เพื่อให้กระบวนการประเมินราคาที่ดินมีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น

การกำหนดมูลค่าที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจล่าสุดของ กระทรวงการก่อสร้าง พบว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 50% กำลังประสบปัญหา อุปสรรค หรือการดำเนินการล่าช้า เนื่องจากความยุ่งยากในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีราคาตลาด ในปี พ.ศ. 2565 ความสามารถในการกำหนดราคาและตลาดยังส่งผลให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปี พ.ศ. 2564

การประเมินราคาที่ดินเป็นขั้นตอนที่สำคัญ

ขณะนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังรวบรวมความคิดเห็นจากกระทรวง หน่วยงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการแก้ไขร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 ในบรรดาข้อเสนอแก้ไขเพิ่มเติมนั้น มีมุมมองที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกเลิกวิธีการประเมินแบบ “ส่วนเกิน” ซึ่งเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอย่างมาก ความแตกต่างของวิธีการประเมินแบบส่วนเกินในประเด็นนี้ คุณโด ทิ ธู เกียง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ โฮจิมินห์ซิตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่มีประสบการณ์ยาวนาน กล่าวว่า ปัจจุบันมีวิธีการประเมินราคาที่แตกต่างกันมากมาย และจะมีวิธีการและวิธีการประเมินราคาที่เหมาะสมแตกต่างกันไปตามลักษณะของทรัพย์สินและความพร้อมของข้อมูล

ยกตัวอย่างเช่น คุณเกียงได้วิเคราะห์ว่า วิธีการเปรียบเทียบนี้เหมาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ขนาดเล็ก และมักพบธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้มีข้อจำกัดด้านข้อมูล กล่าวคือ ข้อมูลธุรกรรมที่รวบรวมได้มีความแตกต่างระหว่างมูลค่าธุรกรรมจริงและมูลค่าธุรกรรมตามสัญญา รายละเอียดของธุรกรรมยังไม่ได้รับการเปิดเผยอย่างครบถ้วน ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่หรือโครงการพัฒนา จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันที่นำมาเปรียบเทียบกันมีจำกัดมาก ทำให้จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความถูกต้องของผลการประเมินราคา ด้วยวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจะถูกใช้อย่างคงที่ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งไม่ได้สะท้อนความผันผวนของตลาดในช่วงเวลาสั้นๆ นอกจากนี้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับยังขึ้นอยู่กับผลการวิเคราะห์ข้อมูลธุรกรรมที่ดินที่มีจำกัดและไม่ถูกต้องอีกด้วย

ในขณะเดียวกัน วิธีส่วนเกิน (Surplus method) เหมาะสมกว่าสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินแปลงใหญ่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา วิธีนี้ใช้รายได้โดยประมาณหักด้วยต้นทุนการลงทุนโดยประมาณเพื่อให้ได้มูลค่าที่ดินส่วนที่เหลือ “สมมติว่าที่ดินแปลงหนึ่งมีศักยภาพในการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และบริการ ด้วยวิธีเปรียบเทียบหรือค่าสัมประสิทธิ์การปรับมูลค่า มูลค่าที่ดินจะถูกประเมินที่มูลค่าเฉพาะ อย่างไรก็ตาม ด้วยวิธีส่วนเกิน ที่ดินสามารถสันนิษฐานได้ว่าถูกพัฒนาเพื่อใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และบริการประเภทต่างๆ เช่น สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หรือโรงแรม ซึ่งจะทำให้ได้มูลค่าสูงสุดของที่ดิน ซึ่งรับประกันหลักการของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว อีกตัวอย่างหนึ่ง ที่ดินที่จะประเมินมูลค่าคือที่ดินผสม ซึ่งประกอบด้วยที่ดินที่อยู่อาศัย ที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ ดังนั้น การใช้วิธีเปรียบเทียบหรือค่าสัมประสิทธิ์การปรับมูลค่าจะไม่สามารถสะท้อนมูลค่าผสมได้อย่างสมบูรณ์และถูกต้อง เนื่องจากข้อจำกัดของจำนวนสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ที่มีอัตราส่วนองค์ประกอบใกล้เคียงกัน หรือการขาดค่าสัมประสิทธิ์ที่เหมาะสม

อันที่จริง วิธีการนี้ก็มีข้อจำกัดเช่นกัน เนื่องจากมีข้อสันนิษฐานและการคาดการณ์เชิงอัตวิสัยมากมาย เพื่อลดข้อจำกัดเหล่านี้ ในระหว่างกระบวนการประเมินมูลค่า อาจจำเป็นต้องใช้วิธีการเพิ่มเติมในการเปรียบเทียบและเปรียบต่างเพื่อให้ได้ผลการประเมินมูลค่าที่แม่นยำ

บทบาทของวิธีการส่วนเกิน

จากการวิเคราะห์ข้างต้น นางสาว Do Thi Thu Giang เชื่อว่าควรคงวิธีการส่วนเกินไว้ เนื่องจากวิธีนี้เหมาะสมในการประมาณที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาหรือปรับปรุงใหม่

เมื่อพิจารณาบทบาทของวิธีส่วนเกินเพิ่มเติม คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam กล่าวว่า ในกรณีส่วนใหญ่ การยกเลิกวิธีประเมินมูลค่าส่วนเกินจะนำไปสู่การประเมินมูลค่าที่อนุรักษ์นิยมมากขึ้น “กองทุนที่ดินที่กำลังวางแผนพัฒนาโครงการจะได้รับการประเมินมูลค่าด้วยวิธีส่วนเกินอย่างแม่นยำมากขึ้น วิธีนี้แสดงให้เห็นถึงผลกำไรโดยรวมของโครงการ รวมถึงตัวชี้วัดทางการเงินที่แสดงให้เห็นว่าโครงการมีความยั่งยืนทางการเงินหรือไม่” คุณทรอย กริฟฟิธส์ กล่าว

ในเวียดนาม ขณะที่ รัฐบาล กำลังหารือเกี่ยวกับการปรับปรุงที่สำคัญเกี่ยวกับกระบวนการประเมินราคาที่ดิน เป็นที่เข้าใจได้ว่ากำลังมีการพิจารณายกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบค่าคงเหลือ เนื่องจากวิธีการนี้ขึ้นอยู่กับตัวแปรเชิงอัตวิสัยหลายประการ เมื่อมีการนำวิธีการใหม่ๆ มาใช้ ควรพิจารณาใช้วิธีการที่มีความน่าเชื่อถือสูงกว่าและมีปัจจัยเชิงอัตวิสัยน้อยกว่า อย่างไรก็ตาม ควรนำวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบค่าคงเหลือไปปรับใช้อย่างเหมาะสม เนื่องจากเป็นวิธีการประเมินที่ได้รับการยอมรับและนำไปใช้จริง” รองกรรมการผู้จัดการของ Savills กล่าวเสริม

ในกรณีที่วิธีประเมินมูลค่าแบบเศษซากถูกยกเลิกไป ก็ยังคงมีวิธีการประเมินมูลค่าอื่นๆ อีกหลายวิธี แต่เขาตั้งข้อสังเกตว่าประเด็นพื้นฐานที่สุดคือการเปรียบเทียบโดยตรง วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าคือการจำลองพฤติกรรมของตลาดเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักอาศัยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียงเพียงอย่างเดียวเพื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของตน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าวิธีการคำนวณแบบเศษเหลือหรือวิธีสมมติฐานนั้นใช้ได้ผลดีในหลายประเทศ ธนาคาร ศาล และอนุญาโตตุลาการมักยอมรับและถกเถียงกันถึงตัวแปรที่ใช้ นี่เป็นเพียงวิธีคิดลดกระแสเงินสด (DCF) ซึ่งมีตัวแปรเชิงอัตนัยมากกว่า ดังนั้นจึงเป็นที่นิยมน้อยกว่าวิธีอื่นๆ

ลิงค์ที่มา