจากหนึ่งปี ซึ่งเพียงพอที่จะชำระหนี้หรือได้เงินทุนคืน แต่ยังต้องจ่ายภาษี 2% (2.1,000 ล้านดอง) ยังไม่รวมดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่าธรรมเนียมตัวแทน ฯลฯ ทำให้ขาดทุน หากใช้ภาษี 20% กับกำไร ในกรณีนี้ ผู้ขายแทบไม่ต้องจ่ายภาษีเลย ตามความเห็นของนาย Quang การให้สิทธิ์แก่ประชาชนในการเลือกระหว่างสองทางเลือกนั้นสมเหตุสมผลและยืดหยุ่นได้ ขึ้นอยู่กับแต่ละกรณี

นายเหงียน ตัน ฟง ผู้อำนวยการศูนย์ให้คำปรึกษาด้านกฎหมาย (สมาคมอีคอมเมิร์ซเวียดนาม) เห็นด้วยกับแนวทางการจัดเก็บภาษีโดยอิงจากกำไรเพื่อให้สะท้อนรายได้ที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม เพื่อความเหมาะสมและความเป็นธรรม ควรคงไว้ซึ่งทั้งสองทางเลือกควบคู่กันไป ควรใช้อัตรา 20% เมื่อมีเอกสารหลักฐานค่าใช้จ่ายครบถ้วน และใช้อัตรา 2% เมื่อไม่สามารถระบุต้นทุนได้ วิธีนี้จะช่วยจำกัดความเสี่ยงสำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ถือครองระยะยาว ของขวัญ มรดก ฯลฯ นายฟงเน้นย้ำว่า "การจัดเก็บภาษีไม่ใช่เพียงภาระผูกพัน แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ของความเป็นธรรม เพื่อให้แนวนโยบายมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีแนวทางที่เฉพาะเจาะจงและเป็นเอกภาพทั่วประเทศ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่แต่ละท้องถิ่นนำไปใช้แตกต่างกัน ทำให้เกิดความเดือดร้อนแก่ประชาชน"

ทนายความ เหงียน ฟอง เลียน ก็เชื่อว่าข้อเสนอในการเก็บภาษี 20% นั้นเหมาะสมในหลักการ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากระบบข้อมูลเกี่ยวกับราคาและต้นทุนยังขาดความสอดคล้องและโปร่งใส รัฐจำเป็นต้องออกกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและจัดทำฐานข้อมูลให้เสร็จสมบูรณ์โดยเร็ว เพื่อให้สามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ดร. ตรัน กวาง ถัง ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ และการจัดการ นครโฮจิมินห์: การเก็บภาษีแบบก้าวหน้า หรือการเก็บภาษีตามพื้นที่

การเก็บภาษีทรัพย์สินครั้งที่สองภายใต้สองทางเลือกนี้ อาจส่งผลกระทบต่อตลาดหลายประการ ได้แก่: หากอัตราภาษีสูงเกินไป เจ้าของทรัพย์สินหลังที่สองอาจมีแรงจูงใจในการลงทุนน้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนเพื่อการเช่าหรือการลงทุนระยะยาว นักลงทุนอาจหันไปลงทุนในสินทรัพย์อื่น เช่น ทองคำหรือหุ้นแทนอสังหาริมทรัพย์ หากเก็บภาษีจากราคาโอน (2%) อาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น เนื่องจากผู้ขายปรับราคาขายเพื่อชดเชยภาษี หากเก็บภาษีจากกำไร (20%) ราคาบ้านอาจไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่ผู้ลงทุนอาจระมัดระวังมากขึ้นก่อนซื้อหรือขาย เจ้าของอาจถือครองทรัพย์สินนานขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีแทนที่จะซื้อและขายบ่อยๆ นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีการหลีกเลี่ยงภาษี เช่น การทำธุรกรรมผ่านบริษัทตัวกลาง หรือการปรับกำไรเพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

ในความเห็นของผม มีทางเลือกด้านภาษีอื่นๆ อีกหลายอย่างที่ควรพิจารณาเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและส่งเสริมการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเก็บภาษีแบบก้าวหน้าตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง การเก็บภาษีตามพื้นที่หรือมูลค่าทรัพย์สิน การเก็บภาษีจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น และการเก็บภาษีตามผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจากโครงสร้างพื้นฐาน

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm